Inhalt. 1 Einleitung Problemstellung Aufbau der Arbeit Forschungsfrage 17

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2 Problemstellung Inhalt 1 Einleitung Problemstellung Aufbau der Arbeit Forschungsfrage 17 2 Mietregulation und der Markt Charakteristika des Mietwohnungsmarktes Dauerhaftigkeit von Wohnungen und Langfristigkeit von Marktbewegungen Heterogenität von Wohnungen Immobilität von Wohnungen Der Einfluss von Transaktionskosten Die Rolle des Leerstands Marktmiete versus Kostenmiete Zwei Generationen der Regulation Typologie der Mietkontrollprogramme Konsequenzen der Mietkontrolle Ökonomischer Mechanismus von Mietkontrollregimes Reduzierte Profitabilität und Bestands-Deterioration Effekte des Nachfrageüberschusses Umverteilung und Effekte auf nicht-regulierte Mietmärkte Effekte auf den Eigentumsmarkt: verkaufen statt vermieten? Segregationseffekte Auswirkungen von Mietkontrolle auf andere Märkte Regulierung kostet den Mietern Zur Notwendigkeit von Mietkontrolle Mehr Wohlstand mit milder Mietkontrolle Wettbewerbsprobleme: asymmetrische Information Wettbewerbsprobleme: Übervorteilung der Mieter Die Hauspreis-Mietenspirale der AK-Wien Sonstige Argumente für Mietkontrolle Deregulierung Empirische Befunde zu Mietregulierung Weniger Wohnung, mehr Konsum 40

3 6 Einleitung Mietkontrolle macht örtlich unflexibel Tschechischer Schwarzmarkt für Mietwohnungen Auswirkungen von vacancy decontrol-recontrol-programmen Asymmetrische Information der Mieter: Kurzmieter benachteiligt _ Schrumpfen des Mietmarktes Spieltheoretische Untersuchungen Österreichisches Mietrecht im Regressionsmodell 44 3 Mietregulierung in Österreich und Wien Geschichte des Mietrechts und der Wohnungsnot Mieten zu Monarchiezeiten Das Mietengesetz (MG) 1922 und die Zwischenkriegszeit Mieten nach Das Mietrechtsgesetzt (MRG) 1981 und seine Entwicklung Der Liberalisierungsschritt über den Richtwertmietzins Umfang des heutigen Mietrechts Mietrecht: einmal gilt es, einmal nicht Vollausnahme vom MRG Teilanwendung des MRG Vollanwendung des MRG Mietzinsbilung Der Richtwertmietzins Angemessener Hauptmietzins gem. 16 Abs 1 MRG Sonstige Mietzinsarten Der freie Mietzins Höhe und Bedeutung des Richtwertmietzinses Zuschlagsberechnung im Richtwertsystem Valorisierung des Richtwertzinses und das Inflationslinderungsgesetz Verbraucherpreisindex statt Baukostenindexierung Rechtliche Unschärfen des Richtwertsystems Sanktionsmöglichkeiten des MRG und seine Folgen Verjährungsfristen in Mietrechtssachen Gerichtliche Zuständigkeit bei Mietzinsanfechtungen Beispielrechnung Mietzinsherabsetzung 72 4 Lage und Lageregulierung Neoklassische Standortmodelle Thünens Bodennutzungstheorie: Das Zentrum und die Transportkosten 75

4 Problemstellung Alonsos Stadtstrukturtheorie Rentengebotskurve und Auslesemechanismus Lagerente und Wohnimmobilien Kritik an formalen, deduktiven Modellen Standortfaktoren und deren Entwicklung Harte Standortfaktoren Weiche Standortfaktoren Stadtentwicklung durch Regionale Polarisation Empirische Standortuntersuchungen mit hedonischen Modellen Einfluss von Luftverschmutzung Nähe zu Uni und Schnellstraße als Mietentreiber Wien im hedonischen Modell Polyzentren: Mieter sind auf Nähe von Einkaufsmöglichkeiten angewiesen Der zulässige Lagezuschlag Rechtliche Grundlagen der Zulässigkeit eines Lagezuschlags Festsetzung der Gründerzeitviertel Geographischer Überblick von Lagezuschlagszonen Rechtliche Grundlage zur Berechnung des Lagezuschlags Rechnerische Logik des Richtwert- und Zuschlagsystems Residualwertverfahren zur Berechnung des Grundkostenanteils Beispielrechnung für den Lagezuschlag Empfehlungen der Stadt Wien für den Lagezuschlag Vertragliche Voraussetzungen für den Lagezuschlag Lageregulierung im Marktkontext Exkurs: Marktpräferenzen als Regulierungsvorschlag Befunde zum heutigen Wiener Wohnmarkt Statistische Auswertungen zum Wohnmarkt Wohnungs- und Eigenheimbestand in Österreich und Wien Gebäudebestand in Wien Größe und Bedeutung der Gründerzeitviertel Mietwohnkosten in Österreich und Wien Richtwertmieten und freie Mieten in Wien im Jahr Hohe Zuschläge im Richtwertsystem Lagezuschläge, eine rechtliche Grauzone? Ignorierte Befristungsabschläge Kritische Anmerkung 117

5 8 Einleitung 5.4 Erste Bewertung der Mietrechtsreform Einfluss des Richtwertsystems auf die Mietenentwicklung in Österreich Förderrückgang erhöht Marktmieten Einfluss des Richtwertsystems auf das Mietniveau Hypothesen zu Effekten der Lageregulierung Einflussfaktoren auf den Preis der Lage Vermutete Probleme bei der Lagezuschlagsbegrenzung Problematik der Gründerzeitviertel Problematik der scharfen Abgrenzung der Zuschlagszonen Auswirkungen einer Grauzone Umgehungsmechanismen des Lagezuschlags-Regimes Mietrecht und Erhaltungszustand der Häuser Selektionseffekte als Ursache für Segregation Flucht aus dem Markt Empirischer Teil Methode Quasi-experimentelle Designs Matching und Variablenkontrolle über ein hedonisches Modell_ Datengenerierung und Datenbereinigung Mietangebotsdaten und deren Operationalisierung Operationalisierung der Grundbuchsdaten Erwartete Probleme bei der Datenerhebung Deskriptive Auswertung des Datenmaterials Datenbasis Maklerangebote Geographische Streuung Anteil mietengeschützter Wohnungen Verteilung der Miethöhe Wohnungsgrößen, Zimmerzahlen und Ausstattungszustand Hypothesenprüfung Miethöhe und Mietregulierung Miethöhe und Lage Erhaltungszustand unter Mietregulierung Mieterselektion und soziodemographische Beobachtungen Mietregulierung und Mietangebot Mietregulierung und Wohnungsangebot Limitationen und Artefakte 186

6 Problemstellung Zusammenfassung der empirischen Ergebnisse Fazit Literaturverzeichnis 203