Marktinformationen Wohnimmobilien Hamburg Alster/Elbe/HafenCity 2013
Niclas Gyllensvärd, Geschäftsführender Gesellschafter E+V Hamburg Immobilien GmbH Philip Bonhoeffer, Geschäftsführender Gesellschafter E+V Hamburg Immobilien GmbH Liebe Leserin, lieber Leser! Hamburg ist nun schon seit längerer Zeit eine wachsende Stadt und hat daher einen stetigen Bedarf an neuem Wohnraum. Mitte vergangenen Jahres hat der Hamburger Senat den Vertrag für Hamburg unterzeichnet und sich auf eine deutliche Verstärkung des Wohnungsbaus in Hamburg verpflichtet. Es sollen von nun an jährlich an die 6.000 Wohnungen gebaut werden. Dass diese Zahl weiterhin nicht ausreichend ist, zeigen die beständig steigenden Preise. Der Wohnimmobilienmarkt in Hamburgs TOP-Lagen an Alster, Elbe und in der HafenCity kennt preislich nur eine Richtung nach oben! Neben dem Wachstum der Hamburger Einwohnerzahlen, sind weiterhin auch das niedrige Zinsniveau und die Sorge um die Stabilität des Euro und die damit verbundene Investitionslust in Immobilien die Treiber der ungebrochenen Nachfrage. Auf den Folgeseiten geben wir Ihnen einen detaillierten Überblick über die Markt- und Preisentwicklungen in den einzelnen Stadtteilen und Lagen. Die nachfolgenden Angaben basieren auf Erfahrungen, die sich ausschließlich auf das von Engel & Völkers bearbeitete, hochwertige Marktsegment beziehen. Für eine persönliche Beratung stehen wir Ihnen gerne jederzeit in einem unserer Büros zur Verfügung. Besuchen Sie uns an der Alster, der Elbe und in der Hafen - City, oder rufen Sie uns einfach an. Die Kontaktdaten finden Sie auf dieser Seite. Blankenese Blankeneser Bahnhofstraße 9 22578 Hamburg Phone +49-(0)40-866 06 50 Blankenese@engelvoelkers.com Eppendorf Eppendorfer Baum 11 20249 Hamburg Phone +49-(0)40-468 63 10 Eppendorf@engelvoelkers.com HafenCity Am Kaiserkai 26 20457 Hamburg Phone +49-(0)40-360 99 69-0 Hafencity@engelvoelkers.com Othmarschen Waitzstraße 5 22607 Hamburg Phone +49-(0)40-897 14 60 Othmarschen@engelvoelkers.com Uhlenhorst/St.Georg Hofweg 12 22085 Hamburg Phone +49-(0)40-18 98 46 00 Uhlenhorst-St.Georg@engelvoelkers.com Winterhude Maria-Louisen-Straße 9 22301 Hamburg Phone +49-(0)40-471 00 50 Winterhude@engelvoelkers.com Wir freuen uns auf Sie! Niclas Gyllensvärd Philip Bonhoeffer Projektvermarktung Stadhausbrücke 5 20355 Hamburg Phone +49-(0)40-36 13 14 58 Hamburg.Projekte@engelvoelkers.com IMPRESSUM E+V Hamburg Immobilien GmbH Lizenzpartner der Engel & Völkers Residential GmbH Stadthausbrücke 5 20355 Hamburg Tel. +49-(0)40-36 13 14 58 Fax +49-(0)40-36 13 14 77 www.engelvoelkers.com Hamburg, im Dezember 2012
Marktinformationen Alster Wie auch in den vorangegangenen drei Jahren, gehört der Immobilienmarkt in den Stadtteilen um die Hamburger Außenalster zu den wertstabilsten Immobilien - märkten in ganz Deutschland. Ein sehr geringes Angebot an Bestandsimmobilien steht einer ständig noch steigenden Nachfrage gegenüber. Marktentwicklung Der Alstermarkt entwickelt sich weiterhin positiv. Nach wie vor ist er von einem äußerst knappen Angebot gekennzeichnet. Als Folge der Staatsschuldenkrise