BKB-Eigenheimindex Januar 2017
Vorwort Liebe Leserin, lieber Leser Vorwort 3 4 6 Eigenheim im kantonalen Vergleich 8 Zusammenfassung 9 Standortinformationen 10 Allgemeine Informationen 14 Das erste Amtsjahr des 45. US-Präsidenten. Die Verhandlungen zum Brexit. Die für Europa so wichtigen Wahlen in Frankreich und Deutschland. 2017 wird nicht nur äusserst spannend, sondern auch schwer vorhersehbar. In welchem Ausmass die politischen Veränderungen die Weltwirtschaft tatsächlich beeinflussen, wird sich zeigen. Ob und inwieweit sie auf den Immobilienmarkt einwirken, bleibt abzuwarten. Aktuell setzt sich das Preiswachstum am Schweizer Immobilienmarkt fort. Dies gilt landesweit sowohl für wie auch für. Beide Objektarten erzielten im letzten Jahr Rekordwerte. Vor allem die Nordwestschweiz verzeichnete einen bemerkenswerten Preisanstieg. Bei n betrug er 4,0 %. Bei sogar 6,4 %. Damit liegt das Preiswachstum in der Region 2,5 % über dem landesweiten Durchschnitt. Welche Faktoren sind hierfür verantwortlich? Wo sind die Wachstumsraten am höchsten? Und welche Preisunterschiede gibt es innerhalb der Region? Diese und viele weitere Fragen beantworten wir Ihnen in der vorliegenden siebten Ausgabe des BKB-Eigenheimindex. Die Basler Kantonalbank publiziert den Index zweimal jährlich in Zusammenarbeit mit dem Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien (IAZI). Bei den Auswertungen stützt sich die IAZI AG auf die effektiven Handänderungen und nicht auf publizierte Preise in Inseraten. Somit erhalten Sie ein authentisches Bild der tatsächlichen Marktverhältnisse. Natürlich unterstützt Sie die BKB nicht nur bei der Beurteilung des Immobilienmarktes. Sie profitieren auch von unserer über 100-jährigen Erfahrung bei der Finanzierung von Wohneigentum. Ob beim Kauf eines Eigenheims oder für die Verlängerung einer auslaufenden Hypothek, unsere Expertinnen und Experten erstellen für Sie gerne einen individuellen Finanzierungsvorschlag. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme und wünschen Ihnen eine spannende Lektüre. Richard Schlägel Leiter Immobilienkunden BKB-Eigenheimindex, Januar 2017 3
Index für Preisniveau für St. Johann Kleinbasel West Index Entwicklung Region Nordwestschweiz 215 210 205 200 195 190 185 180 175 170 165 160 155 150 145 140 135 130 Preisniveau Musterhaus (in CHF) Region Nordwestschweiz > 1 650 000 1 500 000 1 650 000 1 350 000 1 500 000 1 200 000 1 350 000 1 050 000 1 200 000 900 000 1 050 000 750 000 900 000 < 750 000 Therwil Basel Dornach Riehen Muttenz Pratteln Liestal Arisdorf Rheinfelden Sissach Möhlin Iselin Altstadt Zentrum Bachletten Gotthelf Basel Wittnau Gundeldingen Bruderholz Frick Kleinbasel Ost St. Alban Breite Kaisten Mettauertal 125 120 115 110 Laufen Seewen 105 100 Eptingen 95 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Beinwil (SO) EFH Nordwestschweiz EFH Schweiz Preisindizes Nachdem sich die Preise für in der unmittelbaren Vergangenheit mehrheitlich seitwärts entwickelt haben, zeigen sich im letzten Halbjahr wieder gewisse Wertsteigerungen. Während diese im landesweiten Mittel mit 1,5 % eher moderat ausgefallen