Sehr geehrter Herr, obwohl der Staat legale und lukrative Möglichkeiten geschaffen hat, aus Steuerersparnis krisensicheres Vermögen zu schaffen, arbeiten heute immer noch viele Bundesbürger mehr als die Hälfte Ihrer Zeit für das Finanzamt. Ein Teil des verbliebenen Geldes wird in vermeintlich sichere Anlagen zur Altersversorgung investiert. Aber - Hand aufs Herz - haben Sie sich einmal Gedanken darüber gemacht, was aus diesem Geld wirklich wird? Die Hauptprobleme der Vermögensbildung unserer Zeit nagen dabei dauerhaft an Ihrem Geldvermögen: die Einkommensteuern, die Zinsbesteuerung und die Inflation. Wir möchten Ihnen im folgenden einen Weg aufzeigen, wie Sie aus ersparten Steuern Vermögen schaffen: Setzen Sie Ihre ersparten Steuern zum Erwerb von beständigem und ertragsstarken Grundbesitz ein! Parkside-Living Ulm Inhaltsverzeichnis Immobilien-Anlage 1 Übersicht Objektdaten 2 Übersicht Fin.daten 3 Erwerbsjahr 4 Investitionsphase 5 Vermietungsphase 6 Gesamtübersicht 7 Entwicklung Kapitalanl. 8 Anlage-V- Erwerbsjahr 9 Erläuterungen 10 Kundenerklärung 11 Auf der Grundlage Ihrer persönlichen Einkommensverhältnisse haben wir ein Berechnungsbeispiel erstellt, das Ihnen als Muster einer möglichen Investition in eine vermietete Immobilie dienen soll. In Sachwerte wie Immobilien zu investieren bietet außergewöhnliche Vorteile: Rentabilität langfristiger Vermögenszuwachs inflationsstabile Kapitalanlage steuerliche Vergünstigungen (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 1 von 11
Objektdaten Objektdaten Wohnungs-Nummer Wohnungs-Größe Miete/qm Miete Wohnung mtl. Miete Garage mtl. Verwaltungskosten p.a. Instandhaltungs-Rücklage p.a. Mietverwaltung p.a. 5 qm 62,95 13,50 850 80 360 227 300 Altbausubstanz + Grundst.kosten + AfA 7h/7i EStG + + Garage = Kaufpreis Objekt + Werbungskosten + Nebenkosten 77.114 30.845 200.496 25.000 333.455 9.036 21.675 Kauf/Anschaffung Miete ab Kosten Objekt ab Fertigstellung 4/2016 12/2017 = Gesamtaufwand 364.166 Nebenkosten Werbungskosten (ohne Disagio) Bezeichnung anteilig Betrag gesamt Grunderwerbsteuer Notar/Grundbuch Maklergebühr 5,00 % 1,50 % 16.673 5.002 Bezeichnung anteilig Betrag gesamt Bauzeitzinsen Grundbuchkosten KfW-Bescheinigung 2,00 % 0,50 % 0,21 % 6.669 1.667 700 Nebenkosten gesamt 21.675 Werbungskosten gesamt 9.036 Hinweise/Notizen (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 2 von 11
Finanzierung Finanzierungsbeispiel * Gesamtaufwand./. Eigenkapital./. KfW-Tilgungszuschuss = Finanzierungsbedarf 364.166 30.711 27.500 305.955 1. 2. 3. 4. Bezeichnung KfW 151 KfW 159 Bankendarlehen Netto-Hypothek 72.500 40.000 193.455 Ausz. 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0 % Brutto-Hypothek 72.500 40.000 193.455 Zins ab Tilg./Ansp ab 1. 2. 3. 4. Bezeichnung KfW 151 KfW 159 Bankendarlehen Darl.Art Annuitätend. Annuitätend. Annuitätend. ----- Zins Soll/eff 0,75/0,75 % 0,85/0,85 % 2,50/2,52 % 0,00/ Festschr. 10 Jahre 10 Jahre 15 Jahre 0 Jahre Zins Rest 0,75 % 0,85 % 3,00 % anf. Tilg. 2,97 % 2,93 % 3,00 % Tilg./Ansp. jrl. * kein Angebot im Sinne des Verbraucherkreditgesetzes. Kundendaten anf. zu verst. Einkommen Tarif Kinder KiSt-Satz 80.000 Grund-Tabelle 0 0 % AfA-Daten Art Betrag AfA Altbausubstanz AfA 7h/7i EStG Garage 82.127 213.529 26.626 2,5% 7h/i EStG 2,0% (incl. anteilige Nebenkosten) Hinweise/Notizen (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 3 von 11
