Eckwerte der bisherigen und zukünftigen Wohnungsmarktentwicklung in der Region Bonn/Rhein-Sieg/Ahrweiler Bernhard Faller Bonn, 30. Januar 2007 1
Eckwerte der bisherigen Entwicklung
Bodenrichtwerte im Vergleich empirica Quelle: BORIS NRW und RLP 3
Bisherige Einwohnerentwicklung in Bonn und im Rhein-Sieg-Kreis (ROR 46 - Bonn) sowie im Kreis Ahrweiler (ROR 62 - Koblenz) empirica 110 108 106 104 102 Rhein-Sieg-LKreis (LK) ROR Bonn/RS (46) Bonn (KS) ROR Bonn+Koblenz Ahrweiler (LK) ROR Koblenz (62) 100 98 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Quelle: LDS NRW; Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz, eigene Darstellung. 4
Wanderungen über die Kreisgrenzen in der Region Bonn/Rhein-Sieg/Ahrweiler Bevölkerungsveränderungen in der Region Bonn/Rhein-Sieg 1995 bis 2005 Bevölkerungsveränderungen in der Region Ahrweiler 1995 bis 2005 17000 20 2.500 20 12000 15 2.000 15 Personen 7000 2000-3000 -8000 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 10 5 0-5 -10 Personen je 1000 EW Personen 1.500 1.000 500 0-500 -1.000-1.500 10 5 0-5 -10 Personen je 1000 EW -13000-15 -2.000-15 -18000-20 -2.500 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005-20 Geburtenüberschuss Überschuss durch Zuzüge Gesamtsa Geburtenrückstand W anderungssaldo Geamtsaldo je 1000 EW Quelle: LDS NRW; Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz, eigene Darstellung. 5
Wanderungen über die Kreisgrenzen nach Alter in der Region Bonn/Rhein-Sieg/Ahrweiler Wanderungsvolumen über die Gemeindegrenzen in der Wohnungsmarktregion Bonn/Rhein-Sieg nach Alter, Durchschnitt der Jahre 1995 bis 2005 Wanderungsvolumen über die Gemeindegrenzen im Kreis Ahrweiler nach Alter, Durchschnitt der Jahre 1995 bis 2005 15000 200,0 10000 150,0 Personen (Durchschnitt pro Altersjahr) 5000 0-5000 Fortzüge Zuzüge Saldo Personen (Durchschnitt pro Altersjahr) 100,0 50,0 - -50,0-100,0 Fortzüge Zuzüge Saldo -10000-150,0-15000 unter 18 Jahre 18 bis 25 Jahre 25 bis 30 Jahre 30 bis 50 Jahre 50 bis 65 Jahre 65 oder mehr -200,0 unter 18 Jahre 18 bis 25 Jahre 25 bis 30 Jahre 30 bis 50 Jahre 50 bis 65 Jahre 65 oder mehr Quelle: LDS NRW; Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz, eigene Darstellung. 6
Baufertigstellungen in der Region Bonn/Rhein-Sieg/Ahrweiler WE in EZFH je 1000 EW WE in MFH je 1000 EW 4,5 7,0 4,0 6,0 3,5 WE in E ZFH je 1 000 EW 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 Rhein-Sieg -LKreis (LK) Ahrweiler (LK) Bonn (KS) WE in MFH je 1000 EW 5,0 4,0 3,0 2,0 Rhei n-sieg-lkrei s (L K) Ahrweiler (LK) Bonn (KS) 0,5 1,0 0,0 19 95 1 99 6 19 97 1 998 1 99 9 20 00 20 01 2 002 200 3 20 04 2 00 5 0,0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Quelle: LDS NRW; Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz, eigene Darstellung. 7
Eckwerte der zukünftigen Entwicklung (Status-Quo-Modell)
-Prognose-Modelle empirica Beschäftigungsprognose Binnenwanderungsprognose Bevölkerungsprognose Haushalts-/Wohnungsbedarfsprognose Einfamilienhausprognose Geschosswohnungsprognose Wohnungsüberschuss-/ -neubedarfsprognose 9
Bevölkerung und Wohnungsnachfrage 2003-2015 Quelle: eigene Berechnungen auf Basis der 10. koord. Bevölkerungsvorausschätzung 10
Einwohnerentwicklung in Bonn und im Rhein-Sieg-Kreis (ROR 46 - Bonn) sowie im Kreis Ahrweiler (ROR 62 - Koblenz) empirica 121 Rhein-Sieg-LKreis (LK) 116 ROR Bonn/RS (46) 111 Bonn/Rhein- Sieg/Ahrweiler Bonn (KS) 106 ROR Bonn+Koblenz 101 Ahrweiler (LK) ROR Koblenz (62) 96 1995 2000 2005 2010 2015 2020 Quelle: LDS NRW, Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz; eigene Fortschreibung, eigene Darstellung. 11
Haushaltsprognosen für die Region Bonn/Rhein-Sieg empirica 130 125 120 115 110 Rhein-Sieg-LKreis (LK) Summe ROR 46 Bonn (KS) Bonn/Rhein-Sieg/Ahrweiler Summe ROR 46+62 Ahrweiler (LK) Summe ROR 62 105 100 95 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 Quelle: eigene Fortschreibung, eigene Darstellung. 12
