Regionale Aspekte der Wohneigentumsbildung

Regionale Aspekte der Wohneigentumsbildung Matthias Günther Tel: 0511/990 94 20 Eduard Pestel Institut für Systemforschung e.v. Hannover Januar 2017

Mein Programm: - aktuelle Wohnungsmarktsituation - Wohneigentum regional, - Wohneigentumsbildung, - Perspektiven der Wohneigentumsbildung

Aktuelle Wohnungsmarktsituation

Bevölkerungsentwicklung in Deutschland von 1990 bis 2015 83.000 82.500 82.000 Einwohner (1.000 Personen) Einwohner Geburten Sterbefälle Wanderungssaldo Geburten, Sterbefälle, Wanderungssaldo (1.000 Personen) 1800 1600 1400 81.500 1200 81.000 1000 80.500 800 80.000 600 79.500 400 79.000 200 78.500 0 78.000 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015-200

600 Wohnungsbau Ist-Status und Bedarfsprognose *) nach BBSR 1.000 Wohnungen 500 Wohnungsfertigstellungen Bedarfsprognose BBSR 2010 bei 200.000 Nettozuwanderern p.a. 400 300 200 100 0 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 *) BBSR Berichte KOMPAKT 1, S.13, Tab. 5: Neubaubedarf differenziert nach alten und neuen Ländern (obere Variante) / 2010; Statistisches Bundesamt

Aktuelles Wohnungsdefizit: Wohnungsbau von 2009 bis 2015: 1,41 Mio. Whg. Wohnungsbedarf lt. BBSR für die Zeit von 2009 bis 2015 bei einer Zuwanderung von 200.000 Personen pro Jahr: 1,69 Mio. Whg. Defizit 1 0,28 Mio. Whg.

Aktuelles Wohnungsdefizit: angesetzte Zuwanderung BBSR-Prognose tatsächliche Zuwanderung zusätzlicher Wohnungsbedarf bei 2,5 Zuwanderern je Haushalt plus Defizit 1 1,40 Mio. Pers. 2,81 Mio. Pers. 0,56 Mio. Whg. 0,28 Mio. Whg. DEFIZIT ENDE 2015 ca. 0,84 Mio. Whg.

Wohnungsmarktsituation in den Kreisen und kreisfreien Städten Deutschlands Ende 2015 SK Bremen SK Hamburg LK Rostock LK Prignitz LK Emsland Region Hannover SK Berlin SK Münster LK Paderborn LK Harz LK Elbe-Elster LK Schwalm-Eder-Kreis SK Erfurt SK Dresden Wohnungsmarktsituation Ende 2015 LK Cham sehr starkes Defizit starkes Defizit ausgeglichen leichter Überhang starker Überhang SK Stuttgart LK Ostalbkreis LK Ortenaukreis SK Freiburg i.breisgau LK Ravensburg SK München

Zuzüge nach und Fortzüge aus Deutschland nach Herkunftsbzw. Zielregionen 2013 bis 2015 EU übrig es Europa Afrika Amerika Zuzüge 2013 Fortzüge 2013 Zuzüge 2014 Fortzüge 2014 Zuzüge 2015 Fortzüge 2015 Saldo 2013: 429.000 Personen Saldo 2014: 550.000 Personen Saldo 2015: 1.139.403 Personen Asien Australien/ Ozeanien 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1.000 Personen

Gab es 2016 eine Entspannung? Flüchtlingszuwanderung 2016 nach ersten Schätzungen 0,3 Mio. Pers. Flüchtlingsabwanderung 2016 0,1 Mio. Pers. (?) Saldo Flüchtlinge 0,2 Mio. Pers. Nettozuwanderung aus der übrigen EU 0,3 Mio. Pers. Gesamtzuwanderung 2016 0,5 Mio. Pers. Wohnungsbau 2016 0,3 Mio. Whg.

Wohneigentum regional

Wohnungsbestand nach Eigentümern und Wohnungsnutzung zum Zeitpunkt des Zensus 2011 in den Bundesländern Schleswig-Holstein Hamburg Niedersachsen Bremen Nordrhein-Westfalen Hessen Rheinland-Pfalz Baden-Württemberg Bayern Saarland Berlin Brandenburg Mecklenburg-Vorpommern Sachsen Sachsen-Anhalt Thüringen Deutschland 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Privatpersonen/selbstgenutzt Privatpersonen/vermietet WEG/selbstgenutzt WEG/vermietet Genossenschaft kommunales Unternehmen private Unternehmen

Wohneigentumsquote 2011 in v.h. LK Rostock SK Hamburg LK Prignitz LK Emsland Region Hannover SK Berlin LK Harz Göttingen SK Köln LK Kassel SK Leipzig SK Dresden LK Fulda Wohneigentumsquote 2011 in v. H. LK Roth < 20 < 30 < 40 < 50 < 60 >= 60 LK Ostalbkreis LK Ortenaukreis LK Passau SK München LK Lörrach

