GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IN DER STADT COTTBUS

GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IN DER STADT COTTBUS Fortschreibung der besonderen Bodenrichtwerte gemäß 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB Anfangs- und Endwertqualität im Sanierungsgebiet Modellstadt Cottbus Innenstadt Geschäfts-Nr.: 06/10 beschlossen nach gemeinsamer nicht öffentlicher Beratung durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus. Ausschussbesetzung: Herr Karsunke Herr Dr. Tischer Herr Heymann Herr Dr. Grätz Herr Schmidtchen Herr Türk Vorsitzender ehrenamtlicher Gutachter ehrenamtlicher Gutachter ehrenamtlicher Gutachter ehrenamtlicher Gutachter ehrenamtlicher Gutachter zum Qualitätsstichtag: Bodenrichtwerte zu Anfangswertqualität: 30.11.1992 Bodenrichtwerte zu Endwertqualität: 31.12.2014 zum Wertermittlungsstichtag: 30.06.2010 Dieses Gutachten umfasst 28 Seiten und 6 Anlagen mit 48 Seiten.

2 Inhaltsverzeichnis Seite 1 Allgemeine Angaben 3 1.1 Antragsteller 3 1.2 Antragsberechtigung 3 1.3 Zweck des Gutachtens 3 1.4 Wertermittlungsstichtag 3 1.5 Qualitätsstichtage 3 1.6 Tag der Sitzung des Gutachterausschusses 3 1.7 Unterlagen 3 1.8 Literaturverzeichnis 4 2 Grundlagen 5 2.1 Definition Bodenrichtwerte 5 2.2 Besondere Bodenrichtwerte 5 2.3 Anfangs- und Endwert im Sanierungsverfahren 6 2.4 Erschließungsbeiträge 6 3 Ermittlung der Besonderen Bodenrichtwerte zu Anfangswertqualität 6 3.1 Charakteristische Merkmale der Wertzonen 1 bis 32 für die Anfangswertqualität 6 3.2 Hinweise zur Methodik der Richtwertermittlung 6 3.3 Tabelle der Besonderen Bodenrichtwerte zu Anfangswertqualität 9 4 Ermittlung der Besonderen Bodenrichtwerte zu Endwertqualität nach dem Modell Niedersachsen 10 4.1 Verfahren Modell Niedersachsen 10 4.2 Charakteristische Merkmale der Wertzonen 1 bis 32 für die Endwertqualität 13 4.3 Hinweise zur Methodik der Richtwertermittlung 13 4.4 Tabelle der Besonderen Bodenrichtwerte zu Endwertqualität 14 4.5 Erläuterungen zu den Wertansätzen für die Bodenrichtwerte mit Endwertqualität 15 5 Urheberrechtsschutz 27 Anlagen 1 Modellstadt Cottbus - Innenstadt, Anfangs- und Endwertbeschreibung der Bodenrichtwertzonen, Stand August 2009 Herwarth + Holz 2 Tabelle 1: Klassifikationsrahmen städtebaulicher Missstände 3 Tabelle 2: Klassifikationsrahmen städtebaulicher Maßnahmen 4 Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung in Abhängigkeit der mittleren Kennzahlen für städtebauliche Missstände und Maßnahmen (Matrix) (Wertsteigerungen in Prozent des Anfangswerts) 5 Grundlagen zur Zonierung von Bodenleitwerten Plan 1 Anfangswerte 1991, Stand 15.09.2005, Herwarth + Holz 6 Grundlagen zur Zonierung von Bodenrichtwerten Plan 2 Endwerte 2011, Stand Juli 2009, Herwarth + Holz

3 1 Allgemeine Angaben 1.1 Antragsteller Gemäß Auftrag vom 09.09.2010 hat die DSK Deutsche Stadt- und Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbh & Co. KG beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus die Fortschreibung der besonderen Bodenrichtwerte (Anfangs- und Endwertqualität) gemäß 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB im Sanierungsgebiet Modellstadt Cottbus Innenstadt für die Wertzonen 1 bis 32 beantragt. Antragsgemäß erfolgt dieses Gutachten nach WertV (Wertermittlungsverordnung) Die DSK ist Sanierungsträger und Treuhänder der Stadt Cottbus. 1.2 Antragsberechtigung Die Antragsberechtigung gemäß 193, Abs. 1 BauGB ist gegeben. 1.3 Zweck des Gutachtens Der Antragsteller benötigt das Gutachten Fortschreibung der besondere Bodenrichtwerte Modellstadt Cottbus Innenstadt für die laufende Bearbeitung des Sanierungsverfahrens. Eine darüber hinausgehende Verwendung ist nur zulässig, wenn der Auftragnehmer zuvor seine Einwilligung gegeben hat. Insoweit darf der Antragsteller das im Rahmen des Antrages gefertigte Gutachten mit allen Aufstellungen, Berechnungen und sonstigen Einzelheiten nur für den Zweck verwenden, für den es antragsgemäß bestimmt ist. 1.4 Wertermittlungsstichtag Der Wertermittlungsstichtag für die besonderen Bodenrichtwerte zu Anfangswertqualität und Endwertqualität ist gemäß Antrag der 30.06.2010. 1.5 Qualitätsstichtag Die Qualitätsstichtage für die besonderen Bodenrichtwerte sind gemäß Auftrag für die Anfangswerte der 30.11.1992 und für die Endwerte der 31.12.2014 1.6 Tag der Sitzung des Gutachterausschusses Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte beschloss die besonderen Bodenrichtwerte zu Anfangs- und Endwertqualität im Sanierungsgebiet Modellstadt Cottbus Innenstadt in vorstehend genannter Besetzung (siehe Deckblatt) am 20.10.2010. 1.7 Unterlagen Bei der Erstellung der Fortschreibung der besonderen Bodenrichtwerte standen dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte folgende Unterlagen zur Verfügung: - Bodenrichtwerte Stichtag 01.01.2010 - Grundstücksmarktbericht 2009 - Auskunft aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses - Ergebnisbericht der Vorbereitenden Untersuchungen Modellstadt Cottbus Innenstadt von 1992

