DARMSTADT // Das Schwergewicht im Rhein-Main-Gebiet 18. Juni 2014 In Zahlen Einwohnerzahl: 147.925 Bevölkerungsentwicklung: +1,4 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: 92.710 Arbeitslosenquote: 6,5 % Kaufkraftkennziffer: 108,7 Kaufpreisentwicklung: Zentralitätskennziffer: 123,4 1A-Einzelhandelsmieten Vor den Toren Frankfurts ist die Wissenschaftsstadt Darmstadt gut positioniert. Informations- und Biotechnologie, Mechatronik, kosmetische Forschung und die Pharma-Branche prägen die Stadt, die mit ihrer Weltraumexpertise und technischen Universität ein weltweites Renommee genießt. Sie verfügt entsprechend über eine hohe Anzahl qualifizierter Arbeitskräfte. Die größten Arbeitgeber sind der Pharmakonzern Merck und T-Online. An den Hochschulen der Stadt sind mehr als 30.000 Studenten eingeschrieben. Als eines von neun Oberzentren des Landes Hessen und Teil des wirtschaftlich starken Rhein-Main-Gebiets verfügt Darmstadt über eine flächendeckend gute Infrastruktur, eine durchgängige Erschließung mit öffentlichen Verkehrsmitteln sowie gute Naherholungsmöglichkeiten in allen Stadtteilen. Durch die anstehende Konversion der Kasernenareale der US- Streitkräfte ergeben sich für die wachsende Stadt neue Entwicklungspotenziale insbesondere im Hinblick auf Wohnraum, aber auch für Handel und Wirtschaft. 120 100 80-120m² 300-500m² von 2009-2013 in EUR/m² BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELS-STANDORT 80 60 40 20 0 2009 2010 2011 2012 2013 Der Einzelhandel profitiert von der hohen Kaufkraft ebenso wie vom großen Einzugsgebiet, das sich vorrangig in südlicher Richtung erstreckt. Aktuell werden in der Darmstädter City rund 420 Millionen Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil der Innenstadt am Gesamtumsatz sowie ihr Anteil an der Gesamtverkaufsfläche der Stadt liegen jeweils bei rund 42 Prozent und damit über dem Durchschnitt vergleichbarer Städte. Sechzig Prozent der Darmstädter wohnen in der Innenstadt, berichtet der Einzelhandels- und Immobilienexperte Jürgen Kreutz vom Makler- und Beratungshaus COMFORT.
Die hohe lokale Kaufkraft (108,7) und ein weiträumiges, überdurchschnittlich kaufkräftiges Einzugsgebiet mit über 600.000 Einwohnern sowie einem einzelhandelsrelevanten Kaufkraftvolumen von rund 3,6 Mrd. Euro im Jahr machen Darmstadt unter Einzelhandelsaspekten zu einem Schwergewicht im Städtewettbewerb des Rhein-Main-Gebietes. Die Innenstadt stellt dabei mit Abstand den bedeutendsten und attraktivsten Handelsstandort vor Ort dar. Mit einer Verkaufsfläche von gut 120.000 Quadratmetern bietet sie eine große Vielfalt an attraktiven Einkaufsmöglichkeiten. Hinsichtlich der Branchenstruktur weist die Darmstädter City eine innenstadttypische Mischung mit dem eindeutigen Schwerpunkt im Modesegment auf. Die Eröffnung des Shopping-Centers Loop5 im nahegelegenen Weiterstadt 2009 hatte keinen nachhaltig spürbaren Effekt auf die Darmstädter Innenstadt, was für die Qualität des Besatzes und das Leistungsvermögen der Magnetbetriebe spricht. Dabei ist neben einer Reihe von kompetenten Anbietern des Facheinzelhandels allen voran das Luisencenter zu nennen. Zudem laden in der Darmstädter City zahlreiche Straßen und Plätze mit einem vielfältigen gastronomischen Angebot zu einem längeren Aufenthalt ein. Rund 6.000 Sitzplätze, davon allein 3.000 unter freiem Himmel, bieten sich dem Besucher. Einzugsgebiet Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität 2013 in % Darmstadt Ø 100Tsd. 200 Tsd. Einwohner 140,0 120,0 100,0 80,0 108,7 100,5 123,4 128,7 60,0 40,0 20,0 0,0 Einzelhandelskaufkraft-Index Zentralität Innenstadtanteil 2012 in % Modezentralität 2012 in % Darmstadt Ø 100 Tsd. 200 Tsd. Einwohner 250 Verkaufsflächenanteil 245 240 246,2 235 Umsatzanteil 230 225 230,4 0% 10% 20% 30% 40% 50% 220 Darmstadt Ø 100Tsd. 200Tsd. Einwohner
