Kanton Zürich Statistisches Amt statistik.info 2017/03 www.statistik.zh.ch Max Grütter Immobilien: Was wird wo gekauft? Eine Analyse der Handänderungen von Wohnimmobilien 2007 bis 2015 Zusammenfassung Der Kanton Zürich ist als Wohn- und Arbeitsort sehr beliebt. In den letzten zehn Jahren hat die kantonale Bevölkerung um 190'000 Personen zugenommen, im selben Zeitraum ist die Anzahl Beschäftigter um rund 150 000 (18%) gewachsen. Trotz knappen Baulandreserven verzeichnet der Kanton Zürich deshalb eine aktive Wohnbautätigkeit: Jährlich entstehen rund 10'000 neue Wohnungen in Ein- und Mehrfamilienhäusern, wovon 2'000 nicht zur Miete ausgeschrieben werden, sondern in den Verkauf gelangen. Neben den neu erstellten Wohnungen wechseln auch zahlreiche bereits bewohnte Objekte die Hand. Insgesamt werden im Kanton Zürich rund 7 000 Wohnimmobilien pro Jahr ge- und verkauft. Die Zahl der gehandelten Einfamilienhäuser ist dabei seit Ende der Neunzigerjahre leicht zurückgegangen, dagegen wechseln immer mehr Eigentumswohnungen die Hand. Dies ist auf das zunehmende Angebot an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern zurückzuführen, was wiederum eine Folge des vor allem in urbanen Gemeinden immer knapper werdenden Wohnbaulands ist. Besonders rege ist der Handel in der Stadt Zürich und im angrenzenden Glattal. Im Weinland und im Furttal hingegen werden vergleichsweise wenig Immobilien verkauft. Grosszügige Einfamilienhäuser liegen oft in den Zürcher Seegemeinden; während die Häuser in der Stadt Zürich zwar hinsichtlich der Zimmerzahl vergleichbar sind, bieten sie durchschnittlich weniger Wohnfläche als am See. Ein mittelgrosses, auf dem Markt gehandeltes Einfamilienhaus in der Stadt Zürich, ist mit 130 m 2 rund 30 m 2 kleiner als ein entsprechendes Objekt am Zürichsee. Die vorliegende Studie gibt einen umfassenden Überblick über den Markt für Wohnimmobilien in den vergangenen Jahren. Sie zeigt auf, wie sich der Handel seit 2007 entwickelt hat und welche Unterschiede sich zwischen den Gemeinden und Regionen ergeben. Die Zahlen stammen grösstenteils aus der kantonalen Handänderungsstatistik. Diese eignet sich besonders gut für entsprechende Analysen, da sie alle Handänderungen im Kanton Zürich abbildet.
Der Markt für selbstbewohntes Wohneigentum bleibt relevant Boden ist im Kanton Zürich aber ein vergleichsweise rares Gut, besonders seitdem das kantonale Raumordnungskonzept eine Entwicklung nach Innen vorsieht und somit in der Regel kein neues Bauland eingezont werden kann. 1 Daher werden derzeit gemäss Bodenpreisstatistik im ganzen Kanton weniger als 500 Parzellen Wohnbauland pro Jahr verkauft. 2 Der Bau eines eigenen Hauses auf unbebautem Land ist somit immer seltener. Die ungebrochene Nachfrage nach Eigenheimen führt daher dazu, dass der Handel mit bereits bestehenden Liegenschaften an Bedeutung gewinnt und auch jener mit (neu erstelltem) Stockwerkeigentum (STW) immer wichtiger wird. In den letzten zehn Jahren hat die kantonale Bevölkerung um 190'000 Personen zugenommen. Um den Bedarf an zusätzlichem Wohnraum zu decken, entstehen jährlich zwischen 8'000 und 11'500 neue Wohnungen in Ein- oder Mehrfamilienhäusern. Gleichzeitig wurden 3% aller bestehenden Wohnungen abgebrochen, so dass der Bestand an Wohnungen seit 2007 um rund 100'000 angewachsen ist. 3 Insgesamt gab es somit gemäss Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) im Jahr 2015 rund 725'000 Wohnungen in Ein- und Mehrfamilienhäusern, von denen rund 210'000 Wohnungen selber bewohnt wurden. 4 Dies sind weniger als ein Drittel der 725'000 Wohnungen im Kanton. Die überwiegende Mehrheit davon sind Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Neben den neu gebauten Immobilien, von denen etwa 40% verkauft oder selbst bewohnt werden, bekommen auch zahlreiche bereits bestehende Objekte eine neue Eigentümerschaft. Die kantonale Statistik registriert bei jährlich rund 12'000 Gebäuden oder Wohnungen eine Handänderung. Dies bedeutet, dass etwa 5% aller verfügbaren Immobilien (Mietwohnungen ausgenommen) gehandelt werden. Allerdings werden nur etwa 7'000 Objekte auf dem freien Markt verkauft (Grafik 1). Grafik 1: Immobilientransaktionen nach Art des Wohneigentums Kanton Zürich: Stockwerkeigentum, Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser, 2015 1 Mit dem Raumordnungskonzept hat der Kanton einen «übergeordneten Wegweiser für die angestrebte Entwicklung» erarbeitet, dessen Ziel es ist, die «Attraktivität des Kantons Zürich für Bevölkerung und Wirtschaft zu bewahren und weiter zu stärken». Um dem Verfassungsauftrag zum haushälterischen Umgang mit dem Boden gerecht zu werden, stehen die Siedlungsentwicklung nach Innen und die Ausschöpfung der vorhandenen Reserven im Fokus. 2 Siehe http://www.statistik.zh.ch/bodenpreise. 3 Gocke (2015) zeigt, dass sich seit 2000 die bauliche Struktur im Kanton nur langsam entwickelt. Die Zahl der Geschosse wie auch die Zahl der Wohnungen bleibt konstant. Allerdings unterscheiden sich aktuelle Bauten von älteren Gebäuden darin, dass das Volumen sukzessive zugenommen hat. 4 Die Angaben des GWR geben keine Auskunft über die Eigentümerschaft eines Gebäudes. Allerdings kann mit Hilfe der Daten der Gebäudeversicherung Zürich (GVZ) sowie der Strukturerhebung abgeschätzt werden, wie hoch die Anzahl selbstbewohnter Immobilien ist. 2