im Euroraum und der Angst vor einer steigenden Inflation steigt die Nachfrage nach Immobilien für die gesuchten Lagen rund um die Alster und die angrenzenden Stadtteile an. Historisch niedrige Hypothekenzinsen unterstützen den Run auf Betongold. Im Vordergrund steht hier nicht der Wunsch nach kurzfristiger Rendite, sondern nach einer langfristigen, wertstabilen Anlagemöglichkeit. Die Zahl der Eigen nutzer steigt ebenso stetig an, wie auch die Zahl der Kapitalanleger, die einzelne Eigentumswohnungen erwerben, um diese zu vermieten. Nachgefragt sind insbesondere Eigentumswohnungen bis ca. 1,1 Mio. Euro. Sanierte wie auch renovierungsbedürftige Stadthäuser in den Außenalsterlagen werden nach wie vor besonders gesucht. Der Anspruch der Kaufinteressenten auf Quali - tät, Zustand und Ausstattung ist allerdings höher denn je. Hinsichtlich des Kaufpreises werden zurzeit weit überhöhte Forderungen von den Kunden nicht mehr honoriert. Liebhaberpreise werden nur für wirklich außer - gewöhnliche Stadtvillen in hervorragender Lage mit optimaler Sonnenausrichtung und in bestem Zustand gezahlt. In diesem Segment bewerten die Käufer eine Immobilie sehr selektiv und äußerst genau. Dies führt zu längeren Vermarktungszeiten. Marktgerechte Kaufpreise hingegen führen zu einem reibungslosen Verkauf auf immer noch sehr hohem Preisniveau. So ist die Preisbindung zurzeit von großer Bedeutung für den Verkauf. Die Wertstabilität des Alstermarktes und das Fehlen von seriösen Wertanlagen als Alternative bestärkt weiterhin die gute Nachfrage nach hochwertigen Immobilien. Das Preisniveau ist im vergangenen Jahr generell angestiegen, insbesondere im Bereich bis ca. 1,1 Mio. Euro zeichnet sich eine erhebliche Preissteigerung ab. Eine Umkehr dieser Entwicklung ist nicht abzusehen, dies zeigt sich vor Allem auch in dem deutlich höheren Preisniveau in anderen europäischen Metropolen. Für 2012 prognos - tiziert Engel & Völkers eine noch zunehmende Dynamisierung des Marktgeschehens, insbesondere solange das Zinsniveau sich nicht deutlich nach oben bewegt. Die Hamburger Außenalster bleibt ein attraktiver Standort zum Wohnen und ein dynamischer Markt zum Investieren. Harvestehude, Rotherbaum, Eppendorf, Winterhude, Uhlenhorst Die Preisentwicklung Stadtvillen: Stabil bis leicht steigend. Für außer - gewöhnliche Objekte werden Liebhaberpreise gezahlt. Eigentumswohnungen: Steigend bis stark steigend. Mietwohnungen: Leicht steigend. Die gefragtesten Lagen und Objekte Toplagen: Die direkten Wasserlagen wie Leinpfad, Blumenstraße, Agnesstraße, Harvestehuder Weg, Rondeel, Bellevue, Am Feenteich, Schöne Aussicht, Heilwigstraße. Sehr gefragt: 4 bis 6 Zimmer Altbau-Wohnungen in nahezu allen Alsterstadtteilen. Begehrt: Auch sanierungsbedürftige Stadtvillen erfreuen sich wieder einer guten Nachfrage, wenn sie zu einem marktgerechten Preis angeboten werden. Raritäten: Penthouses mit Alsterblick sowie Eigentumswohnungen mit eigenem Gartenanteil. Kaum am Markt und sehr nachgefragt: Gut vermietbare 3-5 Zimmer Neubau-Eigentumswohnungen in zentraler Lage. www.engelvoelkers.com/alster Alster@engelvoelkers.com