Erwerbsjahr Zu versteuerndes Einkommen ohne Immobilie 80.000 26.591 1. Einnahmen Jahresmiete (Einnahmen) für 0 Monate 2. Ausgaben Zinsen Hypothek + Tilgung Hypothek/Ansparung + Verwaltungskosten + Instandhaltungs-Rücklage + Mietverwaltung = Summe Ausgaben für 2016 davon abzugsfähig: 0 Ergebnis vor Steuer Ergebnis vor Steuer (Jahr) (Pos 1. - Pos. 2.) 3. Steuerliches Ergebnis Werbungskosten abzugsf. Ausgaben - Einnahmen + Abschreibung (AfA) Altbausubstanz: 0 + Garage: 0 + Abschreibung (AfA) AfA 7h/7i EStG: 0 + Disagio für 2016 + sonst. Werbungskosten für 2016 = gesamt abzugsfähig für 2016 verbleibt zu versteuerndes Einkommen = Steuerersparnis (abzugsf. Pos. 2 - Pos 1) 5.035 5.035 74.965 24.361 2.230 Ergebnis nach Steuer Ergebnis nach Steuer (Jahr) (Ergebnis vor Steuer + Pos. 3.) 2.230 (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 4 von 11
Investitionsphase Zu versteuerndes Einkommen ohne Immobilie 80.000 26.591 1. Einnahmen Jahresmiete (Einnahmen) für 0 Monate 2. Ausgaben Zinsen Hypothek + Tilgung Hypothek/Ansparung + Verwaltungskosten + Instandhaltungs-Rücklage + Mietverwaltung = Summe Ausgaben für 2017 davon abzugsfähig: 0 Ergebnis vor Steuer Ergebnis vor Steuer (Jahr) (Pos 1. - Pos. 2.) 3. Steuerliches Ergebnis Werbungskosten abzugsf. Ausgaben - Einnahmen (abzugsf. Pos. 2 - Pos. 1) + Abschreibung (AfA) Altbausubstanz: 171 + Garage: 44 + Abschreibung (AfA) AfA 7h/7i EStG: 19.218 + Disagio für 2017 + sonst. Werbungskosten für 2017 = gesamt abzugsfähig für 2017 verbleibt zu versteuerndes Einkommen = Steuerersparnis 215 19.218 4.001 23.434 56.566 16.208 10.383 Ergebnis nach Steuer Überschuss nach Steuer (Jahr) Überschuss nach Steuer (Monat) (Ergebnis vor Steuer + Pos. 3.) 10.383 865 (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 5 von 11
Vermietungsphase Zu versteuerndes Einkommen ohne Immobilie 80.000 26.591 1. Einnahmen Jahresmiete (Einnahmen) für 12 Monate 11.160 2. Ausgaben Zinsen Hypothek + Tilgung Hypothek/Ansparung + Verwaltungskosten + Instandhaltungs-Rücklage + Mietverwaltung = Summe Ausgaben für 2018 davon abzugsfähig: 6.300 5.640 9.210 360 227 300 15.737 Ergebnis vor Steuer Ergebnis vor Steuer (Jahr) (Pos 1. - Pos. 2.) -4.577 3. Steuerliches Ergebnis Werbungskosten abzugsf. Ausgaben - Einnahmen (abzugsf Pos. 2 - Pos. 1) + Abschreibung (AfA) Altbausubstanz: 2.053 + Garage: 533 + Abschreibung (AfA) AfA 7h/7i EStG: 19.218 + Disagio für 2018 + sonst. Werbungskosten für 2018 = gesamt abzugsfähig für 2018 verbleibt zu versteuerndes Einkommen = Steuerersparnis -4.860 2.586 19.218 16.944 63.056 19.084 7.507 Ergebnis nach Steuer Überschuss nach Steuer (Jahr) Überschuss nach Steuer (Monat) (Ergebnis vor Steuer + Pos. 3.) 2.930 244 (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 6 von 11