Wohneigentumsquote 2015 in v.h. LK Rostock SK Hamburg LK Prignitz LK Emsland Region Hannover SK Berlin LK Harz Göttingen SK Köln LK Kassel SK Leipzig SK Dresden LK Fulda Wohneigentumsquote 2015 in v. H. LK Roth < 20 < 30 < 40 < 50 < 60 >= 60 LK Ostalbkreis LK Ortenaukreis LK Passau SK München LK Lörrach

Entwicklung der Wohneigentumsquote von 2011 bis 2015 LK Rostock SK Hamburg LK Prignitz LK Emsland Region Hannover SK Berlin LK Harz Göttingen SK Köln LK Kassel SK Leipzig SK Dresden LK Fulda Entwicklung der Wohneigentumsquote von 2011 bis 2015 gesunken gleichbleibend gestiegen LK Roth LK Ostalbkreis LK Ortenaukreis LK Passau SK München LK Lörrach

Wohneigentumsquoten nach Bundesländern insgesamt in den Jahren 2002 und 2014 Schleswig-Holstein Hamburg Niedersachsen Bremen Nordrhein-Westfalen Hessen Rheinland-Pfalz Baden-Württemberg Bayern Saarland Berlin Brandenburg Mecklenburg-Vorpommern Sachsen Sachsen-Anhalt insg esamt 2002 insg esamt 2014 Thüringen Deutschland 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 Wohneigentumsquote

Wohneigentumsquoten nach Bundesländern in der Altersgruppe 30 bis unter 40 Jahre in den Jahren 2002 und 2014 Schleswig-Holstein Hamburg Niedersachsen Bremen Nordrhein-Westfalen Hessen Rheinland-Pfalz Baden-Württemberg Bayern Saarland Berlin Brandenburg Mecklenburg-Vorpommern Sachsen Sachsen-Anhalt 30-40 Jahre 2002 30-40 Jahre 2014 Thüringen Deutschland 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 Wohneigentumsquote

Wohneigentumsquoten nach Bundesländern in der Altersgruppe 40 bis unter 50 Jahre in den Jahren 2002 und 2014 Schleswig-Holstein Hamburg Niedersachsen Bremen Nordrhein-Westfalen Hessen Rheinland-Pfalz Baden-Württemberg Bayern 40-50 Jahre 2002 40-50 Jahre 2014 Saarland Berlin Brandenburg Mecklenburg-Vorpommern Sachsen Sachsen-Anhalt Thüringen Deutschland 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 Wohneigentumsquote

Durchschnittliche Grundsicherungsquote nach Wohneigentumsquotenklassen für West- und Ostdeutschland 2014 7 6 5 4 3 2 1 in v.h. Westdeutschland 0 7 in v.h. unter 25 % 25 % bis unter 30 % 30 % bis unter 40 % 40 % bis unter 50 % 50 % und mehr Wohneigentumsquote 6 5 Ostdeutschland 4 3 2 1 0 unter 25 % unter 25 % ohne Berlin 25 % bis unter 40 % 40 % bis unter 50 % 50 % un mehr Wohneigentumsquote

Wohnungsnachfrage nach dem Alter (Altersstrukturen in Deutschland in den Jahren 1995, 2015 und 2035) 85u.ält. Alter 80-81 75-76 70-71 65-66 60-61 55-56 50-51 45-46 40-41 35-36 30-31 25-26 20-21 15-16 10-11 5-6 0-1 800 2035 600 400 Männer (Tausende) 200 wachsende Bedeutung barrierearmer Wohnungsangebote (sofern bezahlbar) keine relevante Veränderung der Wohnsituation Nachfrage richtet sich auf Ein- und Zweifamilienhäuser (Eigentumsbildung) sowie auf große Mietwohnungen Haushaltsbildung Nachfrage richtet sich auf kleine Mietwohnungen keine eigene Wohnungsnachfrage 0 200 400 600 800 Frauen (Tausende) 2015

Altersstrukturen in Niedersachsen 2015 85 u.ält. Alter 85 u.ält. Alter 80-81 80-81 75-76 75-76 70-71 70-71 65-66 65-66 60-61 60-61 55-56 55-56 50-51 45-46 Osterode 50-51 45-46 Vechta 40-41 40-41 35-36 35-36 30-31 30-31 25-26 25-26 20-21 20-21 15-16 15-16 10-11 10-11 5-6 5-6 0-1 600 400 200 0 200 400 600 0-1 1200 900 600 300 0 300 600 900 1200 Männer Frauen Männer Frauen

Wohneigentumsbildung

Anteil der jährlich vererbten und bisher vom Eigentümer selbst genutzten Wohnungen am Wohnungsbestand in den Kreisen und kreisfreien Städten Deutschlands LK Emsland SK Hamburg Region Hannover LK Rostock LK Prignitz SK Berlin LK Harz Göttingen LK Kassel SK Leipzig SK Köln SK Dresden LK Fulda Vererbte Eigentümerwohnungen pro Jahr in Promille des Bestandes LK Roth < 5 < 7 < 9 < 11 < 13 >= 13 LK Ostalbkreis LK Ortenaukreis LK Passau SK München LK Lörrach

