Hamburg 1. Quartal 213 Marktbericht Gewerbe Bürovermietung Grossmann & Berger macht. Märkte transparent.
Marktbericht Gewerbe Hamburg 1. Quartal 213 Bürovermietung Bürovermietung Kennzahlen Büro 212 213 Büroflächenumsatz in m²... 85... 11. + 29 % Spitzenmiete in /m²/mtl... 23,5...23,5 Durchschnittsmiete in /m²/mtl...14,7... 13,7 Leerstandsquote in %... 8,... 7,3 Büroflächenbestand in Mio. m²... 13,1... 13,16 Flächenumsatz 29 213 (in 1. m², inkl. Eigennutzer) 6 5 4 3 2 1 Flächenumsatz nach Mietgröße 213 (in 1. m², inkl. Eigennutzer) u. Anzahl Mietverträge 4 35 3 25 2 15 1 5 395 56 54 43 11 29 21 211 212 213 9 5 1. 1-Jahres-Mittel (23-212): ca. 466. m² 25 15 7 3 23% 16% 16% 2% 25% 2. 5. ab 5. Flächenumsatz Der Hamburger Büromarkt startete mit einem Flächenumsatz von 11. m² dynamisch in das Jahr 213. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit 85. m² Flächenumsatz stieg das Ergebnis um 29 %. Angesichts der Unsicherheiten der Unternehmen durch die Krise im Euroraum fiel das Vermietungsergebnis in Hamburg überraschend gut aus. Die positiven und negativen Einschätzungen zur Geschäftslage der Hamburger Unternehmen im Jahr 213 halten sich die Waage. Der Hamburger Büromarkt profitiert von beidem: Expansive Investitions- und Personalplanungen der Unternehmen führen zu Neuanmietungen und Flächenerweiterungen, angestrebte Kostenreduzierungen zu Flächenumsatz durch preisgünstigere, flächenoptimierte Anmietungen. Das gute Vermietungsergebnis im 1. Quartal wurde durch vier Großabschlüsse über 5. m² getragen. Den her größten Mietvertrag unterzeichnete die Philips Deutschland GmbH mit rund 14. m² in der Röntgenstraße (Am Flughafen). Zweitgrößter Abschluss war der Mietvertrag mit DB Schenker am Heidenkampsweg 77-79 (City Süd) mit 7.4 m². Anders als im Vorjahreszeitraum befand sich darunter kein Eigennutzergeschäft. Im mittleren Flächensegment zwischen 1.1 und 5. m² lag der Flächenumsatz auf annähernd dem gleichen Niveau wie im Vorjahreszeitraum. Die Nachfrage nach kleinen Flächen 5 m² war weiterhin hoch. Bezogen auf die Anzahl der Abschlüsse machte dieses Segment rund 64 % von 14 Abschlüssen aus. Das Ranking der Teilmärkte auf dem Hamburger Büromarkt führte im 1. Quartal die City Süd an, die sich mit einem Anteil von 31 % am Flächenumsatz als stärkster Teilmarkt deutlich vor der City mit 21 % positionierte. In der City Süd wurden allerdings nur halb so viele Mietverträge registriert wie in der City. Die City Süd verzeichnete zehn Verträge über 1. m², die City nur fünf. Das Angebot an großen zusammenhängenden Mietflächen zu einem marktgerechten Mietpreis ist in der City aktuell immer noch so knapp, dass viele Unternehmen in die angrenzenden zentralen Lagen ausweichen. Platz drei im Ranking der Teilmärkte belegte der Teilmarkt Am Seite 2
Marktbericht Gewerbe Hamburg 1. Quartal 213 Bürovermietung Ausgewählte TOP Deals 1. Quartal 213 1. Philips...Röntgenstr... ca. 14. m² 2. DB Schenker...Heidenkampsweg 77-79...ca. 7.3 m² 3. WTM...Johannisbollwerk 6-8... ca. 5. m² 4. Praktiker...Heidenkampsweg 99-11... ca. 5. m² 5. Stage School...Museumsstr. 39... ca. 3.6 m² 6. Weinmann...Frohbösestr. 12-14... ca. 3.3 m² 7. Barmer...Sachsenkamp 2-4... ca. 3.3 m² 8. Siemens...Beim Strohhause 17-31... ca. 2.3 m² 9. Marsh...Brandstwietwe 1... ca. 2.3 m² 1. BIQ...Hammerbrokkstr. 