Gesamtübersicht Jahr NormAfA erh. AfA Miete Zinsen Tilg./Ansp Kosten Liqui. vst p.a. Steuerersp. Liqui nst p.a.* (Restschuld) Wertentwickl.** 2016 0 0 0 0 0 0 0 2.230 2.230 305.955 333.455 2017 215 19.218 0 0 0 0 0 10.383 10.383 305.955 333.455 2018 2.586 19.218 11.160 5.640 9.210 887-4.577 7.507 2.930 296.745 333.455 2019 2.586 19.218 11.160 5.466 9.384 887-4.577 7.430 2.853 287.361 333.455 2020 2.586 19.218 11.272 5.288 9.563 887-4.466 7.301 2.835 277.798 333.455 2021 2.586 19.218 11.385 5.105 9.745 887-4.352 7.171 2.819 268.053 333.455 2022 2.586 19.218 11.499 4.918 9.932 887-4.238 7.037 2.799 258.121 333.455 2023 2.586 19.218 11.614 4.727 10.124 887-4.124 6.902 2.778 247.997 333.455 2024 2.586 19.218 11.730 4.531 10.320 887-4.008 6.763 2.755 237.677 333.455 2025 2.586 14.947 11.847 4.331 10.520 887-3.891 4.730 839 227.157 333.455 2026 2.586 14.947 11.965 4.127 10.724 887-3.773 4.588 815 216.433 333.455 2027 2.586 14.947 12.084 3.917 10.933 887-3.653 4.442 789 205.500 333.455 2028 2.586 14.947 12.204 3.703 11.148 887-3.534 4.294 760 194.352 333.455 80.778 35.585 * Eigenkapital von 30.711 für 2016 nicht berücksichtigt/** Wertentwicklung 0,0% p.a./spalten "Zinsen" und "Tilg./Ansp" nur Endfinanzierung (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 7 von 11
Entwicklung Kapitalanlage Jahr Miete Ausgaben Steuerersp. Liqui nst (*) (Restschuld) Kapitalentw. 2016 0 0 2.230 2.230 305.955 2.230 2017 0 0 10.383 10.383 305.955 12.669 2018 11.160 15.737 7.507 2.930 296.745 15.916 2019 11.160 15.737 7.430 2.853 287.361 19.167 2020 11.272 15.738 7.301 2.835 277.798 22.481 2021 11.385 15.737 7.171 2.819 268.053 25.862 2022 11.499 15.737 7.037 2.799 258.121 29.308 2023 11.614 15.738 6.902 2.778 247.997 32.819 2024 11.730 15.738 6.763 2.755 237.677 36.394 2025 11.847 15.738 4.730 839 227.157 38.143 2026 11.965 15.738 4.588 815 216.433 39.912 2027 12.084 15.737 4.442 789 205.500 41.699 2028 12.204 15.738 4.294 760 194.352 43.501 80.778 35.585 * Eigenkapital von 30.711 für 2016 nicht berücksichtigt Betrag in 300.000 280.000 260.000 240.000 220.000 200.000 180.000 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035 2037 2039 2041 Jahr Einzahlung des Liquiditätsüberschusses in eine Kapitalanlage Wenn der jeweilige Liquiditätsüberschuß in eine Kapitalanlage mit ca. 2,5% Netto-Rendite(*) angelegt wird, so kann der Ertrag aus dieser Anlage für die vorzeitige Tilgung der Restschuld der Immobilienanlage verwendet werden. Nebenstehender Grafik können Sie entnehmen: Bereits in 23 Jahren kann die Immobilie vollständig bezahlt sein! Restschuld gesamt Kapitalentwicklung Bitte beachten Sie die Erläuterungen zur Angebotsberechnung. (*)Die angegebenen Renditewerte sind Nettorenditen, können nicht garantiert werden und sind unverbindlich. (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 8 von 11
