Übertragung von Haus-und Grundbesitz zu Lebzeiten des jetzigen Eigentümers Welche Gründe können für eine Übertragung sprechen? Vermeidung von Erbschaftssteuer im Erbfall durch mehrmaliges Ausnutzen der Freibeträge (Zehn-Jahres-Regel) Milderung der Steuerprogression bei großem Vermögen Altersgründe beim Übertragenden Vermeidung oder Beschränkung von Erb- und Pflichtteilsansprüchen Unternehmer oder Handwerker wollen ihren Betrieb rechtzeitig in jüngere Hände geben. Der nichteheliche Lebenspartner soll für die Zukunft abgesichert oder für Betreuungs- und Pflegeleistungen entschädigt werden. Wunsch der Eltern, ihre Kinder bei der Gründung einer eigenen Familie durch die Übertragung von Haus- bzw. Grundeigentum zu unterstützen. Sicherung des Grundbesitzes gegen den Zugriff des Grundsicherungsträgers im Pflegefall Vermeidung von Erbschaftssteuer im Erbfall durch mehrmaliges Ausnutzen der Freibeträge (Zehn- Jahres-Regel) Grundsatz: Alle zehn Jahre können die Freibeträge erneut genutzt werden. Die Frist wird durch die Beurkundung des Übertragungsvertrages in Lauf gesetzt. Beispiel: 01.06.2004: Beurkundung des Grundstücksübertragungsvertrages Vater/Sohn 15.07.2004: Eigentumsumschreibung im Grundbuch 01.07.2014: Vater verstirbt. Der Sohn kann den Freibetrag beim Tod zum zweiten Mal nutzen. Abwandlung: 01.06.2004: Beurkundung des Grundstücksübertragungsvertrages Vater/Sohn 15.07.2004: Eigentumsumschreibung im Grundbuch 01.05.2014: Vater verstirbt. Die Erwerbe im Jahre 2004 und 2014 werden zusammengerechnet. Der Freibetrag kann nur einmal genutzt werden. Merke: Wer früh mit den Übertragungen beginnt, kann mehrmals die Freibeträge nutzen.
Welche Höhe haben die Freibeträge: Ehegatten: 500.000,00 Kinder, Stiefkinder und verwaiste Enkel: 400.000,00 Enkel: 200.000,00 Eltern/Großeltern: 20.000,00 Nichten/Neffen, Geschwister: 20.000,00 Merke: Eine Übertragung an Kinder ist insbesondere dann sinnvoll, wenn der Wert des Vermögens deutlich über dem Freibetrag von 400.000,00 liegt. Dann kann durch die mehrmalige Nutzung des Freibetrages Erbschaftssteuer vollständig entfallen. Beispiel: Mehrfamilienhaus Steuerwert: 600.000,00 1. Übertragung von 2/3 Miteigentumsanteil, Wert 400.000,00 Abzüglich Freibetrag des Kindes./. 400.000,00 Zu versteuern 0,00 Schenkungssteuer 0,00 Nach Ablauf von 10 Jahren 2. Übertragung des beim Vater verbliebenen 1/3 Anteils 200.000,00 Abzüglich Freibetrag des Kindes./. 400.000,00 Zu versteuern 0,00 Schenkungssteuer 0,00 Beachte: Jedes Kind hat nach jedem Elternteil einen Freibetrag von 400,000,00! Beispiel: Das Mehrfamilienhaus gehört den Eltern zu je ½ und hat einen Steuerwert von 1,6 Mio.. Vorgesehen ist eine Übertragung an die beiden Kinder: Mehrfamilienhaus Steuerwert: 1.600.000,00 Übertragung an beide Kinder Abzüglich Freibeträge der Kinder (4 x 400.000,00 )./. 1.600.000,00 Zu versteuern 0,00 Schenkungssteuer 0,00 Nach Ablauf von 10 Jahren kann erneut Vermögen übertragen werden. Dabei können die Freibeträge erneut genutzt werden. Versterben die Eltern erst nach Ablauf von 10 Jahren, können bei dem Erbfall
die Freibeträge ebenfalls erneut genutzt werden. Im den genannten Fällen geht also Vermögen im Werte von 3,2 Mio. schenkungs- und erbschaftsteuerfrei auf die nächste Generation über! Das ist in unserer Region sicherlich mehr als Oma ihr klein Häuschen! Weiterer Vorteil: Bei der Übertragung zu Lebzeiten unter Vorbehalt eines Nießbrauchs für den Schenker kann der Wert des Nießbrauchs steuermindernd abgezogen werden! Beispiel: Die Eltern sind zu je ½ Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit einem Steuerwert von 2 Mio.. Sie überlegen, ob sie ohne oder unter Vorbehalt eines Nießbrauchs übertragen. Die Mutter ist 66 Jahre alt; die Jahresmiete beträgt 120.0000 : Übertragung ohne Nießbrauchs Vorbehalt: Mehrfamilienhaus Steuerwert: 2.000.000,00 Übertragung an beide Kinder Abzüglich Freibeträge der Kinder (4 x 400.000,00 )./. 