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN Schuchardstraße Verläuft zwischen der Luisenstraße mit Eingang des Luisencenters und der Ernst-Ludwig-Straße Konsumige, kurze Fußgängerzone mit guter Frequenz Magnetbetriebe wie Zara, Esprit, Douglas und Thalia sowie kleinteiliger Einzelhandel Zugang zur Markthalle / City Carree und zum Boulevard Aktueller Mietpreis liegt bei 98 EUR/m² für kleine Shopflächen von 80m² 120m² Schuchardstraße Quelle: Darmstadt Citymarketing e.v., Rüdiger Dunker Ernst-Ludwig-Straße Konsumige Lage mit Galeria Kaufhof und dem großen lokalen Textilhaus Henschel & Ropertz Eingang ins City Carree Durchgang zur Fußgängerzone Ludwigstraße über die Ludwigspassage Keine nennenswerten Neuansiedlungen im letzten Jahr Ernst-Ludwig-Straße Quelle: Darmstadt Citymarketing e.v., Rüdiger Dunker
Als 1A-Lagen in Darmstadt gelten nach Angaben der COMFORT-Experten die Schuchardstraße und die Ernst- Ludwig-Straße. Die bereits seit einiger Zeit erkennbare Lageverschiebung weg von der ehemaligen 1A-Lage Ludwigstraße konnte auch durch die Ansiedlung von TKMaxx nicht gebremst werden. Mehr und mehr mietpreissensible Filialisten wie beispielsweise Butlers weichen nun lieber in die Elisabethenstraße aus, die sich nach Kreutz Angaben zusammen mit dem Ludwigsplatz weiter positiv entwickelt. Hier sind mittlerweile beachtliche Frequenzen festzustellen. Von dieser positiven Entwicklung der Elisabethenstraße profitiert wiederum die Wilhelminenstraße. Hier sind neben regionalen Einzelhändlern auch Filialisten wie Benetton, Jack Wolfskin, dm Drogerie und Starbucks vertreten.schon seit Jahren ziehen das Textilhaus C&A, der Magnet Saturn und auch Sport Hübner die Passanten von der Ernst-Ludwig-Straße über den Ludwigsplatz, der mit der dort ansässigen Gastronomie ein attraktiver Aufenthaltsort ist. C&A startet derzeit eine Umgestaltung seiner Filiale mit neuer Fassade und Gebäudetechnik, bereits modernisiert ist das lokale Modehaus Henschel & Ropertz (H+R) an der Ernst-Ludwig-Straße. Hier wurden rund zehn Mio. Euro in einen Umbau investiert. Dies ist ein Beleg für die Überzeugung der örtlichen Einzelhändler und Eigentümer, dass die Darmstädter Innenstadt weiterhin ein zukunftsträchtiger Standort ist. Das innerstädtische Einkaufszentrum Luisencenter, das direkt an die Fußgängerzone angebunden ist und gut angenommen wird, trägt seinen Teil zur Stärkung der Innenstadt bei. Das 1977 eröffnete Center hat eine Mietfläche von 16.000 m² auf drei Ebenen (25.560 m² Gesamtfläche) und 1.100 Parkplätze. Die geringe Fluktuation in der Top-Lage und der damit einhergehende Nachfrageüberhang auf Seiten der Einzelhändler führten zu einer Belebung der umliegenden Lagen. Luisenplatz Mietpreise in 1A-Lagen haben sich stabilisiert Das Loop5 am Stadtrand von Darmstadt verfügt über eine Gesamtfläche von 69.500 Quadratmetern, davon 50.230 Quadratmeter Verkaufsfläche auf vier Ebenen sowie 3.000 Parkplätze. Das Fast Fashion-Format Primark wird 2015 im Einkaufszentrum 5.400m² Verkaufsfläche eröffnen und dem angeschlagenen Center, welches seit Jahren an entsprechend notwendigen Pasantenfrequenzen leidet, ein neues Highlight geben. Die Attraktivität der innerstädtischen Toplagen wird dies jedoch nicht weiter beeinträchtigen, prognostiziert Kreutz. Primark ist im Rhein-Main-Gebiet schon seit Jahren gut bekannt und vertreten.
