Beabsichtigte Maßnahmen zur Erhöhung der Attraktivität des sozialen Mietwohnungsneubaus (WFB) und der Förderung aller Arten von Wohnraum für die Unterbringung von Flüchtlingen (RL Flü) Der Bedarf an geeignetem und bezahlbarem Wohnraum in Nordrhein-Westfalen für Haushalte mit begrenzter Mietzahlungsfähigkeit ist hoch und wird aufgrund der zu geringen Neubautätigkeit nicht gedeckt. Vor diesem Hintergrund ist die soziale Wohnraumförderung herausgefordert, ihre Anstrengungen zur Steigerung der Förderzahlen von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum noch zu verstärken. Das gilt sowohl für das reguläre Programm zur Förderung des Neubaus gemäß WFB als auch für das temporäre Programm zur Förderung des Neubaus von Wohnraum für Flüchtlinge gemäß RL Flü. Dabei wird weiterhin das Ziel verfolgt, mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung ausschließlich qualitätsvollen Wohnraum an integrierten Standorten zu errichten, der für eine dauerhafte Wohnnutzung geeignet ist und nicht zur Belastung von Wohnquartieren führt, sondern im Gegenteil einen Beitrag zur Stabilisierung und Aufwertung leistet. Die Zusage des Bundes, die Kompensationsmittel in den Jahren 2016 bis 2019 auf jeweils 500 Mio. anzuheben (Anteil NRW ca. 20 %), eröffnet die Möglichkeit, die Attraktivität der Förderung des Neubaus von Mietwohnungen und der Neuschaffung im Bestand gemäß WFB und der Schaffung von Wohnraum aller Art für die Unterbringung von Flüchtlingen gemäß RL Flü zu erhöhen (siehe I.). Um Bedenken der Wohnungswirtschaft gegen überzogene Qualitätsstandards entgegenzukommen, wird außerdem eine Option zum Aufschub der Errichtung von Freisitzen beim Neubau von Wohnraum für Flüchtlinge gemäß RL Flü auf den 1
Zeitpunkt der Folgenutzung für Zielgruppen der WFB-Förderung geschaffen (siehe II.). Die geplanten Verbesserungen sollen erst in Kraft gesetzt werden, wenn der Bund - voraussichtlich am 16.10.2015 - die Mittel den Ländern verbindlich zugesagt. Dazu wird dann ein Runderlass mit Verfahrenshinweisen ergehen, dieser ist abzuwarten. I. Erhöhung der Tilgungsnachlässe Die in Aussicht gestellten Bundesmittel sollen schwerpunktmäßig zur Erhöhung der Tilgungsnachlässe für die Neuschaffung von geförderten Mietwohnungen durch Neubau und Bestandsmaßnahmen (WFB) und für alle Arten der Schaffung von Wohnraum für Flüchtlinge (RL Flü) eingesetzt werden. Dies kann und soll so früh wie möglich und auf Antrag mit Rückwirkung für den gesamten Förderjahrgang 2015 geschehen. Wesentliche Gesichtspunkte sind: Tilgungsnachlässe wirken wie Zuschüsse zu den Gesamtkosten einer Baumaßnahme und sind deshalb für Investoren besonders attraktiv. Es steht zu erwarten, dass der geförderte Mietwohnungsbau durch eine solche Maßnahme entscheidende Impulse erhält. Die Tilgungsnachlässe sollen rückwirkend für das gesamte Förderjahr 2015 erhöht werden, um zu vermeiden, dass frühe Antragstellung "bestraft" und späte Antragstellung "belohnt" wird. Soweit Förderzusagen aufgrund der Förderbestimmungen 2015 bereits erteilt worden sind, soll der erhöhte Tilgungsnachlass auf Antrag nachträglich durch Änderungsbescheid gewährt werden. 1. Erhöhung der Tilgungsnachlässe bei der Neuschaffung von Mietwohnungen (WFB) Es ist erforderlich und aufgrund der 2016 zusätzlich zur Verfügung stehenden Bundesmittel auch möglich, in allen Regionen des Landes Tilgungsnachlässe 2