St. Georg, Hohenfelde, Eilbek, Alt- und Neustadt, Barmbek-Süd Die Preisentwicklung Stadtvillen: Leicht steigend bis steigend. Eigentumswohnungen: Steigend. Mietwohnungen: Leicht steigend. Die gefragtesten Lagen und Objekte St. Georg: Sehr beliebt sind die Lange Reihe, Koppel, Schmilinsky- und Gurlittstraße. Hohenfelde: Nach wie vor hoch im Kurs stehen Stadt - häuser und familiengerechte Eigentumswohnungen mit Garten im Graumannsweg, der Uhland-, Lenau- und der Lessingstraße. Eilbek: Ungebrochen gut ist die Nachfrage nach Villen im sogenannten Auenviertel mit den Straßen Hagenau, Blumenau und Eilenau. Alt- und Neustadt: Hier sind neben Neubaumietwohnungen wie zum Beispiel im Brahmsquartier auch kleine bis mittelgroße Eigentumswohnungen sehr gefragt. Alsterdorf Die Preisentwicklung Villen: Leicht steigend. Einfamilienhäuser: Steigend. Eigentumswohnungen: Steigend. Mietwohnungen: Leicht steigend. Die gefragtesten Lagen und Objekte Sehr gute Lagen: Lagen wie Inselstraße, Brabandstraße und Teile der Bebelallee und Rathenaustraße. Gartenstadt: Die Lage zeichnet sich durch eine besonders hohe Beliebtheit bei jungen Familien mit Kindern aus. Sehr gefragt: Familiengerechte Häuser und Haushälften mit eigenem Garten. Weniger gefragt: Eigentumswohnungen in Häusern aus den Baujahren 1970 bis 1980. Preistabelle Alster Standort/Lage Stadtpalais* Stadtvillen ETW Miete in Euro von/bis in Euro von/bis in Euro/m 2 von bis in Euro/m 2 von bis Sehr gute Lage 6,0 Mio. bis 15,0 Mio. 3,5 Mio. bis 7,0 Mio. 7.000, bis 15.000, 17, bis 25, Gute Lage 3,8 Mio. bis 7,0 Mio. 1,9 Mio. bis 3,5 Mio. 4.000, bis 7.000, 13, bis 17, Mittlere Lage - 850.000, bis 1,9 Mio. 3.250, bis 4.000, 10, bis 13, www.engelvoelkers.com/alster Alster@engelvoelkers.com * freistehende Palais mit parkähnlichen Grundstücksflächen
Marktinformationen Elbvororte Die weiterhin schwierige konjunkturelle Lage in Deutschland und Europa wirkt sich bisher nicht gesamtheitlich negativ auf den Wohnimmobilienmarkt der Elbvororte aus. Es scheint sogar fast so, als würde die Krise hier beinahe spurlos vorüberziehen. Dabei hat sich ein Trend, der sich bereits im letzten Jahr abzeichnete, verdeutlicht. Bedingt durch das historisch niedrige Zinsniveau und das geringe Angebot ist die Kaufentschlossenheit der Kunden nach wie vor stark - mit der Folge, dass Immobilien heute in einer oftmals sehr kurzen Zeitspanne den Eigentümer wechseln. Dieses zeigt sich besonders im Preissegment bis 1,8 Mio. Euro und trifft nur auf Objekte zu, die zu einem realistischen Kaufpreis angeboten werden. Dies ist eine Folge der stetigen Preissteigerungen der vergangenen Jahre. Bei familiengerechten Eigentumswohnungen, Doppelund Einfamilienhäusern in guten Lagen mit einer guten Ausstattung ist die Nachfrage größer als das Angebot, und die Preise sind im Vergleich zum Vorjahr nochmals gestiegen. Im Preissegment ab 2,0 Mio. Euro ist die Nachfrage etwas verhaltener und vor allem preissensibler geworden. Der Käufer geht in diesem Segment momentan weniger Kompromisse ein und nicht jede Preisforderung mit. Stabil geblieben in puncto Preis und