So könnte Ihre nächste Steuererklärung aussehen: Name und Vorname/Gemeinschaft/Körperschaft Steuernummer Anlage V Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Zeile 1 2 Einkünfte aus dem bebauten Grundstück Lage des Grundstückes / der Eigentumswohnung(Ort, Straße, Hausnummer) Ulm / Mieteinnahmen ohne Zeile 4 zur Einkommensteuererklärung zur Körperschaftssteuererklärung zur Feststellungserklärung Angeschafft am Muster Fertiggestellt am für Erdgeschoß + 1. Obergeschoß + 2. Obergeschoß + 3. Obergeschoß + weitere Geschosse 2017 Bitte nur volle -Beträge eintragen 0 3 Wohnungen Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl 4 Einnahmen aus Vermietung von Garagen, Werbeflächen, Grund und Boden für Kioske usw. sowie erstattete Umsatzsteuer 0 14 15 16 Summe der Einnahmen Summe der Werbungskosten Überschuß 0 23.434-23.434 darauf Steuern zu versteuerndes Einkommen ohne Immobilie "Verlust aus Vermietung und Verpachtung" zu versteuerndes Einkommen mit Immobilie Steuerersparnis für 2017./. 80.000-23.434 = 56.566./. = 26.591 16.208 10.383 Berechnungsbeispiel (Muster): im Einzelfall kann die Berechnung unter Anwendung des EStG (insbesondere 2 EStG und 15b EStG) durch die Finanzbehörde anders als hier dargestellt ausfallen. (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 9 von 11
Erläuterungen zur Angebotsberechnung Allgemeines Immobilien bieten als Sachwerte weitgehend Schutz gegen Kaufkraftverlust und Inflation. Eine zu erwartende langfristige positive Entwicklung und Wertsteigerung unterliegt jedoch Schwankungen. Die beim Kauf anfallenden Neben-, Vertriebs- und Marketingkosten können bei frühzeitigem Verkauf zu einem nachteiligen Ergebnis führen. Wirtschaftliches und steuerliches Ergebnis Die in der Beispielrechnung angeführten Werbungskosten sowie die Bemessungsgrundlage für die steuerliche Abschreibung und die dargestellten steuerlichen Ergebnisse der Anlage stehen unter dem Vorbehalt der Anerkennung durch die jeweilige Finanzbehörde. Die Praxis der Finanzverwaltung, die Rechtsprechung und die Steuergesetze können sich ändern. Für die Höhe der steuerlichen Auswirkungen der Investition ist die persönliche Situation des Erwerbers maßgebend. Alle Steuerberechnungen werden auf der Grundlage erstellt, dass die Immobilienanlage nicht unter die Regelungen des 15b EStG fällt. In Einzelfällen kann bei Anwendung der Vergleichsrechnung nach 2 Abs. 6, 31, 36 Abs. 2 EStG eine geringere festzusetzende Einkommensteuer ermittelt werden. Die Tarifberechnung der Einkommensteuer erfolgt entsprechend 32a EStG. Beachten Sie bitte, dass die vorliegende Beispielrechnung auf Grund der Vielzahl der steuerlichen Besonderheiten des EStG nicht für jede individuelle Einkommenssituation und -kombination Gültigkeit hat, z.b. bei der Anwendung der 32b, 32c und 34 EStG. Überprüfen Sie deshalb mit Ihrem steuerlichen Berater auf Basis der aktuellen Steuergesetzgebung die für Ihre Einkommenssituation gültigen relevanten Vorschriften. Rendite und Verzinsung Die Angaben zur Rendite der dargestellten Kapitalanlagen, Finanzierungs- und Tilgungsbausteine sind unverbindlich. Die für die Berechnung gemachten Angaben können für die Zukunft nicht garantiert werden. Die angenommenen Renditen sind Nettorenditen. Beachten Sie ggfs. die für Ihre persönliche Situation maßgebenden Steuerregelungen, insbesondere