9-94... ca. 2.2 m² Flughafen mit großem Abstand und einem Anteil von 16 % am Gesamtflächenumsatz. Grund für diesen vergleichsweise hohen Flächenumsatz war die Standortentscheidung der Philips Deutschland GmbH. Die Hafen- City erreichte lediglich einen Anteil von knapp 3 % und lag damit auf dem sechsten Platz hinter den Teilmärkten Altona und Eimsbüttel mit 8 % und 6 %. Die Nachfrageverteilung der Branchen veränderte sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nur unwesentlich. Die stärkste Flächennachfrage ging im 1. Quartal von der Branche Information und Telekommunikation mit einem Anteil von 24 % (26.2 m²) am Flächenumsatz aus. Mit jeweils rund 12 % des Umsatzes landeten die Branchen Bildungseinrichtungen (13.6 m²) und Handel und Gastronomie (13.1 m²) auf Platz zwei, dicht gefolgt von Tourismus und Verkehr mit 11 % (12.5 m²) des Flächenumsatzes. Die üblicherweise stärkste Branche der Beratungsunternehmen verbuchte nur knapp 9 % des Umsatzes auf sich (9.8 m²). Mieten Spitzen- und Durchschnittsmieten 29 213 (in /m²/mtl. nettokalt) 25, 22,5 2, 17,5 15, 12,5 1, 23,3 23, 23,5 24, 13,4 13, 14,5 14, 29 21 211 Spitzenmiete Durchschnittsmiete 212 Leerstand 29 213 (in 1. m²) und Leerstandsrate (in %) 23,5 13,7 213 Am Ende des 1. Quartals lag die Hamburger Spitzenmiete (oberstes Preissegment mit einem Marktanteil von drei 3 % des Vermietungsumsatzes in den abgelaufenen zwölf Monaten) bei 23,5 /m²/monat. Im Vergleich zum Jahresende 212 ist das Spitzenmietniveau um 5 Cent gesunken. Die gewichtete Durchschnittsmiete fiel um 7 % von 14,7 /m²/monat auf 13,7 /m²/monat. Bei der Verteilung des Flächenumsatzes bezogen auf das Mietpreisniveau dominierte mit 28 % die Preisgruppe zwischen 1, und 12,5 /m²/monat. Dieses Preissegment verzeichnete im Vergleich zum Vorjahreszeitraum den größten Zuwachs (35%). Im Segment über 2, /m²/monat wurden 4 % des Umsatzes getätigt, was gegenüber dem Vorjahreszeitraum eine Reduzierung um rund 43 % bedeutet. Mieten im hochpreisigen Segment werden nur für Büroflächen in Adresslagen wie Neuer Wall oder für Büroflächen mit Alleinstellungsmerkmalen erzielt. Das hohe Mietniveau erfordert eine entsprechend hochwertige Ausstattung in zentraler Lage. Dieses Angebot ist derzeit sehr knapp, so dass wir in diesem Preissegment derzeit nur wenig Bewegung registrieren. Flächenangebot und Leerstand 1.2 1. 8 6 Die gute Vermietungstätigkeit der letzten Monate führte zu einem weiteren leichten Abbau des Leerstands im 1. Quartal. Dieser reduzierte sich gegenüber dem Jahresendergebnis 212 von 97. m² auf 965. m². Bei einem Büroflächenbestand von 13,16 Mio. m² lag die Leerstandsquote bei 7,3 % inklusive Untermietflächen (7,1 % ohne Untermietflächen) und damit,6 Prozentpunkte unter dem Wert des Vorjahreszeitraumes. 4 2 8,3% 9,8% 8,% 7,4% 29 21 211 212 7,3% 213 Das Fertigstellungsvolumen in Hamburg wird in 213/214 voraussichtlich bei 338. m² liegen. Dabei sind rund 61 % der im Bau befindlichen und projektierten Flächen bereits vertraglich gebunden, so dass erneut relativ wenig spekulative Fläche auf den Markt kommen wird. Schwerpunkt der baulichen Tätigkeit bildet dabei die Hamburger Innenstadt mit einem Gesamtvolumen von rund 1. m² und 2 Projekten. Seite 3
Marktbericht Gewerbe Hamburg 1. Quartal 213 Bürovermietung Ausblick Zum Ende des Jahres 212 konnte sich die deutsche Wirtschaft der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung im Euroraum nicht mehr entziehen. In der Folge ging das Bruttoinlandsprodukt (BIP) nach Angaben des Statistischen Bundesamts (Destatis) im 4. Quartal 212 um,6 % im Vergleich zum Vorquartal zurück. Nach Berechnungen des Hamburgischen Welt- WirtschaftsInstituts (HWWI) setzte sich dieser Negativtrend im ersten Jahresviertel 213 jedoch nicht fort. Das Institut