Nach - frage sind luxuriöse Immobilien in Top-Lagen direkt an der Elbe mit dem berühmten Blick : Von der Schokoladenseite der Elbchaussee bis hin zum Falkensteiner Ufer. Im Bereich der Mietobjekte ist ebenfalls ein leichter Preisanstieg zu verzeichnen. Dies gilt insbesondere für Immobilien mit zeitgemäßen Küchen- und Badausstattungen. Sie sollten sowohl familiären Ansprüchen genügen als auch die beständig wachsende Zielgruppe der Singles ansprechen, die immer mehr Wert auf kom - for tables, durchaus auch prestigeträchtiges Wohnen legt. Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass die Immobiliennachfrage in den Elbvororten als ungebrochen hoch und dadurch die Marktentwicklung als konstant positiv zu bezeichnen ist. Diese Tendenz wird zu einem nicht unerheblichen Teil durch einen zunehmenden Zuzug von ausländischen Kaufinteressenten verstärkt: Hamburg lockt als europäische Metropole mit seinen vielversprechenden Arbeitsplätzen, die Elbvororte locken als geeignetes Wohnviertel nicht nur durch die Internationale Schule. Dennoch gilt für Kauf- wie auch für Mietobjekte das Prinzip des realistischen Marktwertes. Überzogene Preisvorstellungen lassen sich am Markt nicht mehr realisieren. Sie sind im Gegensatz sogar schädlich für die Immobilie, denn die Kunden zeigen nach wie vor eine große Preissensibilität, prüfen eingehend die sie interessierenden Angebote, ziehen Vergleiche. www.engelvoelkers.com/elbe Elbe@engelvoelkers.com
Blankenese, Nienstedten, Hochkamp, Flottbek, Othmarschen, Ottensen Die Preisentwicklung Villen: Stabil. Einfamilienhäuser: Leicht steigend bis steigend. Eigentumswohnungen: Konstant. Die gefragtesten Lagen und Objekte Sehr gute Lage: Wasserseitige Lage an der Elbchaussee und deren Seitenstraßen zur Elbe hin, Falkenstein, Oesterleystraße, Kiekeberg, Hochkamp (generell: Golde nes Dreieck von Othmarschen Elbchaussee, Halbmondsweg, Parkstraße und die Straßen innerhalb des Dreiecks), Große Elbstraße. Sehr gefragt: Immobilien mit Elbblick und an Parkan - lagen. Begehrt: Sehr gut ausgestattete Einfamilienhäuser. Gesucht: Baugrundstücke jeglicher Größe. Preistabelle Elbe Standort/Lage Villen Einfamilienhäuser ETW Miete in Euro von/bis in Euro von/bis in Euro/m 2 von bis in Euro/m 2 von bis Sehr gute Lage 2,0 Mio. bis 7,0 Mio. 950.000, bis 2,0 Mio. 4.500, bis 15.000, 17, bis 20, Gute Lage 1,25 Mio. bis 2,0 Mio. 600.000, bis 2,0 Mio. 3.000, bis 5.000, 12, bis 17, Mittlere Lage - 500.000, bis 700.000, 1.850, bis 4.000, 10, bis 13, www.engelvoelkers.com/elbe Elbe@engelvoelkers.com
Marktinformationen HafenCity Der Ausbau der HafenCity schreitet weiter mit großen Schritten voran und damit hat der Immobilienmarkt HafenCity seine Position unter den Top-Lagen Hamburgs weiter ausgebaut und gefestigt. Auch dieser Markt zeichnet sich dadurch aus, dass die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt. Marktentwicklung Der HafenCity-Markt entwickelt sich weiterhin sehr positiv, besonders Wohnungen in vorderster Front mit Wasserblick sind stark begehrt. Insbesondere der Kaiser - kai und der Strandkai haben sich als absolute Top-Lagen