4 - Sanierungsplan 2003 Modellstadt Cottbus Innenstadt - Sanierungsgebiet Modellstadt Cottbus Innenstadt Rahmenplanung 2004, 4. Fortschreibung und 5. Fortschreibung, 2007 Herausgeber: DSK Deutsche Stadtentwicklungsgesellschaft mbh Treuhänderischer Sanierungsträger der Stadt Cottbus, Büro Cottbus - Beschlussvorlage IV-019/05 der SVV 1. Fortschreibung des Sanierungsplans Modellstadt Cottbus Innenstadt - Grundlagen zur Ermittlung der Ausgleichsbeträge nach 154 BauGB, MAIC Stadt, vom 01.10.1994 - Übersichtskarte Sanierungsgebiet Modellstadt Cottbus Innenstadt, Städtebauliche Kennwerte zur Bodenleitwertkarte, Stand 09/03 - Grundlagen zur Zonierung von Bodenleitwerten Plan 1 Anfangswerte 1991, Stand 15.09.05 - Grundlagen zur Zonierung von Bodenrichtwerten Plan 2 Endwerte 2011, Stand Juli 2009 - Modellstadt Cottbus-Innenstadt, Anfangs- und Endwertbeschreibung der Bodenrichtwertzonen, Stand August 2009, Herwarth + Holz - Beschlussvorlage IV-082/09 der SVV, 2. Fortschreibung des Sanierungsplans Modellstadt Cottbus Entsprechend Rücksprache mit dem Auftraggeber, behalten o. g. Unterlagen (Unterlagen aus dem Gutachten von 2009) weiterhin ihre Gültigkeit. 1.8 Literaturverzeichnis - Rainer Möckel/Herbert Troff Programm PraxWert Version 4.4 - Kleiber. Simon Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 5. Auflage 2007 Bundesanzeiger Verlag - BauGB Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585, 2617) - WertV Wertermittlungsverordnung vom 06. Dezember 1988 (BGBl. I S. 2209) geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 18. August 1997 (BGBl. I S. 2081, 2110) - Wert R 2006 Wertermittlungsrichtlinien 2006 in der Fassung der Bekanntmachung vom 01.März 2006 (BAnz. Nr. 108a)

5 - BRW-RL Musterrichtlinie über Bodenrichtwerte im Land Brandenburg vom Februar 2002, geändert durch 2. Erlass vom 16. Februar 2009 - Ruzyzka-Schwob, Jankowski, Liebig in Nachrichtenheft aus der Vermessungs- und Katasterverwaltung Niedersachsens, 1 und 2/ 2009, Sanierungswertermittlung: Das Modell Niedersachsen 2008 2 Grundlagen 2.1 Definition Bodenrichtwerte Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für Grundstücke eines Gebietes (einer Bodenrichtwertzone), für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Sie sind bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein Grundstück, das für die jeweilige Bodenrichtwertzone typisch ist (Bodenrichtwertgrundstück). Das Bodenrichtwertgrundstück ist grundsätzlich ein erdachtes (fiktives) Grundstück, welches jedoch die Eigenschaften der tatsächlich im Gebiet existierenden Grundstücke möglichst gut repräsentiert. Wertrelevante Grundstückseigenschaften sind insbesondere die Grundstücksgröße die Art und das Maß der Bebauung der Erschließungszustand die Lage In bebauten Gebieten werden die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn die Grundstücke unbebaut wären. Einzelne Grundstücke können von den Eigenschaften des definierten Richtwertgrundstückes erheblich abweichen (z.b. im Erschließungszustand, durch die Lage, nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit und Grundstücksgestalt). Daraus ergeben sich regelmäßig Abweichungen des Verkehrswertes vom Bodenrichtwert. Die Bodenrichtwerte der im vorliegenden Gutachten gewählten Bodenrichtwertzonen sind mit folgenden Eigenschaften charakterisiert: Angabe der GFZ erschließungsbeitragsfrei nach BauGB durchschnittliche Lage 2.2 Besondere Bodenrichtwerte Auf Antrag der für den Vollzug des Baugesetzbuchs zuständigen Behörde sind, neben den auf das Ende jedes Kalenderjahres bezogenen allgemeinen Bodenrichtwerten für das Gemeindegebiet, auch besondere Bodenrichtwerte für einzelne Gebiete bezogen auf einen abweichenden Zeitpunkt zu ermitteln ( 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB). Die Ableitung besonderer Bodenrichtwerte hat für die Vorbereitung und Durchführung städtebaulicher Maßnahmen, z.b. für Bodenordnungsmaßnahmen (Ermittlung von Einwurfs- und Zuteilungswerten in der Umlegung nach den 57 ff. BauGB) Bedeutung. Der eigentliche gesetzgeberische Anlass war aber die Ermittlung besonderer Bodenrichtwerte als Vorstufe für die Ermittlung von Ausgleichsbeträgen.