Somit wird diese weitere Filiale an der Autobahn nicht die Fußgängerzonen der Umgebung leerfegen. Durch die damalige Attacke des Loop5 auf die Darmstädter Innenstadt, wie es Jürgen Kreutz auf den Punkt bringt, verharrte die erzielbare Miete für Ladenflächen von 80 bis 120 Quadratmetern schon seit 2009 bei rund 95 Euro pro Quadratmeter. Die Höchstmiete erhöhte sich 2013 auch nur marginal auf 98 Euro. Für Ladenlokale mit einer Größe zwischen 300 und 500 Quadratmeter Fläche müssen Einzelhändler derzeit mit durchschnittlich 47 Euro pro Quadratmeter kalkulieren. Auch hier gaben die Mietpreise seit 2006 nach. Aufgrund der leicht anziehenden Nachfrage nach größeren Flächen hat sich der Mietpreis auch in diesem Segment stabilisiert. Zur Erhöhung der Attraktivität der Innenstadt hat die Modernisierung und der Ausbau des Markenportfolios der Galeria Kaufhof an der Rheinstraße / Ernst-Ludwig-Straße beigetragen. Wie der Immobilieninvestor Fortress mitteilte, soll auch die Markthalle durch ein neues Konzept wiederbelebt werden. Nach Angaben des Centermanagements sollen ein Textilanbieter und zum Innenhof ein Gastronom einziehen. Interesse an der Gastronomiefläche hat jüngst die Restaurant-Kette Tialini des Ex-Porsche-Managers Wendelin Wiedeking bekundet. In der Vergangenheit hatte die Halle aufgrund hoher Leerstände und mangelndem Managements immer wieder in der Kritik gestanden. INVESTMENT Die Unsicherheit der Investoren hinsichtlich der Konkurrenz durch das Grüne-Wiese-Center Loop5 und der damit verbundenen Risiken für die Attraktivität der innerstädtischen Toplage ist nach fünf Jahren gewichen. Die regionalen, meist privaten Investoren interessieren sich zumeist für kleinere Liegenschaften bis rund fünf Millionen Euro. Größere überregionale Anleger konzentrieren sich, wie an vielen anderen Standorten auch, sehr stark auf Core-Investments, mit guten Mietvertragspartnern und langfristigen Mietverträgen mit idealtypischen Investmentvolumen von über zehn Millionen Euro. Die aik Immobilien beispielsweise hat 2013/2014 bereits zweimal in Darmstadt zugeschlagen: Sie erwarb das Geschäftshaus LP6 mit 15.400 m² Einzelhandels- (Saturn, Sport Hübner und Aldi) und Büroflächen sowie das benachbarte C&A-Gebäude am Ludwigsplatz. Die Filialisten konzentrieren sich nach Beobachtungen von COMFORT auf die Toplagen in der Schuchard-, Ernst-Ludwig-Straße und ergänzend rund um den Ludwigsplatz. Chancen für Immobilieninvestments in diesen Lagen sind nach wie vor rar. Problematisch erscheint dagegen die Situation der Ludwigstraße, die schon lange vor Eröffnung des Loop5 in Weiterstadt allemal nicht mehr zu den 1A-Lagen zähle. Geschäftshäuser in besten Lagen erzielen bei marktgerechten Konditionen Kaufpreise bis zum 18,5- fachen der Jahresnettomiete. Die Anfangsrendite liegt somit bei etwa 5,4 Prozent. Ein Umstand, sagt Jürgen Kreutz, den man als eindeutiges Indiz für die Risikofreiheit solcher Investments werten dürfe. FAZIT UND PERSPEKTIVE Die Darmstädter Innenstadt hat in den letzten Jahren bewiesen, dass sie für den Einzelhandel ein attraktiver und zukunftsträchtiger Standort ist, nicht zuletzt auch, weil sie sich sehr erfolgreich gegen das Einkaufszentrum Loop5 in Weiterstadt behaupten konnte. Auch das neue Fashion-Highlight Primark wird als etabliertes Format im Rhein-Main-Gebiet (Nord-West-Center und Frankfurt, Zeil) dem Loop5 nur begrenzt helfen und die Innenstadt Darmstadts nicht nachhaltig angreifen können. Aufgrund der geringen Fluktuation in den Toplagen und dem damit einhergehenden Nachfrageüberhang auf Seiten der Einzelhändler setzt sich die Belebung der aufstrebenden Lagen wie Ludwigsplatz und Elisabethenstraße fort, die mittlerweile beachtliche Passantenfrequenzen aufweisen. Durch weitere attraktivitätssteigernde Maßnahmen und Projekte, wie z.b. der Wiederbelebung der Markthalle, positioniert sich die Innenstadt zunehmend unangreifbarer gegenüber dem Loop5 oder zukünftig anderen Konkurrenten.
KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EUR 80-120 m² 98 300-500 m² 47 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2013 und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen. COMFORT CITY-RANKING Das COMFORT-City-Ranking stellt eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt dar. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten 64 deutschen Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie/ (Sozio)-Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse bei COMFORT Research & Consulting zu beziehen sind. Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der Zielerreichung bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes (Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat. Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädte spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Parkraum-Optimierung, Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de Kontakt COMFORT Düsseldorf GmbH Jürgen Kreutz, Frank Kaiser Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf Fon: +49 211 9550-0 E-Mail: duesseldorf@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg Tel: +49 40 300858-0 E-Mail: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf Tel: +49 211 540 063 40 E-Mail: hinz@comfort.de Quellenangaben: COMFORT Research & Consulting Statistische Landesämter Bundesagentur für Arbeit GfK GeoMarketing GmbH