Marktbericht 2010 Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens 1 IHK Würzburg-Schweinfurt Mainfranken Marktbericht 2010 Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens Ulrike Gerhard Universität Würzburg Zentrum für Regionalforschung
Marktbericht 2010 Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens 2 Inhaltsverzeichnis 1. Einleitung... 4 2. Ausgangssituation: Kennziffern und Datenbasis der untersuchten Städte... 5 3. Allgemeine Daten zu den Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren... 8 4. Der Mietmarkt in den untersuchten Mittelzentren... 11 5. Lageparameter... 13 6. Zukünftige Standortentwicklung... 18 7. Fazit und Ausblick... 20 Quellennachweis... 21 Anhang I. Fragebogen zur Untersuchung... 22 II. Steckbriefe zu den einzelnen Mittelzentren... 23
Marktbericht 2010 Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens 3 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Lage der Mittelzentren und möglichen Mittelzentren in der Region Mainfranken... 5 Abbildung 2: Durchschnittliche Mietpreise in /m 2 der Mittelzentren... 12 Abbildung 3: Durchschnittliche Dauer der Mietverträge in Jahren... 19 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Einwohnerzahlen und Einzelhandelskennziffern der Mittelzentren... 6 Tabelle 2: Einzelhandelsbesatz und Rücklaufquoten... 7 Tabelle 3: Unterscheidung nach Betriebsformen... 8 Tabelle 4: Verteilung auf Standortlagen... 8 Tabelle 5: Geschäftsgrößen... 9 Tabelle 6: Branchenbesatz insgesamt... 9 Tabelle 7: Branchenbesatz nach Mittelzentren... 10 Tabelle 8: Geschäftsgrößen nach Mittelzentren... 11 Tabelle 9: Mietpreise in /m² und Kernbereiche... 13 Tabelle 10: Mietpreise für Ladenlokale in Abhängigkeit von der Ladengröße... 14 Tabelle 11: Mietpreise für Ladenlokale in Abhängigkeit von der Standortlage... 14 Tabelle 12: Mietpreise für Ladenlokale in Abhängigkeit von Lage und Größe... 14 Tabelle 13: Lageparameter I... 16 Tabelle 14: Lageparameter II... 17 Tabelle 15: Entwicklung der Nettokaltmiete in den letzten fünf Jahren... 18 Tabelle 16: Beurteilung der zukünftigen Standortentwicklung... 20
Marktbericht 2010 Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens 4 1. Einleitung Vorrangiges Ziel der Marktberichterstattung ist die Bereitstellung von verlässlichen und unabhängig erhobenen Marktdaten, die von den Marktteilnehmern Unternehmen, Planern, Politkern und Bewohnern eingesehen werden können. Dazu werden statistisch valide Daten zusammengetragen und in einem Immobilienbericht veröffentlicht, der Transparenz in den Markt bringen soll und eine Vergleichbarkeit zwischen den verschiedenen Standorten ermöglicht. Gesetzlich verankert ist die Datenerfassung in 558c BGB. Ein Mietspiegel ist hier definiert als eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Weiterhin können Mietspiegel für das Gebiet einer oder mehrerer Gemeinden erstellt werden und sollten im Abstand von zwei Jahren an die aktuelle Marktentwicklung angepasst werden. Eine Marktberichterstattung ist nicht zuletzt für mittlere und kleinere Standorte von großer Bedeutung, da sie häufig im Schatten der Oberzentren stehen und nur wenig Aufmerksamkeit erhalten. Dies gilt nicht nur hinsichtlich ihrer Versorgungsfunktion für das Umland bzw. ihrer vermeintlich geringen Zentralität, sondern auch für die Verfügbarkeit von Marktanalysen und Immobilienberichten zu diesen Standorten. Ein solcher Datenmangel besteht auch für die mittleren und kleinen Städte der Region Mainfranken (vgl. Abb. 1). Es handelt sich um elf Mittelzentren sowie fünf mögliche Mittelzentren der Region Würzburg-Schweinfurt, für die im Jahr 2010 ein umfassender Marktbericht erstellt wurde. Die Ergebnisse sind im vorliegenden Bericht zusammengestellt.
Marktbericht 2010 Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens 5 Abbildung 1: Lage der Mittelzentren und möglichen Mittelzentren in der Region Mainfranken Quelle: Schriftenreihe der IHK Würzburg-Schweinfurt Nr. 22/2009 2. Ausgangssituation: Kennziffern und Datenbasis der untersuchten Städte Größe und Einzelhandelsbesatz stellen sich in den untersuchten Städten sehr unterschiedlich dar (vgl. Tab. 1). So liegt die Einwohnerzahl in Mellrichstadt (kleinster Standort) bei knapp 6.000 Einwohnern, während sie in Bad Kissingen rund 21.000 beträgt. Die übrigen Mittelzentren verteilen sich zwischen diesen beiden Werten. Der Einzelhandelsumsatz weicht von diesem Muster durchaus ab. Er beträgt in Volkach (9.200 Einw.) 5.046 je Einw. und fällt hier somit am niedrigsten aus, das andere Ende der Skala wird von Haßfurt (13.400 Einwohner) mit einem Wert von 16.055 je Einw. eingenommen.
Marktbericht 2010 Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens 6 Tabelle 1: Einwohnerzahlen und Einzelhandelskennziffern der Mittelzentren Einwohner EH-Umsatz je Einw. EH-Zentralität Bad Brückenau 7.007 6.921 140,4 Bad Kissingen 20.855 8.599 157,9 Bad Königshofen 6.943 7.947 170,8 Bad Neustadt 15.669 11.526 225,7 Ebern 7.292 6.193 120,0 Gemünden 10.818 7.324 144,1 Gerolzhofen 6.610 7.622 141,1 Hammelburg 11.707 6.427 126,4 Haßfurt 13.391 16.055 312,7 Karlstadt 14.948 5.814 110,3 Kitzingen 20.836 7.165 171,3 Lohr am Main 15.921 6.048 110,0 Marktheidenfeld 10.894 11.215 203,1 Mellrichstadt 5.896 6.114 119,0 Ochsenfurt 11.330 7.165 135,4 Volkach 9.226 5.048 102,5 Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Statistik kommunal 2009, Schriftenreihe der IHK Würzburg-Schweinfurt Nr. 22/2009 Als Einzelhandelszentralität bezeichnet man das Verhältnis des Einzelhandelsumsatzes zu der vor Ort vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft. Werte über 100 weisen auf eine über den Standort selbst hinausgehende Bedeutung und somit Anziehungskraft hin. In Marktheidenfeld (Wert 203,1) beispielsweise ist der Einzelhandelsumsatz etwa doppelt so hoch wie die vor Ort verfügbare Kaufkraft. Der Standort besitzt somit eine zentrale Bedeutung für sein Umland. Alle untersuchten Mittelzentren weisen Werte über 100 und somit eine erhöhte Zentralität auf. Die höchsten Werte besitzen Haßfurt (312,7), Bad Neustadt (225,7) und Marktheidenfeld (203,1), was vor allem auf einzelne großflächige Einzelhändler in diesen Mittelzentren zurückzuführen ist, die viel Kaufkraft binden und somit ein großes Einzugsgebiet besitzen. Für die Marktanalyse wurde von der IHK Würzburg-Schweinfurt eine Adressdatenbank von insgesamt 3.700 Einzelhändlern aus allen Mittelzentren und möglichen Mittelzentren zur Verfügung gestellt. Auf Anfrage der Handwerkskammer wurden weitere 160 Adressen von Frisören, Bäckern u. ä. in die Datenbank mit aufgenommen. Alle Bürgermeister sowie zahlreiche Werbegemeinschaften der relevanten Mittelzentren wurden über das Vorhaben schriftlich informiert, parallel dazu wurden Pressemitteilungen veröffentlicht, so dass im Februar/März 2010 rund 4.000 Briefe mit Fragebögen verschickt werden konnten. Trotz