für den Neubau und die Neuschaffung im Bestand von geförderten Mietwohnungen bedarfsgerecht erstmals einzuführen, soweit noch nicht vorhanden und soweit schon eingeführt, bedarfsgerecht zu erhöhen. Die Tilgungsnachlässe werden derzeit nach Mietniveau des Bauorts gestaffelt. Dieses Prinzip soll beibehalten werden. Die Erhöhung kann durch erstmalige Einführung bzw. Erhöhung des Tilgungsnachlasses für das jeweilige Mietniveau umgesetzt werden. Hierzu ist folgendes geplant: geplante Erhöhung der TiNa gemäß WFB, hier: Neubau von Mietwohnungen für Einkommensgruppe A Mietniveau Grundpauschale Neubau in /m² WFB-TiNa 2015 WFB-TiNa 2015/2016 derzeit geplant 4 1.650 10 % 25 % 3 1.500 15 % 2 1.300 10 % 1 1.100 10 % Die gleichen Verbesserungen der TiNa sind ebenfalls für die anderen Förderangebote Neuschaffung von geförderten Mietwohnungen im Bestand und mittelbare Belegung und jeweils auch für Einkommensgruppe B geplant. Die TiNa auf die Zusatzdarlehen werden unverändert bei 50 % bleiben. 2. Erhöhung der Tilgungsnachlässe bei der Förderung von Wohnraum für Flüchtlinge (RL Flü) Bei der Förderung von Wohnraum für Flüchtlinge wird bereits in allen Mietniveaus und bei allen Fördervarianten ein Tilgungsnachlass gewährt. Auch diese Tilgungsnachlässe sollen nun aus den erwarteten Bundesmitteln bedarfsgerecht entsprechend der Erhöhungen gemäß WFB verstärkt werden. 3
Die Erhöhung der TiNa gemäß RL Flü wird so dimensioniert werden, dass sie wie bisher höher als die WFB-TiNa ausfallen. Ein Attraktivitätsverlust gegenüber der WFB-Förderung wird vermieden. Hierzu ist folgendes geplant: geplante Erhöhung der TiNa gemäß RL Flü hier: Neubau von Mietwohnungen Mietniveau RL Flü-TiNa 2015 RL Flü-TiNa 2015/2016 für Neubau für Neubau derzeit geplant 4 20 % 35 % 3 10 % 25 % 2 10 % 20 % 1 10 % 20 % TiNa werden außerdem bei der Förderung anderer Maßnahmen zur Herrichtung oder Anpassung von Wohnraum für Flüchtlinge eingesetzt. Die Höhe beträgt derzeit 20 % einheitlich für alle Mietniveaus. Geplant ist eine Anhebung der TiNa für "andere Maßnahmen zur Herrichtung oder Anpassung von Wohnraum für Flüchtlinge oder geringinvestive Maßnahmen" (Nr. 3.2.3 RL Flü) auf 30 %. II. Standardabsenkung beim Neubau von Wohnraum für Flüchtlinge gemäß RL Flü Um Neubau zu beschleunigen, ist geplant, den Unternehmen als Option anzubieten, beim geförderten Neubau von Wohnraum für Flüchtlinge gemäß RL Flü sogenannte Freisitze (Balkone, Loggien, Terrassen) lediglich technisch vorzusehen. Der Freisitz muss nicht sofort baulich realisiert werden, sondern es muss nur der Nachweis der Nachrüstbarkeit erbracht werden. 4
Da die Kosten für die Realisierung in den Förderpauschalen berücksichtigt sind und eine Kürzung der Förderpauschalen nicht vorgenommen werden soll, wird lediglich der Zeitpunkt der Realisierung verschoben. Deshalb wird die Verpflichtung zur Nachrüstung von Freisitzen in die Förderzusagen aufgenommen und wirksam, sobald der Bedarf für die Flüchtlingsunterbringung entfällt und der Wohnraum wie nach den WFB geförderter Wohnraum für die Zielgruppen der sozialen Wohnraumförderung weiter zu nutzen ist. Die RL Flü verlangen sonst beim Neubau von Mietwohnungen den WFB- Neubaustandard. Der WFB-Neubaustandard gewährleistet, dass Bausünden der Vergangenheit, wie Schlichtwohnungsbau und große Heimstrukturen, vermieden werden, dass die baulichen Voraussetzungen für die Vermeidung von Stigmatisierung, Ghettoisierung und Ausgrenzung geschaffen werden, dass die baulichen Voraussetzungen für eine Folgenutzung als Sozialwohnungen gegeben sind, wenn der Bedarf für die Unterbringung von Flüchtlingen entfällt. Die hohen Risiken für das Objekt infolge von Standardabsenkungen stehen in einem Missverhältnis zu den geringfügigen Einsparungen bei den Baukosten. III. Weiteres Verfahren Geplant ist, sobald der Bund den Ländern die in Aussicht gestellten Mittel verbindlich zugesagt hat (voraussichtlich 16.10.2015), die Bewilligungsbehörden durch Runderlass zu ermächtigen, entsprechend von den WFB und RL Flü abzuweichen. Dieser ist abzuwarten. 5