6 Die vom Gutachterausschuss ermittelten besonderen Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung (vgl. Kleiber & Simon Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 5. Auflage 2007, 196 BauGB Rn. 8). Die Ermittlung besonderer Bodenrichtwerte zu Anfangswertqualität und Endwertqualität ersetzt nicht die grundstücksbezogene Einzelbewertung für die objektkonkrete Ermittlung von Ausgleichsbeträgen. Sie dienen zur Veranschaulichung des allgemeinen Bodenwertniveaus, erleichtern Entscheidungen bei Verhandlungen mit Beteiligten und ermöglichen einen objektiven Kalkulations- und Investitionsrahmen. 2.3 Anfangs- und Endwert im Sanierungsverfahren Sanierungsmaßnahmen bedürfen im Allgemeinen erheblicher finanzieller Mittel der öffentlichen Hand (Kommune, Land, Bund). Die Erhebung des Ausgleichsbetrages dient zur Finanzierung der Sanierung, wobei nur ein Bruchteil der Sanierungskosten erhoben wird ( 154 Abs. 1 BauGB). Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten. Die Höhe des Betrages entspricht der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines Grundstücks. Der Anfangswert eines Grundstücks ist der Bodenwert, der sich ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre ( 154 Abs. 2 BauGB). Der Wert darf weder durch die Aussicht auf die Sanierung noch durch die Maßnahmen zu ihrer Vorbereitung oder Durchführung beeinflusst sein. Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen sind jedoch zu berücksichtigen (konjunkturelle Beeinflussung). Der Endwert ist der Bodenwert des Grundstücks, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebietes ( 154 Abs. 2 BauGB) ergibt. Er ist zu ermitteln, wenn in dem Sanierungsgebiet städtebauliche Missstände durch städtebauliche Sanierungsmaßnahmen ganz oder teilweise beseitigt worden sind. Er kann sich auch bei Grundstücken ergeben, die selbst von den Sanierungsmaßnahmen nicht direkt betroffen sind, denn die Gesamtheit der Sanierungsmaßnahmen innerhalb des Sanierungsgebietes, insbesondere im Baublock oder in der Nachbarschaft, haben Einfluss auf den Bodenwert bzw. auf den Grundstückswert. Der für ein Grundstück wertbildende Faktor Lage bestimmt sich nicht nur aus dem Grundstück selber oder dem in unmittelbarer Umgebung ablesbaren Zustand, sondern auch aus dem Gepräge, welches das gesamte Gebiet dem Grundstück nach Stadtbild und Lage vermittelt. Nach 27 der WertV ist für die Ermittlung des Endwertes der Zustand des Gebietes nach Abschluss der Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahme zugrunde zu legen. Soweit bei vorzeitiger Ablösung die zu berücksichtigende rechtliche und tatsächliche Neuordnung noch nicht abgeschlossen ist, ist die Wartezeit wertmäßig bis zum Abschluss der vorgesehenen Maßnahmen zu berücksichtigen. 2.4 Erschließungsbeiträge Werden in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne des 127 (2) BauGB hergestellt, erweitert oder verbessert, sind nach 154 (1) BauGB die Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen auf Grundstücke im Sanierungsgebiet nicht anzuwenden. Jedoch können Grundstücke innerhalb eines Sanierungsgebietes

7 von Erschließungsmaßnahmen betroffen sein, welche außerhalb des Sanierungsgebietes durchgeführt wurden. In diesem Fall können (zusätzlich zu den im Sanierungsgebiet erhobenen Ausgleichsbeträgen) Erschließungsbeiträge nach 127 (2) BauGB anfallen. In vorliegendem Gutachten wurden grundsätzlich nur diejenigen Erschließungsmaßnahmen berücksichtigt, welche innerhalb des Sanierungsgebietes Modellstadt Cottbus-Innenstadt durchgeführt wurden. Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass die Grundstücke im Sanierungsgebiet Modellstadt Cottbus-Innenstadt über eine durchschnittliche Erschließung (Zufahrt, Wasser, Abwasser) verfügen. Der Erschließungszustand ist somit identisch mit dem derjenigen Grundstücke, die zur Ableitung des Modells Niedersachsen herangezogen wurden. Nicht im Ergebnis des vorliegenden Gutachtens enthalten ist dagegen eine möglicherweise zusätzliche Belastung durch noch zu erhebende sogenannte Altanschließerbeiträge. 3 Ermittlung Besonderer Bodenrichtwerte zu Anfangswertqualität 3.1 Charakteristische Merkmale der Wertzonen 1 bis 32 für die Anfangswertqualität siehe Anlage 1 3.2 Hinweise zur Methodik der Richtwertermittlung Die Bodenwerte sind in der Regel im Vergleichswertverfahren ( 13, 14 WertV) zu ermitteln. Dabei sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden Merkmale mit der Bewertungssache hinreichend übereinstimmen. Um zu einer sicheren Aussage zu kommen, ist eine ausreichende Zahl von Vergleichskaufpreisen erforderlich ( 13 Wert V). Die Preise, die nicht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande kamen und von ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnissen beeinflusst wurden, dürfen nicht in die Bewertung einbezogen werden. Der Gutachterausschuss hat für das gesamte Stadtgebiet allgemeine Bodenrichtwerte als durchschnittliche Lagewerte mit Stichtag 01.01.2010 unter Berücksichtigung des Kaufverhaltens, der allgemeinen Markttendenz sowie der Lagewertigkeiten festgestellt und beschlossen. Die allgemeinen Bodenrichtwerte zu Anfangswertqualität im Sanierungsgebiet Modellstadt Cottbus Innenstadt mit Stichtag 01.01.2010 haben gegenüber den Vorjahren 2008/09 keine Wertveränderung erfahren. Bodenrichtwerte (BRW) sind entsprechend 196 BauGB sowie der Musterrichtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten (v. Februar 2002), nach ihrer Nutzungsart, Entwicklungszustand, Erschließungsgrad, Größe des Bodenrichtwertgrundstücks und der baulichen Ausnutzbarkeit, soweit dies am Markt an Hand der Kaufpreissammlung feststellbar ist, zu beschließen. Auch für das Sanierungsgebiet Modellstadt Cottbus Innenstadt liegen solche allgemeinen Bodenrichtwerte vor. Im Einzelnen sind dies die Bodenrichtwertzonen (BRWZ) wie folgt:

8 BRWZ - Nr. BRW ( /m²) Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung - GFZ 0001 170 W (Wohnbaufläche) 1,4 4011 155 1,6 4036 130 - M 4044 280 2,1 (gemischte Baufläche) 4045 200 1,9 4048 230 1,6 Diese Bodenrichtwerte beziehen sich auf den Zustand A = Anfangswertqualität. Erschließungsgrad erschließungsbeitragsfrei nach BauGB Für die Ermittlung der besonderen Bodenrichtwerte zu Anfangswertqualität dienten als Basisdokumente die Grundlagen zur Ermittlung der Ausgleichsbeträge nach 154 BauGB von MAIC Stadt, vom 01.10.1994 sowie die Karte des Sanierungsgebietes mit Stand 09/03, aus der die Wertzonen 1 bis 32, die Nutzungsarten (Bestand und Planung), die Grundstücksgrößen sowie die GFZ (Bestand und Planung), die GRZ u. a. ersichtlich sind. Des Weiteren liegen dem Gutachterausschuss einzelne Kauffälle aus dem Sanierungsgebiet mit unterschiedlichem Zustand vor. Damit bilden die allgemeinen großflächigen Bodenrichtwerte per 01.01.2010 für die Innenstadt und die vorliegenden Kauffälle aus der Kaufpreissammlung die Grundlage für die detaillierten besonderen Bodenrichtwerte zum Stichtag 30.06.2010. Zunächst wurde die Zoneneinteilung der Karte des Sanierungsgebietes auf Plausibilität für die Bodenrichtwertermittlung geprüft. Im nächsten Schritt mussten aus den vorliegenden allgemeinen BRW zu Anfangswertqualität durch Anpassungsschritte die besonderen BRW abgeleitet werden. Anpassungen erfolgten im Wesentlichen mittels des Vergleichs des Maßes der baulichen Ausnutzbarkeit (GFZ). Für diese Anpassung jeder einzelnen Wertzone kam die Berliner Tabelle von 1991 zur Anwendung. In dieser Tabelle ist die Abhängigkeit des Bodenwertes von der baulichen Ausnutzbarkeit eines Grundstücks in Form von relativen Koeffizienten (k-werten) dargestellt. Beispiel: allgemeiner BRW ( /m²) Ø vorh. GFZ allgemeiner BRW k-wert Ø vorh. GFZ Wertzone besondere BRW k-wert 170 1,4 1,10 0,6 0,78 Berechnung: 0,78 / 1,10 * 170 = 120,55 ~ 121 /m² = allgemeiner BRW bezogen auf Ø vorh. GFZ von 0,6 Die Werte wurden auf 5 Genauigkeit gerundet. Des Weiteren wurden die Werte auf Plausibilität geprüft und eventuelle Einflüsse hinsichtlich der Lage, Nutzung usw. an Hand der Kaufpreissammlung beachtet. In einem letzten Schritt war es notwendig, die allgemeine konjunkturelle Entwicklung der Bodenwerte zu berücksichtigen. Die allgemeinen Bodenrichtwerte im Sanierungsgebiet Modellstadt Cottbus - Innenstadt sind seit dem Stand 01.01.2005 unverändert geblieben. Der Gutachterausschuss schätzt ein, dass es vom Stichtag der aktuellsten allgemeinen BRW, dem 01. 01. 2010, bis zum Wertermittlungsstichtag, dem 30.06.2010, zu keiner Änderung der konjunkturellen Entwicklung kam. Aus diesem Grund sind die besonderen BRW mit Anfangswertqualität zum Stichtag 30.06.2010 unverändert gegenüber denen zum Stichtag 01.07.2009.

9 3.3 Tabelle der Besonderen Bodenrichtwerte zu Anfangswertqualität Qualitätsstichtag 30.11.1992 Wertermittlungsstichtag 30.06.2010 Wertzone Besonderer Bodenrichtwert zu Anfangswertqualität ( /m²) Art der baulichen Nutzung Spanne der vorh. GFZ (Stand 01.10.1994) Ø vorh. GFZ (Stand 01.10.1994) 1 120 W 0,5 0,7 0,6 2 240 M 1,0 2,6 1,9 3 230 M 1,2 2,2 1,7 4 275 M 0,9 3,9 2,0 5 300 M 1,6 4,0 2,6 6 245 M 1,5 3,0 2,0 7 205 M 0,5 1,5 1,0 8 135 M 1,2 1,2 9 250 M 1,3 2,1 1,7 10 250 M 1,1 2,7 1,8 11 145 M 1,5 1,5 12 280 M 0,9 3,5 2,1 13 220 M 1,1 1,5 1,3 14 100 M 0,5 0,6 0,6 15 110 M 0,7 0,7 16 150 M 1,7 1,7 17 95 M 0,5 0,5 18 190 M 0,9 2,7 1,6 19 140 M 0,7 0,7 20 180 M 0,9 1,1 1,1 21 200 M 1,2 2,3 1,8 22 245 M 1,3 1,3 23 285 M 2,3 2,3 24 275 M 1,8 2,1 2,0 25 a 150 M 1,0 1,8 1,4 25 b 190 M 0,2 0,9 0,7 26 155 M 0,9 2,7 1,6 27 130 M 0,9 0,9 28 145 M 0,6 1,5 1,1 29 145 M 0,8 1,6 1,2 30 170 W 1,4 1,4 31 170 W 1,3 1,6 1,5 32 165 W 0,2 3,3 1,3 W M Wohnbauflächen gemischte Bauflächen