Marktbericht 2010 Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens 7 guter Rücklaufergebnisse wurden zwischen Mai und August 2010 noch einmal Nacherhebungen vor Ort durchgeführt, um die Rücklaufquoten und damit die Repräsentativität der Ergebnisse zu erhöhen. Die daraufhin zur Verfügung stehende Datenbasis in den einzelnen Mittelzentren ist Tabelle 2 zu entnehmen. Die ursprüngliche Datenbank musste um nicht auffindbare Adressen oder abgemeldete Gewerbe u. ä. bereinigt werden, so dass von den ursprünglich 3.706 Einzelhändlern 352 Fälle ausgeklammert wurden. Außerdem wurden nur die Geschäfte berücksichtigt, die auch eine Verkaufsfläche angegeben hatten (bei 23 Betrieben handelte es sich nicht um klassischen Einzelhandel, sondern beispielsweise um Handwerksbetriebe ohne Verkaufsfläche). Der Rücklauf von insgesamt 488 beantworteten Fragebögen ergibt somit eine Rücklaufquote von durchschnittlich 15 % für alle Mittelzentren, wobei die Fragebogenzahl zwischen den einzelnen Mittelzentren zum Teil erheblich schwankt. Bei den folgenden Auswertungsergebnissen sollten die einzelnen Fallzahlen je Mittelzentrum berücksichtigt werden. Tabelle 2: Einzelhandelsbesatz und Rücklaufquoten Angeschriebene Einzelhändler Adressen nicht auffindbar, Gewerbe abgemeldet o.ä. Beantwortete Fragebögen Bad Brückenau 124 (19) 24 23 Bad Kissingen 449 13 69 16 Bad Königshofen 141 4 28 20 Bad Neustadt 295 12 31 11 Ebern 131 (19) 6 5 Gemünden 177 48 19 15 Gerlozhofen 139 (19) 27 23 Hammelburg 221 (19) 15 7 Haßfurt 281 40 18 7 Karlstadt 300 24 28 10 Kitzingen 400 17 41 11 Lohr 296 9 31 11 Marktheidenfeld 263 9 44 17 Mellrichstadt 107 34 18 25 Ochsenfurt 210 3 33 16 Volkach 172 14 30 19 ohne Angabe von Ort 26 kein Einzelhandel (23) Gesamt 3.706 352 (9,5 %) 488 15 Bereinigte Rücklaufquote in %
Marktbericht 2010 Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens 8 3. Allgemeine Daten zu den Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Bei den untersuchten Unternehmen sind Einzelbetriebe die klar dominierende Betriebsform (79 %, vgl. Tab. 3). Lediglich 18,4 % der Betreibe sind Filialisten, 2,5 % gaben sonstige Betriebsformen an. Tabelle 3: Unterscheidung nach Betriebsformen Anzahl Anteil in % Einzelbetrieb 377 79,0 Filiale 88 18,4 Sonstiges 12 2,5 Gesamt 477 100 Diese liegen zum großen Teil in zentralen Lagen der Stadt: 36,9 % befinden sich in der Fußgängerzone bzw. in der Hauptgeschäftsstraße, 41,6 % liegen im sonstigen Ortszentrum (vgl. Tab. 4). 2,7 % der Geschäfte befinden sich innerhalb eines Einkaufszentrums bzw. einer Passage, sie werden in den späteren Auswertungen zu den Hauptgeschäftsstraßen zusammengefasst. Lediglich 18,8 % der befragten Unternehmen befinden sich in peripheren Lagen oder in Gewerbegebieten. Tabelle 4: Verteilung auf Standortlagen Standortlage Anzahl Anteil in % Fußgängerzone/Hauptgeschäftsstraße 175 36,9 EKZ/Passage 13 2,7 Sonstige zentrale Lage (Ortszentrum/Innenstadt) 197 41,6 periphere Lage (Gewerbegebiete, sonstige periphere Lage) 89 18,8 Gesamt 488 100 Allerdings lassen sich gewisse Unterschiede zwischen den Mittelzentren feststellen. So ist der Anteil an Geschäften entlang von Hauptgeschäftsstraßen/Fußgängerzonen in Bad Brückenau, Bad Neustadt und Karlstadt am höchsten (mehr als 50 % der Geschäfte befinden sich dort), während in Kitzingen, Marktheidenfeld und Mellrichstadt die sonstigen zentralen Lagen dominieren. In Gemünden, Hammelburg und Haßfurt wurden die meisten Einzelhändler auch an peripheren Standorten befragt, ihr Anteil liegt hier bei rund 30 %. Der Unterschied ist jedoch statistisch nicht bedeutsam, was nicht zuletzt auch damit zu begründen ist, dass die Standortlagen je nach Größe des Mittelzentrums unterschiedlich abgegrenzt werden.
Marktbericht 2010 Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens 9 Die Verteilung der Geschäftsgrößen lässt sich in drei Gruppen zusammenfassen (bis 59 qm; 60 149 qm und mehr als 150 qm; vgl. Tab. 5). Die Kategorien mit den mittleren und den großen Geschäftsflächen sind beide mit knapp 40 % vertreten. Die kleineren Geschäfte mit bis zu 59 qm machen fast ein Viertel aller Geschäfte aus. Tabelle 5: Geschäftsgrößen Geschäftsfläche in qm Anzahl Anteil in % Bis 59 qm 115 23,6 60-149 qm 191 39,1 150 qm und mehr 185 37,3 Gesamt 488 100 Der Branchenbesatz aller Mittelzentren zeigt ein typisches innenstadtrelevantes Sortiment (vgl. Tab. 6). Fast ein Drittel der Geschäfte (30,4 %) gehört dem Bereich Textilien, Schuhe und Lederwaren an, gefolgt von der Lebensmittelbranche (12,1 %) und der Unterhaltungselektronik bzw. dem Elektrobedarf (10,1 %). Apotheken, Drogeriemärkte und Parfümerien folgen dicht dahinter (9,9 %). Die Präsenz der weiteren Branchen ist Tabelle 6 zu entnehmen. Tabelle 6: Branchenbesatz insgesamt N = 473 Anzahl Anteil in % Textilien, Schuhe, Lederwaren 144 30,4 Lebensmittel, Reformhaus, Metzger, Bäcker, Tabak 57 12,1 Unterhaltungselektronik, Elektrobedarf, Foto, Musikalien, Computer, Tonträger 48 10,1 Apotheke, Drogerie, Kosmetika, Parfümerie 47 9,9 Glas, Porzellan, Haushaltswaren, Wohnbedarf, Geschenkartikel, Lampen 32 6,8 Bücher und Schreibwaren 32 6,8 Möbel, Gardinen, Teppiche 24 5,1 Uhren, Schmuck 21 4,4 Sonstige 19 4,0 Sport, Jagdbedarf, Camping, Fahrräder 15 3,2 Blumen, Pflanzen, Gartenbedarf 12 2,5 Baumarkt, Tierbedarf 9 1,9 Optiker, Medizintechnik 8 1,7 Spielwaren 5 1,1
Marktbericht 2010 Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens 10 Bei der genaueren Betrachtung des Branchenbesatzes nach den einzelnen Mittelzentren fallen einige Besonderheiten auf, die von den Ergebnissen der Gesamtbetrachtung abweichen (vgl. Tab. 7). So ist der Anteil der Geschäfte der Textilbranche in Bad Kissingen (44,6 %) bzw. Bad Königshofen (42,9 %) überdurchschnittlich hoch, während es in Mellrichstadt kein einziges Lebensmittelgeschäft gibt. Allerdings muss hier auf relativ geringe Fallzahlen hingewiesen werden, die den Eindruck zum Teil erheblich verändern können. Tabelle 7: Branchenbesatz nach Mittelzentren N = 448 Lebens mittel, Reformhaus, Metzger, Bäcker, Tabak Apotheke, Drogerie Kosmetika,Parfümerie Textilien, Schuhe, Lederwaren Glas, Prozellan Haushalts waren, Wohnbed., Geschenke,Lampen U-Elektr, Elektrobedarf, Foto, Musikalien Computer, Tonträger Bücher und Schreibwaren Andere Branchen Bad Brückenau 8,3 % 8,3 % 20,8 % 12,5 % 8,3 %,0 % 41,7 % Bad Kissingen 4,6 % 1,5 % 44,6 % 3,1 % 12,3 % 3,1 % 30,8 % Bad Königshofen 7,1 % 7,1 % 42,9 % 10,7 % 3,6 % 17,9 % 10,7 % Bad Neustadt 13,3 % 16,7 % 30,0 % 3,3 % 3,3 % 6,7 % 26,7 % Ebern,0 % 20,0 %,0 %,0 % 20,0 % 40,0 % 20,0 % Gemünden 