zur Kapitalertrags- und Einkommenssteuer. Konditionen der Finanzierung Die Angaben zur Finanzierung stellen kein verbindliches Finanzierungsangebot dar. Die Konditionen der Fremdmittel werden zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme festgelegt und können von den in der Musterberechnung ausgewiesenen Werten abweichen. Das ausgewiesene Ergebnis kann sich, abhängig von der beim Erwerb gewählten Tilgungsvariante und den übrigen Finanzierungskonditionen, ändern. Die Tilgungshöhe richtet sich dabei nach der entsprechenden Bruttofinanzierung. Abweichungen bei den Zins- und Tilgungsleistungen können sich durch abweichende Berechnungs- und Verrechnungsmethoden ergeben. Bei einem Zinsfestschreibungszeitraum von mind. 5 Jahren kann ein Damnum in Höhe von bis zu 5 v.h. als Werbungskosten angesetzt werden. Der darüber hinausgehende Teil ist auf den Zinsfestschreibungszeitraum zu verteilen. Sofern diese Regelung für die vorliegene Berechnung zutrifft, wurde diese Verteilung aus Vereinfachungsgründen nicht vorgenommen, die steuerlichen Ergebnisse können daher durch den unterschiedlichen Werbungskostenansatz des Damnums von den ausgewiesenen Ergebnissen der Musterberechnung abweichen. Angabenvorbehalt Diese Berechnung stellt ein reines Musterbeispiel unter Ausschluß jeglicher Rechts- und Steuerberatung dar. Eine Übertragbarkeit dieser Musterberechnung auf die tatsächliche finanzielle Situation des Erwerbers kann nicht garantiert werden. Alle Angaben und Berechnungen in dieser Musterberechnung wurden mit Sorgfalt zusammengestellt und entsprechen den gegenwärtigen gesetzlichen Bestimmungen sowie sonstiger Vorschriften. Änderungen können aufgrund von Auslassungen, Zusammenfassungen, Irrtümern o.ä. oder durch künftige wirtschaftliche Entwicklungen oder Änderungen von Gesetzen, der Rechtsprechung oder der Verwaltungspraxis sowie der persönlichen finanziellen Situation des Erwerbers eintreten und berühren nicht die Wirksamkeit des Kaufes. Für das Erreichen der wirtschaftlichen und steuerlichen Ziele des Erwerbers kann keine Gewähr übernommen werden. Von dieser Beispielrechnung abweichende Angaben oder Zusagen bedürfen der ausdrücklichen schriftlichen Bestätigung der jeweiligen Vertragspartner. Im Einzelfall sind die Angaben im gültigen zugehörigen Verkaufsprospekt maßgebend. (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 10 von 11
Wichtiger Hinweis Die Vermittlung erfolgt ausschließlich auf Basis der Verträge und Angebotsprospekte des Initiators. Eine Steuer- oder Rechtsberatung ist hiermit nicht verbunden. Die Berechnungsbeispiele basieren auschließlich auf Angaben des Kunden und sind unverbindlich. Weiterhin stellen die vorstehenden Berechnungsbeispiele sowie die Liquiditätsberechnung keine Rentabilitätsberechnung etwa nach den Vorschriften der Preisangabenverordnung dar. Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, daß die Erstellung einer Rentabilitätsberechnung durch den Vermittler nicht geschuldet ist. Ort, Datum Kunde Vermittler (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 11 von 11