Revitalisierung der Standorte aus handelsbezogener Sicht Im Rahmen des Workshops Leerstehender Handelsimmobilien am 05. Juni 2012 in Lünen Stefan Kruse Stadtforschung Planung Markt 5 44137 Dortmund
Herbert Spencer Urheber des Begriffs Survival of the fittest Natural Selection or Survival of the fittest 2
Quelle: Süddeutsche Zeitung Nr. 131, 10./11.06.2009 Quelle: Süddeutsche Zeitung Nr. 131, 10./11.06.2009 Insolvenz Quelle: Süddeutsche Zeitung Nr. 222, 23.09.2008 Quelle: Süddeutsche Zeitung Nr. 16, 21.01.2009 Quelle: Süddeutsche Zeitung Nr. 222, 23.09.2008 Quelle: Süddeutsche Zeitung Nr. 194, 21.08.2008 Quelle: Westfälische Rundschau Nr. 261, 07.11.2008 Expansion 3 Quelle: Lebensmittelzeitung Nr. 4, 23. 01. 2009
Umsatz- und Verkaufsflächenentwicklungen korrespondieren nicht! 500 125 480 120 Umsatz in Mrd. Euro 460 440 420 400 380 115 110 105 100 95 Verkaufsfläche in Mio. m² 360 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 90 Umsatz Verkaufsfläche (Quelle: EuroHandelsinstitut, Handel Aktuell 2011 5
Bedeutung von Einkaufszentren hat zugenommen Standortwahl hat sich gewandelt! Shopping Center nach Standort und Eröffnungsjahr 70 60 Innenstadt Stadtteil Grüne Wiese 50 Proznet 40 30 20 10 0 1964-1990 1991-1995 1996-2000 2001-2003 2004-2005 Insgesamt 2011 (Quelle: EuroHandelsinstitut, Handel Aktuell verschiedene Jahrgänge ) 8
Sortimentsreinheit gibt es nicht mehr! Top 10 der Textileinzelhandelsunternehmen 4.500 4.000 2005 2006 3.500 3.000 Mio. Euro 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 Arcandor Otto Metro C&A Hennes & Mauritz Peek Tengelmann Tchibo Aldi Lidl &Cloppenburg 9 (Quelle: EuroHandelsinstitut, Handel Aktuell 2008/2009, Seite 233)
Umsatz der führenden Textileinzelhändler in Deutschland im Jahr 2009 Mio. Euro Otto Group* 3.670,00 C & A 2.933,00 Hennes & Mauritz 2.830,00 Metro Group* 2.466,00 Karstadt 2.077,00 Tengelmann-Gruppe 1.340,00 Peek & Cloppenburg, Düsseldorf* 1.287,00 Aldi-Gruppe* 1.050,00 Lidl* 1.029,00 Tchibo* 900,00 Esprit* 879,00 Ernsting's Family 782,00 New Yorker 675,00 Takko 626,00 (Quelle: EuroHandelsinstitut, Handel Aktuell 2011 10
Randsortimentsbedeutung bei Betrieben mit nichtzentrenrelevanten Kernsortimenten nimmt zu...! 11
Folgen für die Betriebsformenvielfalt im Einzelhandel Mehrsortimentsstrategie neuer Betriebsformen setzt die Etablierten nach wie vor unter Druck! Konzernanhängige Strategien und Betriebskonzepte sowie Spezialisten überleben der Mittelstand nimmt ab! Erwartungshaltung der Kunden schizophren! Warenhäuser haben immer mehr Personal durch Fläche ersetzt (Verlust von Kompetenz) 12
... ist untreu! Der Kunde... ist mobil!... ist preisorientiert!... wird im Durchschnitt älter!... will alles! 13... fährt nicht nur mit dem Auto zum Einkaufen!.. ist multioptional... besteht nicht nur aus jugendlichen Anteilen!
Entwicklungsschere geht weiter auseinander! Verkaufsflächenwachstum Einkommensentwicklung Kaufkraftentwicklung Bevölkerungsentwicklung 2000 2008 2015 2020 21
Chancen und Grenzen einer Revitalisierung ehemaliger Warenhausstandorte vor dem Hintergrund aktueller Entwicklungstendenzen im Einzelhandel 22 So: Oder:
Eigentumsverhältnisse Mieter / Pächter / Betreiber Das (ehemalige) Warenhaus Größenordnung Standort Organisation / Geschossigkeit 23 (...) Bedeutung in der öffentlichen / politischen Diskussion
Standort In der Regel optimal in die vorhandenen Einzelhandelsstrukturen eingebunden Positive Rahmenbedingungen für alle Verkehrsträger sowie den Lieferverkehr Nicht selten erste Adresse in einer Stadt (Ehemalige) Standortwahl begünstigt auch heute noch in der Regel eine einzelhandelsspezifische Nachfolgenutzung 24
Größenordnung Große Einheiten sind nicht das Problem Aktuelle Problemfälle in der Regel zu klein für eine EKZ- oder auch Galerielösung Eröffnen jedoch die Möglichkeit, größere, zusammenhängende Flächen anzubieten. 25
Organisation / Geschossigkeit Bisher als Spezialimmobilie genutzt! Große Ebenen erfordern umfangreiche Umbaumaßnahmen (u.a. Schaufenster, Eingänge, innere Organisation, mögliche Teilung) Mehrgeschossigkeit heute mit Ausnahme von Großstädten und Metropolen - nur noch maximal auf zwei Ebenen durchsetzbar bzw. akzeptabel Mehrgeschossigkeit eröffnet die Möglichkeit von anderen Nutzungen insbesondere in den Obergeschossen 26 Standorte bieten die häufig nachgefragte größere Flächenoption
Bedeutung in der öffentlichen / politischen Diskussion Werden nicht selten mit dem innerstädtischen Einzelhandelsangebot gleich gesetzt Aktuelle Diskussion andere Standorte betreffend (z.b. EKZ) werden aktuell vertagt! Genießen nach wie vor hohe Bedeutung in der öffentlichen und politischen Wahrnehmung! 27
Eigentumsverhältnisse Erschweren häufig eine schnelle Lösung Betreiber / Pächter / Mieter Akzeptanz abhängig von klarem Konzept ab Investition hängt von klaren planerischen / städtebaulichen und politischen Rahmenbedingungen 28
fazit + Standorte sind nahezu optimal Bieten (häufig die in den Innenstadtkontexten bisher nur schwer zu befriedigende) Flächenpotenziale _ Sind aber nicht selten kritische Größenordnungen Schwierige einzelhandelsspezifische / wirtschaftliche Rahmenbedingungen 29 Mehrgeschossigkeit erschwert Rentabilität über alle Ebenen
Revitalisierung ehemaliger Warenhausstandorte vor dem Hintergrund aktueller Entwicklungstendenzen im Einzelhandel? 30 Es kommt darauf an...
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