sind, beträgt der Preisanstieg in der Nordwestschweiz 3,5 %. Auf Jahresbasis lässt sich in der Region gar eine Wachstumsrate von 4,0 % beobachten. Damit wird auch für diese Zeitperiode der nationale Durchschnitt deutlich übertroffen. In der langfristigen Betrachtung sind die Wertsteigerungen schweizweit wie regional hingegen nahezu identisch. Seit 1998 haben die Preise der um 72 % (Schweiz) respektive um 73 % (Nordwestschweiz) zugelegt. Einfamilienhaus Nordwest-CH Schweiz Letzte 6 Monate (3Q16 und 4Q16) 3,5 % 1,5 % Letzte 12 Monate (1Q16 bis 4Q16) 4,0 % 1,5 % Seit 1998 73,0 % 72,0 % Anhand einer Preisniveaukarte lässt sich die Heterogenität zwischen den einzelnen Gemeinden innerhalb der Nordwestschweiz deutlich aufzeigen. Für den Kauf eines siebenjährigen Einfamilienhauses mit einer Nettowohnfläche von 160 m 2 und einer Parzellengrösse von 550 m 2 sind beispielsweise in Therwil rund 1,4 Mio. CHF aufzuwenden. Als begehrteste Standorte der Region gelten diverse Quartiere in Basel sowie die stadtnahen Gemeinden Riehen, Binningen und Bottmingen. An diesen Lagen ist für das gleiche Objekt mit Investitionen um 1,7 Mio. CHF zu rechnen. Ein Interessent im aargauischen Möhlin kann die Liegenschaft hingegen für rund 1 Mio. CHF erwerben, während das Preisniveau im Bezirk Thierstein (Kanton SO) im Vergleich nochmals deutlich gemässigter ist. Muster-Einfamilienhaus per Q4 2016 Objekttyp frei stehend Alter 7 Jahre Lage im Ort Grundstücksfläche in m 2 550 Nettowohnfläche in m 2 160 Anzahl Zimmer 6 Anzahl Badezimmer 2 Raumvolumen in m 3 900 Bauqualität 4 BKB-Eigenheimindex, Januar 2017 5
Index für Preisniveau für St. Johann Kleinbasel West Index Entwicklung Region Nordwestschweiz 215 210 205 200 195 190 185 180 175 170 165 160 155 150 145 140 135 130 Preisniveau Musterhaus (in CHF) Region Nordwestschweiz > 1 100 000 1 000 000 1 100 000 900 000 1 000 000 800 000 900 000 700 000 800 000 600 000 700 000 500 000 600 000 < 500 000 Therwil Basel Riehen Muttenz Pratteln Dornach Liestal Arisdorf Rheinfelden Sissach Möhlin Iselin Altstadt Zentrum Bachletten Gotthelf Basel Wittnau Gundeldingen Bruderholz Frick Kleinbasel Ost St. Alban Breite Kaisten Mettauertal 125 120 115 110 Laufen Seewen 105 100 Eptingen 95 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Beinwil (SO) EWO Nordwestschweiz EWO Schweiz Preisindizes Bei den lässt sich auf Basis der neuesten Markttransaktionen eine weitere Fortsetzung der Wertanstiege beobachten. Insbesondere in der Nordwestschweiz ist das Preiswachstum in den letzten sechs Monaten mit einem Zuwachs von 4,0 % bemerkenswert. In der gleichen Zeitspanne haben die Wohnungspreise aber auch im gesamtschweizerischen Mittel um immerhin 2,1 % zugelegt. Noch beeindruckender zeigen sich jedoch die Wertsteigerungen im Jahresvergleich. Während die durchschnittliche Wachstumsrate über die letzten 20 Jahre bei rund 3 % p.a. liegt, ist für die vergangenen zwölf Monate schweizweit ein Plus von 3,9 % festzustellen. Die Preise in der Nordwestschweiz weisen 2016 gar einen Anstieg von 6,4 % auf. Nordwest-CH Schweiz Letzte 6 Monate (3Q16 und 4Q16) 4,0 % 2,1 % Letzte 