Der Wohnungsmarkt in der Niederlande, Frankreich und Deutschland im Vergleich Han Joosten Leiter Marktforschung Deutschland/Niederlande 22.Juni 2017
BPD in Europa und Deutschland 1946 Gründung Bouwspaarkas Drentsche Germeenten entstanden aus 27 Gemeinden als Anteilseigner 1968 Fertigstellung der 50.000sten Wohneinheit 1993 Start der Aktivitäten in Deutschland 1999 Niederlassungen Frankfurt am Main und München 2001 Start der Aktivitäten in Frankreich 2003 2014 Niederlassung in Stuttgart, Hamburg, Köln, Berlin, Nürnberg 2006 Übernahme durch die Rabobank 2015 Bouwfonds ändert seinen Namen in BPD
Zahlen und Daten Deutschland BPD Europe Umsatz 2015 1,5 Mrd. Euro Verkaufte Wohnungen im Jahr 2015 über 8.400 Verkaufte Wohnungen in den letzten 10 Jahren über 95.000 Verkaufte Wohnungen seit der Gründung fast 320.000 Mitarbeiterzahl über 800 Grundstücksportfolio für Neubaumaßnahmen 74.000 Einheiten Anzahl verkaufter Wohnungen in den letzten 10 Jahren über 7.500 durchschnittlich letzte 3 Jahre über 1.100 8 Niederlassungen Gegründet 1993
Bevölkerungsentwicklung, Wirtschaftsentwicklung, BNP/Kopf 2015-2030
Wohnungsmärkte im Vergleich
Jahreseinkommen in Großstädte
Frankreich: Steuerpolitik Wohneigentum Seit 2014 ist das Gesetz Pinel in Kraft und wirksam: Ein Steuervorteil von 12% bzw. 18% und 21% über den Kaufpreis für einen Zeitraum von 6,9 und 12 Jahren Nur Möglichkeit der Vermietung an direkte Familienmitglieder (Kinder und Eltern) Bis zu 40.000 zinsloses Darlehen (abhängig von Einkommen und Familiengröße) Bedingungen: Die Wohnung muss eine energiesparende Ausrüstung haben Die Höhe des Kaufpreises darf 300.000 nicht überschreiten, mit einem Höchstbetrag von 5.000/m² Wohnfläche Die Wohnung muss sich in einem bestimmten Gebiet im Großraum Paris, Île-de-France oder in Städten mit hohem Mietpreisen befinden
Niederlande: Steuerpolitik Wohneigentum Steuererleichterungen 100% Abzug von alle Kosten für die Baufinanzierung (Vermittlung, Beratung, Notar, Kataster, Immobilienbewertung) Abzug von Zinszahlungen bis max. 30 Jahren; 2017: 50%, 2018: 49,5%...2045: 38%. Keine Obergrenze Bedingungen Tilgung in 30 Jahren Nur Annuitätentilgung oder Linerare Tilgung Keine Vermietung NHG: Nationale Hypotheken Garantie : Absicherung Finanzierungslasten bei Trennung, Arbeitsunfähigkeit, Arbeitslosigkeit (maximale Kaufpreis 245.000)
Deutschland: keine Steuererleichterung für Wohneigentum
Frankreich: Wohnungsnachfrage in Ballungsräume und entlang die Küste
Frankreich: Bauproduktion in der Region Paris steigt nach 60.000 Wohnungen/Jahr
Region Paris: 1.500.000 neue Wohnungen 2015-2040 (70.000/Jahr)
Frankreich: Preisentwicklung Neubau
Aantal woningen Niederlande: Baugenehmigungen Eigentumswohnungen/Hauser (Grün) und Mietwohnungen/Häuser (Blau) 120.000 100.000 80.000 60.000 Mietwohnungen Eigentumswohnungen 40.000 20.000-20002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016
Niederlande: Bauproduktion in der Region Amsterdam steigt nach 10.000 Wohnungen/Jahr
Niederlande: Preisentwicklung Neubau
Amsterdam 2017-2025: 50.000 neue Wohnungen
