Prüfung Vertiefungskompetenz Immobilienbewerter 2009 Schriftliche Prüfungsaufgaben Multiple- Choice Entwertung und Kapitalisierungssatz Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft SVIT Schweizerische Fachprüfungskommission der Immobilienwirtschaft Name, Vorname: Kandidaten-Nr.: Seite 1/7
Hinweise für die Prüfungskandidaten 1. Bitte den Kopf jedes Blattes (Kandidaten-Nr.) unbedingt ausfüllen. 2. Bitte beantworten Sie jede Aussage mit Richtig oder Falsch. 3. Von der Anzahl korrekt beantworteten Aussagen wird die Anzahl der falsch beantworteten Aussagen abgezogen. Die verbleibende Anzahl gültiger Antworten ist massgebend für die Punktierung. Nichtbeantwortete Aussagen gelten als falsch beantwortet. 4. Verfügbare Lösungszeit: 30 Minuten. 5. Sämtliche Lösungsblätter und Notizen sind abzugeben. Fehlt die Aufgabe oder Teile davon, erfolgt keine Korrektur. Aufgaben / Themen A. Entwertung von Liegenschaften 12 Punkte B. Kapitalisierungssatz, Bewirtschaftungskosten 18 Punkte Total 30 Punkte Seite 2/7
Aufgabe A1 Was verstehen Sie unter dem Begriff Entwertung? 1. Entwertung entsteht wenn von einem Gebäude ein Teil der Substanz nicht mehr genutzt werden kann... 2. Entwertung besteht durch das Näherrücken von Renovationen... 3. Entwertung sind die Anlagekosten eines Neubaus... 4. Unter der wirtschaftlichen Entwertung versteht man die Werteinbusse des Neuwertes infolge Alterung, Abnützung und baulichen Mängel... Aufgabe A2 Welche Arten von Entwertung einer Liegenschaft kennen Sie? 1. Entwertung erster Art infolge der natürlichen Alterung und Abnützung... 2. Entwertung zweiter Art infolge der natürlichen Alterung und Abnützung... 3. Entwertung erster Art infolge nachhaltiger Entwertung durch reduziertes Leistungsvermögen... 4. Entwertung zweiter Art infolge nachhaltiger Entwertung durch reduziertes Leistungsvermögen... Aufgabe A3 In den nächsten 4 Monaten werden in der Strasse vor dem zu schätzenden Mehrfamilienhaus alle Gas-, Wasser- und Abwasserleitungen ersetzt, was entsprechend viel Baulärm verursacht. Wie berücksichtigen Sie diesen Umstand in der Verkehrswertschätzung? 1. Bei den Rückstellungen... 2. Bei der Anzahl Nutzungsjahre... 3. Beim Neuwertansatz... 4. Beim Basiszinssatz... 5. Beim Landwert-Anteil in %... 6. Bei den Zuschlägen zum Basiszinssatz... 7. Bei der Entwertung oder dem Renovationsbedarf... 8. Beim erzielbaren Mietwert... (Total 8 korrekte Antworten = 4 Punkte) Seite 3/7
Aufgabe A4 Sie bewerten eine gut geführte und unterhaltene Hotelliegenschaft am Julierpass. Bei der Besichtigung stellen Sie fest, dass das ganze zweite Untergeschoss ursprünglich als Stallung für 18 Pferde genutzt wurde. Seit Jahrzehnten besteht für diese Räumlichkeiten kein Nutzungsbedarf. Der Ertragswert der Liegenschaft ist wesentlich tiefer als der Real- / Substanzwert. Was stellen Sie bei dieser Hotelliegenschaft fest? 1. Die nicht mehr nutzbare Substanz des Gebäudes ist überzählig, d.h. entwertet. Sie muss abgeschrieben werden... 2. Der Warenaufwand des Betriebes ist zu gross... 