Inhaltsübersicht 1 Der Grundstücksmarkt in Kürze 7 2 Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes 8 3 Rahmendaten zum Grundstücksmarkt 9 3.1 Berichtsgebiet, regionale Rahmenbedingungen 9 3.2 Wirtschaftliche Entwicklung 14 4 Übersicht über die Umsätze 16 4.1 Gesamtumsätze 17 4.2 Umsätze in den Grundstücksarten 18 4.3 Grundstücksverkehr in ausgewählten Teilmärkten 22 4.3.1 Unbebaute Bauflächen 22 4.3.2 Bebaute Grundstücke 24 4.3.3 Ein- und Zweifamilienhäuser 25 4.3.4 Wohnungs- und Teileigentum 26 4.4 Grundstücksverkehr in den Gemeinden 27 4.4.1 Anzahl der Verträge 27 4.4.2 Geldumsatz 28 4.4.3 Flächenumsatz 29 4.4.4 Umsätze baureifer Wohnbaugrundstücke (Bauplätze) 3 4.4.5 Umsätze baureifer Gewerbegrundstücke (Bauplätze) 31 4.4.6 Umsätze Ein- und Zweifamilienhäuser 32 4.4.7 Umsätze Mehrfamilienhäuser 33 4.4.8 Umsätze Wohnungseigentum 34 4.5 Art des Erwerbs 35 4.6 Beteiligte 35 5 Bauland 37 5.1 Allgemeines 37 5.2 Individueller Wohnungsbau 38 5.2.1 Preisniveau 38 5.2.1.1 Kaufpreismittel im Berichtsjahr 38 5.2.2 Preisentwicklung, Umrechnungskoeffizienten 42 5.2.2.1 Bodenpreisindexreihen 42 5.2.2.2 Umrechnungskoeffizienten bei unterschiedlicher Grundstücksgröße 48 5.3 Geschosswohnungsbau 5 5.3.1 Preisniveau 5 5.3.2 Preisentwicklung, Umrechnungskoeffizienten 5 5.3.2.1 Bodenpreisindexreihe 5 5.3.2.2 Umrechnungskoeffizienten bei unterschiedlicher baulicher Ausnutzung 52 5.4 Gewerbliche Bauflächen 55 5.4.1 Preisniveau 55 5.4.2 Preisentwicklung 55 5.4.2.1 Bodenpreisindexreihe 55 5.5 Bauerwartungsland und Rohbauland 57 5.6 Sonstiges Bauland 61 5.6.1 Geschäftlich genutzte Grundstücke 61 5.6.2 Baugrundstücke im Außenbereich 62 5.7 Erbbaurechte 63 5.7.1 Begründung von Erbbaurechten 63 5.7.2 Verkauf von Erbbaugrundstücken 64 5.7.3 Erbbaugrundstücksfaktoren 66 3
6 Land- und forstwirtschaftliche Flächen 71 6.1 Allgemeines 71 6.1.1 Umsätze nach Hauptnutzungsarten 72 6.1.2 Käufer land- und forstwirtschaftlicher Flächen 73 6.1.3 Bodenqualitäten in der Region Hannover 74 6.2 Landwirtschaftliche Flächen 75 6.2.1 Preisniveau 75 6.2.2 Preisentwicklung, Umrechnungskoeffizienten 77 6.2.2.1 Bodenpreisindexreihen 77 6.2.2.2 Umrechnungskoeffizienten für Ackerland 82 6.3 Höfe 85 6.4 Forstwirtschaftliche Flächen 86 6.5 Flächen für außerlandwirtschaftliche Nutzungen 88 6.5.1 Flächen für den Gemeinbedarf 88 6.5.2 Flächen, die sich für außerlandwirtschaftliche Nutzungen anbieten 9 7 Übrige unbebaute Flächen 92 7.1 Allgemeines 92 7.2 Gartenflächen 93 7.3 Abbauland 96 8 Bodenrichtwerte 99 8.1 Gesetzlicher Auftrag 99 8.2 Übersicht über die Bodenrichtwerte 99 8.2.1 Wohnbauland 99 8.2.2 Gewerbliche Bauflächen 11 9 Bebaute Grundstücke 12 9.1 Allgemeines 12 9.1.1 Hinweise zum Preisniveau 13 9.1.1.1 Kaufpreismittel im Berichtsjahr 13 9.1.1.2 Normierte Wohnflächenpreise 13 9.1.2 Hinweise zur Preisentwicklung 14 9.1.3 Hinweise zu den Marktanpassungs- und Vergleichsfaktoren 16 9.1.3.1 Marktanpassungsfaktoren für Sachwerte (Sachwertfaktoren) 16 9.1.3.2 Vergleichsfaktoren für Erbbaurechte (Erbbaurechtsfaktoren) 18 9.1.3.3 Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke 19 9.1.4 Hinweise zu Liegenschaftszinssätzen und Rohertragsfaktoren 19 9.1.4.1 Liegenschaftszinssätze 19 9.1.4.2 Rohertragsfaktoren 111 9.2 Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 112 9.2.1 Preisniveau 112 9.2.1.1 Kaufpreismittel im Berichtsjahr 112 9.2.1.2 Normierte Wohnflächenpreise 113 9.2.2 Preisentwicklung 119 9.2.3 Marktanpassungsfaktoren, Vergleichsfaktoren 121 9.2.3.1 Marktanpassungsfaktor für Sachwerte (Sachwertfaktor) 