A Stadtumbau - Preise - Investitionen. Verlag Dr. Kovac. Dominik Weiß

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1 Dominik Weiß Stadtumbau - Preise - Investitionen Empirische Untersuchungen zum Wohnungsmarkt auf Grundlage der Realoptionstheorie A Verlag Dr. Kovac Hamburg 2011

2 Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis Abkürzungsverzeichnis XV XVI XVIII 1 Einführung und Gegenstand der Arbeit Problemstellung Stand der Forschung und Literaturüberblick zum Stadtumbau Ziel der Arbeit und Forschungsfragen Zusammenfassung der verwendeten Theorien Zusammenfassung der angewandten Methodik Aufbau der Arbeit 16 2 Bestandsaufnahme und Hintergrund zum Stadtumbau Der Wohnungsmarkt in Ostdeutschland vor der Wende Mangelhafte Wohnungspolitik der DDR Baualters- und Gebäudestruktur Die Transformation des Wohnungsmarktes in die soziale Marktwirtschaft Vom Volkseigentum zur Kommunalwirtschaft - eine besondere Eigentümerstruktur Entstehung und Regelung der Altschuldenproblematik Ungeklärte Eigentumsverhältnisse - Investitionshemmnisse nach der Wende 32 IX

3 2.2.4 Einführung des marktwirtschaftlichen Vergleichsmietensystems in Ostdeutschland Ursachen der Leerstandsentwicklung Dimensionen des Leerstandsproblems Das Programm Stadtumbau Ost Programmziele Wohnungswirtschaftliche Zielstellung Städtebauliche Zielstellung Mögliche Zielkonflikte Instrumente und Programmelemente Rückbau Aufwertung Rückführung und Anpassung städtischer Infrastruktur Sicherungsmaßnahmen für Altbauten Altschuldenhilfe Ergänzende Subventionsprogramme im Rahmen des Stadtumbau Ost Bewertung der bisherigen Umsetzungspraxis 69 3 Immobilienökonomischer Theorierahmen Besondere Eigenschaften des Gutes Wohnung Langlebigkeit und Dauerhaftigkeit Lange Produktionsdauer 80 X

4 3.1.3 Unteilbarkeit des Konsums einer Wohnung Immobilität und Siedlungsbildung Ökonomie der Stadterneuerung und des Stadtumbaus Technologische externe Effekte Pekuniäre externe Effekte Zwischenfazit und Kritik der Stadterneuerung Modellierung des Immobilienmarktes Abbildung von Subventionswirkungen anhand komparativer Statik Integration von Leerstand in das Wohnungsmarktmodell Berücksichtigung von unterschiedlichen Wohnungsqualitäten Wohnungspolitische Schlussfolgerungen und methodische Implikationen Das realoptionstheoretische Modell immobilienwirtschaftlicher Entscheidung und Bewertung Kapitalwert und Realoptionen als Ansätze der Investitionsbewertung Das Grundstück als Realoption Anwendung der Realoptionstheorie in der Immobilienökonomik Exkurs Dividendendiskontierung und Fundamentalwertanalyse Realoptionen und Stadtumbau 160 XI

5 4 Hypothesen zur Wirkung des Stadtumbaus auf Grundstücksund Immobilienwerte Hypothesen über die Wirkung der Stadtumbausubventionen Hypothesen zum Rückbau Die Verknappung des Angebotes an Wohnraum in der Stadt durch Abriss führt zu höheren Optionswerten Eigenschaften der abgerissenen Wohnungen und die Präferenzen der Bewohnerschaft können Auswirkungen auf Immobilienwerte einschränken Hypothesen zur Aufwertung Aufwertungsmaßnahmen führen zu höheren Immobilienwerten Die räumliche Reichweite der Wirkung von Aufwertungsmaßnahmen und Rückbaumaßnahmen ist unterschiedlich Hypothesen über beeinflussende Rahmenbedingungen Ausstattungsmerkmale und Kostenstrukturen eines Gebäudes haben Einfluss auf den inneren Wert der Option Grundstück Größere Städte ermöglichen höhere Optionswerte Prognostizierter Bevölkerungsrückgang reduziert den Optionswert Eine prosperierende Wirtschaft sowie eine gute Arbeitsmarkt- und Einkommenssituation steigern den inneren Wert und den Optionswert 178 XII

6 4.2.5 Marktmacht großer Wohnungsunternehmen verringert tendenziell den Optionswert Aufwertung von Altbauten ist abhängig von Baustruktur und Gebietstyp Empirische Analyse der Stadtumbauförderung Auswahl und räumliche Untergliederung der Stichprobe Auswahl und Beschreibung der Datenbasis Immobilienpreisdaten Leerstandsdaten Stadtumbaudaten Sozioökonomische und baustrukturelle Rahmendaten Operationalisierung von Optionsprämie und Fundamental wert Aufbau der Bewertungsformel Zuordnung von Mietpreis- und Kaufpreisinformationen Berechnung von Optionswert und Fundamentalwert Spezifikation der hedonischen Mietpreisprognose Lineare Regression mit robusten Schätzern Medianregression Box-Cox Transformation Ergebnisse für das Sample auf Städteebene Modellvergleich Empirische Ergebnisse der Optionswertberechnung 225 XIII

7 5.4.3 Optionswertberechnung auf Postleitzahlenebene Zuordnung von Informationen der Stadtumbaugebiete zur Postleitzahlenebene Modellvergleich Empirische Ergebnisse der Optionswertberechnung Korrelations- und Regressionsanalysen zur Überprüfung der Hypothesen über die Wirkungen des Stadtumbaus auf dem Wohnungsmarkt Korrelationsanalyse auf Städteebene Korrelationsanalyse auf Stadtumbaugebietsebene Vergleichende Regressionsanalysen Zusammenfassung und Schlussfolgerungen Interpretation und Zusammenfassung der Ergebnisse im Sinne der Fragestellung Implikationen für die Wohnungs- und Städtebaupolitik Weiterer Forschungsbedarf. 258 Literaturverzeichnis 261 Tabellenanhang 293 XIV