Transaktionsanalyse H1 2014 Wohninvestments in Deutschland
Investmentmarkt Wohnen I H1 14 I Editorial Was den deutschen Wohninvestmentmarkt im ersten Halbjahr 2014 kennzeichnet... Anstieg des Transaktionsvolumens um 15% - Rekordhalbjahr nach der Finanz- und Wirtschaftskrise 34% mehr Einheiten wechselten den Eigentümer 2 Großtransaktionen summierten sich auf 45% des Gesamtvolumens Mehr als die Hälfte aller Wohnungen in Deals mit mehr als 5.000 Einheiten weiterhin hohe Dominanz deutscher Investoren B-Städte rücken verstärkt in den Fokus der Investoren, durchschnittliche Quadratmeterpreise gehen daher leicht zurück weniger Neubauprojekte gehandelt verhaltener Ausblick für die zweite Jahreshälfte bislang kaum Großtransaktionen in Sicht Ulrich Jacke FRICS Geschäftsführer
Investmentmarkt Wohnen I H1 14 I H1 2014: 7,38 Mrd. Transaktionsvolumen Rund 7,38 Mrd. wurden in den ersten beiden Quartalen 2014 im gewerblichen Wohnimmobilienmarkt investiert. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2013 ergab sich ein Plus von 15% (2013: 6,44 Mrd. ). Damit waren die ersten sechs Monate von 2014 das volumenstärkste erste Halbjahr im Nachgang der Wirtschafts- und Finanzkrisenjahre 2008 und 2009. Dr. Lübke & Kelber Research registrierte insgesamt 170 Transaktionen (+26%) mit rd. 128.600 Wohneinheiten (+34%), Das erste Quartal erwies sich als das deutlich stärkere für ca. 5,9 Mrd. wechselten ca. 104.400 Einheiten den Besitzer. Im zweiten Quartal waren es gerade mal 1,48 Mrd. Euro und 24.200 Einheiten. Die größte Transaktion der ersten sechs Monate 2014 war die Übernahme von 41.500 Wohnungen für 2,4 Mrd. durch die Deutsche Annington SE: Rund 11.500 davon lagen vor allem in Süddeutschland und wurden von der DeWAG erworben (970 Mio. ). Von der Vitus-Gruppe wurden weitere 30.000 Wohnungen in mittelgroßen Städten wie Kiel, Bremen oder Wuppertal übernommen. Der Ankauf von rund 18.000 Wohnungen durch die österreichische Buwog (ca. 890 Mio. ) folgte auf dem zweiten Platz. Deutsche Investoren dominierten den Markt Im ersten Halbjahr 2014 wurde das Marktgeschehen erneut von deutschen Investoren dominiert, deren Anteil am Transaktionsvolumen sich auf rund 76% (5,61 Mrd. ) belief. Zum Vorjahreszeitraum ergab sich zwar ein Rückgang von 7%-Punkten, dennoch lag der Wert über dem Schnitt der vorangegangenen drei ersten Halbjahre (73%). Der Anteil internationaler Investoren stieg zum Vorjahreszeitraum auf 24% (+7%-Punkte), rund 22% kamen aus Europa. Österreich war dabei vor allem aufgrund des Buwog-Deals der stärkste ausländische Käufermarkt mit einem Anteil von 14%. Immobilien-AGs mit größtem Umsatzanteil Die Immobilien-AGs zeigten sich zwischen Januar und Juni 2014 mit einem Investitionsvolumen von rd. 4,2 Mrd. und einem Anteil von 57% am Gesamtvolumen als umsatzstärkste Käufergruppe. Insbesondere die Ankäufe der Deutschen Annington SE sowie die Übernahme von insgesamt rd. 12.000 Wohnungen durch die Adler Real Estate AG trugen zu dem guten Ergebnis bei. Es folgten die sonstigen Immobilienunternehmen mit einem Anteil von 23% (1,7 Mrd. ) vor allem aufgrund des Buwog-Deals. Die Käufergruppe Privatinvestoren und Family Offices trug lediglich mit rd. 1% zum gesamten Umsatzvolumen bei (72 Mio. ). Entwicklung des Transaktionsvolumens Käuferherkunft nach Transaktionsvolumen Transaktionsvolumen nach Investorentyp
Investmentmarkt Wohnen I H1 14 I Durchschnittliche Transaktionsgröße in Mio. EUR & Anzahl der Wohneinheiten aller Deals H1 2014 Durchschnittliche Transaktionskosten in EUR pro WE & m² aller Deals H1 2014 Das durchschnittliche Transaktionsvolumen pro Deal im ersten Halbjahr 2014 (43,4 Mio. ) lag rund 9% unter den Werten der ersten Halbjahre 2012 und 2013 mit jeweils ca. 48 Mio.. Zum Vorjahreszeitraum dagegen leicht angestiegen ist mit 756 die durchschnittliche Anzahl von Wohneinheiten pro Transaktion (H1 2013: 711, +6%). Im Schnitt lag die Dealgröße von H1 2012 bis 2014 bei 786. Transaktionsstruktur nach Größenklassen Pro verkaufter Wohneinheit wurden im ersten Halbjahr 2014 durchschnittlich rund 57.400 erzielt. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 2013 ergab sich ein Minus von 15%. Durchschnittlich lagen die Preise mit 911 /m² um die 12% unter dem Niveau des Vorjahres. Hier spiegeln sich zunehmende Investments in oftmals preisgünstigeren B- Städten wie Halle oder Wuppertal wider. Transaktionsvolumen nach Top 6*- und B-Städten Im ersten Halbjahr 2014 wurden mehr als die Hälfte (53%) aller veräußerten 128.600 Wohnungen im Rahmen von fünf Großtransaktionen mit einem Volumen von mehr als 5.001 Einheiten gehandelt. In der Gruppe 1.001 bis 5.000 Einheiten wurden insgesamt rund 41.800 Wohnungen gehandelt (33%). Transaktionen mit weniger als 50 Wohneinheiten erreichten mit insgesamt 2.340 Wohnungen nur einen Anteil von 1,8%. Der Median aller gehandelten Einheiten lag bei 58 und verdeutlicht die relative Kleinteiligkeit aller Deals. * Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf Gemessen an der Anzahl der gehandelten Einheiten konnten die B-Städte im ersten Halbjahr mit rund 106.700 Wohnungen einen Anteil am Gesamtvolumen von 83% erzielen. In den sechs größten Städten Deutschlands wurden insgesamt nur 17% aller Einheiten gehandelt. Gemessen am Umsatz lag aufgrund der im Schnitt höheren Preise in den Top 6 Städten deren Anteil bei 21% (1,55 Mrd. ). Insbesondere Berlin stand dabei erneut im Fokus, rund 510 Mio. wurden hier in Wohnobjekte investiert.
