Hiltrud Sprungala Geschäftsführerin BFW Landesverband Berlin/Brandenburg e.v.
BFW Landesverband Berlin/Brandenburg Regionaler Spitzenverband der privaten unternehmerischen Immobilienwirtschaft mit 230 Mitgliedsunternehmen Vertriebsgesellschaften Immobilienverwaltungs- und Vermietungsgesellschaften Baubetreuungsunternehmen Bauträger und Projektentwickler Banken Immobilienwirtschaftliche Dienstleister
BFW-Mitgliedsunternehmen haben 1997-2011 fertig gestellt bzw. saniert: Investitionsvolumen: 4,8 Mio. qm Gewerbeimmobilienflächen 140.000 Wohnungen 45 Mrd. EUR Verwalteter Bestand: 23 Mio. m² Büro- und Gewerbeflächen 720.000 Wohnungen, darunter 380.000 Wohnungen in Berlin 2011: 1.086 Neubau-Wohnungen fertig gestellt 2.313 Wohnungen modernisiert Neubau- und Sanierungsinvestitionen im Wohn- und Gewerbebereich 1.976 Mio. Euro und 434 Mio. Euro Instandsetzungsleistungen Mietumsatz im Wohnbereich etwa 2,8 Mrd. Euro.
Leistungs- und Vermögensstruktur unterstreichen Interesse unseres Verbandes am Thema Wohnen in Berlin BFW-Mitglieder haben in den 90er Jahren den Hauptteil des umfangreichen Wohnungsneubaus in Berlin erbracht. Größenordnungen von bis zu 32.000 fertiggestellten Wohnungen im Jahr 1997, davon etwa 21.000 durch BFW-Mitglieder, nur durch steuerliche Förderung nach dem Fördergebietsgesetz und direkte Wohnungsbauförderung des Landes Berlin möglich. Beide Formen der Wohnungsbauförderung aus fiskalischen Gründen auf absehbare Zeit nicht wahrscheinlich. Daher ist zu klären, wie wachsende Wohnungsnachfrage auch ohne diese Instrumente gedeckt werden kann. Zentrales Problem ist die Gewährleistung der Wirtschaftlichkeit der Neubauprojekte.
Unter den aktuellen Rahmenbedingungen der Grundstückspreise, Baukosten, Zinsen, Nebenkosten können neue Wohnungen kostendeckend/wirtschaftlich nicht unter Nettokaltmieten von 10-12 Euro/m²/Monat errichtet werden Zur Illustration der Diskrepanz: 2010 lag die durchschnittliche Nettokaltmiete im Bestand bei 5,23 Euro je m² und Monat 1/4 aller Berliner Mieten, d.h. bei etwa 370.000 Wohnungen, lagen dabei unter 4,46 Euro je m² Bei 75 Prozent aller Wohnungen lagen die durchschnittlichen Nettomieten unter 7,50 Euro je m² die durchschnittliche Neuvermietungsmiete lag 2011 bei 6,59 Euro je m² Neubauten ab Baujahr 2001 wurden durchschnittlich für 9,26 Euro vermietet.
11,00 9,26 Aktuell notwendige Neubaumiete 7,50 6,59 Durchschnittliche Bestandsmiete 5,23 4,46 25 % Perzentil Bestandsmieten 75 % Perzentil Bestandsmieten Durchschnittliche Neuvermietungsmieten 2011 Neuvermietung Neubauten ab 2001 Quelle: Destatis Mikrozensus 2010,GSW-Wohnm arktbericht, eigene Berechnungen
Fazit: Massenwohnungsbau für breite Schichten ist nicht möglich! Ausnahmen: Inkaufnahme von Unwirtschaftlichkeit und Quersubventionierung des Neubaus (kann nur bei Kommunalen Unternehmen auf Gesellschafterweisung und bei Genossenschaften funktionieren; trotzdem keine Breitenwirkung) Insofern müssen ergänzende Mechanismen zur Deckung des Wohnungsbedarfs in Berlin zur Wirkung kommen!
Stolpersteine beim Wohnungsneubau: Wohnbau-Grundstücke in der Innenstadt nur noch begrenzt verfügbar Grundstückspreise für Wohnen steigen weiter an mittelfristig steigende Zinsen (Basel III) überdurchschnittlich steigende Materialkosten durch Baustoffindustrie weitere Verschärfung der Normen (EnEV, Schallschutz u.ä.) weiterer Anstieg sonstiger Nebenkosten (Energieberater, Zertifizierer, Gutachter) Zunahme von Nachbarschaftseinsprüchen Zunahme von Grundsätzlich-Dagegen-Bürgerinitiativen langwierige Planungs- und Genehmigungsverfahren Einschränkungen der Bebaubarkeit aus der Baunutzungsverordnung Für einige dieser Probleme gibt es auf Berliner Landesebene keine Lösung!