12 Monate (1Q16 bis 4Q16) 6,4 % 3,9 % Seit 1998 86,6 % 84,7 % Die lokalen Lagefaktoren wie Zentralität, Infrastruktur oder Steuerbelastung sind auch bei den ausschlaggebend für erhebliche Preisunterschiede. Wer eine typische Etagenwohnung mit Baujahr 2009 inklusive Balkon und Tiefgaragenplatz erwerben will, zahlt im Zentrum von Basel oder im Bruderholzquartier mehr als 1,1 Mio. CHF. Etwa 20 % günstiger ist die identische Wohnung in Allschwil oder Münchenstein, während der Abschlag in weiten Teilen des Bezirks Laufenburg (Kanton AG) ungefähr 45 % beträgt. Die preiswertesten Gemeinden der Region befinden sich im Kanton Solothurn nahe der jurassischen Grenze. Aufgrund vergleichsweise schlechterer Standortmerkmale liegt das Marktniveau für das Musterobjekt hier teilweise unter 0,5 Mio. CHF. Muster-Eigentumswohnung per Q4 2016 Wohnungstyp Etagenwohnung Alter 7 Jahre Lage im Ort Qualität Standort der Wohnung im Gebäude Nettowohnfläche in m 2 110 Anzahl Zimmer 4,5 Anzahl Badezimmer 2 Balkon-/Terrassenfläche in m 2 15 Anzahl Wohnungen im Gebäude 6 Wertquote in 170 Bauqualität 6 BKB-Eigenheimindex, Januar 2017 7
Eigenheim Eigenheim Eigenheim im kantonalen Vergleich Zusammenfassung BKB-Eigenheimindex Index Entwicklung Eigenheim Kantone Index Entwicklung Eigenheim Region Nordwestschweiz 215 210 205 200 195 190 185 180 175 170 165 160 155 150 145 140 135 130 125 120 115 110 105 100 95 215 210 205 200 195 190 185 180 175 170 165 160 155 150 145 140 135 130 125 120 115 110 105 100 95 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Eigenheim Kanton BS Eigenheim Kanton BL Eigenheim Schweiz Eigenheim Nordwestschweiz Eigenheim Schweiz Preisindizes Bei der Betrachtung der aktuellen Marktentwicklung innerhalb der Region wird deutlich, dass die Immobilienpreise sowohl im Stadtkanton wie auch im Baselbiet weiter stark zugenommen haben. Innert Jahresfrist zeigen sich bei den Eigenheimen ( und ) für die beiden Halbkantone Wertsteigerungen von 5 % bis 6 %. Damit gehören sie im landesweiten Vergleich in dieser Periode zu den absoluten Spitzenreitern. Über einen längerfristigen Zeithorizont sieht das Bild etwas anders aus. Während sich die Preise im Kanton Basel-Stadt seit 1998 mehr als verdoppelt haben, beträgt die nominale Wachstumsrate im Kanton Basel-Landschaft rund 77 %, was in etwa dem Schweizer Durchschnitt entspricht. Eigenheim Kanton BS Kanton BL Schweiz Letzte 6 Monate (3Q16 und 4Q16) 5,2 % 3,7 % 1,8 % Letzte 12 Monate (1Q16 bis 4Q16) 5,9 % 5,2 % 2,7 % Seit 1998 110,6 % 76,9 % 77,7 % Entgegen den Erwartungen vieler haben die Immobilienpreise in den letzten Monaten nochmals deutlich zugelegt. Der BKB-Eigenheimindex weist für das zweite Halbjahr 2016 einen Anstieg von 3,8 % aus (2016 total: 5,1 %; seit 1998: 78,6 %). Diese neuerliche Zunahme ist insofern erstaunlich, als sich das Preisniveau vielerorts bereits seit Jahren auf Rekordhöhen bewegt. Offensichtlich ist beim Kaufentscheid jedoch nicht nur die absolute Höhe ausschlaggebend. Vielmehr werden zahlreiche Aspekte wie die familiäre Situation, alternative Wohnmöglichkei- ten oder das allgemeine Anlageumfeld miteinbezogen. In