16,7 % 16,7 % 16,7 % 5,6 % 11,1 % 5,6 % 27,8 % Gerolzhofen 3,7 % 3,7 % 29,6 % 18,5 % 11,1 % 7,4 % 25,9 % Hammelburg 25,0 % 25,0 % 8,3 % 25,0 %,0 % 8,3 % 8,3 % Haßfurt 11,1 %,0 % 33,3 %,0 % 11,1 % 11,1 % 33,3 % Karlstadt 14,3 % 17,9 % 25,0 % 3,6 % 10,7 % 3,6 % 25,0 % Kitzingen 17,1 % 9,8 % 36,0 % 2,4 % 12,2 % 9,8 % 12,2 % Lohr am Main 29,0 % 3,2 % 45,2 % 3,2 %,0 % 6,5 % 12,9 % Marktheidenfeld 4,7 % 18,6 % 27,9 % 9,3 % 11,6 % 4,7 % 23,3 % Mellrichstadt,0 % 12,5 % 25,0 % 12,5 % 31,3 % 6,3 % 12,5 % Ochsenfurt 18,8 % 9,4 % 15,6 % 6,3 % 15,6 % 3,1 % 31,2 % Volkach 20,0 % 13,3 % 16,7 % 10,0 % 6,7 % 10,0 % 23,3 % Auffällig sind die recht unterschiedlichen Betriebsgrößen der Geschäfte in den Mittelzentren (vgl. Tab. 8). Mittelzentren mit hohen Werten sind Bad Neustadt (292 qm), Karlstadt (299 qm), Lohr am Main (331 qm) sowie Ochsenfurt (531 qm). Im Gegensatz dazu stehen Standorte mit vornehmlich kleineren Geschäftsflächen wie Bad Brückenau (136 qm), Bad Kissingen (144 qm) und Hammelburg (99 qm). Auch hier ist die Präsenz einzelner großflächiger Betriebe ursächlich für einige der Unterschiede, wie der Blick auf den Medianwert verdeutlicht. Indem er den Wert in der Datengruppe anzeigt, der sämtliche Angaben in zwei gleich große Hälften teilt, werden die Extremwerte weniger stark präsentiert. So tritt jetzt nur noch Bad Neustadt mit überdurchschnittlichen Geschäftsgrößen zum Vorschein, während
Marktbericht 2010 Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens 11 Karlstadt und Lohr abgesehen von den einzelnen großflächigen Anbietern deutlich moderater erscheinen. Dafür weisen nun Marktheidenfeld und bedingt auch Ebern (geringe Fallzahlen) relativ große Geschäftsflächen auf. Tabelle 8: Geschäftsgrößen nach Mittelzentren Anzahl Minimum Maximum Mittelwert Median Bad Brückenau 23 24 800 136 80 Bad Kissingen 66 20 800 144 78 Bad Königshofen 27 24 800 195 107 Bad Neustadt 29 26 1.700 292 160 Ebern 5 8 408 184 180 Gemünden 18 12 900 155 85 Gerolzhofen 26 45 2.000 219 100 Hammelburg 14 8 270 99 70 Haßfurt 16 18 650 159 86 Karlstadt 26 45 2.650 299 125 Kitzingen 36 18 740 151 100 Lohr am Main 30 30 2.500 331 125 Marktheidenfeld 42 32 1.060 272 158 Mellrichstadt 18 25 1.500 224 120 Ochsenfurt 33 8 4.000 531 100 Volkach 23 16 1.500 194 120 4. Der Mietmarkt in den untersuchten Mittelzentren Die absoluten Monatsmieten schwanken in den Mittelzentren zwischen 5 in Ochsenfurt und 36.666 in Lohr. Diese große Spannweite ist bedingt durch die sehr unterschiedlichen Geschäftsgrößen. Erst die Betrachtung der Mieten je Quadratmeter lassen vergleichende Aussagen zur Interpretation zu. So sind bei den durchschnittlichen Mietpreisen in pro qm deutliche Unterschiede zwischen den Mittelzentren festzustellen, die auch statistisch höchst signifikant sind. Die Bandbreite der Durchschnittsmieten liegt zwischen 5 und 15 je qm, im Mittel aller Zentren beträgt sie 10,63 /m² (vgl. Abb. 2). Es lassen sich drei unterschiedliche Gruppen von Mittelzentren herauskristallisieren, die auch statistisch nachweisbare Zusammenhänge aufweisen. Die Gruppe mit den geringsten
Marktbericht 2010 Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens 12 Durchschnittsmieten wird gebildet von Bad Brückenau (7,64 /m²), Gerolzhofen (6,84 /m²) und Mellrichstadt (5,15 /m²). Auf der anderen Seite liegen die Mittelzentren mit überdurchschnittlichen Mietpreisen, zu denen neben den beiden Extremfällen Bad Kissingen (15,33 /m²) und Kitzingen (13,28 /m²) auch die Standorte Bad Neustadt, Gemünden, Karlstadt und Lohr am Main gehören. Eine dritte Gruppe lässt sich erkennen, die Werte unter dem Durchschnittsbetrag aufweist, aber nicht so niedrig wie Gruppe 1 ist. Hierzu gehören die Städte Bad Königshofen, Hammelburg, Haßfurt, Marktheidenfeld, Ochsenfurt und Volkach. Abbildung 2: Durchschnittliche Mietpreise in /m² der Mittelzentren Aber auch innerhalb einzelner Mittelzentren variieren die Mietpreise zum Teil erheblich. Um zu erfassen, ob es sich innerhalb der Mittelzentren um einen relativ homogenen oder aber eher heterogenen Mietmarkt handelt, können Kernbereiche festgelegt werden, innerhalb derer 50 % aller Mietverhältnisse liegen. Vom arithmetischen Mittel ausgehend werden 25 % der höheren und 25 % der niedrigeren Meldungen mit zu dem Kernbereich hinzugezählt. Die Differenz aus den Ober- und Untergrenzen des Kernbereichs ergibt dann die Spannbreite des Kernbereichs. Ist dieser groß, kann man von einer heterogenen Mietpreisstruktur ausgehen. Dies ist zum Beispiel in Gemünden der Fall, wo die Hälfte aller Mietverhältnisse mit einer Spannbreite von 26,35 um den Mittelwerkt schwanken (vgl. Tab. 9). Auch in Kitzingen ist die Spannbreite der Mieten mit 11,42 relativ groß. Dagegen weisen Städte wie Mellrichstadt (1,01 ), Bad Brückenau (3,25 ), Haßfurt (4,23 ) und Gerolzhofen (4,44 )
Marktbericht 2010 Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens 13 eine homogene Mietpreisstruktur auf, in denen sich die Spannbreite des Kernbereichs aller Mietverhältnisse nur zwischen 1 und 4,50 bewegt. Tabelle 9: Mietpreise in /m² und Kernbereiche N = 299 Miete pro qm in Anzahl Minimum Maximum Miete Kernbereich in /qm Mittelwert von bis Bad Brückenau 16 2,14 20,00 7,64 5,21 8,46 3,25 Bad Kissingen 52 0,13 40,00 15,33 11,00 18,82 7,82 Bad Königshofen 18 2,88 19,00 8,53 5,36 13,10 7,74 Bad Neustadt 24 6,74 29,64 11,56 9,29 14,91 5,62 Ebern 4 4,00 22,67 11,28 10,72 22,67 11,95 Gemünden 15 3,50 35,78 11,73 9,43 35,78 26,35 Gerolzhofen 17 3,89 15,83 6,84 5,56 10,00 4,44 Hammelburg 8 3,13 24,89 8,60 5,00 11,67 6,67 Haßfurt 11 0,91 13,08 7,82 4,50 8,73 4,23 Karlstadt 15 1,82 18,23 10,44 8,83 15,00 6,17 Kitzingen 25 4,24 27,50 13,28 8,50 19,92 11,42 Lohr am Main 15 1,67 21,18 11,07 8,75 14,67 5,92 Marktheidenfeld 23 1,67 16,68 9,35 7,01 14,39 7,38 Mellrichstadt 11 3,33 9,33 5,15 4,41 5,42 1,01 Ochsenfurt 24 0,56 18,33 9,14 7,00 14,38 7,38 Volkach 21 1,80 32,00 9,87 7,78 13,00 5,22 Spannbreite des Kernbereichs in 5. Lageparameter Die Frage stellt sich, wovon die Höhe des Mietpreises in den Mittelzentren abhängt. Dazu wurden im Fragebogen verschiedene Parameter wie die Größe des Geschäftes, die Lage, der bauliche Zustand, durchgeführte Sanierungsmaßnahmen, Zahl der Kundenparkplätze, Länge der Schaufensterfront und Barrierefreiheit des Zugangs getestet und deren Bedeutung für die Höhe des Mietpreises berechnet. Ein sehr deutlicher, statistisch signifikanter Zusammenhang ergab sich zwischen Ladengröße und Mietpreis. Als einfache Aussage lässt sich demnach formulieren: Je größer der Laden, desto geringer sind die anfallenden Mietkosten je qm. Für kleinere Geschäfte zahlt man relativ gesehen somit mehr als für einen großen Laden. Die genauen Werte hierzu sind Tabelle 10 zu entnehmen.
