Preisblasen auf Wohnimmobilienmärkten

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1 Dr. Tobias Rombach Preisblasen auf Wohnimmobilienmärkten Eine theoretische und empirische Analyse der internationalen Märkte Mit einem Geleitwort von Prof. Dr. Heinz Rehkugler, Albert-Ludwigs-Universität Freiburg im Breisgau

2 IX GELEITWORT V VORWORT VII I INHALTSVERZEICHNIS "..» IX ABBILDUNGSVERZEICHNIS TABELLENVERZEICHNIS ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS SYMBOLVERZEICHNIS XIII XVII XXI XXVII 1 EINLEITUNG Problemstellung Aufbau und Zielsetzung der Arbeit 4 2 VERMÖGENSPREISBLASEN: DEFINITION UND THEORETISCHE GRUNDLAGEN Vermögenspreisblasen und Finanzkrisen: Wiederkehrende Phänomene auf den Finanzmärkten Historische Finanzkrisen Die Anatomie von Finanzkrisen: Das Modell von Kindleberger Preisblasen als zentrales Merkmal von Finanzkrisen Definition(en) für Preisblasen Wünschenswerte Eigenschaften einer,blasendefinition' Definitionsversuche in der wirtschaftswissenschaftlichen Literatur Charttechnische Sichtweise Verhaltensbasierte Sichtweise Fundamentale Sichtweise Negative Preisblasen Kritik am in dieser Arbeit verwendeten Blasenbegriff Ansätze zur Modellierung von Preisblasen Rationale Preisblasen 67

3 Stochastische Preisblasen Deterministische Preisblasen Agencyinduzierte Preisblasen Irrationale Preisblasen Fads und Fashions Beauty Contest Bubble' Sunspots Kritische Betrachtung der Modellansätze 80 3 PREISBLASEN AUF IMMOBILIENMÄRKTEN Die Immobilie und ihr Markt Die Bedeutung des Immobilienmarktes für die Volkswirtschaft Immobilienmärkte in der wirtschaftswissenschaftlichen Forschung Erklärungsansätze für das Entstehen von Preisblasen auf Immobilienmärkten Makroökonomische Faktoren Institutionelle Erklärungsansätze Verhaltensbasierte Erklärungsansätze Volkswirtschaftliche Auswirkungen von Preisblasen Kurzfristige Auswirkungen Langfristige Auswirkungen Eigenschaften von Preisblasen auf Wohnimmobilienmärkten Lange Dauer Starker Einfluss auf gesamtwirtschaftliche Größen Moderate Preisrückgänge Immobilienpreise folgen den Aktienkursen Lokalität BESONDERHEITEN DES WOHNIMMOBILIENMARKTES Segmentierung in Teilmärkte Räumliche Teilmärkte Sachliche Teilmärkte Abbildung der Preisentwicklung Anforderungen an Immobilienindizes und deren zu Grunde liegenden Daten 167

4 XI Hauspreisindizes Datenbasis: Transaktionspreise vs Bewertungen Berechnungsmethoden zur Konstruktion von Immobilienpreisindizes Immobilienindizes für den US-amerikanischen Wohnimmobilienmarkt 181 $ 4.3 Nationale, wohnimmobilienspezifische Besonderheiten* Weitere Besonderheiten des Wohnimmobilienmarktes Wohnimmobilien als Investitions- und Konsumgut Anlegerverhalten ERKENNUNG VON PREISBLASEN AUF WOHNIMMOBILIEN- MÄRKTEN Charttechnische Analyse Analyse des Verhaltens der Marktakteure Barwertmodell Volatilitätstest Stationarität und Kointegration: Das Testverfahren nach Diba und Grossman (1988b) Kennzahlenanalyse Price-Rent Ratio Price-Income Ratio Affordability UserCost Tobinsq Indikatoren Inflation Zinsniveau Hypothekenkreditvolumen Wohnungsneubau Fazit EMPIRISCHE ÜBERPRÜFUNG VON WOHNIMMOBILIEN- MÄRKTEN AUF PREISBLASEN 257

5 XII 6.1 Statistische Eigenschaften der verwendeten Hauspreisindizes Deskriptive Analyse Korrelationsanalyse Stationarität Das Tesrverfahren nach Diba und Grossman (1988b) Hauspreise und Mieten Hauspreise und Einkommen $ Haus- und Baupreise Kennzahlenanalyse Price-Rent Ratio Graphische Analyse Stationaritätsanalyse Price-Income Ratio Graphische Analyse Stationaritätsanalyse Affordability Tobinsq Zusammenfassende Betrachtung Indikatoren Inflation Zinsniveau Hypothekenkreditvolumen Wohnungsneubau Auswertung der Testergebnisse ZUSAMMENFASSUNG DER ZENTRALEN ERGEBNISSE 373 ANHANG 379 LITERATURVERZEICHNIS 393