WISSENSCHAFTLICHE BEITRÄGE AUS DEM TECTUM VERLAG Reihe Wirtschaftswissenschaften Band 47 Frederic Höfer Jürgen Schürmann Der German Real Estate Investment Trust Entwicklung, rechtliche Rahmenbedingung, steuerliche Implikation und Prüfung Tectum Verlag
Frederic Höfer Jürgen Schürmann Der German Real Estate Investment Trust. Entwicklung, rechtliche Rahmenbedingung, steuerliche Implikation und Prüfung Wissenschaftliche Beiträge aus dem Tectum Verlag: Reihe: Wirtschaftswissenschaften; Bd. 47 ISBN: 978-3-8288-2372-3 ISSN: 1861-8073 Umschlagabbildung: Herzschlag photocase.de Umschlaggestaltung: Heike Amthor Tectum Verlag Tectum Verlag Marburg, 2010 Besuchen Sie uns im Internet www.tectum-verlag.de Bibliografische Informationen der Deutschen Nationalbibliothek Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Angaben sind im Internet über http://dnb.ddb.de abrufbar.
Inhaltsverzeichnis Vorwort...5 Inhaltsverzeichnis...7 Abkürzungsverzeichnis...15 Abbildungsverzeichnis...17 Tabellenverzeichnis...19 1 Einleitung...21 2 Was sind REITs?...23 2.1 DeÞnition REIT... 23 2.2 REIT- Arten... 25 2.3 REIT Segmente... 26 2.4 Abgrenzung zu bisherigen Immobilien-Anlageformen... 28 2.4.1 Die Immobilien-Aktiengesellschaft versus REIT... 29 2.4.2 Geschlossene Immobilienfonds versus REIT... 29 2.4.3 Offene Immobilienfonds versus REIT... 31 3 Die historische Entwicklung des REIT...33 3.1 Geschichte und Entwicklung von REITs im Ausland... 33 3.1.1 USA... 34 3.1.1.1 Entstehung... 34 3.1.1.2 Rahmenbedingungen... 36 3.1.1.2.1 Gesellschaftsrechtliche Rahmenbedingungen... 36 3.1.1.2.2 Steuerrechtliche Rahmenbedingungen... 38 7
3.1.2.2.2.1 Auf Unternehmensebene... 38 3.1.2.2.2.2 Auf Anlegerebene... 39 3.1.2.3 Besonderheit: UPREIT und DownREIT... 40 3.1.2 Frankreich... 42 3.1.2.1 Entstehungsgeschichte... 42 3.1.2.2 Rahmenbedingungen... 42 3.1.2.2.1 Gesellschaftsrechtliche Rahmenbedingungen... 42 3.1.2.2.2 Steuerrechtliche Rahmenbedingungen... 44 3.1.2.1.2.1 Auf Unternehmensebene... 44 3.1.2.2.2.2 Auf Anlegerebene... 45 3.2 Entwicklung des REIT in Deutschland... 46 3.2.1 Die IFD... 47 3.2.1.1 Wer ist die IFD... 47 3.2.1.2 Ziele... 48 3.2.1.3 Arbeitsweise... 49 3.2.2 Die REIT Empfehlung des IFD im Überblick... 49 3.2.2.1 Die Notwendigkeit eines deutschen REIT... 49 3.2.2.2 Konkrete IFD - Ausgestaltung im Überblick... 51 3.2.2.2.1 Zweck und Tätigkeit des G-REIT... 51 3.2.2.2.2 Das REIT Rahmengesetz... 51 3.2.2.2.2.1 Gesellschaftsrechtliche Struktur... 51 3.2.2.2.2.2 Handelsrechtliche Vorgaben... 54 3.2.2.2.2.3 Steuerrechtliche Vorgaben... 55 3.2.2.3 Sonderproblem Vor-REIT... 57 3.2.3 Politische Hauptprobleme bei der Einführung... 57 3.2.3.1 Besteuerung ausländischer Investoren... 57 3.2.3.2 Sozialpolitische Bedenken... 60 8
3.2.3.3 Ablehnung durch die Linkspartei... 62 3.3 Vergleich bekannter REIT-Strukturen... 63 4 Der G REIT...65 4.1 Marktpotential in Deutschland... 65 4.2 Die Gründung des G REIT... 68 4.2.1 Gesellschaftsrechtliche Aspekte der Gründung... 69 4.2.1.1 Die Neugründung... 69 4.2.1.2 Die Umwandlung... 69 4.2.1.3 Der Vor-REIT... 70 4.3 Gesetzliche Rahmenbedingungen für den Betrieb des G REIT... 74 4.3.1 Gesellschaftsrechtliche Rahmenbedingungen... 75 4.3.1.1 Rechtsform... 75 4.3.1.2 Unternehmensgegenstand... 75 4.3.1.3 Mindestnennbetrag des Grundkapitals... 77 4.3.1.4 Unternehmenssitz... 77 4.3.1.4 Aktiengattung... 77 4.3.1.5 Firma und Bezeichnungsschutz... 77 4.3.1.6 Börsenzulassung... 77 4.3.1.7 Eintragung in das Handelsregister... 78 4.3.1.8 Aktionärsstruktur... 78 4.3.2 Handelsrechtliche und bilanzielle Rahmenbedingungen... 79 4.3.2.1 Rechnungslegungspßicht... 79 4.3.2.2 Anforderungen an die Vermögensund Ertragsstruktur... 81 4.3.2.2.1 Bilanzierung von unbeweglichem Vermögen nach IAS / IFRS... 81 4.3.2.2.1.1 Anlageimmobilien nach IAS 40... 81 9