Marktbericht 2010 Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens 14 Tabelle 10: Mietpreise für Ladenlokale in Abhängigkeit von der Ladengröße Gesamtfläche in Gruppen Anzahl Minimum Maximum Median Mittelwert bis 59 qm Miete pro qm 59 0,56 35,78 11,00 13,49 9,17702 60-149 qm Miete pro qm 145 0,27 40,00 11,12 11,12 6,32024 150 qm und mehr Miete pro qm 109 0,13 24,89 8,44 8,44 4,32821 Ein weiterer, statistisch signifikanter Zusammenhang besteht zwischen der Lage des Geschäftes innerhalb des Mittelzentrums und der Durchschnittsmiete. In der Hauptgeschäftsstraße (hierzu zählen auch die Lagen innerhalb einer Einkaufspassage), also der so genannten 1a-Lage, werden mit 12,58 /m² fast doppelt so hohe Mietpreise gezahlt wie in den peripheren Lagen (7,65 /m²). Sonstige zentrale Lagen nehmen dagegen eine Mittelposition ein (vgl. Tab. 11). Tabelle 11: Mietpreise für Ladenlokale in Abhängigkeit von der Standortlage Anzahl Minimum Maximum Median Mittelwert Standardabweichung Standardabweichung 1a-Lage 112 0,13 40,00 11,00 12,58 7,15569 Sonstige zentrale Lage 131 1,82 33,67 10,60 10,60 6,06946 periphere Lage 66 0,91 34,63 6,04 7,65 5,66695 Diese beiden sehr aussagekräftigen Indikatoren des Mietpreises lassen sich nun kombinieren (vgl. Tab. 12). Der Trend ist eindeutig: je kleiner ein Laden ist und je näher er sich an den zentralen Einkaufslagen befindet, desto höher fällt der durchschnittliche Mietpreis je qm aus. Kleine Geschäfte in 1a-Lage kosten den maximalen Durchschnittswert von 16,6 /m², während ein großes Geschäft in derselben Lage nur 10,7 /m² kostet. In peripherer Lage beträgt der Mietpreis je qm für große Geschäfte nur noch 8,44 (diese Werte gelten für den Durchschnitt aller Mittelzentren). Tabelle 12: Mietpreise für Ladenlokale in Abhängigkeit von Lage und Größe Kleiner Laden Mittlerer Laden Großer Laden Mittelwert Mittelwert Anzahl Mittelwert Anzahl Mittelwert Anzahl 1a-Lage 17,6 17 12,22 60 10,7 35 12,58 sonstige zentrale Lage 14,15 25 10,6 68 8,29 38 10,60 Randlage 9,32 17 9,15 15 6,16 34 7,65 Summe / MW 13,49 59 11,12 143 8,44 107
Marktbericht 2010 Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens 15 Als weiterer Indikator wurde bereits das Mittelzentrum selbst genannt. Somit lässt sich als Zwischenfazit resümieren, dass der durchschnittliche Mietpreis eines Ladengeschäftes je qm sehr deutlich von dem jeweiligen Mittelzentrum, von der Lage des Geschäftes innerhalb dieses Mittelzentrums (zentrale versus periphere Lage) und von der Größe des Geschäftes abhängt. Die weiteren getesteten Lageparameter lassen keine mathematisch-statistisch beweisbaren Zusammenhänge erkennen. Es sind zwar zum Teil Muster und Gruppierungen abzulesen, diese sind jedoch aufgrund geringer Fallzahlen innerhalb der einzelnen Untergruppen oder aufgrund sehr ähnlicher Indikatorwerte (z.b. bei dem Anteil der Verkaufsfläche im Erdgeschoss) nicht mehr statistisch signifikant. Dennoch liefern diese Daten wichtige Zusatzinformationen zur Immobiliensituation in den Mittelzentren. Sie werden daher im Folgenden beschrieben. Tabelle 13 gibt Hinweise über die Beschaffenheit des Geschäftes. Hierzu zählen der Anteil der Verkaufsfläche im Erdgeschoss, die verfügbare Schaufensterfront in Lauflage (Einheit in m), die Anzahl der eigenen Kundenparkplätze und die Verfügbarkeit über einen barrierefreien Zugang. Weitere Merkmale wie der bauliche Zustand (Alt- oder Neubau), durchgeführte Sanierungsmaßnahmen und der Grundriss des Ladenlokals werden in Tabelle 14 aufgezeigt. Auffällig ist, dass sich bei fast allen Mittelzentren die Verkaufsflächen zu über 90 % im Erdgeschoss befinden. Ausnahme ist hier lediglich Ebern (87 %) und Bad Neustadt (86 %, vgl. Tab. 13). Die Verfügbarkeit eigener Kundenparkplätze zeigt dagegen ein etwas anderes Bild. Viele Geschäfte besitzen keine derartigen Parkplätze, da sich der Medianwert (also der am häufigsten genannte Wert) fast bei allen Mittelzentren bei 0 befindet. D.h. es gibt wenige Geschäfte mit, relativ gesehen, vielen Parkplätzen, aber die überwiegende Mehrheit kann keine eigenen Parkplätze zur Verfügung stellen. Einen barrierefreien Zugang haben im Schnitt 50 % aller Geschäfte. Allerdings schwankt der Anteil hier erheblich: Er liegt in Mellrichstadt bei lediglich 16 % der Geschäfte, während in Bad Kissingen, Bad Neustadt und Marktheidenfeld jeweils über 60 % der Geschäfte einen solchen Zugang besitzen. Hier wird eine doch recht unterschiedliche Beschaffenheit und Ausstattung der Einzelhandelsimmobilien deutlich, die sich nicht zuletzt auf die unterschiedliche Kunden- und Bewohnerstruktur zurückführen lässt (z.b. ein höheres Durchschnittsalter der Bevölkerung in den Kurorten).
Marktbericht 2010 Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens 16 Tabelle 13: Lageparameter I Verkaufsfläche EG in % der Gesamtfläche Schaufensterfront in m (Mittelwert) Zahl Kundenparkplätze (MW) Zahl Kundenparkplätze (Median) Bad Brückenau 98 6,8 2 0 37,50 Bad Kissingen 97 8,3 2 0 62,30 Bad Königshofen 97 8,1 1 0 39,30 Bad Neustadt 86 9,4 4 0 61,30 Ebern 87 9,3 5 0 83,30 Gemünden 100 6,5 3 0 52,60 Gerolzhofen 100 9,7 1 0 44,40 Hammelburg 100 4,4 3 2 40,00 Haßfurt 100 7,5 1 0 44,40 Karlstadt 94 7,0 9 0 50,00 Kitzingen 94 8,5 1 0 53,70 Lohr 98 7,9 11 0 58,10 Marktheidenfeld 97 11,5 11 1 61,40 Mellrichstadt 95 5,3 3 0 16,70 Ochsenfurt 98 6,9 20 0 42,40 Volkach 99 5,3 4 0 50,00 Barrierefreier Zugang in % Der bauliche Zustand ist in den Mittelzentren ebenfalls unterschiedlich ausgeprägt (vgl. Tab. 14). So liegt der Anteil an Neubauten/hochwertigem Bestand in Bad Neustadt mit 41 % aller Geschäfte am höchsten, während in Haßfurt keines der befragten Geschäfte in einem Neubau liegt. Im Durchschnitt aller Mittelzentren befinden sich rund zwei Drittel aller Geschäfte in Altbauten, wobei der Wert zwischen 55 und 100 % variiert. In knapp der Hälfte dieser Altbauten wurden seit Übernahme des Mietobjekts Sanierungsmaßnahmen durchgeführt. Der Grundriss des Ladenlokals ist bei der Mehrheit der Geschäfte (66 %) rechtwinkelig. Der Anteil liegt fast immer bei über 60 %. Lediglich Lohr weist mit einem Anteil von 33 % einen eher ungünstigen Wert auf. In Bad Neustadt ist der Anteil an rechtwinkligen Ladenflächen dagegen am größten dies geht einher mit dem dort höchsten Bestand an Neubauten.