Anteil der jährlich vererbten und bisher vom Eigentümer vermieteten Wohnungen am Wohnungsbestand in den Kreisen und kreisfreien Städten Deutschlands LK Emsland SK Hamburg Region Hannover LK Rostock LK Prignitz SK Berlin LK Harz Göttingen LK Kassel SK Leipzig SK Köln SK Dresden LK Fulda Vererbte Mietwohnungen pro Jahr in Promille des Bestandes LK Roth < 3,5 < 4,5 < 5,5 < 6,5 < 7,5 >= 7,5 LK Ostalbkreis LK Ortenaukreis LK Passau SK München LK Lörrach

Tatsächliche Nutzung der von 2001 bis zur Mikrozensuszusatzerhebung 2014 gebauten Wohnungen 100 in v.h. 90 80 70 60 50 40 30 selbstgenutzt vermietet unbewohnt 20 10 0 Einfamilienhäuser Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser

Überführung bisheriger Mietwohnungen in selbstgenutztes Wohneigentum Potenziale: u.a. die ca. 180.000 jährlich vererbten Mietwohnungen

Anteil der vom Eigentümer selbst genutzten Eigentumswohnungen an allen Eigentumswohnungen in v.h. SK Hamburg LK Rostock LK Prignitz LK Emsland Region Hannover SK Berlin LK Harz Göttingen SK Köln LK Kassel SK Leipzig SK Dresden LK Fulda Anteil der vom Eigentümer selbst gen. Eigentumswhg. in v.h. LK Roth < 30 < 36 < 42 < 48 < 54 >= 54 LK Ostalbkreis LK Ortenaukreis LK Passau SK München LK Lörrach

Anteil der Eigentumswohnung am selbst genutzten Wohneigentum in v.h. LK Rostock SK Hamburg LK Prignitz LK Emsland Region Hannover SK Berlin LK Harz Göttingen SK Köln LK Kassel SK Leipzig SK Dresden LK Fulda Anteil der Eigentumswohnung am selbstgen. Wohneigent. in v.h. LK Roth < 8 < 16 < 24 < 32 < 40 >= 40 LK Ostalbkreis LK Ortenaukreis LK Passau SK München LK Lörrach

Perspektiven der Wohneigentumsbildung

Ohne Wohneigentumsförderung ist keine nennenswerte Steigerung der Wohneigentumsquote zu erwarten! Möglichkeiten der Wohneigentumsförderung - die Zulassung einer Abschreibung bzw. Teilabschreibung der Wohnung, - die steuerliche Berücksichtigung der Zinsaufwendungen, - die Gewährung eines einmaligen oder über mehrere Jahre auszuzahlenden absoluten Zuschusses, - die Bereitstellung kostengünstiger Grundstücke und - die Gewährung von Krediten zu günstigen Konditionen.

Durchschnittseinkommen nach der Haushaltsgröße und dem Wohnstatus insgesamt Eigentümer Mieter 1-Personenhaushalte 2-Personenhaushalte 3-Personenhaushalte 4-Personenhaushalte Haushalte mit 5 und mehr Pers. 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 5500 Nettomonatseinkommen in

Ansätze zur Ermittlung von Finanzierungsmöglichkeiten - 90 % des Durchschnittsnettoeinkommens der Mieterhaushalte, - eine Kapitalkostenbelastung der Nettoeinkommen von 30% und alternativ von 40%, - die Finanzierung über einen Kredit zu 1,5% Zins und 30- jähriger Laufzeit (und Zinsbindung), - ohne oder mit 20% Eigenkapital, - 10% über den Angemessenheitsregeln des SGB-II liegende Wohnflächen.

Finanzierbarer Wohnflächenpreis bei unterschiedlichen Einkommensbelastungen und Eigenkapitalansätzen 30% Belastung ohne Eigenkapital 30% Belastung 20% Eig enkapital 40% Belastung ohne Eigenkapital 40% Belastung 20% Eig enkapital 1-Personenhaushalte 2-Personenhaushalte 3-Personenhaushalte 4-Personenhaushalte Haushalte mit 5 und mehr Pers. 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 f inanzierbarer Preis je m²-wohnf läche

Notwendige und sinnvolle Maßnahmen der Wohneigentumsförderung 1 Baulandbereitstellung für alle Formen des Wohnungsbaus. Spezielle Baulandprogramme der Städte und Gemeinden zur Wohneigentumsbildung. 2 Die Begrenzung der kumulativen Wirkung der Grunderwerbssteuer. 3 Die Bereitstellung langfristiger Finanzierungen mit stark reduzierten Eigenkapitalanforderungen, wenn die Wohneigentumsbildung bezüglich der Wohnungsgröße im Rahmen der Angemessenheitsgrenzen erfolgt. 4 Für Haushalte mit darüber hinausgehenden Wohnflächenansprüchen kann eine Zuschussvariante eingeführt werden (Abschmelzung des Zuschusses mit zunehmender Entfernung von den Angemessenheitsgrenzen). 5 Die Verbesserung der Angebote und des Preis- /Leistungsverhältnis im öffentlichen Nahverkehr. 6 Mehr Eigenverantwortung von Kreditnehmern und Banken zulassen.