10 4 Ermittlung der Besonderen Bodenrichtwerte zu Endwertqualität nach dem Modell Niedersachsen 4.1 Verfahren Modell Niedersachsen Für die Ermittlung der maßnahmebedingten Bodenwerterhöhungen in städtebaulichen Sanierungsgebieten ist das Modell Niedersachsen eine richtungsweisende Hilfestellung. Aufgrund der überregionalen Vergleichbarkeit und der raumstrukturellen Verhältnisse von Brandenburg mit Niedersachsen wird das Modell für die Ermittlung des Endwertes vom Gutachterausschuss trotz vorhandener Entwicklungsunterschiede als bestgeeignet erachtet. Beim angewendeten Modell handelt es sich um ein aus umfangreichen Vergleichsdaten abgeleitetes indirektes Vergleichswertverfahren. In Niedersachsen wurden seit den 80 Jahren empirische Untersuchungen über die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen durchgeführt. Dazu wurden Vergleichsfälle mit Hilfe mathematisch-statistischer Methoden ausgewertet. Die Analyse führte zur Ermittlung der sanierungsbedingten Werterhöhung in Prozent in Abhängigkeit von den festgestellten Missständen und Maßnahmen in einem Sanierungsgebiet. In neuerer Zeit wurde das Niedersachsenmodell weiterentwickelt und hat eine Überarbeitung und Aktualisierung erfahren. Die jüngste wissenschaftliche Untersuchung erfolgte in den Jahren 2006 bis 2008 mit insgesamt 780 Datensätzen der Jahre 2002-2006 aus dem Land Niedersachsen [Ruzyzka-Schwob u.a. 2009]. Im Ergebnis entstand ein aktualisiertes und verbessertes Bewertungsmodell Niedersachsen 2008. Diese Untersuchung setzte sich intensiv mit dem Modell Niedersachsen und den bisher darüber veröffentlichten Ergebnissen auseinander. Dabei wurde festgestellt, dass insbesondere das Modell der Jahre um 2005 Unplausibilitäten enthält, deren Ursache möglicherweise darin liegt, dass die zugrunde gelegten Ausgangsdaten bis zu 17 Jahre alt waren. Das Modell Niedersachsen 2008 dagegen hat einen stetigen Verlauf und eine aktuelle Datengrundlage. Neben der Tatsache, dass das Modell Niedersachsen 2008 auf den aktuellsten verfügbaren Daten aufbaut, wurde nunmehr auch eine zusätzliche Klasse 0 für die Einordnung der Missstände und Maßnahmen eingeführt. Es ist somit nun auch möglich, Gebiete und Grundstücke sachgerecht in die Bewertung einfließen zu lassen, in welchen weder Sanierungsmaßnahmen notwendig waren, noch durchgeführt wurden. Aus den nunmehr insgesamt jeweils 11 Klassen ergibt sich darüber hinaus eine feiner gegliederte Bewertungsstruktur. Von den raumstrukturellen Rahmenbedingungen sowie vom Bodenwertniveau her sind die in das Modell Niedersachsen eingeflossenen Ausgangsdaten nach Einschätzung des Gutachterausschusses grundsätzlich mit der Grundstücksmarktsituation in Cottbus vergleichbar. Aus der aktuellen Untersuchung zum Modell Niedersachsen geht jedoch hervor, dass die in Cottbus zu Beginn der Sanierung bestehenden Missstände, welche mit entsprechenden Maßnahmen zu beseitigen waren, im Vergleich zu denen in Niedersachsen offenbar überdurchschnittlich hoch sind. Entsprechend den bisher gemachten Erfahrungen am Cottbuser Grundstücksmarkt steigt der Wert einer Immobilie nicht in demselben Maße wie die zur Wertsteigerung aufgewendeten Investitionen. Eine überdurchschnittliche sanierungsbedingte Investition führt somit nur zu einer gedämpften Bodenwertsteigerung. Aus diesem Grund schätzt der Gutachterausschuss ein, dass die durch das Modell Niedersachsen in seiner aktuellen Fassung ermittelten Bodenwertsteigerungen anzupassen sind.

11 Aus v. g. Gründen hält der Gutachterausschuss für die Bodenwerterhöhung nach dem Niedersachsenmodell 2008 einen Abschlag von 20 % für angemessen. Das Modell Niedersachsen besteht aus zwei Klassifikationsrahmen. Das sind die städtebaulichen Missstände (Anfangszustand) und die städtebaulichen Maßnahmen (Neuordnungszustand). Beide Klassifikationsrahmen sind in folgende Komplexe unterteilt: Bebauung Struktur Nutzung Umfeld Aus den vier Komplexen werden für die städtebaulichen Missstände und die Maßnahmen Klassenmittelwerte ermittelt. Aus der Missstände- Maßnahme- Matrix des nds-modells kann nun die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung in Prozent abgelesen werden (siehe Anlage 4). Die aus dem Niedersachsenmodell ermittelte Bodenwerterhöhung bezieht sich auf den Zeitpunkt nach dem Abschluss des städtebaulichen Sanierungsverfahrens. Nach derzeitigem Planungsstand soll das Verfahren Modellstadt Cottbus-Innenstadt zum 31.12.2014 beendet werden. Der Wertermittlungsstichtag, der 30.06.2010, liegt folglich 4,5 Jahre vor dem Abschluss der Sanierung. Die aus dem Niedersachsenmodell ermittelte Bodenwerterhöhung muss folglich um eine 4,5-jährige Wartezeit abgezinst (diskontiert) werden. Nach 11 (1) WertV ist der Liegenschaftszinssatz der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Der Liegenschaftszinssatz wird ausschließlich aus der umgekehrten Anwendung des Ertragswertverfahrens bestimmt. Er ist also eine Rechengröße, welche im Ertragswertverfahren die Anpassung an den Grundstücksmarkt gewährleistet. Die Höhe des Liegenschaftszinssatzes ist außerdem ein Maß für das Risiko der Investition in eine Immobilie. Ein hoher Liegenschaftszinssatz bedeutet dabei die Anerkennung eines höheren Risikos. Da es sich bei der Abzinsung aufgrund einer Wartezeit um eine rein finanzmathematische Überlegung handelt, wird teilweise die Verwendung eines Kapitalmarktzinssatzes empfohlen. Auf dem Cottbuser Immobilienmarkt innerhalb des Sanierungsgebietes Modellstadt Cottbus- Innenstadt wird der Liegenschaftszinssatz regelmäßig höher eingeschätzt als ein nachhaltiger Kapitalmarktzinssatz für eine Laufzeit von weniger als 5 Jahren. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte entscheidet sich im vorliegenden Gutachten dafür, den Liegenschaftszinssatz für die Berücksichtigung der Wartezeit bis zum Abschluss der städtebaulichen Sanierung zu verwenden. Klassifikation der städtebaulichen Missstände Die Beurteilung der städtebaulichen Missstände zur Ausgangssituation (vor Sanierung) erfolgt entsprechend den durch die DSK zur Verfügung gestellten Unterlagen. Das sind der Ergebnisbericht der Vorbereitenden Untersuchungen der Modellstadt Cottbus und die Rahmenplanung 2004, 4. Fortschreibung. In diesen Berichten werden die städtebaulichen Missstände wie folgt definiert:

