DNotI Deutsches Notarinstitut GUTACHTEN Dokumentnummer: 11463 letzte Aktualisierung: 22.06.2006 BauGB 153 Abs. 2, 154, 136 ff., 144 Preisprüfung bei Veräußerung eines Grundstücks im Sanierungsgebiet (Bezug auf Gutachten, DNotI-Report 1997, 144 und DNotI-Report 2003, 147) I. Sachverhalt Ein in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet belegenes Grundstück wird verkauft. Der Kaufvertrag enthält lediglich eine Regelung die Erschließungskosten, hingegen keine ausdrückliche Regelung zur Tragung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages. II. Fragen 1. Kann die Gemeinde für die Genehmigung eines Grundstückskaufvertrages über ein in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet belegenes Grundstück eine Aufteilung des Kaufpreises nach Grundstücks- und Gebäudewert verlangen? 2. Ist die Pflicht zur Tragung des Ausgleichsbetrages nach 154 BauGB von einer Vertragsklausel über Erschließungs- und sonstige Anliegerbeiträge für Erschließungsanlagen mitumfasst, wonach der Verkäufer diese für bereits erstellte Erschließungsanlagen trägt? III. Zur Rechtslage 1. Preisprüfung durch die Gemeinde a) Genehmigungserfordernis für Grundstückskaufvertrag Im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet bedürfen Grundstückskaufverträge der gemeindlichen Genehmigung nach 144 Abs. 1 Nr. 3 BauGB (vgl. Gutachten, DNotI- Report 1997, 144). Die Genehmigung ist zu erteilen, sofern nicht Grund zur Annahme besteht, dass die Veräußerung die Ziele der Sanierung wesentlich erschwert ( 145 Abs. 2 BauGB). Eine wesentliche Erschwerung der Genehmigung liegt insbesondere auch dann vor, wenn der im Kaufvertrag vereinbarte Grundstückspreis deutlich über dem Verkehrswert des Grundstückes liegt, der nach 153 Abs. 1 BauGB um rein sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung zu bereinigen ist. b) Preisprüfung für Grundstückspreis einschließlich Gebäudepreis Die Preisprüfung der Gemeinde erstreckt sich dabei auf den gesamten, für das Grundstück vereinbarten Kaufpreis, unter Einschluss der Gegenleistung für die daraufstehen- Deutsches Notarinstitut Gerberstraße 19 97070 Würzburg Telefon (0931) 35576-0 Fax (0931) 35576-225 email: dnoti@dnoti.de internet: www.dnoti.de user/mr/pool/gutachten/11463.doc
Seite 2 den Gebäude. Dies steht nicht im Widerspruch dazu, dass sich der Ausgleichsbetrag nach den 154 f. BauGB auf die Abschöpfung sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen beschränkt. Denn mit der Preisprüfung wollte der Gesetzgeber den Beteiligten verwehren, dass sie zur Umgehung der Preisprüfung auf den Gebäudewertanteil ausweichen (Bielenberg/Koopmann/Krautzberger, Städtebauförderungsrecht, 153 BauGB Rn. 60; Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Januar 2006, 153 BauGB Rn. 25; vgl. Gutachten DNotI-Report 1997, 144). Die Einbeziehung des Gebäudepreises bzw. Gebäudewertes ergibt sich zum einen bereits aus dem Gesetzeswortlaut, der in 153 BauGB vom Wert des Grundstückes spricht im Gegensatz zu 154 BauGB, der ausdrücklich nur vom Bodenwert spricht. Dabei bestimmt sich die Wertermittlung gem. 153 BauGB nach der aufgrund der Ermächtigung des 159 Abs. 1 BauGB erlassenen Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken vom 6.12.1988 (Wertermittlungsverordnung WertV) (vgl. auch 26 WertV). Insbesondere 3 Abs. 2 und 5 Abs. 5 S. 2 WertV sehen dabei auch eine Berücksichtigung der baulichen Anlagen zur Bestimmung des Grundstückswertes vor. Indirekt ergibt sich die Berücksichtigung der auf dem Grundstück befindlichen baulichen Anlagen auch aus der gesetzlichen Bestimmung, wonach lediglich durch eigene Aufwendungen des Betroffenen