1.600.000,00 Zu versteuern 400.000,00 Jedes Kind 200.000,00 Schenkungssteuer für jedes Kind 11 % 22.000,00 Gesamtbelastung 44.000,00 Übertragung mit Nießbrauchs Vorbehalt: Mehrfamilienhaus der Eltern zu je ½, Steuerwert: 2.000.000,00 Übertragung an beide Kinder Abzüglich Freibeträge der Kinder (4 x 400.000,00 )./. 1.600.000,00 Zwischenwert: 400.000,00./. Kapitalwert des Nießbrauchs 120.000,00 x 12,224 = 1.466.880,00 Höchstbetrag: 2.000.000,00 : 18,6 = 107.526,88 x 12,224 =./. 1.314.408,50 zu versteuern: 0,00 Schenkungssteuer 0,00 Vermeidung oder Beschränkung von Erb- und Pflichtteilsansprüchen: Grundsatz: Schenkungen innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Tod führen zu Pflichtteilsergänzungsansprüchen der Pflichtteilsberechtigten!
Also: Pflichtteilsergänzungsansprüche werden vermieden, wenn die Übertragung rechtzeitig, also mehr als 10 Jahre vor dem Tod erfolgt. Aber Achtung: Behält sich der Schenker den Nießbrauch vor, wird die 10-Jahres-Frist nicht in Lauf gesetzt. Merke also: Sollen Pflichtteilsergänzungsansprüche vermieden werden, darf die Übertragung nicht unter Nießbrauchs Vorbehalt erfolgen. Ein Wohnrecht ist unschädlich. Sicherung des Grundbesitzes gegen den Zugriff des Grundsicherungsträgers im Pflegefall: Grundsatz: Das selbstgenutzte Einfamilienhaus ist Schonvermögen. Solange noch ein Ehegatte im selbstgenutzten Familienheim wohnt, kann der Grundsicherungsträger darauf nicht zugreifen, bzw. darf nicht einwenden, dass zunächst der Grundbesitz verwerten werden muss. Muss auch der zweite Ehegatte in eine Pflege-/ oder Altersheim umziehen, muss der Grundbesitz verwertet werden. Erst nach der Verwertung des Grundbesitzes leistet der Grundsicherungsträger. Dies kann durch rechtzeitige Übertragung des selbstgenutzten Einfamilienhauses auf die Kinder vermieden werden. Beachte: Kann der Schenker seinen eigenen Unterhalt nicht mehr aufbringen, hat er Anspruch auf Rückübertragung des Geschenks. Dieser Anspruch des Schenkers geht auf den Grundsicherungsträger über, wenn der Schenker Leistungen nach dem Grundsicherungsgesetz zur Pflege in einer Einrichtung erhält. Aber: Der Rückübertragungsanspruch ist ausgeschlossen, wenn seit der Übertragung des Grundbesitzes (Stichtag: Beurkundung des Übertragungsvertrages) mehr als 10 Jahre verstrichen sind. In diesem Fall ist ein Nießbrauchs Vorbehalt für den Anlauf der Frist unschädlich, d.h. auch bei einer Übertragung unter Nießbrauchs Vorbehalt ist die Rückforderung durch den Grundsicherungsträger ausgeschlossen, wenn die Verarmung des Schenkers erst 10 Jahre nach der Schenkung eintritt. Beachte: Werden Mieten erzielt, sind diese Mieten für die Pflegekosten einzusetzen. Man kann jedoch vereinbaren, dass der Nießbrauch entfällt, wenn der Schenker dauerhaft in eine Alten-/ oder Pflegeeinrichtung zieht. Erfolgt eine Übertragung unter Vorbehalt eines Wohnrechts, empfiehlt sich ebenfalls zu vereinbaren, dass das Wohnrecht ohne Entschädigung entfällt, wenn der Schenker und sein Ehegatte in eine Alten-/ oder Pflegeeinrichtung zieht. Erfolgt die Übertragung zur mehrfachen Nutzung der Freibeträge, zur Vermeidung von Pflichtteilsergänzungsansprüchen oder zur Sicherung des Grundbesitzes gegen den Zugriff des Grundsicherungsträger, so empfiehlt sich für folgende Fälle einen sog. Rückübertragungsvorbehalt zu vereinbaren: Veräußerung und Belastung des Grundbesitzes ohne Zustimmung des Schenkers Vorheriger Tod des Beschenkten, soweit das Geschenk nicht ausschließlich auf Abkömmlinge übergeht Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Beschenkten bzw. dessen Abweisung mangels Masse
Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz Beschenkter wird unter Betreuung gestellt. Beschenkter oder dessen Ehegatte stellen Scheidungsantrag und der Ehegatten leitet aus dem Geschenk Zugewinnausgleichsansprüche ab. Formvorschriften: Die Übertragung von Grundbesitz bedarf zu seiner Wirksamkeit der notariellen Beurkundung mit anschließender Grundbucheintragung. Das Wohnrecht oder der Nießbrauch werden dann ebenfalls zum Schutz des Schenkers im Grundbuch eingetragen. Die Rückforderungsrechte können und sollten durch Eintragung einer sog. Rückerwerbsvormerkung im Grundbuch gesichert werden.