12 erhebliche Flächenareale mit ungenügender Zentrumsnutzung offene Blocksituationen durch Baulücken, aufgelöste Baufluchten störendes Gewerbe brachgefallenes Gewerbegelände und beginnender Einzug von neuen störenden Nutzungen der Gewerbebranche fehlende räumliche, funktionale und gestalterische Verknüpfungen des Stadtzentrums mit den umliegenden Quartieren Gestaltungsdefizite im öffentlichen Raum erhebliche Wohnumfeldmängel (versiegelte Hofflächen, fehlendes öffentliches und privates Grün) ungeklärte Eigentumsverhältnisse als Hemmnis für Ordnungs- und Baumaßnahmen, wegen fehlender bodenordnerischer Maßnahmen liegt eine hohe Anzahl ungeordneter städtebaulicher Bereiche vor hoher Fehlbedarf an Stellplätzen im öffentlichen und privaten Raum ungeordnete Stellplätze Für die detaillierte Beschreibung der Missstände in den Zonen wird auf Anlage 1 verwiesen. (siehe Pkt. 3) Klassifikation der städtebaulichen Maßnahmen Ausgehend von den Ergebnissen der Bestandsanalyse, den übergeordneten Zielen der Landesund Regionalplanung, den Gesamtstadtplanungen, den Zielvorstellungen der Träger öffentlicher Belange und Anregungen aus den Bürgerversammlungen wurden für das Sanierungsgebiet Modellstadt Cottbus Innenstadt folgende Ziele definiert: Oberziel: Die Sanierung soll dazu beitragen, die Innenstadt als funktions- und zeitgerechten Wohn-, Arbeits- und Geschäftsbereich mit hoher städtebaulicher Qualität zu gestalten und zu einem Oberzentrum zu entwickeln. Teilziele: Konzentrierung der oberzentralen Funktion auf das Sanierungsgebiet Verbesserung der Wohnverhältnisse Erhaltung, Verbesserung und Wiederherstellung des Stadtbildes Verbesserung der Grün- und Freiflächen Verbesserung der Verkehrsverhältnisse Literatur: Ergebnisbericht der vorbereitenden Untersuchungen 1992 Für die detaillierte Beschreibung der Maßnahmen in den Zonen wird auf Anlage 1 verwiesen. (siehe Pkt. 3)

13 Bei der Klassifikation der städtebaulichen Maßnahmen nach dem Modell Niedersachsen wird vom Abschluss entsprechend den Zielen der städtebaulichen Maßnahmen des Sanierungsgebietes Modellstadt Cottbus Innenstadt ausgegangen. 4.2 Charakteristische Merkmale der Wertzonen 1 bis 32 für die Endwertqualität siehe Anlage 1 4.3 Hinweise zur Methodik der Richtwertermittlung Für die Ermittlung der besonderen Bodenrichtwerte zu Endwertqualität wurde die aktuelle Anfangs- und Endwertbeschreibung vom August 2009 zu Grunde gelegt und in der Anwendung der städtebaulichen Missstände- und Maßnahme-Tabellen berücksichtigt. Bei der Bodenrichtwertermittlung setzt der Gutachterausschuss voraus, dass die Sanierungsziele entsprechend der Planung und der vorliegenden Unterlagen in jeder Wertzone vollständig erreicht werden. Die Beurteilung des Erreichens der Sanierungsziele ist keine Bewertungsaufgabe nach WertV bzw. WertR. Grundsätzlich beziehen sich die besonderen Bodenrichtwerte nur auf die im Sanierungsgebiet ausgeführten Maßnahmen. Die Einflüsse des Stadtumbaus sind in den besonderen Bodenrichtwerten nicht berücksichtigt. Die sich jährlich verkürzende Wartezeit bis zum Abschluss der Sanierung zieht für gewöhnlich einen Anstieg der besonderen Bodenrichtwerte nach sich. Dabei wird entsprechend der Vorgaben über die Restlaufzeit die sanierungsbedingte prozentuale Wertsteigerung an Hand des entsprechenden Liegenschaftszinssatzes durch den Diskontierungsfaktor abgezinst. Der Liegenschaftszinssatz wurde adäquat der Einschätzung und Erfahrungswerte der Gutachter und unter Würdigung der Marktverhältnisse in den jeweiligen Wertzonen beibehalten. Die besonderen Bodenrichtwerte sind grundsätzlich durchschnittliche Zonenwerte für ein fiktives baureifes Grundstück mit einer bestimmten baulichen Ausnutzung. Davon abweichende Grundstücke bedürfen einer Einzelbewertung. Die besonderen Bodenrichtwerte erfordern eine sachgerechte Anpassung, insbesondere für: - über- oder untergenutzte Grundstücke - übergroße Grundstücke - Grünflächen - Verkehrsflächen - Brachflächen - Sakralbauten - Gemeinbedarfsflächen u. a. Die Bodenwerte sind in der Regel im Vergleichswertverfahren ( 13, 14 WertV) zu ermitteln. Dabei sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden Merkmale mit der Bewertungssache hinreichend übereinstimmen. Um zu einer sicheren Aussage zu kommen, ist eine ausreichende Zahl von Vergleichskaufpreisen erforderlich. Die Preise, die nicht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande kamen und von ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnissen beeinflusst wurden, dürfen nicht in die Bewertung einbezogen werden.