Wohnungsnachfrage bis 2020 in der Region Bonn/Rhein-Sieg/Ahrweiler Unter der Annahme, dass folgende Größen konstant bleiben: 1) altersspezif. EFZH-Quoten und 2) Ahrweilers Anteil an Großregion 600 500 423 456 477 495 be wohnte Wohnungen heute WE in 1.000 400 300 201 215 223 229 WE in MFH WE in EZFH insgesamt 200 100 222 241 254 266 0 2003 2010 2015 2020 13
Baufertigstellungen und Neubaubedarf in der Region Bonn/Rhein-Sieg/Ahrweiler (1995 bis 2020) gg 8.000 7.000 WE in MFH (AW) 487 6.000 1.303 WE in MFH (BN) Anzahl pro Jahr 5.000 4.000 3.000 2.000 2.120 483 300 121 327 233 590 2117 717 386 279 305 279 122 274 1895 289 206 262 79 1480 248 186 WE in MFH (RSK) WE in EZFH (AW) WE in EZFH (BN) 1.000 2.029 1.754 1.740 2.442 2193 WE in EZFH (RSK) 0 1995-1999 2000-2004 2005-2010 2011-2015 2016-2020 14
Anpassungen des Status-Quo- Modells
Bedeutungsgewinn des Einfamilienhauses und des Selbstnutzers Veränderte Investorenlandschaft Abbau der Förderung Status Quo Beste Setzung WE in EFZH 41.600 61.400 WE in MFH 35.900 16.200 Summe 77.500 77.500 16
Suburbanisierung oder Reurbanisierung Abnehmende Umlandwanderung: Renaissance der Innenstadt? Veränderte Präferenzen Konjunktureller Druckverlust Städtische Angebotspolitik Neuer Konjunkturzyklus: Engpässe in Bonn? - Angebotsverbesserungen in Köln 17
Empfehlungen für die Region empirica
Regionale Zielvorstellungen diskutieren An den positiven Erfahrungen des gelungenen Strukturwandels ansetzen Wachstum nutzen, um zukünftig junge Familien und Haushalte in die Region zu holen Die Bauland- und Wohnungspolitik als ein zentrales Instrument verstehen: Durch sinkende Bauland- und Wohnungspreise die Wettbewerbsfähigkeit der Region erhöhen Durch sinkende Preise die Wohneigentumsbildung stärken (Altersicherung und soziale Härten vermeiden) Durch attraktive Wohnangebote zu einer hohen Lebensqualität beitragen Wachstum nutzen, um Infrastrukturen und Dienstleitungen zu erhalten und auszubauen Trotz des Wachstumsdruck unnötige Preissteigerungen und soziale Härten vermeiden Trotz der hohen Bautätigkeit ein attraktives Siedlungs- und Landschaftsbild erhalten... 19
Ein regionales Siedlungs- und Freiraumkonzept Die Suche nach den richtigen Standorten und dem gesamtwirtschaftlich günstigsten Siedlungsmodell Erstens: Die richtige und großzügig bemessene Menge Zweitens: Die richtige räumliche Verteilung Welche Standorte sind marktfähig? Welche Standorte vertragen sich gut mit dem Landschaftsbild (mit den Anforderungen des Naturschutzes)? Welche Standorte können sparsam erschlossen werden? Welche Standorte tragen zu einer Verbesserung ihres Umfeldes bei (positive externe Effekte auf Infrastruktur, Sozialgefüge...)? empirica 20
Regionales Baulandmonitoring empirica Transparenz über Planungsflächen erleichtert Marktzugang und politische Steuerung Stimmt die Baulandvorbereitung mit den Vorgaben überein (Teilräume des Siedlungsleitbildes)? Was fließt jährlich ab (Umsatz)? Welche Flächen/Lagen liegen unter den Absatzerwartungen (Misserfolge)? Welche Flächen/Lagen liegen über den Absatzerwartungen? Gemeinsame technische Plattform vorhanden Jahresberichte als Diskussionsgrundlage 21
Ausdifferenzierung des Angebotes Das 100.000 - Haus (Schwellenhaushalte, Anreicherung von einfachen Siedlungen, Nutzung einfacher Standorte) Wohnen mit Service: Senioren und hochwertiger Geschosswohnungsbau Luxus Villen am Stadtrand Das Single-Haus (80 m² plus Nebenflächen) Das Senioren-Haus (100 m² auf einer Ebene) Das Stadthaus: Individualität und Dichte (Atriumhäuser, Gartenhofhäuser, Stadthäuser, Haus-in-Haus-Lösungen) Die familienfreundliche Siedlung (Nachbarschaften, Wohnumfeld) Die generationenübergreifende Siedlung (Neubau und Bestand) Das Baugruppenprojekt (Familien und/oder Senioren) Das Wildschweingebiet : Jeder wie er kann und will Das Bauträger-Gebiet mit freistehenden Häusern Das thematisch orientierte Wohngebiet (Wohnen mit dem Pferd, Wohnen am Wasser, das Kultur-Quartier, das Wellness/Sport-Quartier) Der neue Stadtteil / das große Baugebiet... 22
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