zulässigerweise bewirkte Werterhöhungen zu berücksichtigen sind ( 153 Abs. 1 S. 1 Variante 2 BauGB). Denn dies betrifft vor allem die wertsteigernde Errichtung baulicher Anlagen (Berliner Kommentar zum BauGB-Fislake, Stand: Januar 2005, 153 BauGB Rn. 9 wobei nur nach 144 Abs. 1 Nr. 1 BauGB genehmigungsfreie bzw. genehmigte Maßnahmen berücksichtigungsfähig sind). Im DNotI-Gutachten, DNotI-Report 14/1996, 121, 122, hatten wir noch die Meinung vertreten, dass sich die Preiskontrolle nach 153 Abs. 2 BauGB nicht auf die aufstehenden Gebäude erstrecke. Diese Rechtsansicht hatten wir im Gutachten, DNotI-Report 1997, 144, aufgegeben. In zahlreichen Fällen erfolgt auch gar keine ausdrückliche Aufteilung des Kaufpreises auf Grundstücks- und Gebäudepreis, so dass eine derartig eingeschränkte Prüfung auch praktisch kaum möglich wäre. 2. Für Genehmigungsverfahren einzureichende Unterlagen a) Einstufiges Verfahren Weder durch das Gesetz selber, noch durch Rechtsprechung oder Literatur ist geklärt, welche Unterlagen genau der Gemeinde zur Genehmigung zu übersenden sind. Eine ausdrückliche gesetzliche Vorschrift, welche die Übermittlung einer Abschrift des Kaufvertrages an die zuständige Stelle fordern würde, existiert jedoch nicht. Als Grundsatz ist anerkannt, dass der Antragsteller dem Antrag die für seine Prüfung benötigten Unterlagen beifügen muss; 15 Abs. 6 S. 1 StBauFG regelte dies ausdrücklich. Soweit die Unterlagen unvollständig sind, muss die Gemeinde unverzüglich um eine Ergänzung bemüht sein (vgl. EZBK-Bielenberg/Krautzberger, 145 BauGB Rn. 19; Neuhausen, in: Brügelmann, BauGB, Stand: Dezember 2005, 145 BauGB Rn. 7 f.; Schrödter/Köhler, BauGB, 7. Aufl. 2006, 145 BauGB Rn. 4; Krautzberger, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB 9. Aufl. 2005, 145 BauGB Rn. 2). Dies ergibt sich daraus, dass der Antrag prüffähig sein muss. Dies ist er jedoch nur dann, wenn alle Angaben gemacht bzw. Unterlagen beigefügt sind, die eine Beurteilung durch die Gemeinde ermöglichen. Zu der Frage, welche Unterlagen beizufügen sind, schweigt je-
Seite 3 doch die Kommentarliteratur. Auch Rechtsprechung ist zu diesem Punkt soweit ersichtlich nicht vorhanden. Um zu ermitteln, welche Unterlagen die Gemeinde ihrer Entscheidung zugrunde legen muss, ist wohl insbesondere auf den oben dargestellten Sinn und Zweck des sanierungsrechtlichen Genehmigungsverfahrens und den Prüfungsmaßstab hierfür abzustellen. Gem. 145 Abs. 2 BauGB darf die Gemeinde die Genehmigung nur versagen, wenn das Vorhaben, die Teilung, der Rechtsvorgang oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen, wesentlich erschweren oder dem Sanierungszweck zuwiderlaufen würden. Prüfungsmaßstab für diese Beurteilung sind die Ziele und Zwecke der Sanierung (vgl. Battis/Krautzberger/Löhr, 145 BauGB Rn. 4). Damit ist das jeweilige Sanierungskonzept der Gemeinde bezeichnet (Battis/Krautzberger/Löhr, 140 BauGB Rn. 3). Dies erfordert eine Planung, wozu insbesondere städtebauliche Planungen zählen. In der Sanierungspraxis werden die Ziele und Zwecke der Sanierung häufig durch den städtebaulichen Rahmenplan konkretisiert. Im besonderen Verfahren richten sich die Genehmigungsvoraussetzungen zusätzlich nach 153 BauGB (Preisprüfung). Aus alledem ist zu folgern, dass der Gemeinde zumindest der Kaufpreis hinsichtlich des im Sanierungsgebiet liegenden Grundstücks mitgeteilt werden muss. Dies erfordert jedoch gerade nicht die Übersendung einer Abschrift des gesamten Kaufvertrages. Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang, dass der Notar dem Gebot der Verschwiegenheit nach 18 BNotO unterliegt. Für die Einholung der Genehmigung benötigt er deshalb eine entsprechende Bevollmächtigung der Beteiligten, die üblicherweise im Vertrag enthalten ist. Diese beinhaltet jedoch noch nicht notwendig die Zustimmung zur Übersendung einer Abschrift des Kaufvertrages; hierzu bedarf es einer entsprechenden Weisung der Vertragsbeteiligten, welche auch im Vertrag enthalten sein kann. Erst dadurch wird der Notar auch von seiner Verschwiegenheit entbunden. Soweit eine entsprechende Zustimmung nicht vorhanden ist, obliegt es den Beteiligten im Antragsverfahren, der zuständigen Stelle die erforderlichen Unterlagen beizubringen und sich ggf. gegen aus ihrer Sicht zu Unrecht erhobenes Verlangen nach weiteren Unterlagen zur Wehr zu setzen. b) Zweistufiges Verfahren Im Regelfall müsste es daher für die Prüfung der Genehmigungsfähigkeit nach 145 Abs. 2 BauGB genügen, wenn der Gemeinde mitgeteilt wird, welcher Rechtsvorgang zu genehmigen ist (Kaufvertrag einschließlich der Kaufvertragsparteien) einschließlich des vereinbarten Kaufpreises ( 153 Abs. 1 BauGB) sowie einschließlich der bezweckten Nutzung ( 175 Abs. 2 BauGB). Im Einzelfall kann es jedoch erforderlich sein, dass die Gemeinde für diese Prüfung den gesamten Kaufvertrag auf möglicherweise weitere darin enthaltene Regelungen durchsehen will. Für diesen Fall sollte zumindest hilfsweise bereits vorab in der Urkunde die Zustimmung der Beteiligten zur Erteilung einer vollständigen Abschrift an die Gemeinde erteilt werden. Dadurch kann sich mit der Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung verzögern, wenn die Gemeinde aufgrund der ihr mitgeteilten auszugsweisen Daten des Kaufvertrages noch keinen vollständigen Genehmigungsantrag vorliegen hat. Von daher kann es durchaus im Interesse der Beteiligten sein, von vorneherein eine vollständige Abschrift des Kaufvertrages an die Gemeinde zu übersenden.
Seite 4 3. Weitere Mitwirkungspflicht des Antragstellers a) In der Literatur befindet sich zur Mitwirkungspflicht des Antragstellers nur der Hinweis, dass dieser mit dem Antrag bzw. danach auf Verlangen der Genehmigungsbehörde prüffähige Unterlagen einreichen müsse (s. o.). Welche Unterlagen dies im Einzelnen sind, bzw. welche Angaben erforderlich sind, ergibt sich aus den Kommentierungen zu 145 u. 153 BauGB nicht. Insoweit wird man auf die allgemeine Mitwirkungspflicht der Beteiligten bei der Ermittlung des Sachverhalts nach 26 Abs. 2 VwVfG zurückgreifen müssen. Danach sollen die Beteiligten insbesondere ihnen bekannte Tatsachen und Beweismittel angeben. Eine weitergehende Pflicht, bei der Ermittlung des Sachverhalts mitzuwirken, insbesondere eine Pflicht zum persönlichen Erscheinen oder zur Aussage, besteht nur, soweit sie durch Rechtsvorschrift besonders vorgesehen ist. Im vorliegenden Fall muss die Sanierungsbehörde die Genehmigung versagen, wenn der vereinbarte Kaufpreis bereits die sanierungsbedingte Werterhöhung umfasst. Dies gilt nicht nur für künftige sanierungsbedingte Werterhöhungen, sondern auch für aufgrund der teilweise durchgeführten Sanierung bereits eingetretene Bodenwerterhöhungen; denn insoweit bestünde sonst die Gefahr, dass der Erbwerber zunächst die Wertsteigerung an den Veräußerer zahlt und danach durch den sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag nach 154 BauGB nochmals in Anspruch genommen wird. Ausgenommen sind lediglich Werterhöhungen durch zulässige (d. h. insbesondere nach 144 Abs. 1 Nr. 1 BauGB genehmigte) Aufwendungen des Veräußerers ( 153 Abs. 1 S. 1 am Ende BauGB). b) Dies kann die Gemeinde nur beurteilen, wenn sie weiß, wie viel das aufstehende Gebäude wert ist und damit schließen