Marktbericht 2010 Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens 17 Tabelle 14: Lageparameter II Baulicher Zustand Neubau/ hochwertiger Bestand % Altbau % gemischt % Sanierungsmaßnahmen % Grundriss Ladenlokal Rechteck % Bad Brückenau 12,5 87,5,0 62,5 70,8 29,2 Bad Kissingen 35,9 64,1,0 40,6 74,6 25,4 Bad Königshofen 25,0 71,4 3,6 21,4 57,1 42,9 Bad Neustadt 41,4 55,2 3,4 45,2 80,6 19,4 Ebern 16,7 83,3,0 83,3 60,0 40,0 Gemünden 22,2 77,8,0 21,1 72,2 27,8 Gerolzhofen 22,2 77,8,0 48,1 76,0 24,0 Hammelburg 20,0 80,0,0 33,3 60,0 40,0 Haßfurt,0 100,0 38,9 58,8 41,2 Karlstadt 33,3 66,7,0 46,4 66,7 33,3 Kitzingen 12,5 87,5,0 34,1 61,5 38,5 Lohr 24,1 75,9,0 38,7 35,7 64,3 Marktheidenfeld 26,2 66,7 7,1 34,1 63,6 36,4 Mellrichstadt 38,9 61,1,0 44,4 64,7 35,3 Ochsenfurt 25,0 75,0,0 30,3 67,7 32,3 Volkach 24,1 75,9,0 50,0 60,0 40,0 Verwinkelt % Somit lässt sich das Kapitel zu den Bestimmungsgrößen folgendermaßen resümieren: Die einzelnen Lageparameter besitzen einen sehr unterschiedlichen Einfluss auf den durchschnittlichen Mietpreis der Ladenlokale. Als wichtigste Parameter gelten das jeweilige Mittelzentrum, die Lage des Geschäftes innerhalb des Mittelzentrums (zentrale versus periphere Lage) sowie die Größe des Geschäftes. Dagegen gibt es keine statistisch relevanten Zusammenhänge zwischen Miete je qm und baulichem Zustand, durchgeführten Sanierungsmaßnahmen, Länge der Schaufensterfront, Grundriss des Ladengeschäftes oder Zahl der Kundenparkplätze. Dennoch lassen sich hier interessante Verteilungsmuster erkennnen, die die Immobiliensituation in den einzelnen Mittelzentren kennzeichnen. So befinden sich die Verkaufsflächen überall zu über 90 % im Erdgeschoss, gleichzeitig besitzen zahlreiche Geschäfte keinerlei Kundenparkplätze (Median häufig 0). Hier sind kaum Unterschiede zwischen den Mittelzentren zu erkennen. Andere Lageparameter schwanken dagegen stärker: So verfügen im Schnitt 50 % aller Geschäfte über einen barrierefreien Zugang, allerdings ist dies in Mellrichstadt nur bei 16 % der Fall, während in Bad Kissingen, Bad Neustadt und Marktheidenfeld über 60 % der
Marktbericht 2010 Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens 18 Geschäfte einen solchen Zugang haben. Der Anteil an Neubauten ist in Bad Neustadt am höchsten (41 %), in Haßfurt dagegen mit 0 % am geringsten. Der Grundriss der Ladenlokale ist bei den meisten Geschäften in fast allen Mittelzentren übersichtlich. Nur Lohr weicht von dem Durchschnitt von 66 % ab, da nur 33 % der Geschäfte rechtwinklig sind. 6. Zukünftige Standortentwicklung Abschließend wird auf die Einschätzung der Standortentwicklung durch die jeweiligen Einzelhändler eingegangen. Ein Indikator ist hierfür, wie sich die Nettokaltmieten in den letzten fünf Jahren entwickelt haben (vgl. Tab. 15). Während das Gros der Antworten hier auf den Bereich konstant entfiel, gibt es doch ein paar interessante Abweichungen (wobei allerdings die geringen Fallzahlen der Antworten beachtet werden müssen). So gaben in Volkach, Karlstadt, Lohr und Ochsenfurt rund ein Viertel der Befragten an, dass die Mieten in den letzten Jahren gestiegen seien. Demgegenüber war in Gemünden, Bad Brückenau und Bad Neustadt der Anteil derjenigen höher, deren Mieten gesunken waren (rund ein Fünftel der Antworten). Ausgesprochen konstant waren die Mieten in Gerolzhofen, Mellrichstadt, Bad Kissingen, Bad Königshofen, Hammelburg und Marktheidenfeld; hier gaben jeweils mehr als 90 % der Einzelhändler an, dass die Mieten konstant geblieben seien. Tabelle 15: Entwicklung der Nettokaltmiete in den letzten fünf Jahren N = 321 gestiegen konstant gesunken Anzahl Anteil in % Anzahl Anteil in % Anzahl Anteil in % Bad Brückenau 0 0 14 82 3 18 Bad Kissingen 3 6 48 91 2 4 Bad Königshofen 0 0 21 91 2 9 Bad Neustadt 4 18 14 64 4 18 Ebern 1 25 3 75 0 0 Gemünden 0 0 12 80 3 20 Gerolzhofen 0 0 14 100 0 0 Hammelburg 1 9 10 91 0 0 Haßfurt 3 23 9 69 1 8 Karlstadt 5 25 13 65 2 10 Kitzingen 5 16 23 74 3 10 Lohr am Main 3 25 7 58 2 17 Marktheidenfeld 2 6 28 90 1 3 Mellrichstadt 0 0 12 100 0 0 Ochsenfurt 6 24 18 72 1 4 Volkach 6 33 12 67 0 0
Marktbericht 2010 Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens 19 Ein Hinweis hierfür ist nicht zuletzt, seit wann die Mietverträge bereits bestehen (vgl. Abb. 3). Im Mittel sind es 9,94 Jahren, allerdings mit erheblichen Abweichungen zwischen den Mittelzentren. Die kürzesten Mietzeiten weisen Karlstadt und Mellrichstadt auf (zwischen 6 und 7 Jahren), im diesen Standorten war auch der Anteil derjenigen die angaben, Mietpreiserhöhungen erfahren zu haben, am höchsten. Demgegenüber weist Bad Brückenau mit durchschnittlich 16,7 Jahren eine sehr dauerhafte und somit auch stabile Mietsituation auf. Gleiches gilt mit einigem Abstand für Kitzingen (12,73 Jahre) und Bad Königshofen (12,17 Jahre). Allerdings sind hier keine direkten Erklärungszusammenhänge zu der Entwicklung der Nettokaltmieten zu erkennen. Abbildung 3: Durchschnittliche Dauer der Mietverträge in Jahren Tabelle 16 gibt schließlich die individuelle Einschätzung der Einzelhändler bezüglich der Zukunftsaussichten ihres Standortes für die nächsten drei Jahre wieder. Auffällig sind hierbei die relativ negativen Werte in Bad Königshofen (43 % der Befragten schätzen die Zukunftsaussichten negativ ein) und Volkach (41 %), während die Einzelhändler in Gerolzhofen die Situation am positivsten einschätzen (35 %). Auch Mellrichstadt (29 %) und Marktheidenfeld (28 %) fallen noch vergleichsweise positiv auf.