Vererbung von Haus-und Grundbesitz Vorbemerkung: Die Überschrift ist falsch gewählt. Das deutsche Erbrecht ist vom Grundsatz der Universalsukzession geprägt. Es werden nicht einzelne Gegenstände vererbt, sondern das Vermögen des Erblassers wird an eine oder mehrere Personen vererbt. Merke: Die Formulierung in einem Testament: Meine Frau soll unser Haus erben, die Kinder erben das Sparvermögen ist unklar und bedarf der Auslegung. Empfehlung: Das Testament oder der Erbvertrag sollten von einem Notar formuliert und sodann auch notariell beurkundet werden, wenn Grundbesitz vorhanden ist. Durch ein notarielles Testament sparen die Erben den Erbschein. Brauchen wir ein Testament? Diese Frage kann nur beantwortet werden, wenn man die gesetzliche Erbfolge kennt. Gesetzliche Erbfolge bei einem Ehepaar (ohne Ehevertrag) mit zwei Kindern: Erben des erstversterbenden Ehegatten sind der überlebende Ehegatte zu ½ und die Kinder zu je ¼ Es entsteht also eine Erbengemeinschaft. Erben des letztversterbenden Ehegatten sind die Kinder zu je ½ Es entsteht eine weitere Erbengemeinschaft. Erbengemeinschaften sind nach der gesetzlichen Konzeption auf Auseinandersetzung angelegt. Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen. Kann über die Auseinandersetzung keine Einigung erzielt werden, droht die Teilungsversteigerung. Wenn diese Erbfolge nicht gewünscht ist, muss die Erbfolge durch Testament oder Erbvertrag abweichend geregelt werden. Formvorschriften: Ein Testament kann privatschriftlich errichtet werden, d.h. der gesamte Text muss mit der Hand geschrieben werden und anschließend muss man eigenhändig unterschreiben. Ehegatten können ein privatschriftliches Testament in der Form errichten, dass ein Ehegatte den Text schreibt und anschließend beide Ehegatten eigenhändig unterschreiben. Ort und Datum sollten ebenfalls im Testament enthalten sein. Ein privatschriftliches Testament kann, muss aber nicht in amtliche Verwahrung gegeben werden. Ein notarielles Testament muss amtlich verwahrt werden. Ein Erbvertrag bedarf der notariellen Beurkundung. Ein notarieller Erbvertrag kann, muss aber nicht in amtliche Verwahrung gegeben werden.