geht aufgrund der positiven Entwicklung verschiedener Frühindikatoren davon aus, dass sich die deutsche Konjunktur nach dem Abschwung im vergangenen Jahr bereits wieder stabilisiert. Für 213 wird daher unverändert mit einem Wirtschaftswachstum von,5 % gerechnet, für 214 prognostiziert das HWWI ein Wachstum von 1,7 %. Flächenumsatz 1. Q. 213 nach Branchen Forschung & Entwicklung (,7%) Verarbeitendes Gewerbe (,9%) Banken & Finanzen (1,%) Öffentliche Verwaltung (1,4%) Gesundheits- & Sozialwesen Sonstige Unternehmen 5,% Bau & Immobilien 7,9% 5,2% 23,8% Information & Telekommunikation Die solide wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland spiegelt sich auch in den Erwartungen der Unternehmen für das kommende Halbjahr wider. Zwar ist der ifo-geschäftsklimaindex für die gewerbliche Wirtschaft in Deutschland im März nach einem starken Anstieg im Vormonat minimal gesunken, insgesamt bewerteten die Unternehmen ihre momentane Geschäftslage jedoch fast genauso gut wie vorher. Getragen wird dieser Optimismus von der guten Binnenkonjunktur, die im Wesentlichen durch den privaten Konsum und den Wohnungsbau bestimmt wird. Das Dienstleistungsgewerbe zeigte sich zum Ende des ersten Jahresviertels zufriedener als noch zu Jahresbeginn. Dabei besteht weiterhin die Absicht, den Personalbestand zu erhöhen. Damit bleiben die Perspektiven am Arbeitsmarkt günstig. Versicherungen 8,9% 9,5% Tourismus & Verkehr 11,4% 11,9% 12,4% Beratungsunternehmen Bildungseinrichtungen Handel & Gastronomie Flächenumsatz: Die Stabilisierungstendenzen der wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland sowie das aktuelle Anfragevolumen seitens der Unternehmen lassen für 213 auf einen Flächenumsatz in Höhe des Vorjahres schließen. Für 214 wird, analog zur erwarteten konjunkturellen Belebung, mit einer erhöhten Umsatztätigkeit am Büromarkt gerechnet. Fertigstellungen 21-214 (in 1. m²) davon vorvermietet/eigengenutzt (in 1. m²) 35 3 25 Mietpreise: Die Unternehmen zeigen sich weiterhin überwiegend kostenbewusst und versuchen, über Anmietungsentscheidungen Einsparungspotenzial auszuschöpfen. Vor diesem Hintergrund könnten sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmieten in 213 leicht nachgeben. Eine erhöhte Umsatztätigkeit in 214 wird jedoch voraussichtlich wieder zu einem Anstieg der Mieten führen, insbesondere in den zentralen Teilmärkten, wo das Angebot an größeren, zusammenhängenden Flächeneinheiten aktuell sehr überschaubar ist. 2 15 1 5 29 181 211 173 164 168 133 72 21 211 212 213 214 Flächenangebot: Der Büroflächenleerstand wird sich im Jahresverlauf 213 voraussichtlich weiter abbauen. Dabei wird der Neubauflächen-Anteil am Gesamtleerstand immer geringer, da kaum noch spekulative Flächen auf den Markt kommen. Seite 4
Marktbericht Gewerbe Hamburg 1. Quartal 213 Bürovermietung Im Fokus: Teilmarkt City Süd Die City Süd ist Hamburgs citynaher Back-Office-Standort, der sich durch die unmittelbare Nähe zur Hamburger Innenstadt und durch seine gute Verkehrsanbindung auszeichnet. Mit einem Büroflächenbestand von 1,5 Mio. m² ist die City Süd nach der City der größte Teilmarkt auf dem Hamburger Büromarkt. Das markanteste und größte Hochhausensemble in der City Süd mit direktem Bezug zum Stadtteil St Georg mit einer Bürofläche von insgesamt 66. m² ist das Berliner Tor Center (Beim Strohhause 17-31). Das im Jahre 22 entwickelte Gebäudeensemble besteht aus dem sanierten Polizeihochhaus und zwei Neubauten mit zu 22 Stockwerken, die durch eine Ringbebauung miteinander verbunden sind. Die