Marktbericht 2010 Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens 20 Tabelle 16: Beurteilung der zukünftigen Standortentwicklung N = 422 positiv gleich bleibend negativ Anzahl Anteil Anzahl Anteil Anzahl Anteil Bad Brückenau 3 14% 15 68% 4 18% Bad Kissingen 15 23% 41 64% 8 13% Bad Königshofen 3 11% 13 46% 12 43% Bad Neustadt 5 17% 20 67% 5 17% Ebern 0 0% 5 83% 1 17% Gemünden 4 22% 9 50% 5 28% Gerolzhofen 9 35% 12 46% 5 19% Hammelburg 3 21% 8 57% 3 21% Haßfurt 3 20% 9 60% 3 20% Karlstadt 7 26% 12 44% 8 30% Kitzingen 6 15% 23 59% 10 26% Lohr am Main 4 17% 15 65% 4 17% Marktheidenfeld 11 28% 19 48% 10 25% Mellrichstadt 5 29% 9 53% 3 18% Ochsenfurt 5 19% 15 58% 6 23% Volkach 3 11% 13 48% 11 41% Insgesamt ergeben sich bei den drei Indikatoren zur Standortentwicklung nur wenig eindeutige Muster und Zusammenhänge. Auffällig ist, dass Bad Königshofen, Volkach und bedingt auch Karlstadt die zukünftige Entwicklung recht negativ einschätzen, in Volkach und Karlstadt gleichzeitig aber die Nettokaltmieten in den letzten fünf Jahren gestiegen sind. Einzelhändler in Gerolzhofen, Mellrichstadt und Marktheidenfeld schätzen die zukünftige Entwicklung des Standortes eher positiv ein. Hier sind die Mieten relativ konstant geblieben, obwohl die Mietdauer nicht übermäßig hoch ausfällt. Die empfundene Situation muss somit nicht notwendigerweise der Gesamtsituation des Einzelhandelsstandorts entsprechen, sondern wird durch weitere subjektive Indikatoren beeinflusst. 7. Fazit und Ausblick Die Situation in den Mittelzentren stellt sich recht unterschiedlich dar, was sich nicht zuletzt in den sehr unterschiedlichen Durchschnittsmieten ausdrückt. Versucht man, alle gemessenen Werte und Parameter in einem Gesamtfazit zusammenzufassen, lassen sich zumindest vage Trends bzw. Hypothesen formulieren. Als Standorte mit hohen (positiven) Werten kristallisieren sich durch sämtliche Analysen hindurch die Städte Bad Neustadt, Lohr, Kitzingen und Bad Kissingen heraus, in denen die Mieten auch recht deutlich über dem Durch-
Marktbericht 2010 Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens 21 schnittswert von 10,63 /m² liegen. Niedrige Werte dagegen zeigen Mellrichstadt und Bad Brückenau, zum Teil auch Ebern auf. Hier ergeben sich relativ gesehen schwächere Standorte, was sich auch in vergleichsweise niedrigen Mieten widerspiegelt. Welches Entwicklungspotential diese Standorte jedoch besitzen, lässt sich nicht aus einer Momentaufnahme ableiten. Dazu müssen wie vom Gesetzgeber gefordert die Erhebungen regelmäßig durchgeführt werden. Somit lässt sich der Ist-Zustand in den Mittelzentren und möglichen Mittelzentren Mainfrankens sehr aussagekräftig ermitteln. Er bietet eine Planungsgrundlage für das weitere Wirken der Städte und Landkreise. Durch zukünftige weitere Erhebungen kann die Datenbasis ausgebaut und weiter interpretiert werden. Quellennachweis Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Statistik kommunal 2009 Schriftenreihe der IHK Würzburg-Schweinfurt Nr. 22/2009
Marktbericht 2010 Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens 22 Anhang I: Fragebogen zur Untersuchung
Marktbericht 2010 Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens 23 II. Steckbriefe zu den einzelnen Mittelzentren Steckbrief Bad Brückenau Einzelhandelsimmobilienmarkt 2010 Wichtige Eckdaten Einwohnerzahl * 7.007 Einwohner EH-Umsatz in Euro je Einwohner ** 6.921 /EW EH-Zentralität ** 140,4 Rücklauf Fragebogen Grundgesamtheit aller Einzelhändler 105 Beantwortete Fragebögen 24 (=22,9 %) Die wichtigsten Branchen 1. Textilien, Schuhe, Lederwaren 20,3 % (5 Geschäfte) 2. Uhren, Schmuck 12,5 % (3 Geschäfte) 2. Glas, Porzellan, Haushaltswaren, Wohnbedarf 12,5 % (3 Geschäfte) Größe der Geschäfte Bis 59 m² / 60 bis 149 m² / 150 m² und mehr 25 % / 50 % / 25 % Durchschnittliche Geschäftsgröße 135,91 m² Lage der Geschäfte in drei Gruppen Fußgängerzone, Haupteinkaufsstraße, Passage Sonstige zentrale Lage Periphere Lage 66,7 % (16 Geschäfte) 20,8 % (5 Geschäfte) 12,5 % (3 Geschäfte) Mieten Durchschnittliche Miete pro m² 7,64 /m² Kernbereichsdifferenz der Durchschnittsmiete *** 3,25 Gesamtmietbelastung Minimum / Maximum 150 / 1.700 pro Monat Durchschnittliche Mietdauer in Jahren 17 Jahre Entwicklung der Nettokaltmieten in den letzten fünf Jahren Gestiegen / gleichgeblieben / gesunken 0 % (0 Geschäfte) / 82,4 % (14 Geschäfte) / 17,6 % (3 Geschäfte) Beurteilung der zukünftigen Standortentwicklung positiv / gleichbleibend / negativ 13,6 % (3 Geschäfte)/ 68,2 % (15 Geschäfte) / 18,2 % (4 Geschäfte) IHK Würzburg-Schweinfurt: Marktbericht 2010: Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens. Würzburg 2010. * Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Statistik kommunal 2009. ** Quelle: Schriftenreihe der IHK Würzburg-Schweinfurt Nr.22/2009. *** 50 % aller ermittelten Werte liegen innerhalb des Kernbereichs.
Marktbericht 2010 Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens 24 Steckbrief Bad Kissingen Einzelhandelsimmobilienmarkt 2010 Wichtige Eckdaten Einwohnerzahl * 20.855 Einwohner EH-Umsatz in Euro je Einwohner ** 8.599 /EW EH-Zentralität ** 157,9 Rücklauf Fragebogen Grundgesamtheit aller Einzelhändler 436 Beantwortete Fragebögen 69 (=15,8 %) Die wichtigsten Branchen 1. Textilien, Schuhe, Lederwaren 44,6 % (29 Geschäfte) 2. Unterhaltungselektronik, Elektrobedarf, etc. 12,3 % (8 Geschäfte) 3. Uhren, Schmuck 9,2 % (6 Geschäfte) 3. Möbel, Gardinen, Teppiche 9,2 % (6 Geschäfte) Größe der Geschäfte Bis 59 m² / 60 bis 149 m² / 150 m² und mehr 36,2% / 40,6 % / 23,2 % Durchschnittliche Geschäftsgröße 144,26 m² Lage der Geschäfte in drei Gruppen Fußgängerzone, Haupteinkaufsstraße, Passage Sonstige zentrale Lage Periphere Lage 39,7 % (27 Geschäfte) 44,1 % (30 Geschäfte) 16,2 % (11 Geschäfte) Mieten Durchschnittliche Miete pro m² 15,33 /m² Kernbereichsdifferenz der Durchschnittsmiete *** 7,82 Gesamtmietbelastung Minimum / Maximum 30 / 7.240 pro Monat Durchschnittliche Mietdauer in Jahren 9 Jahre Entwicklung der Nettokaltmieten in den letzten fünf Jahren Gestiegen / gleichgeblieben / gesunken 5,7 % (3 Geschäfte)/ 90,6 % (48 Geschäfte) / 3,8 % (2 Geschäfte) Beurteilung der zukünftigen Standortentwicklung Positiv / gleichbleibend / negativ 23,4 % (15 Geschäfte)/ 64,1 % (41 Geschäfte) / 12,5 % (8 Geschäfte) IHK Würzburg-Schweinfurt: Marktbericht 2010: Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens. Würzburg 2010. * Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Statistik kommunal 2009. ** Quelle: Schriftenreihe der IHK Würzburg-Schweinfurt Nr.22/2009. *** 50 % aller ermittelten Werte liegen innerhalb des Kernbereichs.