14 Für das Sanierungsgebiet Modellstadt Cottbus Innenstadt liegen dem Gutachterausschuss Werte zum Endwertzustand vor, die aus Ablösevereinbarungen stammen. Diese werden in der abschließenden Würdigung der festgestellten besonderen BRW entsprechend ihrer jeweiligen wertbeeinflussenden Umstände berücksichtigt. 4.4 Tabelle der Besonderen Bodenrichtwerte zu Endwertqualität Qualitätsstichtag 31.12.2014 Wertermittlungsstichtag 30.06.2010 Wertzone Besonderer Bodenrichtwert zu Endwertqualität ( /m²) Art der baulichen Nutzung Ø vorh. GFZ (Stand 01.10.1994) 1 141 W 0,6 2 256 M 1,9 3 264 M 1,7 4 303 M 2,0 5 334 M 2,6 6 279 M 2,0 7 228 M 1,0 8 149 M 1,2 9 286 M 1,7 10 282 M 1,8 11 172 M 1,5 12 310 M 2,1 13 258 M 1,3 14 127 M 0,6 15 128 M 0,7 16 172 M 1,7 17 109 M 0,5 18 221 M 1,6 19 166 M 0,7 20 210 M 1,1 21 230 M 1,8 22 273 M 1,3 23 315 M 2,3 24 310 M 2,0 25 a 173 M 1,4 25 b 225 M 0,7 26 173 M 1,6 27 153 M 0,9 28 169 M 1,1 29 166 M 1,2 30 192 W 1,4 31 196 W 1,5 32 193 W 1,3 W Wohnbauflächen M gemischte Bauflächen

15 4.5 Erläuterungen zu den Wertansätzen für die Bodenrichtwerte mit Endwertqualität Wertzone 1 Missstände Maßnahmen Spanne Mittelwert Spanne Mittelwert Bebauung 7-10 8,5 6-9 7,5 Struktur 2-7 4,5 4-8 6,0 Nutzung 3-7 5,0 3-8 5,5 Umfeld 4-8 6,0 3-8 5,5 Wertsteigerung in % des Anfangswertes nach Matrix 28 % mit p = 5,75 % abgezinst* Mittelwert 6,00 6,13 ~ 22,0 %** 120 /m² 26 /m² 21 /m² 141 /m² Wertzone 2 Missstände Maßnahmen Spanne Mittelwert Spanne Mittelwert Bebauung 2-7 4,5 2-7 4,5 Struktur 2-4 3,0 3-5 4,0 Nutzung 3-5 4,0 2-5 3,5 Umfeld 3-7 5,0 3-7 5,0 Wertsteigerung in % des Anfangswertes nach Matrix 11 % mit p = 6,5 % abgezinst* Mittelwert 4,13 4,25 ~ 8,5 %** 240 /m² 20 /m² 16 /m² 256 /m² Wertzone 3 Missstände Maßnahmen Spanne Mittelwert Spanne Mittelwert Bebauung 4-10 7,0 3-8 5,5 Struktur 5-9 7,0 4-9 6,5 Nutzung 4-8 6,0 4-8 6,0 Umfeld 4-8 6,0 3-8 5,5 Wertsteigerung in % des Anfangswertes nach Matrix 24 % mit p = 6,5 % abgezinst* Mittelwert 6,50 5,90 ~ 18,0 %** 230 /m² 42 /m² 34 /m² 264 /m² p = Liegenschaftszins * = siehe Pkt. 4.1 ** = gerundeter Prozentsatz, ist rechnerisch mit vier Stellen hinter dem Komma ermittelt worden

16 Wertzone 4 Bebauung 4-7 5,5 5-8 6,5 nach Matrix Struktur 3-7 5,0 3-7 5,0 17 % Nutzung 3-8 5,5 3-5 4,0 mit p = 6,5 % Umfeld 4-8 6,0 3-8 5,5 abgezinst* Mittelwert 5,50 5,25 ~ 13,0 %** 275 /m² 35 /m² 28 /m² 303 /m² Wertzone 5 Bebauung 6-9 7,5 4-8 6,0 nach Matrix Struktur 3-6 4,5 4-6 5,0 19 % Nutzung 4-8 6,0 3-7 5,0 mit p = 6,75 % Umfeld 3-8 5,5 4-9 6,5 abgezinst* Mittelwert 5,88 5,63 ~ 14,0 %** 300 /m² 43 /m² 34 /m² 334 /m² Wertzone 6 Bebauung 6-9 7,5 5-9 7,0 nach Matrix Struktur 4-8 6,0 4-7 5,5 23 % Nutzung 4-7 5,5 4-8 6,0 mit p = 6,5 % Umfeld 3-7 5,0 4-8 6,0 abgezinst* Mittelwert 6,00 6,13 ~ 17,0 %** 245 /m² 42 /m² 34 /m² 279 /m² p = Liegenschaftszins * = siehe Pkt. 4.1 ** = gerundeter Prozentsatz, rechnerisch mit Nachkommastellen

17 Wertzone 7 Bebauung 5-9 7,0 4-8 6,0 nach Matrix Struktur 3-7 5,0 3-6 4,5 19 % Nutzung 3-7 5,0 3-6 4,5 mit p = 6,5 % Umfeld 4-8 6,0 3-8 5,5 abgezinst* Mittelwert 5,75 5,13 ~ 14,0 %** 205 /m² 29 /m² 23 /m² 228 /m² Wertzone 8 Bebauung 6-8 7,0 5 7 6,0 nach Matrix Struktur 3-5 4,0 2-5 3,5 16 % Nutzung 3-5 4,0 3-5 4,0 mit p = 5,75 % Umfeld 4-6 5,0 3-6 4,5 abgezinst* Mittelwert 5,00 4,50 ~ 12,5 %** 135 /m² 17 /m² 14 /m² 149 /m² Wertzone 9 Bebauung 5-9 7,0 4-9 6,5 nach Matrix Struktur 4-8 6,0 3-8 5,5 24 % Nutzung 4-8 6,0 4-8 6,0 mit p = 6,5 % Umfeld 4-9 6,5 4-9 6,5 abgezinst* Mittelwert 6,38 6,13 ~ 18,0 %** 250 /m² 45 /m² 36 /m² 286 /m² p = Liegenschaftszins * = siehe Pkt. 4.1 ** = gerundeter Prozentsatz, rechnerisch mit Nachkommastellen