in Hamburg etabliert, während die Entwicklung der HafenCity im östlichen Teil weiter voranschreitet: Die Realisierung der Infrastruktur und die Erschließungs - arbeiten im Quartier Bakenhafen, dem östlichsten Zipfel der HafenCity in Richtung Elbbrücken, hat bereits begonnen. Der nördliche Teil der HafenCity mit dem Überseequartier ist ebenfalls fertig gestellt und bereits ein Großteil der Bewohner hat in dem neuen Quartier seine Wohnungen bezogen. Auch im südlichen Teil der HafenCity laufen für die beidseitigen Ausläufer des Strandkais die Ausschreibungen. Die Fertigstellung ist für das Jahr 2014/2015 geplant. Je weiter die Entwicklung der HafenCity voranschreitet und immer neue Quartiere im östlichen Teil der HafenCity dazukommen, lässt diese Entwicklung auch die Nachfrage nach den bereits etablierten Lagen im westlichen Teil der HafenCity, Sandtorkai, Kaiserkai und Strandkai und damit auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in diesen Lagen weiter steigen. Schon jetzt zählen die Straßen Am Kaiserkai sowie Strandkai bzw. an der Hübener Straße zu den wertvollsten Lagen in ganz Hamburg. Auch die noch anstehenden Neubauvorhaben werden keine spürbare Entspannung auf dem Wohn - immobilienmarkt in der HafenCity bringen. Nach wie vor ist durch das niedrige Zinsniveau der Anteil der Kapitalanleger, die auf der Suche nach einer sicheren Wertanlage sind, gerade auf dem Immobilienmarkt der HafenCity besonders hoch. Dabei ist besonders wichtig, dass sich die Immobilie gut ver - mieten lässt. Entsprechend werden preisgerechte Immo bilien, die auf den Markt kommen, innerhalb kürzester Zeit wieder platziert. Aber auch Eigennutzer auf der Suche nach einer geeigneten Immobilie sind nach wie vor in der HafenCity stark vertreten. Diese Interessentengruppe fragt neben der Ausrichtung auch eine hohe Praktikabilität der Wohnung, wie z.b. eine ausreichende Zimmeranzahl, nach. Das Preisniveau hält sich auf dem hohen Niveau des Vorjahres, in einigen Segmenten sind steigende Preise zu verzeichnen. www.engelvoelkers.com/hamburgprojekte Hamburg.Projekte@engelvoelkers.com
Die Preisentwicklung Eigentumswohnungen: Leicht steigend bis steigend, bei Wasserausrichtung bzw. freien Elbblick größere Steigungsraten. Penthouse: Steigend. Für außergewöhnliche Objekte werden sogar historische Liebhaberpreise gezahlt. Die gefragtesten Lagen und Objekte Sehr gefragt, da eher äußerst selten am Markt: Penthouse mit direktem Elbblick oder Wasserblick. Rarität: Familienfreundliche Wohnung bzw. Townhouse mit vier bis fünf Zimmern. Geheimtipp: Eigentumswohnung mit Blick über die gesamte Stadt. Toplagen: Direkte Elblage bzw. unverbaubarer Elbblick am Kaiserkai oder am Strandkai bzw. mit Blick über die gesamte Stadt. Preistabelle HafenCity Standort/Lage Eigentumswohnungen Mietwohnungen in Euro/m 2 von/bis in Euro/m 2 von/bis Sehr gute Lage 6.500, bis 13.000, 18, bis 25, Gute Lage 5.000, bis 7.000, 16, bis 18, Mittlere Lage 4.000, bis 5.500, 14, bis 15, www.engelvoelkers.com/hamburgprojekte Hamburg.Projekte@engelvoelkers.com
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