Marktbericht 2010 Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens 25 Steckbrief Bad Königshofen Einzelhandelsimmobilienmarkt 2010 Wichtige Eckdaten Einwohnerzahl * 6.943 Einwohner EH-Umsatz in Euro je Einwohner ** 7.947 /EW EH-Zentralität ** 170,8 Rücklauf Fragebogen Grundgesamtheit aller Einzelhändler 137 Beantwortete Fragebögen 28 (=20,4 %) Die wichtigsten Branchen 1. Textilien, Schuhe, Lederwaren 42,9 % (12 Geschäfte) 2. Bücher und Schreibwaren 17,9 % (5 Geschäfte) 3. Glas, Porzellan, Haushaltswaren, Wohnbedarf 10,7 % (3 Geschäfte) Größe der Geschäfte Bis 59 m² / 60 bis 149 m² / 150 m² und mehr 14,3 % / 46,4 % / 39,3 % Durchschnittliche Geschäftsgröße 195,48 m² Lage der Geschäfte in drei Gruppen Fußgängerzone, Haupteinkaufsstraße, Passage Sonstige zentrale Lage Periphere Lage 32,1 % (9 Geschäfte) 64,3 % (18 Geschäfte) 3,6 % (1 Geschäft) Mieten Durchschnittliche Miete pro m² 8,53 /m² Kernbereichsdifferenz der Durchschnittsmiete *** 7,74 Gesamtmietbelastung Minimum / Maximum 300 / 2.700 pro Monat Durchschnittliche Mietdauer in Jahren 12 Jahre Entwicklung der Nettokaltmieten in den letzten fünf Jahren Gestiegen / gleichgeblieben / gesunken 0 % (0 Geschäfte) / 91,3 % (21 Geschäfte) / 8,7 % (2 Geschäfte) Beurteilung der zukünftigen Standortentwicklung positiv / gleichbleibend / negativ 10,7 % (3 Geschäfte)/ 46,4 % (13 Geschäfte) / 42,9 % (12 Geschäfte) IHK Würzburg-Schweinfurt: Marktbericht 2010: Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens. Würzburg 2010. * Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Statistik kommunal 2009. ** Quelle: Schriftenreihe der IHK Würzburg-Schweinfurt Nr.22/2009. *** 50 % aller ermittelten Werte liegen innerhalb des Kernbereichs.
Marktbericht 2010 Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens 26 Steckbrief Bad Neustadt Einzelhandelsimmobilienmarkt 2010 Wichtige Eckdaten Einwohnerzahl * 15.669 Einwohner EH-Umsatz in Euro je Einwohner ** 11.526 /EW EH-Zentralität ** 225,7 Rücklauf Fragebogen Grundgesamtheit aller Einzelhändler 283 Beantwortete Fragebögen 31 (=11 %) Die wichtigsten Branchen 1. Textilien, Schuhe, Lederwaren 30 % (9 Geschäfte) 2. Apotheke, Drogerie, Kosmetika, Parfümerie 16,7% (5 Geschäfte) 3. Lebensmittel, Reformhaus, Metzger, Bäcker 13,3 % (4 Geschäfte) Größe der Geschäfte Bis 59 m² / 60 bis 149 m² / 150 m² und mehr 12,9 % / 35,5 % / 51,6 % Durchschnittliche Geschäftsgröße 292,24, m² Lage der Geschäfte in drei Gruppen Fußgängerzone, Haupteinkaufsstraße, Passage Sonstige zentrale Lage Periphere Lage 54,8 % (17 Geschäfte) 19,4 % (6 Geschäfte) 25,8 % (8 Geschäfte) Mieten Durchschnittliche Miete pro m² 11,56 /m² Kernbereichsdifferenz der Durchschnittsmiete *** 5,62 Gesamtmietbelastung Minimum / Maximum 314 / 8.200 pro Monat Durchschnittliche Mietdauer in Jahren 10 Jahre Entwicklung der Nettokaltmieten in den letzten fünf Jahren Gestiegen / gleichgeblieben / gesunken 18,2 % (4 Geschäfte)/ 63,6 % (14 Geschäfte) / 18,2 % (4 Geschäfte) Beurteilung der zukünftigen Standortentwicklung positiv / gleichbleibend / negativ 16,7, % (5 Geschäfte) / 66,7 % (20 Geschäfte) / 16,7 % (5 Geschäfte) IHK Würzburg-Schweinfurt: Marktbericht 2010: Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens. Würzburg 2010. * Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Statistik kommunal 2009. ** Quelle: Schriftenreihe der IHK Würzburg-Schweinfurt Nr.22/2009. *** 50 % aller ermittelten Werte liegen innerhalb des Kernbereichs.
Marktbericht 2010 Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens 27 Steckbrief Ebern Einzelhandelsimmobilienmarkt 2010 Wichtige Eckdaten Einwohnerzahl * 7.292 Einwohner EH-Umsatz in Euro je Einwohner ** 6.193 /EW EH-Zentralität ** 120 Rücklauf Fragebogen Grundgesamtheit aller Einzelhändler 112 Beantwortete Fragebögen 6 (=5,4 %) Die wichtigsten Branchen 1. Bücher und Schreibwaren 40 % (2 Geschäfte) 2. Apotheke, Drogerie, Kosmetika, Parfümerie 20 % (1 Geschäft) 2. Unterhaltungselektronik, Elektrobedarf, Foto 20 % (1 Geschäft) Größe der Geschäfte Bis 59 m² / 60 bis 149 m² / 150 m² und mehr 33,3 % / 16,7 % / 50 % Durchschnittliche Geschäftsgröße 184,1 m² Lage der Geschäfte in drei Gruppen Fußgängerzone, Haupteinkaufsstraße, Passage Sonstige zentrale Lage Periphere Lage 0 % (0 Geschäfte) 83,3 % (5 Geschäfte) 16,7 % (1 Geschäft) Mieten Durchschnittliche Miete pro m² 11,28 /m² Kernbereichsdifferenz der Durchschnittsmiete *** 11,95 Gesamtmietbelastung Minimum / Maximum 170 / 3.156 pro Monat Durchschnittliche Mietdauer in Jahren 10 Jahre Entwicklung der Nettokaltmieten in den letzten fünf Jahren Gestiegen / gleichgeblieben / gesunken 25 % (1 Geschäft) / 75 % (3 Geschäfte) / 0 % (0 Geschäfte) Beurteilung der zukünftigen Standortentwicklung positiv / gleichbleibend / negativ 0 % (0 Geschäfte) / 83,3 % (5 Geschäfte) / 16,7 % (1 Geschäft) IHK Würzburg-Schweinfurt: Marktbericht 2010: Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens. Würzburg 2010. * Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Statistik kommunal 2009. ** Quelle: Schriftenreihe der IHK Würzburg-Schweinfurt Nr.22/2009. *** 50 % aller ermittelten Werte liegen innerhalb des Kernbereichs.