Amsterdam: neues Wohngebiet für 5.500 Wohnungen
Umgebungsgesetz MUT ist gefragt! Dieses Gesetz schafft die Möglichkeiten, von Spielregeln und Vorschriften abzuweichen. Wir schauen nicht mehr ob es erlaubt ist, wenn das Ergebnis besser wird
Umgebungsgesetz 26 Gesetze werden aufgehoben und durch ein neues Gesetz ersetzt (2018/2019) Pro Gemeinde/Stadt nur 1 Umgebungsplan, der alle Bebauungspläne, lokale Gesetze, Verordnungen und Vorschriften umfasst Alle Daten und Informationen sind digital für alle Bürger, Unternehmen, und weitere Interessenten 24 Stunden/365 Tagen verfügbar, sogar auf Grundstücksund Gebäude-Ebene Mit einem Knopfdruck sind für ein bestimmtes Grundstück alle Vorschriften verfügbar (auch die zutreffenden Regelungen von Land und Bund) Genehmigungsverfahren werden nur noch zwischen 24 Stunden und 8 Wochen dauern, weil die Abstimmung und Prüfung digital stattfinden wird.
Umgebungsgenehmigung Seit 2016: die Umgebungsgenehmigung Nur noch ein Schalter für alle Genehmigungen, die etwas mit Bauen zu tun haben Bürger und Unternehmen bekommen nur noch eine Genehmigung für ihr Vorhaben, die alle anderen komplett ersetzt (wie Brandschutz, Umwelt, Energie) Über seine DIGID kann man von zu Hause alles erledigen und 24 Stunden/365 Tage digital das Verfahren bei der Verwaltung verfolgen.
Abweichungsplanung/ Genehmigung Für alle Aktivitäten, die von Umgebungsplan abweichen, muss eine Abweichungsgenehmigung beantragt werden (digital) Direkt von Baudezernent zu erteilen: kein Einspruch von Gemeinderat oder Bürger möglich In Prinzip darf diese Abweichungsgenehmigung nicht abgelehnt werden, nur wenn diese Aktivität in Streit ist mit dem Inhalt UND mit der Ziele des Umgebungsplanes, ist Ablehnung gestattet (innerhalb von 8 Wochen)
Heatmap Niederlande und Deutschland 2017
Bauproduktion Deutschland
Deutschland: riesige Wohnungsnachfrage in städtischen Regionen
Deutschland: Verkaufspreise Neubau stark gestiegen
Berlin: 2015-2030: 300.000 neue Wohnungen (20.000/Jahr) 2016: etwa 10.000 fertiggestellte Wohnungen etwa 21.000 genehmigte Wohnungen
Baukosten Niederlande
Baukosten Frankreich
Baukosten Deutschland
Durchschnittliche Verkaufspreise pro m² Wfl. in 22 städtische Regionen
Schlußfolgerungen Deutschland ignoriert die Chancen, die Steuererleichterungen für das Wohneigentum bedeuten können Die Baukosten sind in Deutschland (viel) zu hoch (Bautechnik, Vorschriften, Verfahren) Die Städte und Gemeinden sind viel zu zurückhaltend bei Baulandausweisungen Das Neubau (fast) nur durch Verdichtung und Umnutzung innerhalb des Stadtgebietes realisiert werden kann, und nicht durch die Entwicklung von neuen großen Wohngebiete am Stadtrand im Speckgürtel ist ein Dogma von Politiker und viele Planer Die Folgen sind täglich spürbar für die Bürger, die dringend Wohnraum suchen: Zu wenig Angebot führt zu starke Preissteigerung bei Miet- und Kaufpreisen Grundstücksspekulation Hunderten Millionen Euros Fördergeld werden in soziale Mietwohnungen investiert um bezahlbares Wohnen für bestimmte Zielgruppen möglich zu machen.
Vielen Dank!