Zeiten geopolitischer oder wirtschaftlicher Unruhen gelten Immobilien nicht zuletzt auch häufig als sicherer Hafen. Inwiefern die beobachteten Wertsteigerungen direkt auf die aktuellen Unsicherheiten im Weltgeschehen zurückzuführen sind, kann nicht abschliessend beurteilt werden. Ereignisse wie der Brexit, die italienische Bankenkrise oder die Wahl des neuen US-Präsidenten haben aber sicherlich zu einer erhöhten Volatilität an den Märkten beigetragen. Im Zuge der gestiegenen Inflationserwartungen in den USA sind auch hierzulande die Hypothekarzinsen leicht teurer geworden. Ob das Preiswachstum 2017 anhält, wird sich zeigen. Neben weiteren richtungsweisenden Wahlen in Europa gilt es auch die hiesige Politlandschaft zu beachten. Sollte beispielsweise der Eigenmietwert abgeschafft werden oder eine Anpassung der Tragbarkeitsregeln bei der Kreditvergabe erfolgen, könnte dies die Nachfrageseite erheblich beeinflussen. 8 BKB-Eigenheimindex, Januar 2017 9
Standortinformationen Standortinformationen Standortinformationen 4051 Basel (Altstadt/Zentrum, Grossbasel) Standortinformationen 4125 Riehen (BS) Die Standortinformationen liegen für jedes Quartier (PLZ bzw. Gemeinde) in der Region vor. Beispielhaft sind die Informationen für 4051 Basel (Altstadt/Zentrum, Grossbasel), 4125 Riehen (BS), 4102 Binningen (BL) und 4133 Pratteln (BL) aufgeführt. Sind Sie interessiert an Standortinformationen für Ihr Quartier oder Ihre Wohngemeinde? Ihre BKB-Beraterin oder Ihr BKB-Berater gibt Ihnen gerne bei einer persönlichen Beratung weitere Informationen. Transaktionspreise nach Zimmerzahl 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 1 13 500 11 500 Leerwohnungszi ern Total 0,5 % 0,4 % 0,3 % 0,2 % 0,1 % 0,0 % 2012 2013 2014 2015 Immobilienbestand und Wohnbautätigkeit der Gemeinde Wohnen Bestand Bestand in % Neue Wohnungen (letzte 5 J.) des Bestandes 16 700 15 600 14 800 14 000 13 600 13 700 12 800 12 100 11 400 11 100 12 200 11 400 10 800 10 200 9 900 10 100 9 400 8 900 8 400 8 200 7 600 7 200 6 800 6 400 6 200 1 345 84 429 443 295 67 100 % 6 % 32 % 33 % 22 % 5 % 1,4 % 0,8 % 1,8 % 1,2 % 1,8 % 1,3 % 13 900 13 700 13 200 12 800 12 300 11 500 11 300 10 900 10 500 10 100 10 200 10 000 9 700 9 300 9 000 8 800 8 700 8 400 8 100 7 800 6 500 6 300 6 100 5 900 5 700 Total 1-Zi 2-Zi 3-Zi 4-Zi 5-Zi 6+-Zi 96 441 10 329 23 588 36 823 15 973 5 286 4 442 100 % 11 % 24 % 38 % 17 % 5 % 5 % 27 2 % 0,6 % Quelle: BFS, IAZI Transaktionspreise nach Zimmerzahl 1 1 13 500 11 500 15 000 13 000 11 000 9 000 7 000 5 000 Leerwohnungsziffern Total 0,6 % 0,5 % 0,4 % 0,3 % 0,2 % 0,1 % 0,0 % 2012 2013 2014 2015 Gemeinde Riehen Kanton Basel-Stadt Immobilienbestand und Wohnbautätigkeit der Gemeinde Wohnen Bestand Bestand in % Neue Wohnungen (letzte 5 J.) des Bestandes 15 900 14 900 14 100 13 300 12 900 13 000 12 200 11 600 10 900 10 600 11 600 10 900 10 300 9 700 9 400 9 600 9 000 8 500 8 000 7 800 7 300 6 800 6 500 6 100 5 900 Total 1-Zi 2-Zi 3-Zi 4-Zi 5-Zi 6+-Zi 10 035 284 1 066 3 127 2 718 1 513 1 327 100 % 3 % 11 % 31 % 27 % 15 % 13 % 182 0 11 59 65 35 100 % 0 % 6 % 32 % 36 % 19 % 1,8 % 0,0 % 1,0 % 1,9 % 2,4 % 2,3 % 13 100 12 900 12 400 12 000 11 600 10 800 10 600 10 200 9 900 9 600 9 400 9 100 8 800 8 500 8 300 8 200 7 900 7 600 7 300 6 100 6 000 5 800 5 600 5 400 12 7 % 0,9 % Quelle: BFS, IAZI Gemeinde Basel Kanton Basel-Stadt 10 BKB-Eigenheimindex, Januar 2017 11