kann, wie viel vom Kaufpreis auf Grund und Boden und wie viel auf das Gebäude entfällt. Insoweit kann die Behörde die erforderlichen Sachverhaltsfeststellungen wohl nicht allein treffen; dies spricht dafür, eine Obliegenheit der Beteiligten zur Mitwirkung nach 26 Abs. 2 VwVfG zu bejahen (bzw. im Sinne der von der Literatur angeführten Pflicht der Antragsteller nach Vorlage prüffähiger Unterlagen). Dies kann u. E. nicht heißen, dass die Beteiligten gezwungen werden, eine tatsächlich nicht vereinbarte Aufteilung des Grundstückskaufpreises in Bodenanteil und Gebäudeanteil vorzunehmen. Wohl kann es aber meines Erachtens heißen, dass die Beteiligten verpflichtet sind, gewisse Angaben zu machen, die eine Schätzung des Wertes des Gebäudes (und damit indirekt der Aufteilung des Kaufpreises) ermöglichen etwa durch Vorlage der Brandversicherungsurkunde in Kopie bzw. Mitteilung über Alter, Ausstattung und Erhaltungszustand des Gebäudes. Ansonsten legt die Behörde diesbezüglich möglicherweise falsche Sachverhaltsannahmen zugrunde, aufgrund derer es zu einer Versagung der Genehmigung kommen könnte. 4. Persönliche Beitragspflicht für Ausgleichsbetrag ( 154 BauGB) a) Die sachliche Beitragspflicht entsteht nach 154 Abs. 3 S. 1 BauGB mit dem Abschluss der Sanierung, d. h. sobald die Aufhebung der Sanierungssatzung mit deren Bekanntmachung rechtsverbindlich wird ( 162 Abs. 2 S. 4 BauGB). Die persönliche Beitragspflicht entsteht zugleich mit der sachlichen Beitragspflicht, d. h. in der Person dessen, der im Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung Grund-
Seite 5 stückseigentümer ist (Löhr, in: Battis/Krautzberger/Löhr, 154 BauGB Rn. 19; Brügelmann/Friedrich, 154 BauGB Rn. 3; Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, 154 BauGB Rn. 16; Schrödter/Köhler, 154 BauGB Rn. 7). Es hängt damit vom Zeitpunkt des Vollzugs der Auflassung ab, ob gesetzlicher Schuldner des Ausgleichsbetrages noch der Verkäufer oder schon der Käufer ist. b) Die Regelungen über den gesetzlichen Ausgleichsbetrag nach 154 BauGB und die Preisprüfung der Gemeinde nach 153 Abs. 2 BauGB ergänzen einander. Die Preisprüfung nach 153 Abs. 2 BauGB will verhindern, dass der Veräußerer sich eine rein sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung vom Erwerber abkaufen lässt und dass er damit ungerechtfertigt Gewinne aus der Sanierung davontrüge umgekehrt soll auch verhindert werden, dass der Erwerber doppelt belastet wird, wenn er danach nochmals die Ausgleichsabgabe nach 154 BauGB entrichten müsste. (Löhr, in: Battis/Krautzberger/Löhr, 153 BauGB Rn. 11; Brügelmann/Friedrich, 153 Rn. 2; EZBK-Kleiber, 153 BauGB Rn. 23; Schrödter/Köhler, 153 BauGB Rn. 25). Nach dem Gesetz darf der Veräußerer also beim Verkauf eines in einem Sanierungsgebiet belegenen Grundstücks sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen nicht vom Erwerber verlangen. Dann ist es aber nur sachgerecht, wenn der Erwerber im Innenverhältnis der Beteiligten die für diese Bodenwertsteigerung von der Gemeinde erhobenen öffentlich-rechtliche Ausgleichsabgabe nach 154 BauGB zu tragen hat und zwar unabhängig davon, ob er zu diesem Zeitpunkt bereits Eigentümer des Grundstückes ist oder nicht. Von daher wird von der notariellen Praxis auch dazu geraten, den Käufer im Kaufvertrag zu verpflichten, den Ausgleichsbetrag nach 154 BauGB im Innenverhältnis zu übernehmen (Grziwotz, Baulanderschließung, 1993, S. 398 f.). c) Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss der Sanierung zu entrichten ( 154 Abs. 3 S. 1 BauGB) also jedenfalls nach Aufhebung der Sanierungssatzung ( 162 BauGB), sofern nicht bereits zuvor