gläserne Hochhausarchitektur und die hohe Flächeneffizienz bieten Nutzern mit einem größeren Flächenbedarf sehr gute Möglichkeiten, ihren Firmensitz in diesem Gebäude zu realisieren. Unternehmen wie die Siemens AG, IBM, Deutsche Bahn AG und Carat Deutschland haben sich für das Berliner Tor Center als Standort entschieden. Rund 85 % der Büroflächen sind aktuell vermietet. Die City Süd registrierte im 1. Quartal 213 mit einem Anteil am Gesamtflächenumsatz von 31 % (ca. 34.4 m²) vor der überlicherweise an der Spitze positionierten City den höchsten Flächenumsatz auf dem Hamburger Büromarkt. Auch im Gesamtjahr 212 lag die Jahresbilanz der City Süd mit einem Anteil von 2 % (ca. 87.7 m²) am Gesamtflächenumsatz nahe an dem Ergebnis des Teilmarktes City mit 21 % (9.3 m²). Die größten Anmietungen in den letzten 15 Monaten stammen von Praktiker (ca. 13. m² / Heidenkampsweg 99-11), Sharp Electronics (ca. 6. m² / Sonninstr.), Barmer GEK (ca. 3.3 m² / Sachsenkamp 2-4), Kravag (ca. 3. m² / Heidenkampsweg 1) und Easynet GmbH (ca. 3. m² / Nagelsweg 33-35). Das Mietpreisniveau in der City Süd liegt je nach Baujahr des Gebäudes und Ausstattung der Mietflächen zwischen 6,5 und 13,5 /m²/nettokalt. Die Leerstandsrate in der City Süd lag im 1. Quartal bei 16,5 % und hat damit im Vergleich zu den anderen Hamburger Teilmärkten den mit Abstand höchsten Leerstand. Grund hierfür ist der hohe Anteil an Bestandsgebäuden, die in die Jahre gekommen sind und den heutigen Ansprüchen an Büroflächen nicht mehr genügen und somit schwer vermietbar sind. Bezogen auf die Flächenqualität des Leerstandes handelt es sich bei rund 18 % um C-Flächen (Bestandsflächen mit strukturellen Mängeln). In den letzten Jahren wurde in der City Süd vergleichsweise wenig gebaut. In 21 und 211 wurden die Bürogebäude Lindley Quarrée (Sachsenstr. 6-8) mit 24. m² Bürofläche und das Hanse Atrium (Wendenstr. 8-12) mit einer Bürofläche von 14. m² errichtet. Beide Immobilien sind nahezu voll vermietet. In 213 werden in der City Süd keine Projekte spekulativ auf dem Markt kommen. Das Fertigstellungsvolumen von insgesamt 31. m² umfasst den Neubau Hammerbrookhöfe (Hammerbrookstr. 38) für die Deutsche Bahn AG mit ca. 23. m² und den Neubau von ADAC an der Amsinckstraße mit ca. 7. m². Zu den wenigen konkreten Planungen in 214/215 zählt die Entwicklung des Bürokomplexes Fleetoffice (Heidenkampsweg 74-76) mit insgesamt ca. 21. m² Bürofläche durch die BECKEN Development GmbH. Die City Süd wird im Jahre 213 voraussichtlich als Gewinner unter den Teilmärkten auf dem Hamburger Büromarkt hervorgehen, da hier ausreichend große zusammenhängende Büroflächen zu einer marktgerechten Miete verfügbar sind, die in der City oder in citynahen Standorten derzeit nicht vorhanden sind. Flächenumsatz City Süd 29 213 (in 1. m², inkl. Eigennutzer) 12 Fertigstellungen City Süd 21-214/215 (in 1. m²) 1 8 1-Jahres-Mittel (23-212): ca. 69.65 m² 35 3 25 6 4 2 15 24 14 31 21 1 2 44 71 63 88 34 29 21 211 212 213 5 21 211 212 213 214/215 Seite 5
Marktbericht Gewerbe Hamburg 1. Quartal 213 Bürovermietung Teilmärkte Büromarkt Hamburg im Überblick 1. Quartal 213 Teilmarkt Flächenumsatz in m² inkl. Eigennutzer Leerstand in m² Leerstand in % Nachhaltig erzielte Mieten in /m²/mtl. nettokalt Durchschnittsmietpreis in /m²/mtl. nettokalt Fertigstellungen 213/214 in m² 1 City 23. 237.9 7,9% 12, 25, 17,7 98.5 2 HafenCIty 3.1 41. 8,6% 11, 24, 17,2 13.6 3 Hafenrand 1.4 19.2 9,% 14,5 21, 19,1 4 Alster West 18.6 3,8% 14, 24, 17,7 22.6 5 Alster Ost 14.7 4,9% 1, 17, 13,6 3.3 6 St. Georg 4 38.2 8,4% 8, 16,5 13,9 7 City Süd 34.3 255. 