18 Wertzone 10 Bebauung 5-8 6,5 5-8 6,5 nach Matrix Struktur 4-7 5,5 4-7 5,5 22 % Nutzung 4-7 5,5 4-7 5,5 mit p = 6,5 % Umfeld 4-8 6,0 4-9 6,5 abgezinst* Mittelwert 5,88 6,00 ~ 16,0 %** 250 /m² 40 /m² 32 /m² 282 /m² Wertzone 11 Bebauung 5-9 7,0 6-9 7,5 nach Matrix Struktur 4-7 5,5 4-7 5,5 30 % Nutzung 5-7 6,0 4-8 6,0 mit p = 5,75 % Umfeld 5-9 7,0 4-9 6,5 abgezinst* Mittelwert 6,38 6,38 ~ 23,0 %** 145 /m² 34 /m² 27 /m² 172 /m² Wertzone 12 Bebauung 4-7 5,5 4 7 5,5 nach Matrix Struktur 4-8 6,0 3-7 5,0 18 % Nutzung 4-7 5,5 4-7 5,5 mit p = 6,5 % Umfeld 4-7 5,5 4-8 6,0 abgezinst* Mittelwert 5,63 5,50 ~ 13,5 %** 280 /m² 38 /m² 30 /m² 310 /m² p = Liegenschaftszins * = siehe Pkt. 4.1 ** = gerundeter Prozentsatz, rechnerisch mit Nachkommastellen

19 Wertzone 13 Bebauung 6-9 7,5 6 9 7,5 nach Matrix Struktur 4-8 6,0 4-8 6,0 29 % Nutzung 5-8 6,5 4-9 6,5 mit p = 7 % Umfeld 5-8 6,5 5-9 7,0 abgezinst* Mittelwert 6,63 6,75 ~ 21,5 %** 220 /m² 48 /m² 38 /m² 258 /m² Wertzone 14 Bebauung 6-10 8,0 6-10 8,0 nach Matrix Struktur 5-9 7,0 5-8 6,5 45 % Nutzung 6-9 7,5 5-8 6,5 mit p = 6,75 % Umfeld 5-8 6,5 5-9 7,0 abgezinst* Mittelwert 7,25 7,00 ~ 33,5 %** 100 /m² 34 /m² 27 /m² 127 /m² Wertzone 15 Bebauung 5-9 7,0 4-9 6,5 nach Matrix Struktur 4-7 5,5 3-7 5,0 25 % Nutzung 3-6 4,5 4-8 6,0 mit p = 5,75 % Umfeld 4-7 5,5 4-7 5,5 abgezinst* Mittelwert 5,63 5,75 ~ 19,5 %** 110 /m² 22 /m² 18 /m² 128 /m² p = Liegenschaftszins * = siehe Pkt. 4.1 ** = gerundeter Prozentsatz, rechnerisch mit Nachkommastellen

23 Wertzone 25 a Bebauung 5-8 6,5 5-8 6,5 nach Matrix Struktur 3-7 5,0 4-7 5,5 26 % Nutzung 4-8 6,0 4-8 6,0 mit p = 6,5 % Umfeld 5-8 6,5 4-8 6,0 abgezinst* Mittelwert 6,00 6,00 ~ 19,5 %** 150 /m² 29 /m² 23 /m² 173 /m² Wertzone 25 b Bebauung 5-9 7,0 6-9 7,5 nach Matrix Struktur 4-8 6,0 5-8 6,5 31 % Nutzung 5-8 6,5 5-8 6,5 mit p = 6,5 % Umfeld 5-8 6,5 5-9 7,0 abgezinst* Mittelwert 6,50 6,88 ~ 23,0 %** 190 /m² 44 /m² 35 /m² 225 /m² Wertzone 26 Bebauung 4-7 5,5 4-7 5,5 nach Matrix Struktur 3-7 5,0 3-6 4,5 19 % Nutzung 3-6 4,5 3-7 5,0 mit p = 5,75 % Umfeld 4-7 5,5 4-8 6,0 abgezinst* Mittelwert 5,13 5,25 ~ 14,5 %** 155 /m² 22 /m² 18 /m² 173 /m² p = Liegenschaftszins * = siehe Pkt. 4.1 ** = gerundeter Prozentsatz, rechnerisch mit Nachkommastellen

26 DER GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE IN DER STADT COTTBUS gez. Schmidtchen Ehrenamtlicher Gutachter gez. Heymann Ehrenamtlicher Gutachter gez. Dr. Grätz Ehrenamtlicher Gutachter gez. Türk Ehrenamtlicher Gutachter gez. Dr. Tischer Ehrenamtlicher Gutachter gez. Karsunke Vorsitzender des Gutachterausschusses Cottbus, 27.10.2010

27 5 Urheberrechtsschutz 1. Der Gutachterausschuss behält an den von ihm erbrachten Leistungen, soweit sie urheberrechtsfähig sind, das Urheberrecht. 2. Insoweit darf der Antragsteller das im Rahmen des Antrages gefertigte Gutachten mit allen Aufstellungen, Berechnungen und sonstigen Einzelheiten nur für den Zweck ver-wenden, für den es antragsgemäß bestimmt ist. 3. Eine darüber hinausgehende Weitergabe des Gutachtens an Dritte, eine andere Art der Verwendung oder eine Textänderung oder -kürzung ist dem Antragsteller nur mit Einwilligung des Gutachterausschusses gestattet. 4. Eine Veröffentlichung des Gutachtens bedarf in jedem Falle der Einwilligung des Gutachterausschusses; Vervielfältigungen sind nur im Rahmen des beantragten Verwendungszwecks des Gutachtens gestattet.

28 je eine Ausfertigung an: 1. DSK Deutsche Stadt- und Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbh & Co.KG Frau Schneider Ostrower Straße 15 03046 Cottbus 2. Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus beim FB Geoinformation und Liegenschaftskataster Karl-Marx-Straße 67 03044 Cottbus Ausgefertigt: Cottbus, 27.10.2010 Im Auftrag Cornelia Grawe Geschäftsstellenleiterin des GAA für Grundstückswerte in der Stadt Cottbus