Marktbericht 2010 Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens 28 Steckbrief Gemünden Einzelhandelsimmobilienmarkt 2010 Wichtige Eckdaten Einwohnerzahl * 10.818 Einwohner EH-Umsatz in Euro je Einwohner ** 7.324 /EW EH-Zentralität ** 144,1 Rücklauf Fragebogen Grundgesamtheit aller Einzelhändler 129 Beantwortete Fragebögen 19 (=14,7 %) Die wichtigsten Branchen 1. Textilien, Schuhe, Lederwaren 16,7 % (3 Geschäfte) 1. Lebensmittel, Reformhaus, Metzger, Bäcker 16,7 % (3 Geschäfte) 1. Apotheke, Drogerie, Kosmetika, Parfümerie 16,7 % (3 Geschäfte) Größe der Geschäfte Bis 59 m² / 60 bis 149 m² / 150 m² und mehr 31,6 % / 42,1 % / 26,3 % Durchschnittliche Geschäftsgröße 155,33 m² Lage der Geschäfte in drei Gruppen Fußgängerzone, Haupteinkaufsstraße, Passage Sonstige zentrale Lage Periphere Lage 44,4 % (8 Geschäfte) 27,8 % (5 Geschäfte) 27,8 % (5 Geschäfte) Mieten Durchschnittliche Miete pro m² 11,73 /m² Kernbereichsdifferenz der Durchschnittsmiete *** 26,35 Gesamtmietbelastung Minimum / Maximum 300 / 5.850 pro Monat Durchschnittliche Mietdauer in Jahren 9 Jahre Entwicklung der Nettokaltmieten in den letzten fünf Jahren Gestiegen / gleichgeblieben / gesunken 0 % (0 Geschäfte) / 80 % (12 Geschäfte) / 20 % (3 Geschäfte) Beurteilung der zukünftigen Standortentwicklung positiv / gleichbleibend / negativ 22,2 % (4 Geschäfte)/ 50 % (9 Geschäfte) / 27,8 % (5 Geschäfte) IHK Würzburg-Schweinfurt: Marktbericht 2010: Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens. Würzburg 2010. * Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Statistik kommunal 2009. ** Quelle: Schriftenreihe der IHK Würzburg-Schweinfurt Nr.22/2009. *** 50 % aller ermittelten Werte liegen innerhalb des Kernbereichs.
Marktbericht 2010 Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens 29 Steckbrief Gerolzhofen Einzelhandelsimmobilienmarkt 2010 Wichtige Eckdaten Einwohnerzahl * 6.610 Einwohner EH-Umsatz in Euro je Einwohner ** 7.622 /EW EH-Zentralität ** 141,1 Rücklauf Fragebogen Grundgesamtheit aller Einzelhändler 120 Beantwortete Fragebögen 27 (=22,5 %) Die wichtigsten Branchen 1. Textilien, Schuhe, Lederwaren 29,6 % (8 Geschäfte) 2. Glas, Porzellan, Haushaltswaren, Wohnbedarf 18,5 % (5 Geschäfte) 2. Sonstige 18,5 % (5 Geschäfte) Größe der Geschäfte Bis 59 m² / 60 bis 149 m² / 150 m² und mehr 22,2 % / 40,7 % / 37 % Durchschnittliche Geschäftsgröße 219,27 m² Lage der Geschäfte in drei Gruppen Fußgängerzone, Haupteinkaufsstraße, Passage Sonstige zentrale Lage Periphere Lage 37 % (10 Geschäfte) 48,1 % (13 Geschäfte) 14,8 % (4 Geschäfte) Mieten Durchschnittliche Miete pro m² 6,84 /m² Kernbereichsdifferenz der Durchschnittsmiete *** 4,44 Gesamtmietbelastung Minimum / Maximum 280 / 2.500 pro Monat Durchschnittliche Mietdauer in Jahren 10 Jahre Entwicklung der Nettokaltmieten in den letzten fünf Jahren Gestiegen / gleichgeblieben / gesunken 0 % (0 Geschäfte) / 100 % (14 Geschäfte) / 0 % (0 Geschäfte) Beurteilung der zukünftigen Standortentwicklung Positiv / gleichbleibend / negativ 34,6 % (9 Geschäfte)/ 46,2 % (12 Geschäfte) / 19,2 % (5 Geschäfte) IHK Würzburg-Schweinfurt: Marktbericht 2010: Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens. Würzburg 2010. * Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Statistik kommunal 2009. ** Quelle: Schriftenreihe der IHK Würzburg-Schweinfurt Nr.22/2009. *** 50 % aller ermittelten Werte liegen innerhalb des Kernbereichs.
Marktbericht 2010 Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens 30 Steckbrief Hammelburg Einzelhandelsimmobilienmarkt 2010 Wichtige Eckdaten Einwohnerzahl * 11.707 Einwohner EH-Umsatz in Euro je Einwohner ** 6.427 /EW EH-Zentralität ** 126,4 Rücklauf Fragebogen Grundgesamtheit aller Einzelhändler 202 Beantwortete Fragebögen 15 (=7,4 %) Die wichtigsten Branchen 1. Lebensmittel, Reformhaus, Metzger, Bäcker 25 % (3 Geschäfte) 1. Apotheke, Drogerie, Kosmetika, Parfümerie 25 % (3 Geschäfte) 1. Glas, Porzellan, Haushaltswaren, Wohnbedarf 25 % (3 Geschäfte) Größe der Geschäfte Bis 59 m² / 60 bis 149 m² / 150 m² und mehr 40 % / 26,7 % / 33,3 % Durchschnittliche Geschäftsgröße 99,07 m² Lage der Geschäfte in drei Gruppen Fußgängerzone, Haupteinkaufsstraße, Passage Sonstige zentrale Lage Periphere Lage 20 % (3 Geschäfte) 46,7 % (7 Geschäfte) 33,3 % (5 Geschäfte) Mieten Durchschnittliche Miete pro m² 8,60 /m² Kernbereichsdifferenz der Durchschnittsmiete *** 6,67 Gesamtmietbelastung Minimum / Maximum 150 / 5.600 pro Monat Durchschnittliche Mietdauer in Jahren 9 Jahre Entwicklung der Nettokaltmieten in den letzten fünf Jahren Gestiegen / gleichgeblieben / gesunken 9,1 % (1 Geschäft) / 90,9 % (10 Geschäfte) / 0 % (0 Geschäfte) Beurteilung der zukünftigen Standortentwicklung positiv / gleichbleibend / negativ 21,4 % (3 Geschäfte)/ 57,1 % (8 Geschäfte) / 21,4 % (3 Geschäfte) IHK Würzburg-Schweinfurt: Marktbericht 2010: Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens. Würzburg 2010. * Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Statistik kommunal 2009. ** Quelle: Schriftenreihe der IHK Würzburg-Schweinfurt Nr.22/2009. *** 50 % aller ermittelten Werte liegen innerhalb des Kernbereichs.
Marktbericht 2010 Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens 31 Steckbrief Haßfurt Einzelhandelsimmobilienmarkt 2010 Wichtige Eckdaten Einwohnerzahl * 13.391 Einwohner EH-Umsatz in Euro je Einwohner ** 16.055 /EW EH-Zentralität ** 312,7 Rücklauf Fragebogen Grundgesamtheit aller Einzelhändler 241 Beantwortete Fragebögen 18 (=7,5 %) Die wichtigsten Branchen 1. Textilien, Schuhe, Lederwaren 33,3 % (6 Geschäfte) 2. fünf versch. Branchen liegen gleichauf: Lebensmittel, Sport, Unterhaltung, Möbel, Bücher jeweils 11,1 % (je 2 Geschäfte) Größe der Geschäfte Bis 59 m² / 60 bis 149 m² / 150 m² und mehr 44,4 % / 22,2 % / 33,3 % Durchschnittliche Geschäftsgröße 158,5 m² Lage der Geschäfte in drei Gruppen Fußgängerzone, Haupteinkaufsstraße, Passage Sonstige zentrale Lage Periphere Lage 27,8 % (5 Geschäfte) 44,4 % (8 Geschäfte) 27,8 % (5 Geschäfte) Mieten Durchschnittliche Miete pro m² 7,82 /m² Kernbereichsdifferenz der Durchschnittsmiete *** 4,23 Gesamtmietbelastung Minimum / Maximum 20 / 3.800 pro Monat Durchschnittliche Mietdauer in Jahren 10 Jahre Entwicklung der Nettokaltmieten in den letzten fünf Jahren Gestiegen / gleichgeblieben / gesunken 23,1 % (3 Geschäfte)/ 69,2 % (9 Geschäfte) / 7,7 % (1 Geschäft) Beurteilung der zukünftigen Standortentwicklung positiv / gleichbleibend / negativ 20 % (3 Geschäfte) / 60 % (9 Geschäfte) / 20 % (3 Geschäfte) IHK Würzburg-Schweinfurt: Marktbericht 2010: Einzelhandelsimmobilien in den Mittelzentren Mainfrankens. Würzburg 2010. * Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Statistik kommunal 2009. ** Quelle: Schriftenreihe der IHK Würzburg-Schweinfurt Nr.22/2009. *** 50 % aller ermittelten Werte liegen innerhalb des Kernbereichs.