16,5% 6,5 13,5 1,8 3.6 8 St. Pauli 3. 19.9 4,6% 11, 21, 15,5 1. 9 Altona 8.8 18.5 2,9% 6,5 16, 1, 42.4 1 Bahrenfeld 3.4 53.1 12,3% 7,5 13, 11,2 11 Eimsbüttel 6.5 14.5 7,1% 7,5 14,5 1,2 3. 12 Eppendorf 1.7 19. 6,1% 8, 16, 13,1 1. 13 Am Flughafen 17.3 39.2 4,8% 5, 11, 12,5 14 City Nord 12.7 2,4% 5, 12,5 1, 15 Barmbek 1.7 52.2 9,3% 6, 15, 12,5 17.2 16 Wandsbek 2.8 53.9 9,1% 6, 12,5 9,8 1.6 17 Harburg 2.3 23.1 5,% 7,5 13, 12,2 87.9 18 Umland Ost 16.8 5,% 5, 12,5 7,4 4.5 19 Umland West 3 17.5 4,1% 6, 11, 8, Gesamt 11. 965. 7,3% 5, - 25, 13,7 345.1 Teilmärkte Büromarkt Hamburg Flughafen Fuhlsbüttel Lurup Groß Flottbek Othmarschen Finkenwerder Eidelstedt 19 Elbe 1 Stellingen Bahrenfeld Altona-Nord 9 3 Niendorf Lokstedt 11 Eimsbüttel Altona-Altstadt Ottensen Waltershof Hoheluft- West 8 St. Pauli Groß Borstel 12 Eppendorf Hamburg Steinwerder Neustadt 13 Rotherbaum Hoheluft- Ost Norderelbe 4 Kleiner Grasbrook Alster Harvestehude 2 Alsterdorf 5 14 Winterhude Binnenalstefelde Borg- 1 Altstadt Hammerbrook Außenalster HafenCity 15 St. Georg 6 Ohlsdorf Barmbek Eilbek Uhlenhorst 7 Bille Steilshoop Dulsberg Hamm Eißendorf Harburg 17 16 Wandsbek Horn Bramfeld 18 Marienthal Süderelbe Neuland Seite 6
Marktbericht Gewerbe Hamburg 1. Quartal 213 Glossar / Definitionen Glossar / Definitionen Flächenumsatz Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb des betrachteten Zeitraums vermietet oder an einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn realisiert werden. Maßgeblich für die zeitliche Einordnung ist das Datum des Miet- bzw. Kaufvertragsabschlusses. Mietvertragsverlängerungen werden nicht als Umsatz erfasst. Grundlage für die Flächenangaben ist die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G) im Mai 212. Spitzenmiete Die Spitzenmiete umfasst das oberste Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) in den abgelaufenen 12 Monaten und stellt hieraus den Median dar. Durchschnittsmiete Zur Errechnung der Durchschnittsmiete werden die Mietpreise aller abgeschlossenen Mietverträge in den abgelaufenen 12 Monaten mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und daraus der Mittelwert berechnet. Bei den Angaben handelt es sich um nominale Nettokaltmieten. Kontakt Sonja Ebert MBA Real Estate Management Research Telefon: +49 ()4 / 35 8 2-231 E-Mail: s.ebert @ grossmann-berger.de Kontakt Leerstand Zum Leerstand zählen alle Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten beziehbar sind. Untermietflächen sind Teil des Leerstandes. Spitzenrenditen Die Spitzenrendite entspricht der (Brutto-)Anfangsrendite für Immobilien mit bester Qualität und Ausstattung in den absoluten Spitzenlagen am jeweiligen Immobilienmarkt. Bildnachweis: Titel/2: Beim Strohhause 19-31 Berliner Tor Center Carsten Leuzinger, Seite 7: Bleichenbrücke 9. Wir weisen darauf hin, dass sämtliche von uns getätigten Aussagen unverbindlich sind. Diese basieren überwiegend auf Angaben Dritter. Der Markbericht dient ausschließlich der allgemeinen Information unserer Kunden. Grossmann & Berger GmbH Bleichenbrücke 9 (Bleichenhof) D - 2354 Hamburg Tel.: +49 ()4 / 35 8 2 - Fax: +49 ()4 / 35 8 2-36 info@grossmann-berger.de www.grossmann-berger.de Geschäftsführer: Holger Michaelis, Andreas Rehberg, Christoph Ringleben, Lars Seidel Vorsitzender des Aufsichtsrats: Dr. Jörg Wildgruber Sitz Hamburg Registergericht Hamburg Nr. B 25866 Anna Martens Diplom-Ingenieurin Stadtplanung, Research Telefon: +49 ()4 / 35 8 2-615 E-Mail: a.martens@ grossmann-berger.de Seite 7