die Sanierung für das betroffene einzelne Grundstück für abgeschlossen erklärt wurde ( 163 Abs. 1 BauGB). Mit dem Abschluss der Sanierung ersucht die Gemeinde das Grundbuchamt, den Sanierungsvermerk zu löschen ( 162 Abs. 3 bzw. 163 Abs. 3 S. 2 BauGB). Nach 154 Abs. 4 S. 3 BauGB ruht der Ausgleichsbetrag auch nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück. Dies unterscheidet ihn vom Erschließungsbeitrag, der nach 134 Abs. 2 BauGB eine öffentliche Last des Grundstücks darstellt. Bei einer Veräußerung nach Abschluss der Sanierung schuldet der Erwerber daher keinen Ausgleichsbetrag. Eine Gefährdung für den Erwerber bestünde nur dann, wenn der Sanierungsvermerk zu Unrecht gelöscht wurde, da weder der gute Glaube in die Nichteintragung noch der in die Löschung des Sanierungsvermerks geschützt wird. d) Die gesetzliche Beitragspflicht nach 154 BauGB hing damit davon ab, wann der Ausgleichsbetrag von der Gemeinde festgesetzt wurde. Wird der Ausgleichsbetrag, wie im gesetzlichen Regelfall, nach Abschluss der Sanierung festgesetzt worden, so kommt es darauf an, ob bis dahin die Eigentumsumschreibung auf den Erwerber vollzogen gewesen ist. Dann ist der Erwerber gesetzlich Schuldner des Ausgleichsbetrages, ansonsten noch der Veräußerer. Wird hingegen der Ausgleichsbetrag nach 154 Abs. 3 S. 3 vorzeitig festgesetzt, solange noch der Veräußerer Eigentümer ist, so ist der Verkäufer gesetzlicher Schuldner.
Seite 6 (Davon zu unterscheiden wäre die Festsetzung von Vorauszahlungen nach 154 Abs. 6 BauGB auf den Ausgleichsbetrag.)
Seite 7 5. Pflicht zur Kostentragung im Innenverhältnis a) Wie dargestellt, ist der Verkauf im Sanierungsgebiet dann genehmigungsfähig, wenn der Kaufpreis nur den Bodenwert ohne eine rein sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung umfasst ( 153 Abs. 2 BauGB). Der Verkäufer darf also nur den Kaufpreis verlangen, der dem Bodenwert ohne Durchführung der Sanierung entsprechen würde. Dann wäre es aber widersinnig, wenn er die vom Gesetz für die Wertsteigerung infolge der Sanierung verlangte Ausgleichsbetrag nach 154 BauGB zahlen muss. Denn diese Bodenwertsteigerung erhält der Käufer ja, ohne insoweit einen zusätzlichen Kaufpreisteil an den Verkäufer zahlen zu müssen. Von daher rät die notarielle Literatur auch dazu, den Käufer im Kaufvertrag zu verpflichten, den Ausgleichsbetrag nach 154 BauGB im Innenverhältnis zu übernehmen (Grziwotz, Baulanderschließung, 1993, S. 398 f.; Hertel, in: Würzburger Notarhandbuch, 2005, Teil 6 Rn. 17; Gutachten DNotI-Report 2003, 147). b) Vorliegend enthält der Kaufvertrag keine ausdrückliche Regelung über die Tragung des Ausgleichsbetrages. Die Vertragsregelung über die Tragung der Erschließungsund sonstigen Anliegerbeiträge umfasst ihrem Wortlaut nach den Ausgleichsbetrag nicht. Es wäre auch eindeutig gegen die Interessen des Verkäufers, diesen Betrag ebenfalls zu tragen, da er ihn nicht in den Kaufpreis einpreisen kann. Von daher dürfte eine Anwendung der Vertragsklausel über die Erschließungsbeiträge wohl ausscheiden. Umgekehrt stellt sich hingegen die Frage einer möglichen ergänzenden Vertragsauslegung, falls die Sanierung wider Erwarten noch zu einem Zeitpunkt abgeschlossen wird, in dem der Verkäufer noch Grundstückseigentümer ist (etwa weil sich der Vertragsvollzug hinzieht vorliegend etwa wegen eines Streites über die Genehmigungsfähigkeit) und wenn damit der Ausgleichsbetrag nach 154 BauGB noch vom Verkäufer als Eigentümer zu tragen wäre (was inhaltlich ein sachwidriges Ergebnis wäre, was die Beteiligten wohl nicht gewollt hätten, hätten sie diesen Umstand bei Kaufvertragsschluss bedacht).