STÄDTEREPORT BIELEFELD OFT UNTERSCHÄTZT, ABER KLARE NR. 1 IN OST-WESTFALEN MAI 2015
In Zahlen Bundesland: Nordrhein-Westfalen Einwohnerzahl: 328.864 Bevölkerungsentwicklung: +0,2 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: 141.131 Arbeitslosenquote: 9,3 % Kaufkraftkennziffer: 95,9 Zentralitätskennziffer: 128,6 Relevante Shopping-Center: City-Passage (C), Marktpassage (C) C = City, S = Stadtteil, P= Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-Einzelhandelsmieten von 2005-2014 in EUR/m² 150 100 50 80-120m² 0 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 Modezentralität 300-500m² 0 50 100 150 200 Einzugsgebiet Ø 200-500 Tsd. Einwohner ist mit rund 330.000 Einwohnern mit Abstand die größte Stadt in Ost-Westfalen und bildet das Zentrum einer der wachstumsstärksten Wirtschaftsregionen in Deutschland. Traditionsfirmen von Weltruf, ein gesunder Branchenmix vorwiegend mittelständischer Unternehmen, eine hohe Dienstleistungskultur und eine hervorragende Verkehrsanbindung bestimmen die Standortqualität s. Darüber hinaus hat die Stadt eine innovative und international ausgerichtete Hochschullandschaft. Ursprünglich ein Zentrum der Leinenweberei, sind heute weltweit bekannte Unternehmen aus der Nahrungs- und Genussmittelindustrie, der Druckund Bekleidungsindustrie sowie der Bauwirtschaft und des Maschinenbaus in ansässig. Namen wie Oetker, Seidensticker, Graphia, Dürkopp, Windsor, Gildemeister, Schüco, Goldbeck und Alcina stehen für viele andere und dokumentieren die breit gefächerte Wirtschaftsstruktur der Großstadt. Attraktive Standortbedingungen für Existenzgründer und junge Unternehmen bieten das Technologiezentrum, das Gründerzentrum und der Technologie Park. ist auch eine Stadt der Wissenschaften und Innovationen, der Bildung und der Schulen. Die Studienbedingungen sind auch im Vergleich zu anderen, traditionellen Universitäten hervorragend und die Netzwerke zwischen Wissenschaft, Stadtentwicklung, Wirtschaft, Kultur und Bildungseinrichtungen sind in vieler Hinsicht vorbildlich. Vor diesem Hintergrund spricht vieles dafür, sich mit der Stadt aus dem Blickwinkel des Einzelhandels eingehend zu beschäftigen. Was genau die bislang unterschätzte Stadt auszeichnet, zeigt der COMFORT Städtereport. Quellen: COMFORT Research & Consulting COMFORT Städtereport 2015 Seite 2 von 7
INNENSTADTANTEIL VERKAUFSFLÄCHE* INNENSTADTANTEIL UMSATZ* KAUFKRAFT UND ZENTRALITÄT** Einzelhandelskaufkraft-Index 99,0 21,2% 24,6% 98,0 97,0 97,9 96,0 95,0 95,9 94,0 Ø 200T 500T Einwohner Ø 200T 500T Einwohner Zentralität Ø 200T 500T Einwohner 130,0 24,7% 27,5% 128,0 126,0 128,6 124,0 124,6 122,0 Ø 200T 500T Einwohner Quellen: *COMFORT Research & Consulting,**GfK GeoMarketing GmbH BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Auf der Verkaufsfläche von 144.500 m² in der er City werden rund 504 Millionen Euro umgesetzt, was nur einem Umsatzanteil von rund einem Viertel entspricht. Der Löwenanteil des gesamtstädtischen Einzelhandelsumsatzes wird somit im übrigen Stadtgebiet erwirtschaftet. Maßgeblichen Anteil hieran haben der großflächige Möbeleinzelhandel mit mindestens drei überregional bedeutsamen Anbietern (IKEA, Zurbrüggen, Porta) sowie eine Agglomeration von Bau- und Gartenfachmärkten am Südring und an der Detmolder Straße. Dies sind alles keine innenstadtrelevanten Sortimentsgruppen, so dass die City als Einzelhandelsstandort hierdurch keine Konkurrenz erfährt. Die Umsatzverhältnisse dürften sich künftig wieder leicht zugunsten der Innenstadt verschieben, berichtet Frank Kaiser, der Einzelhandels- und Immobilienexperte von COMFORT. Hauptgrund sind die zwischenzeitlich voranschreitenden Planungen und Veränderungen bei der City-Passage (künftig Loom ) und der Marktpassage, wo es zu einschneidenden Veränderungen kommen wird. Viel wichtiger als die Erhöhung der Verkaufsfläche sind neue Anbieter mit einer zu erwartenden Attraktivitätssteigerung, eine größere Sortimentsvielfalt sowie die damit einhergehenden Umsatzsteigerungen in der City. Die Innenstadt von strahlt auf ein beachtliches Einzugsgebiet mit mehr als 1,1 Millionen Menschen aus. Die Zentralität liegt mit einem Wert von 128,6 deutlich über dem Durchschnitt, die Kaufkraft auf dem Niveau von vergleichbaren Städten. Bei der Modezentralität hat die Stadt jedoch noch Entwicklungspotenzial, so Kaiser. COMFORT Städtereport 2015 Seite 3 von 7
CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGE Bahnhofstraße Konsummeile der Stadt Konstant hohe Passantenfrequenz Aktueller Mietpreis liegt bei 133,- EUR/m² Niedernstraße/Obernstraße/Altstadt Niveaulage s Steigende Passantenfrequenz Hohe Verweilqualität durch vielfältiges Gastronomieangebot Neue Mieter: L Osteria, Coffeestore, Kometsu (Sushi), idee.creativmarkt Die Einkaufszonen der er City erstrecken sich entlang der Bahnhofstraße und der Stresemannstraße sowie in der Altstadt im Bereich der Niedern- und Obernstraße. Im erstgenannten Fußgängerzonenbereich bestimmen die großen Waren- und Kaufhäuser das Bild, in der Altstadt eher die mittleren und kleinen Anbieter. Bedeutendste Einkaufsstraße und die 1A-Lage s ist weiterhin die Bahnhofstraße zwischen Jahnplatz und Zimmerstraße. Die Passantenfrequenz in dem nur 230 Meter langen Top-Stück der Bahnhofstraße zwischen Jahnplatz und Jöllenbecker Straße liegt nach Angaben des Einzelhandelsverbandes Ostwestfalen- Lippe bei rund 7.100 Besuchern pro Stunde. Die Höchstmiete bei Anmietung von neuen Ladenflächen zwischen 80 und 120 m² liegt mit 133,- Euro/m² auf dem Niveau des Vorjahres, nach kontinuierlichen Steigerungen in den Jahren 2009 bis 2011. Die Situation in den wichtigsten er Handelslagen ist solide und weiterhin von Konstanz geprägt. Es gibt nur wenige Wechsel im Einzelhandelsbesatz der Top-Lagen. In der Altstadt kamen zwei Gastro-Anbieter neu hinzu (Coffeestore und die Sushi-Bar Kometsu), im April schloss am Niederwall nach über 50 Jahren das Modegeschäft Nolte, spezialisiert auf Luxusmarken. Eigentümerin Helga Nolte erklärte ihren Schritt mit Altersgründen. Im Wettbewerb mit Gütersloh, Paderborn, Herford, Detmold und Minden hat das reichhaltigste und beste Einzelhandelsangebot zu bieten und ist unangefochten die Nr. 1. Dies scheint auch der Projektentwickler ECE zu spüren, der angibt, dass die Resonanz des Einzelhandels auf die Entwicklung der City-Passage sehr positiv ist. Nach langen Jahren der Diskussion hatten sich die ECE als Eigentümer der City-Passage und die Stadt im Frühjahr 2014 auf einen Kompromiss für die Entwicklung des Einkaufszentrums verständigt. Im Mai 2014 wurde letztendlich der öffentlich-rechtliche Vertrag zwischen Stadt und ECE geschlossen, in dem man sich auf eine Fläche von 26.000 Quadratmeter einigte und dies mit Auflagen verband. So ist die Fläche für Bekleidung auf 12.000 Quadratmeter limitiert. Priorität liegt auf großflächigen Konzepten. Nur 25 Prozent der Geschäfte dürfen kleiner als 400 Quadratmeter sein. Zudem verpflichtete sich der Investor, 35 Prozent der Flächen an in vorher nicht ansässige Mieter zu vergeben. Zu den rund 26.000 Quadratmetern Verkaufsfläche kommen noch 2.000 Quadratmeter Gastronomie und 900 Quadratmeter für Dienstleistungen dazu. Der Umbau der City-Passage zum neuen Loom (englisch für Webstuhl und als Bezug auf die alte Leinweberstadt zu sehen), ist für den Spätsommer 2015, die Eröffnung in 2017 vorgesehen. COMFORT Städtereport 2015 Seite 4 von 7
Die Realisierung des Loom bedeutet auch, dass das langjährig in ansässige Warenhaus Galeria Kaufhof zum Jahresende 2015 seine Pforten schließt. Laut Galeria Kaufhof sei die Filiale heute zwar profitabel, doch die neuen Rahmenbedingungen hinsichtlich Flächen und Mieten erlaubten künftig keinen wirtschaftlichen Betrieb mehr. Die Filiale war für die er seit ihrer Eröffnung im Juni 1977 - damals noch unter dem Namen Horten ein fester Bestandteil des innerstädtischen Einzelhandelsangebotes. Somit geht nach knapp 40 Jahren auch ein Stück Tradition verloren. Wie aus Marktkreisen zu hören ist, geht Saturn, der bisher im Untergeschoss des Kaufhof zu finden war, interimsweise in die derzeit im Umbau befindliche Marktpassage. Niedernstraße 5 mit Idee.Creativmarkt (Ladenlokal rechts) Die Niveaulage Niedernstraße sowie die weiteren Lagen in der Altstadt rund um die Obernstraße haben in den letzten Jahren an Attraktivität gewonnen. Hier hin umgesiedelt sind u.a. einige Händler auf Grund der Veränderungen bei der Markt- und City-Passage, wie z.b. idee.creativmarkt. Positiv ergänzt wird der Einzelhandelsbesatz in der Altstadt von einem vielfältigen Gastronomieangebot, welches insbesondere in den Sommermonaten viele Besucher lange in der Stadt verweilen lässt. Die Niedernstraße mit Blickrichtung Jahnplatz COMFORT Städtereport 2015 Seite 5 von 7