Investmentmarkt Wohnen I H1 14 I Top Transaktionen im ersten Halbjahr 2014 Zu den großvolumigen Top-Deals in den ersten sechs Monaten in 2014 zählten: Die Deutsche Annington SE erwarb rund 41.500 Wohneinheiten in zwei Portfolien von der DeWAG (11.500) und der Vitus-Gruppe (30.000) für circa 2,4 Milliarden Euro. Die österreichische BUWOG erwarb für 892 Millionen Euro insgesamt 18.000 Wohnungen mit einer Mietfläche von rund 1,1 Millionen m² in Norddeutschland. Die Corestate aus der Schweiz verkaufte 7.700 Wohnungen in Sachsen, Sachsen-Anhalt und Nordrhein-Westfalen an die Adler Real Estate AG. Grand City Properties kaufte 4.000 Wohnungen in Berlin und Nordrhein-Westfalen. Für 120,5 Millionen Euro erweiterte die TAG Immobilien ihren Wohnungsbestand um rund 4.000 Einheiten, gelegen in Ostdeutschland. Die Deutsche Asset & Wealth Management GmbH übernahm mit dem Merkur -Portfolio 3.600 Wohnungen zum Großteil in Berlin, aber auch in Nürnberg, Braunschweig, Hannover und Leipzig. Ausblick Mit rund 7,38 Milliarden Euro präsentierte sich der deutsche Wohninvestmentmarkt dank eines starken ersten Quartals im ersten Halbjahr 2014 äußerst dynamisch und stellte alle Ergebnisse der ersten Halbjahre seit 2007 in den Schatten. Zum Vorjahreszeitraum ergab sich ein Plus von 15% und verglichen mit dem Durchschnitt der letzten acht Gesamtjahre (2006 2013) von rund 8,9 Milliarden Euro erlangte das erste Halbjahr 2014 bereits einen Anteil von 83%. Zwischen Januar und Juni 2014 wurden zwei Großtransaktionen mit mehr als 10.000 Wohneinheiten registriert, welche mit einem Volumen von rund 3,3 Milliarden Euro einen Anteil von 45% am Gesamtvolumen erzielten. Rund 5,1 Milliarden Euro resultierten aus Großtransaktionen mit einem jeweiligen Volumen von über 100 Millionen Euro. Ihr Anteil am Gesamtumsatz betrug 69%. Insgesamt wurde in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres ein Volumen von rund 8,1 Millionen Quadratmeter Wohnfläche veräußert. Im ersten Halbjahr 2014 lag der Anteil von Einzeltransaktionen an der Gesamtzahl aller 170 Deals bei rund einem Drittel. Portfolioverkäufe machten rund 67% aller Investmenttätigkeiten aus. Bei gut der Hälfte der Einzeldeals (56%) wurden die Wohneinheiten von privaten Investoren oder Family Offices erworben. Diese stammten darüber hinaus fast ausschließlich aus Deutschland. Gemessen an der Anzahl der verkauften Wohneinheiten jedoch liegt der Anteil bei Portfoliotransaktionen bei 98% (126.040 Einheiten), im Zuge von Einzelverkäufen wurden dagegen nur rund 2.560 Einheiten veräußert (2%). Wie von Dr. Lübke & Kelber Research prognostiziert, bleibt die Assetklasse Wohnen auch im ersten Halbjahr 2014 ein begehrtes Investment, vor allem für deutsche Anleger. Aufgrund des anhaltend niedrigen Zinsniveaus ist auch der Anteil an Privatpersonen weiterhin hoch, eine gewisse Preissensibilität ist aber zu erkennen. Verstärkt rücken daher auch B-Standorte in das Blickfeld der Investoren, da hier oftmals günstigere Risiko-Rendite-Potenziale für Wohninvestments bestehen. Das zweite Halbjahr 2014 dürfte voraussichtlich aufgrund von fehlenden sehr großen Portfolioangeboten in der Größenordnung, bspw. der Übernahme zweier Portfolios durch die Deutsche Annington, einen geringeren Umsatz bringen als die ersten sechs Monate des Jahres. Vor dem Hintergrund geplanter mittelgroßer und kleinerer Transaktionen kann aber dennoch von einem soliden Jahresabschluss für 2014 mit einem Volumen von insgesamt mehr als 10 Milliarden Euro ausgegangen werden.
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