121 9.2.3.2 Vergleichsfaktor für Erbbaurechte (Erbbaurechtsfaktor) 124 9.2.3.3 Liegenschaftszinssatz 126 9.2.3.4 Vergleichsfaktoren 127 9.3 Reihenhäuser und Doppelhaushälften 128 9.3.1 Preisniveau 128 9.3.1.1 Kaufpreismittel im Berichtsjahr 128 9.3.1.2 Normierte Wohnflächenpreise 129 9.3.2 Preisentwicklung 135 9.3.3 Marktanpassungsfaktoren, Vergleichsfaktoren 137 9.3.3.1 Marktanpassungsfaktor für Sachwerte (Sachwertfaktor) 137 9.3.3.2 Vergleichsfaktor für Erbbaurechte (Erbbaurechtsfaktor) 14 9.3.3.3 Liegenschaftszinssatz 142 9.3.3.4 Vergleichsfaktoren 143 4
Gesamtumsätze 4.1 Gesamtumsätze Von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte wurden im Berichtsjahr 213 11.518 Verträge über Eigentumsübertragungen gegen Entgelt oder die Begründung von Erbbaurechten ausgewertet. Hinzu kommen noch rd. 567 Verträge über Grundstückstausch, Schenkung, Erbfolge oder den Verkauf von Gesellschaften, die für eine Übernahme in die Kaufpreissammlung nicht geeignet waren. Im Berichtsjahr wurde mit den ausgewerteten Verträgen ein Geldumsatz in Höhe von erzielt. Insgesamt wurden 2,794 Milliarden 15.114. m² Grundstücksfläche umgesetzt. Das sind rd.,7 % der Gesamtfläche der Region Hannover (rd. 2.3 km², siehe Seite 1). Umsatzentwicklung in den zurückliegenden 5 en Anzahl der Verträge Geldumsatz in Mio. Flächenumsatz in 1. m² 15. 1. 5. 1.85 1.637 11.534 11.387 11.518 29 2 1 211 212 213 4. 3. 2. 1. 2.794 1.693 1.956 2.198 2.19 29 21 211 212 213 3. 2. 1. 17.297 1 7.722 18.68 15.1 12 15.114 29 2 1 211 212 213 Umsätze in der Landeshauptstadt Hannover und der übrigen Region Hannover Bereich Landeshauptstadt Hannover übrige Region Hannover Anzahl der Verträge Geldumsatz Flächenumsatz Anzahl Veränderungen zum Vorjahr in Mio. Veränderungen zum Vorjahr in 1 m² 4.668 -,1 % 1.531,5 +33,1 % 2.54-1,9 % 6.85 +2, % 1.262, +31,6 % 13.6 +,3 % Veränderungen zum Vorjahr gesamte Region Hannover 11.518 +1,2 % 2.793,5 +32,4 % 15.114, % 17
Geschosswohnungsbau 1,2 Umrechnungskoeffizienten für baureife Grundstücke im Geschosswohnungsbau (Mehrfamilienhausgrundstücke) bei unterschiedlicher baulicher Ausnutzung (WGFZ) in der Region Hannover Umrechnungskoeffizient 1,1 1,,9,8,7 BRW: < 215 /m² BRW: 215-35 /m² BRW: > 35 /m²,6,6,8 1, 1,2 1,4 1,6 1,8 2, 2,2 2,4 2,6 2,8 wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) BRW = Bodenrichtwert als Lageniveau Definition siehe Seite 52 Umrechnungskoeffizienten WGFZ WGFZ Bodenrichtwert < 215 /m² Bodenrichtwert 215 35 /m² Bodenrichtwert > 35 /m²,6,93,7,95,8,97,9,99 1, 1,,93,75 1,1 1,1,94,78 1,2 1,2,96,81 1,3 1,3,97,84 1,4 1,4,99,86 1,5 1,5 1,,89 1,6 1,5 1,1,91 1,7 1,6 1,2,94 1,8 1,6 1,3,96 1,9 1,7 1,4,98 2, 1,7 1,5 1, 2,1 1,8 1,5 1,2 2,2 1,8 1,6 1,4 2,3 1,8 1,7 1,6 2,4 1,7 1,8 2,5 1,8 1,9 2,6 1,11 2,7 1,13 2,8 1,14 Bodenrichtwert als Lageniveau Definition siehe Seite 52 53
Land- und forstwirtschaftliche Flächen beachten ist, dass nicht bei allen diesen Ankäufen eine mögliche außerlandwirtschaftliche Folgenutzung bekannt oder zu erwarten ist. Die nachfolgenden Grafiken ermöglichen einen Vergleich der Umsätze der vergangenen drei e zwischen den Käufergruppen Landwirte und Nichtlandwirte. [1] Umsätze nach Erwerbergruppen Verträge Geldumsatz Flächenumsatz Anzahl [ Mio. ] [ Hektar ] 6 3 277 385 339 341 239 192 211 212 213 2 1 8,7 9,4 6,8 8,5 8,2 7,9 211 212 213 1 5 467 538 434 37 375 393 211 212 213 Landwirte Nichtlandwirte 6.1.3 Bodenqualitäten in der Region Hannover Die Region Hannover gliedert sich vereinfacht gesehen in zwei Bereiche mit unterschiedlichen landwirtschaftlichen