Standortinformationen Standortinformationen Standortinformationen 4102 Binningen (BL) Standortinformationen 4133 Pratteln (BL) Transaktionspreise nach Zimmerzahl Transaktionspreise nach Zimmerzahl 1 1 13 500 11 500 15 700 14 700 13 900 13 100 12 700 12 800 12 000 11 400 10 700 10 400 11 400 10 700 10 100 9 300 8 800 8 400 7 900 7 700 7 200 6 700 6 400 6 000 5 800 11 500 3 500 10 900 10 200 9 700 9 100 8 800 8 900 8 300 7 900 7 400 7 200 7 900 7 400 7 000 6 600 6 400 6 600 6 100 5 800 5 300 5 000 4 700 4 400 4 200 4 000 CHF/m 2 Nettowohn äche 15 000 13 000 11 000 9 000 7 000 5 000 13 000 12 700 12 300 11 900 11 400 10 700 10 500 10 100 9 800 9 400 9 300 9 000 8 700 8 400 8 200 8 100 7 800 7 200 6 000 5 900 5 700 5 300 10 500 8 500 6 500 4 500 3 500 9 400 9 200 8 900 8 600 8 300 7 700 7 600 7 300 7 100 6 800 6 900 6 800 6 500 6 300 6 100 6 000 5 800 5 600 5 200 4 300 4 300 4 100 4 000 3 800 CHF/m 2 Nettowohn äche Leerwohnungsziffern Total 0,5 % 0,4 % 0,3 % 0,2 % 0,1 % 0,0 % 2012 2013 2014 2015 Immobilienbestand und Wohnbautätigkeit der Gemeinde Wohnen Bestand Bestand in % Neue Wohnungen (letzte 5 J.) des Bestandes Total 1-Zi 2-Zi 3-Zi 4-Zi 5-Zi 6+-Zi 8 096 298 999 2 666 2 092 1 114 927 100 % 4 % 12 % 33 % 26 % 14 % 11 % 252 6 15 63 109 39 100 % 2 % 6 % 25 % 43 % 15 % 3,1 % 2,0 % 1,5 % 2,4 % 5,2 % 3,5 % 20 8 % 2,2 % Quelle: BFS, IAZI Leerwohnungsziffern Total 1,4 % 1,2 % 1,0 % 0,8 % 0,6 % 0,4 % 0,2 % 0,0 % 2012 2013 2014 2015 Immobilienbestand und Wohnbautätigkeit der Gemeinde Wohnen Bestand Bestand in % Neue Wohnungen (letzte 5 J.) des Bestandes Total 1-Zi 2-Zi 3-Zi 4-Zi 5-Zi 6+-Zi 7 542 315 923 2 599 2 343 909 453 100 % 4 % 12 % 34 % 31 % 12 % 6 % 241 1 73 55 88 17 100 % 0 % 30 % 23 % 37 % 7 % 3,2 % 0,3 % 7,9 % 2,1 % 3,8 % 1,9 % 7 3 % 1,5 % Quelle: BFS, IAZI Gemeinde Binningen Gemeinde Pratteln Bezirk Arlesheim Bezirk Liestal Kanton Basel-Landschaft Kanton Basel-Landschaft 12 BKB-Eigenheimindex, Januar 2017 13
Allgemeine Informationen Allgemeine Informationen zum BKB-Eigenheimindex Die für den BKB-Eigenheimindex definierte Region Nordwestschweiz setzt sich aus folgenden Gebieten zusammen: Kanton Basel-Stadt, Kanton Basel-Landschaft, Bezirk Laufenburg (AG), Bezirk Rheinfelden (AG), Bezirk Dorneck (SO) und Bezirk Thierstein (SO). Indizes Gemäss Definition ist ein Index ein statistisch erzeugtes Produkt, welches einen Pool von Daten zusammenfasst und in einer Grafik darstellt. Diese Grafik kann schliesslich als Massstab für die Messung von Veränderungen in der Datenbasis über einen bestimmten Zeitraum herangezogen werden. Üblicherweise wird der Index bei 100 angesetzt und alle Daten dann zu dieser Zahl in Relation gebracht. Im Alltag lässt sich bei unterschiedlichsten Fragestellungen auf dieses Konzept zurückgreifen. So kann beispielsweise die Preisentwicklung eines Güterkorbes am Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) oder diejenige des Schweizer Aktienmarktes am Swiss Market Index (SMI) verfolgt werden. Die Berechnung von Immobilienindizes ist im Vergleich zur Berechnung von Preis- und Performanceindizes für andere Anlageformen wie Aktien oder Obligationen komplex. Keine einzige Immobilie gleicht genau einer anderen. Auch ist die Liquidität der Märkte relativ gering, die regionalen Unterschiede hingegen erheblich. Die klassischen Berechnungsarten, basierend auf Durchschnittspreisen oder auf Schätzungen, weisen deshalb gewisse Probleme auf. Um mögliche systematische Verzerrungen zu vermeiden, wird für den BKB-Eigenheimindex Nordwestschweiz die sogenannte hedonische Methode als Berechnungsgrundlage angewendet. Hedonische Methode Die Transparenz auf den Schweizer Immobilienmärkten hat sich vor allem dank der hedonischen Preis- und Performance indizes, die 1994 von der IAZI AG eingeführt wurden, erheblich verbessert. Die hedonische Bewertung ist die Anwendung der statistischen multiplen Regressionsanalyse auf effektive Immobilienhandänderungen. Der Immobilienpreis wird dabei durch ca. 20 Eigenschaften zum Gebäude und ca. 50 Faktoren zur Lage erklärt. Als Datengrundlage für die Modelle dienen ausschliesslich Freihandtransaktionen, wobei über die Hälfte der schweizweit erfolgten Transaktionen einfliessen. Der Vorteil dieser Methode liegt insbesondere darin, dass mit der Aufspaltung der Immobilie in die einzelnen Eigenschaften der Markt abgebildet wird und keine Glättung der Preis entwicklung entsteht. Ebenso verändert sich der Index nicht durch den Umstand, dass in einer Periode übermässig viele Objekte einer bestimmten Preislage gehandelt werden. Gewisse Grenzen sind dieser Methode bei der Beurteilung von Spezialobjekten gesetzt, da für diese in der Regel die Zahl der beobachteten Transaktionen limitiert ist. Rufen Sie uns an unter 061 266 33 33 Schreiben Sie uns via www.bkb.ch/kontakt Oder kommen Sie bei uns vorbei. Ihre nächstgelegene Filiale finden Sie unter www.bkb.ch/filialen 14
Basler Kantonalbank Postfach 4002 Basel Telefon 061 266 33 33 www.bkb.ch/kontakt www.bkb.ch Allreal Generalunternehmung AG / Børje Müller Fotografie. 1.17 Gedruckt auf 100 % Recyclingpapier Die in diesem Dokument enthaltenen Daten und Ausführungen dienen ausschliesslich Informationszwecken. Die Basler Kantonal bank (BKB) übernimmt keine Gewähr für deren Richtigkeit, Aktualität und Vollständigkeit. Die gemachten Angaben basieren auf den Kalkulationen und Auswertungen der IAZI AG und sind nicht das Ergebnis einer Finanzanalyse der BKB. Sie stellen überdies weder ein Angebot oder eine Empfehlung zum Erwerb oder Verkauf von Immobilien, von Wertpapieren bzw. Anlage instrumenten in irgendeiner Form dar noch sind sie als Einladung oder Empfehlung zur Vornahme sonstiger Transaktionen zu verstehen. Das Urheberrecht an den in dieser Publikation enthaltenen Angaben und Ausführungen steht ohne anderweitigen Vermerk der BKB zu. Deren Verwendung durch Dritte, insbesondere in eigenen Publikationen, ist ohne vorgängige schriftliche Zustimmung der BKB nicht gestattet.