INVESTMENT Obwohl die Stadt vielleicht nicht bei allen Marktteilnehmern im Mittelpunkt des Interesses steht, schauen mittlerweile doch sehr viele nationale und auch internationale Investoren gezielt auf diesen Standort. Die wirtschaftliche Kraft der Region und die sonstigen Kennzahlen zeigen, dass auch mit anderen, vielleicht wohlklingenderen Städten mithalten kann. Die Nachfrage ist riesig, einzig das fehlende Angebot hält sie derzeit davon ab, weiß Kaiser. KAUFPREISFAKTOR 18,0 20,0 0 10 20 30 40 In der sehr kompakten Innenstadt und den dortigen Einzelhandelslagen befindet sich die Vielzahl der Immobilien im Eigentum von Privatleuten, deren Verkaufsbereitschaft aktuell als eher gering einzustufen ist. Im Falle einer möglichen Transaktion in der Bahnhofstraße würden aktuell sogar Faktoren oberhalb der 20- fachen Jahresnettomiete erzielbar sein. In der Niedernstraße liegen die Faktoren leicht darunter und in der Obernstraße eher zwischen 16 und 17, je nach Lagequalität. Insgesamt kann man feststellen, dass die größeren Investoren ihren Fokus komplett auf die Bahnhofstraße und den zum Jahnplatz gelegenen Abschnitt der Niedernstraße ausrichten. Die Privatinvestoren konzentrieren sich vermehrt auf die Obernstraße und die Randzonen der Einkaufslagen. FAZIT UND PERSPEKTIVEN ist weiterhin ein sehr interessanter Standort für Einzelhändler und Investoren. Die Stadt ist die mit Abstand größte und bedeutendste in der Region Ostwestfalen-Lippe. Im Wettbewerb mit Gütersloh, Paderborn, Herford, Detmold und Minden hat sie das reichhaltigste und beste Einzelhandelsangebot zu bieten und zieht somit viele Menschen aus dem Umland in die er City. Die anstehenden Projekte und der zu erwartende Flächenzuwachs im Bereich der Bahnhofstraße werden auf Grund der großen Nachfrage keine negativen Auswirkungen auf die Mieten und die Kaufpreisfaktoren haben, resümiert der Einzelhandels- und Immobilienexperte von COMFORT. COMFORT Städtereport 2015 Seite 6 von 7
KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE in EUR/m² 80-120 m² 133 300-500 m² 73 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen in den letzten zwölf Monaten und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen. COMFORT-CITY RANKING Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Beim COMFORT-City Ranking handelt sich um ein Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt; eine sachlich fundierte Argumentationsbasis für Mieten und Kaufpreise von innerstädtischen Handelsimmobilien in Deutschland. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie und (Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort und Handelsimmobilien. Für die wichtigsten, in diesem HIGH STREETS-Report mit einzelnen Städtereports dargestellten Einkaufsstädte gehen nunmehr insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, und zwar für drei große Bereiche, für die auch eigene Teilindizes errechnet werden. Im Einzelnen handelt es sich dabei um: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking (Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft) Einzelhandels-Ranking (Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralitat, Modezentralitat, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche, -flachenproduktivität) Standort- und Immobilien-Ranking (Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität) Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A 40221 Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de Kontakt COMFORT Düsseldorf GmbH Jürgen Kreutz, Frank Kaiser Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf Fon: +49 211 9550-0 E-Mail: duesseldorf@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg Tel: +49 40 300858-0 E-Mail: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf Tel: +49 211 9550-144 E-Mail: hinz@comfort.de COMFORT Städtereport 2015 Seite 7 von 7