Bodenqualitäten. Eine etwa durch den Mittellandkanal im Westen und die Autobahn A2 (Dortmund - Berlin) im Osten der Region Hannover gebildete Trennungslinie (siehe Karte auf Seite 9) teilt die Region in einen nördlichen Bereich, der weit in das norddeutsche Flachland hineinragt, und einen südlichen Bereich mit verschiedenen Übergangslandschaften zum niedersächsischen Bergland. Im Norden herrschen Geest-, Moor- und Niederungs- bzw. Talsandgebiete (Bodenarten: vorwiegend sandige, pleistozäne und holozäne Sedimente und Moore), also leichtere Böden mit Ackerzahlen zwischen 2 und 5, vor. Der Süden ist durch schwerere Böden (Bodenarten: schluffigtonige Sedimente, mesozoische Gesteine im Bergland) mit Ackerzahlen von 6 bis 9 geprägt. Entsprechend den naturräumlichen Gegebenheiten erfolgen die anschließenden Untersuchungen räumlich getrennt für die nördliche und südliche Region Hannover ohne die Landeshauptstadt Hannover (siehe Übersicht auf Seite 78). [1] 74 Unter dem Begriff Nichtlandwirte sind die Bundesrepublik, das Land Niedersachsen, die Region Hannover und die Städte und Gemeinden sowie die juristischen Personen und die natürlichen Personen, die keine Landwirte sind, zusammengefasst.
Flächen für außerlandwirtschaftliche Nutzungen 6.5 Flächen für außerlandwirtschaftliche Nutzungen In der Region Hannover besteht eine große Nachfrage nach land- und forstwirtschaftlichen Flächen, die künftig einer anderen Nutzung zugeführt werden sollen (vergleiche auch Abschnitt 6.1.2 Käufer land- und forstwirtschaftlicher Flächen, Seite 73). Weiterhin ist ein Teilmarkt erkennbar für Grundstücke in Gebieten, die sich für außerlandwirtschaftliche Nutzungen anbieten. Folgende Teilmärkte sind von Bedeutung: Flächen für künftige Baugebiete (Bauerwartungsund Rohbauland), Flächen für sonstige Nutzungen (private Grünflächen, Flächen für den Abbau von Bodenschätzen,...), Flächen für Gemeinbedarfszwecke (Verkehrsanlagen, Ver- und Entsorgung, öffentliche Einrichtungen,...) und Flächen die sich für außerlandwirtschaftliche Nutzungen anbieten. Die Flächen für künftige Baugebiete und die Flächen für sonstige Nutzungen bilden losgelöst vom land- und forstwirtschaftlichen Grundstücksmarkt eigene Teilmärkte. Diese werden in Abschnitt 5.5, Seite 57 ff und Abschnitt 7, Seite 92 f behandelt. 6.5.1 Flächen für den Gemeinbedarf Land- und forstwirtschaftliche Flächen, die künftig dem Gemeinbedarf dienen, werden für die Anlage oder die Erweiterung von Verkehrsanlagen (Straßen, Schienen- und Wasserwege,...), öffentlichen Grünanlagen (Parks, Friedhöfe, Sportplätze,...), öffentlichen Einrichtungen (Schulen, Kindergärten,...), Ver- und Entsorgungsanlagen (Wasserwerke, Kläranlagen, Kraftwerke, Windkraftanlagen, Trafostationen,...), Ausgleichsflächen für Eingriffe in Natur und Landschaft und sonstigen Gemeinbedarfseinrichtungen benötigt. Dabei können Flächen, die durch rechtsverbindliche Bauleitplanungen als Flächen für Gemeinbedarfseinrichtungen festgesetzt sind, von den Trägern der Maßnahmen nach entschädigungsrechtlichen Grundsätzen erworben werden. Danach ist die Qualität zu entschädigen, die die Flächen hatten, bevor sie für den Gemeinbedarf in Anspruch genommen wurden. Das ist spätestens der Zeitpunkt, an dem die verbindliche Bauleitplanung rechtskräftig wird. Flächen für Verkehrswege werden in der überwiegenden Zahl der Fälle nach entschädigungsrechtlichen Grundsätzen erworben. Bei vielen anderen Gemeinbedarfseinrichtungen werden die benötigten Flächen oft erworben, bevor die Bauleitplanung rechtskräftig wird. 88