4.3.2.2.1.2 Sachanlagen nach IAS 16... 85 4.3.2.2.1.3 Finance Leases nach IAS 17... 87 4.3.2.2.1.4 Immobilien nach IFRS 5... 89 4.3.2.2.1.5 Vorratsvermögen nach IAS 2... 90 4.3.2.2.1.6 Fertigungsaufträge nach IAS 11... 91 4.3.2.2.2 Bilanzierung von Beteiligungen nach IAS / IFRS... 91 4.3.2.2.2.1 Kapitalgesellschaften... 91 4.3.2.2.2.2 Immobilienpersonengesellschaften... 93 4.3.2.2.2.3 Auslandsobjektgesellschaften... 94 4.3.2.2.2.4 REIT - Dienstleistungsgesellschaften... 94 4.3.2.2.3 Die Ermittlung der Vermögenskennzahlen... 95 4.3.2.2.4 Die Ermittlung der Ertragskennzahlen... 98 4.3.2.2.5 Das Handelsverbot nach 14 REITG... 101 4.3.2.2.5.1 Gesetzesvorgabe... 101 4.3.2.2.5.2 Ermittlung der Handelsgrenze... 102 4.3.2.2.6 Die Mindestausschüttung... 104 4.3.2.2.6.1 Gesetzesvorgabe... 104 4.3.2.2.6.2 Ermittlung der Basisgröße aus dem Jahresüberschuss... 106 4.3.2.2.7 Eigenkapitalvorgaben... 107 4.3.2.2.7.1 Gesetzliche Vorgabe des 15 zur Eigenkapitalquote... 107 4.3.2.2.7.2 Ermittlung der Eigenkapitalquote... 109 4.3.2.2.8 Anteilseignerstruktur... 111 4.4 Besonderheiten bei der Prüfung einer REIT-Aktiengesellschaft nach 1 Abs. 4 REITG... 111 4.4.1 Prüfungsauftrag und Prüfungsgegenstand... 111 4.4.2 Prüfungsplanung und Durchführung... 112 10
4.4.2.1 Allgemeine Prüfungshandlungen... 112 4.4.2.2 Besondere Prüfungshandlungen... 112 4.4.2.2.1 Prüfung der Streubesitzquote... 112 4.4.2.2.2 Prüfung der Vermögensund Ertragsanforderungen... 113 4.4.2.2.3 Prüfung der Ausschüttungsverpßichtung... 114 4.4.2.2.4 Prüfung des Ausschlusses von Immobilienhandel... 114 4.4.2.2.5 Prüfung des Mindesteigenkapitals... 115 4.4.2.2.6 Erklärung der gesetzlichen Vertreter... 115 4.4.3 Der besondere Vermerk des Abschlussprüfers... 115 4.4.4 Die Prüfung des Vor-REIT... 116 4.5 Steuerrechtliche Rahmenbedingungen... 116 4.5.1 Steuerpßicht... 117 4.5.2 Bedingungen auf der Gesellschaftsebene... 117 4.5.2.1 Exit Tax... 117 4.5.2.2 Steuerliche Behandlung von Auslandstätigkeiten... 119 4.5.2.2.1 Anwendung der DBA auf den REIT... 119 4.5.2.2.2 Anschaffung und Vermietung von Grundstücken im Ausland... 120 4.5.2.2.3 Auswirkungen der Beteiligung an Auslandsobjektgesellschaften... 121 4.5.2.3 Sonderproblem: Unterliegt die Exit Tax dem europäischen Beihilfeverbot?... 122 4.5.3 Gesellschafterebene... 123 4.5.3.1 Inländische Gesellschafter... 123 4.5.3.1.1 Kapitalgesellschaften... 123 4.5.3.1.2 Natürliche Personen... 124 4.5.3.2 Ausländische Gesellschafter... 125 11
4.5.4 Vergleich der Steuerlast mit anderen Anlageformen... 126 4.6 Immobilienwirtschaftliche Rahmenbedingungen... 128 4.6.1 DeÞnition des Geschäftsmodells... 129 4.6.2 Erforderliche Portfoliogröße und Kapitalmarktfähigkeit der Immobilien... 129 4.6.3 DiversiÞkationsgrad... 131 4.6.4 Anforderungen an das REIT-Management... 132 4.7 Beendigung des REIT- Status... 133 4.7.1 Freiwillige Beendigung des REIT Status... 133 4.7.2 Vorübergehender Entzug des REIT Status... 133 4.7.3 Sofortiger Verlust des REIT Status... 135 4.8 Exkurs: Anteilspreisermittlung der Anteile des G REIT am Markt... 136 4.8.1 Ermittlung des Marktwertes... 136 4.8.2 Das Discounted Dividend Model... 138 4.8.3 Beispiel... 140 5 Gesetzliche Neuerungen im Jahr 2009...143 5.1 Änderung hinsichtlich der Ermittlung der Eigenkapitalquote... 143 5.2 Berücksichtigung von steuerlichen Vorbelastungen auf Anlegerebene... 144 5.3 Wegfall der Exit Tax und Nachversteuerung... 144 6 Fazit...147 Literaturverzeichnis...149 Fachliteratur... 149 Zeitschriften... 150 Quellenverzeichnis...153 12
English summary...155 Anlage I: UPREIT-Strukturen...157 Anlage II: Gegenüberstellung von REIT-Strukturen...159 Anlage III: REIT Gesetz...161 13