Berliner Testament: Die Ehegatten setzen sich gegenseitig zu Alleinerben ein, die Kinder werden als Schlusserben eingesetzt. Rechtsfolgen: Beim Tod des Erstversterbenden geht das Vermögen des Verstorbenen auf den Überlebenden über. Der Überlebende wird Vollerbe, also Alleieigentümer des gesamten Vermögens. Er ist in der Verfügung über das Vermögen völlig frei. Ausgeschlossen sind lediglich beeinträchtigende Schenkungen. Die Kinder sind von der Erbfolge ausgeschlossen. Dies löst Pflichtteilsansprüche der Kinder aus. Diese Erbfolge ändert sich auch nicht durch die Wiederverheiratung des Überlebenden. Unter Umständen kann der Überlebende im Falle der Wiederverheiratung das Testament anfechten. Daher ist an sog. Wiederverheiratungsklauseln zu denken. Beim Tod des letztversterbenden Ehegatten geht das gesamte Vermögen der Eheleute auf die Kinder über. Nachteile des Berliner Testaments: Es werden Pflichtteilsansprüche der Kinder beim Tod des Erstversterbenden ausgelöst. Dadurch wird der Versorgungsgedanke gestört bzw. beeinträchtigt. Der Pflichtteil ist ein Anspruch auf Zahlung von Geld in Höhe der Hälfte des gesetzlichen Erbteils. Freibeträge der Kinder können nur einmal, nämlich nach dem Tod des Zuletztversterbenden und nicht wie vom Gesetzgeber vorgesehen zweimal, also nach jedem Elternteil genutzt werden. Merke: Übersteigt das Vermögen der Eheleute bei zwei Kindern den Betrag 800.000,00, dann löst das Berliner Testament Erbschaftssteuern aus, die im Falle der gesetzlichen Erbfolge nicht oder nicht in dieser Höhe angefallen wären. Empfehlungen zur Vermeidung der Erbschaftssteuern: Lebzeitige Übertragung auf die Kinder zur Abschmelzung des Vermögens, verbunden mit einem Verzicht der Kinder auf Pflichtteilsansprüche auf den Tod des erstversterbenden Elternteils für den Fall, dass der überlebende Elternteil Alleinerbe wird. Wenn keine lebzeitigen Übertragungen gewünscht werden: Vermächtnisse zu Gunsten der Kinder auf den Tod des erstversterbenden Elternteils in Höhe des Pflichtteils im Testament oder Erbvertrag; dies empfiehlt sich insbesondere, wenn neben dem Grundvermögen noch Kapitalvermögen vorhanden ist, aus dem die Vermächtnisse zu Gunsten der Kinder bezahlt werden können.
Empfehlungen zur Vermeidung von Pflichtteilsansprüchen auf den Tod des Erstversterbenden: Sog. Pflichtteilsstrafklausel Inhalt: Das Kind, das auf den Tod des erstversterbenden Elternteil von dem überlebenden Elternteil den Pflichtteil verlangt, wird auch auf den Tod des zuletzt versterbenden Elternteil auf den Pflichtteils gesetzt, wird also von der Schlusserbfolge ausgeschlossen. Beachte: Wenn das gesetzliche Erbrecht von Ehegatten oder Kindern durch ein Testament ausgeschlossen oder beschnitten wird, werden Pflichtteilsansprüche ausgelöst. Es ist also zu überlegen, ob der Erbe die erforderlichen Mittel (Geldmittel) zur Erfüllung der Pflichtteilsansprüche hat. Bei der Berechnung bitte auch an die Erbschaftssteuern denken. Werden entferntere Verwandte als Erben eingesetzt, sind die Freibeträge sehr niedrig, i.d.r nur 20.000,00.
Vorsorgevollmacht: Warum empfiehlt sich eine Vorsorgevollmacht? Ehegatten sind nicht kraft Gesetzes zur Vertretung des jeweils anderen Ehegatten in persönlichen und wirtschaftlichen Angelegenheiten berechtigt. Das gleiche gilt für Kinder in Bezug auf ihre Eltern. Wurde keine Vorsorgevollmacht erteilt und ist die Person aus gesundheitlichen oder aus Altersgründen nicht mehr in der Lage, seine Angelegenheiten selbst zu regeln, muss Betreuung eingerichtet werden. Der Betreuer unterliegt einer besonderen Aufsicht durch das Betreuungsgericht; er muss jährlich Rechenschaft legen. Der Betreuer bedarf bei einer Veräußerung von Grundbesitz einer betreuungsgerichtlichen Genehmigung. Dies kann die Abwicklung eines Kaufvertrages um viele Monate verzögern oder sogar vereiteln. Vorteile einer Vorsorgevollmacht: Keine Rechenschaftspflicht gegenüber dem Betreuungsgericht. Grundbesitz kann ohne Betreuungsgerichtliche Genehmigung veräußert werden. Formvorschriften: Vorsorgevollmacht ist grundsätzlich formfrei, kann also privatschriftlich erteilt werden. Soll der Bevollmächtige auch zur Veräußerung oder Belastung von Grundbesitz berechtigt sein, so muss die Vollmacht notariell beglaubigt oder beurkundet sein.