3. Bei der Hotelliegenschaft liegt ein typischer Fall der Entwertung zweiter Art vor... 4. Bei der Wertdifferenz handelt es sich um Verlust an Nutzungspotential... Aufgabe A5 Ein neu erstelltes Wohn- und Geschäftshaus ist nicht voll vermietet. Die noch fünf freien Wohnungen werden in zwei Monaten bezogen. Der Laden im Erdgeschoss kann wegen der ungünstigen Lage und dem schlechten Raumkonzept nachhaltig nicht vermietet werden. Welchen Einfluss hat diese Ausgangslage auf den Verkehrswert der Liegenschaft? 1. Der Neuwert der nicht voll vermieteten Liegenschaft ist tiefer... 2. Die verzögerte Vermietung der Wohnungen ist ein nachhaltiger Mindernutzen... 3. Bei den Ladenlokalitäten liegt ein Verlust an Nutzungspotential vor... 4. Diese Ausgangslage hat keinen Einfluss auf den Verkehrswert... Total Gruppe A: 12 Punkte Seite 4/7
Aufgabe B1 Was sind Kosten? 1. Der Hauswartlohn zählt zu den Kosten... 2. Die auf einer Immobilie lastenden Hypotheken sind Kosten... 3. Die Zahlungen zur Schuldentilgung sind Kosten... 4. Die notwendigen Aufwendungen zur Herstellung eines Gutes sind Kosten Aufgabe B2 Aus welchen Kostenpositionen setzt sich der Kapitalisierungssatz zusammen? 1. jährliche Unterhaltskosten... 2. Kapitalkosten... 3. Baukreditkosten... 4. jährliche Subventionsrückzahlungen WEG... 5. Rückstellungen für grosszyklische Sanierungen/Abschreibungen... 6. Mietzinsrisiko... 7. Verwaltungskosten... 8. Investitionskosten für Umbauten... 9. Betriebskosten... 10. Zeitlich limitierte 5 jährige Leerstände... 11. jährliche Baurechtszinse... 12. Amortisation zur Schuldentilgung der Hypothek... (Total 12 korrekte Antworten = 6 Punkte) Seite 5/7
Aufgabe B3 Ein gut konzipiertes und unterhaltenes Mehrfamilienhaus an guter Verkehrslage ist starken Lärm- und Staubimmissionen der angrenzend neu erstellten Grosssägerei ausgesetzt. Ein starker Mieterwechsel ist zu verzeichnen. Wie berücksichtigen Sie diese Ausgangslage bei der Verkehrswertschätzung? 1. Bei den Rückstellungen... 2. Bei der Anzahl Nutzungsjahre... 3. Beim Neuwertansatz... 4. Beim Basiszinssatz... 5. Beim Landwert-Anteil in %... 6. Bei den Zuschlägen zum Basiszinssatz... 7. Bei der Entwertung oder dem Renovationsbedarf... 8. Beim erzielbaren Mietwert... (Total 8 korrekte Antworten = 4 Punkte) Aufgabe B4 Bei Industrie- und Gewerbeliegenschaften verlangen die Banken generell höhere Hypothekarzinse als bei Wohnobjekten. Wie berücksichtigen Sie diese Voraussetzung bei der Bewertung einer Gewerbeliegenschaft? 1. Bei den Umgebungs- und Erschliessungsarbeiten... 2. Bei den Anschlussgebühren... 3. Beim Neuwertansatz... 4. Beim Basiszinssatz... 5. Beim Landwert-Anteil in %... 6. Bei den Zuschlägen zum Basiszinssatz... 7. Bei der Entwertung oder dem Renovationsbedarf... 8. Beim erzielbaren Mietwert... (Total 8 korrekte Antworten = 4 Punkte) Seite 6/7
Aufgabe B5 Wie überprüfen Sie die Plausibilität der Kostenpositionen des Kapitalisierungssatzes? 1. Mittels Umrechnen der %-Sätze in absolute Frankenbeträge und Vergleich mit der effektiven Lastenrechnung... 2. Mittels Vergleich des Ertragswertes mit dem Barwert... 3. Mittels Kapitalisieren der Kostenzuschläge und Vergleich mit dem Ertragswert... 4. Mittels Errechnen des Realwertes und Vergleich mit dem Ertragswert... Total Gruppe B: 18 Punkte Seite 7/7