Verbesserungen für den Wohnungsneubau auf Ebene des Landes und der Bezirke: Kostenneutrale planungsrechtliche Genehmigung einer höheren Grundstücksnutzung Beschleunigung der Planungs- und Genehmigungsverfahren Kompromisslösungen bei der Wohnnutzung von Denkmalimmobilien Planungsrechtliche Ausweisung von zusätzlichem Wohnbauland Öffentliche Unterstützung von Wohnungsbauvorhaben durch die Politik
Unsere Forderungen: 1. Rahmenbedingungen für Wohnungsneubau gewährleisten Planungs- und genehmigungsrechtliche Sicherung des Neubaus von mindestens 60.000 Wohnungen bis 2020 Ausschöpfung der Potentiale für den Wohnungsneubau und den Ausbau bestehender Gebäude in der Innenstadt investitionsorientierte Planungs- und Genehmigungspraxis in den Bezirken. Gewährleistung der Voraussetzungen für Abriss und Ersatzneubau von Wohnungen in der Innenstadt, soweit damit ein Nettozuwachs an Wohnungen erzielt wird verstärkte Aufstellung von Bebauungsplänen zur Ersetzung des veralteten Baunutzungsplans von 1958 und, teilweise auch alternativ, die verstärkte Bebauung kleinerer Wohnstandorte nach 34 Baugesetzbuch. Definitiv nicht gefordert wird eine direkte Förderung des Wohnungsbaus durch die öffentliche Hand.
Unsere Forderungen: 2. Vorteile der Arbeitsteilung der Wohnungswirtschaft nutzen Beteiligung aller Segmente der Wohnungswirtschaft gleichrangig und arbeitsteilig zur Sicherung eines adäquaten Wohnungsangebots Sicherung der Wohnungsversorgung sozial schwacher Schichten durch die Städtischen Wohnungsunternehmen Erschließung von Reserven zur Schaffung neuer Wohnungen durch Ausbau in den Beständen der Städtischen Gesellschaften Erwerb unsanierter Wohnungsbestände mit nachfolgender Modernisierung, die Mietpreise von 6 bis 7,50 Euro/m² gewährleisten Beim Wohnungsneubau durch städtische Gesellschaften werden Potentiale zur Erhöhung der Effizienz und zur Kostenersparnis durch Zusammenarbeit mit privaten Unternehmen bei Einzelprojekten erschlossen.
Unsere Forderungen: 3. Investitionsklima durch Verzicht auf weitere Restriktionen verbessern Neubau von 6.000 Wohnungen im Jahr mehrheitlich durch private Immobilienunternehmen möglich bei Eingangsmieten im Neubau von über 10 Euro/m² wird Wohnungsversorgung breiter Schichten durch Sicker- und Substitutionseffekte aus dem Freizug preiswerterer Bestandswohnungen gesichert Verzicht auf die Einführung investitionshemmender Reglementierungen: keine Mietbegrenzungen bei Neuvermietungen keine zusätzlichen Mietvorgaben im Sozialen Wohnungsbau keine Zweckentfremdungs-Verbotsverordnung keine Umwandlungsverbote bei Mietwohnungen Verzicht auf extensive Ausweitung von Milieuschutzsatzungen Investitionshemmenden Reglementierungen wirken flächendeckend über die Verhinderung der Mobilisierung notwendigen Eigenkapitals und Restriktionen der Banken bei der Aufnahme von Fremdkapital
Unsere Forderungen: 4. Soziale Aufwertung der Kieze als Chance sehen Senat und Bezirke müssen bauliche und soziale Aufwertung von Problemkiezen durch Neubau und Sanierung politisch grundsätzlich unterstützten Dabei sind soziale Folgen von unparteiischen objektiven Institutionen zu ermitteln und den begleitenden Maßnahmen zu Grunde zu legen Die politische und gesellschaftliche Diskussion zum Begriff der Gentrifizierung darf nicht den Gegnern städtebaulicher Aufwertungen überlassen werden
Bedarfsdeckung aus dem Wohnungsbestand Es gibt keine WOHNUNGSNOT, sondern nur Engpässe in bestimmten Teilräumen und Segmenten viele Engpässe am Wohnungsmarkt sind vor allem ein subjektives Wahrnehmungsproblem Binnenumzüge (ohne Zuwanderung) von 554.000 Personen im Jahr 2010 und 1.-3. Quartal 2011. Die Anzahl sank im Vergleich 3. Quartal 2011 zum Vorjahresquartal nur um ca. 2 Prozent. Beides zeigt einen flexiblen, funktionierenden Wohnungsmarkt. Zur weiteren Objektivierung der Situation ist aktuelle Leerstandserhebung wichtig. Stromzählermethode aussagekräftig genug für belastbare Daten
Neuvermietungsmieten entwickeln sich mittelfristig in einigen Stadtteilen sehr dynamisch, in anderen sind sie teilweise sogar rückläufig bzw. liegt ihr Anstieg unter der allgemeinen Preissteigerungsrate. Entwicklung der durchschnittlichen Angebotsmieten nach Berliner Bezirken 2011 gegenüber 2006 40 % Charlottenburg-Wilmersdorf 37,1 Friedrichshain-Kreuzberg Lichtenberg Marzahn-Hellersdorf Mitte Neukölln Pankow Reinickendorf Spandau Steglitz-Zehlendorf Tempelhof-Schöneberg Treptow-Köpenick Berlin Durchschnitt zum Vergleich: Inflationsrate 35 30 30,0 25 20 15 10 5 16,8 16,2 20,9 23,6 5,5 15,0 6,6 10,8 8,8 0 0,2-5 -4,0-10 -7,9-15 Quelle: GSW-Wohnungsmarktreporte, eigene Berechnungen
Bei der Mietentwicklung ist zu beachten: Neuvermietungsmieten betreffen jährlich nur etwa 10 % der Wohnungen der von der amtlichen Statistik ausgewiesene Mietanstieg im gesamten Wohnungsbestand von Berlin betrug 2005 bis 2011: +8,9 Prozent Anstieg des durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommens in Berlin 2005 bis 2010 (Daten aus 2011 liegen noch nicht vor): Einpersonenhaushalte: +12,2 Prozent Mehrpersonenhaushalte: + 8,2 Prozent
Chancen für die Wohnungsbedarfsdeckung aus dem Wohnungsbestand Reduzierung von zeitweiligem Leerstand durch schnellere Umsetzung von Modernisierungs- und Sanierungsprozessen Umbau von Wohnungen zur Herstellung einer bedarfsgerechten Raumstruktur Angebote von Vermietern an ihre Mieter hinsichtlich Umzüge in eine bedarfsgerechte Wohnung aus dem eigenen Bestand (kann sich insbesondere an Senioren mit relativ großen Wohnungen richten) Verbesserung der bürokratischen Abläufe in den Bezirksämtern zur schnelleren Vermietung frei werdender Wohnungen im Sozialen Wohnungsbau
Wo stehen wir 2025? Berlin hat an Wirtschaftskraft und Anziehungskraft deutlich zugelegt Zuwanderung sozial stärkerer Bevölkerung stimuliert den Wohnungsmarkt, insbesondere den Neubau im Qualitätsbereich Dynamik aus dem wachsenden Anteil der Singlehaushalte steigt nicht mehr an und bremst wachsenden Wohnungsbedarf Wohnungsneubau konzentriert sich weiter auf Innenstadt, vor allem auf Flächen, die bisher nicht zur Wohnnutzung vorgesehen waren neue Szenebezirke werden sich nicht in größerem Ausmaß entwickeln. Entwicklung wie aktuell in Friedrichshain wird z.b. im Wedding oder in Lichtenberg nicht stattfinden wachsende Rolle spielt der Ersatzneubau insbesondere im Zusammenhang mit dem Abriss besonders energieintensiver Gebäude Mietniveau hat sich in weiten Teilen der Stadt stabilisiert, Nachholeffekte sind im wesentlichen realisiert bzw. am Markt nicht mehr durchsetzbar. Insgesamt sinkt Dynamik der Mietentwicklung. Kontinuierlicher Anstieg selbstgenutzten Wohneigentums findet statt
Welche langfristigen Ziele verfolgen wir? Eine wirtschaftliche Entwicklung der Hauptstadt, in der durch die Entwicklung der Einkommen ein funktionierender Wohnungsmarkt ohne staatliche Eingriffe und mit überschaubaren Größenordnungen an Transferfinanzierungen möglich ist. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen für Investitionen im Wohnungsneubau, insbesondere durch entsprechende Planungs- und Genehmigungsverfahren. Politische und soziale Rahmenbedingungen, die eine effiziente und unproblematische Bewirtschaftung der Wohnungsbestände ermöglichen. Flächendeckende, schrittweise Anpassung der Wohnungsbestände an die demografische und energiepolitische Entwicklung.
Was können wir als Verband konkret anbieten? Zusammenarbeit mit Politik und gesellschaftlich relevanten Kräften im Rahmen eines Bündnisses für Wohnen bzw. eines Bündnisses für Wohnungsbau in Berlin nach dem Beispiel von Hamburg mit konkreten Vereinbarungen und Pflichtenübernahmen Aktive Mitwirkung bei der Erarbeitung des Stadtentwicklungsplans Wohnen Werbung bei auswärtigen Investoren für den Wohnstandort Berlin Einflussnahme über unseren Bundesverband auf bundespolitische Vorgaben, die den Wohnungsbau behindern (z.b. restriktive EnEV 2012, Baunutzungs- Verordnung, Mietgesetzgebung u.ä.)