Knapp 40% aller Wohnimmobilien, die restlichen 5'000 Objekte, werden nicht gehandelt, sondern vererbt oder verschenkt. Besonders klein ist der Anteil der frei gehandelten Objekte unter den Mehrfamilienhäusern (MFH), hier wird nur jedes dritte Haus verkauft. Aber auch bei den Einfamilienhäusern (EFH) liegt der entsprechende Anteil noch deutlich unter 60%, bei Stockwerkeigentum 5 hingegen bei mehr als 70%. Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen werden in der Regel von den Eigentümern selber bewohnt. Mit einem Verkauf dieser Immobilien wechselt daher nicht nur die Eigentümerschaft, sondern, ausser bei einem Neubau, auch die Bewohnerschaft. Mehrfamilienhäuser hingegen sind meist Renditeobjekte und sind somit für einen anderen Käuferkreis von Interesse. Die vorliegende Studie beschäftigt sich schwerpunktmässig mit dem Markt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen und betrachtet daher vor allem Freihandverkäufe in diesem Marktsegment. Im Zentrum stehen das Volumen des gehandelten Wohneigentums, die regionale Verteilung sowie die Unterschiede der gehandelten Immobilien. Die Analyse wird soweit möglich auch auf Regions- und sogar Gemeindeebene durchgeführt. Die Handänderungsstatistik als verlässliche Quelle Das Statistische Amt führt seit 1974 die kantonale Handänderungsstatistik, mit der sich die Entwicklung des Immobilienmarkts im Kanton Zürich über einen langen Zeitraum beobachten lässt. Der für die vorliegenden Analysen verwendete Datensatz umfasst alle im Kanton Zürich als Freihandverkäufe identifizierten Handänderungen, die ein Wohngebäude oder eine Wohnung betreffen. Ausgeschlossen werden lediglich Handänderungen mit Einfamilienhäusern auf aussergewöhnlich grossen Grundstücken (>10 000 m 2 ), da der Anteil des Gebäudes am Transaktionspreis mit zunehmender Grundstücksgrösse immer kleiner wird. Durch diese Einschränkung werden insgesamt 70 Handänderungen bei der Analyse nicht berücksichtigt (0,3% aller Freihandverkäufe von Einfamilienhäusern). Somit stehen für den hauptsächlichen Analysezeitraum 2007 bis 2015 insgesamt mehr als 66'000 Verkäufe rund 22'000 Handänderungen von Einfamilienhäusern, knapp 40'000 Handänderungen von Stockwerkeigentum und etwa 5'000 Handänderungen von Mehrfamilienhäusern 6, die als Ganzes verkauft wurden zur Verfügung. Die Aufbereitung der Handänderungsstatistik wurde in den letzten Monaten punktuell überarbeitet. Insbesondere wurde die Definition von Wohnbauland angepasst und vereinheitlicht. Neben unbebautem Land in Wohn- und Mischzonen wird auch bebautes Land als Wohnbauland kategorisiert, sofern das Gebäude innerhalb von drei Jahren nach Verkauf abgebrochen wird. 7 Diese Überarbeitung hat zu Änderungen in den Daten geführt und die Datenqualität grundsätzlich verbessert. Aus diesem Grund erarbeitet das Statistische Amt derzeit verschiedene Studien auf Basis der angepassten Handänderungsstatistik. 5 Die Begriffe Stockwerkeigentum sowie Eigentumswohnungen werden synonym für einzelnes Wohneigentum in einem Mehrfamilienhaus verwendet. 6 Inwiefern die Wohnungen dieser Mehrfamilienhäuser als Stockwerkeigentum weiter verkauft werden oder vermietet werden ist nicht bekannt. 7 Freihandverkäufe von Grundstücken mit Gebäuden, die innerhalb von drei Jahren nach Verkauf abgebrochen werden, werden in der Handänderungsstatistik des Kantons Zürich seit 2007 rückwirkend als Wohnbauland eingeordnet und stehen daher für die vorliegende Analyse ebenfalls nicht zur Verfügung. Die Daten der Jahre 2013 bis 2015 sind aus demselben Grund provisorisch. Genauere Ausführungen zum Datenaufbereitungsprozess und zu den Definitionen von Wohnbauland finden sich in Grütter 2017. 3
Eine erste Bestandsaufnahme: Stockwerkeigentum immer beliebter Der Wohneigentumsmarkt hat in den vergangen 25 Jahren eine starke Entwicklung durchgemacht. Während Anfang der Neunzigerjahre noch weniger als 2'500 Objekte gehandelt wurden, haben im Jahr 2015 beinahe dreimal so viele Wohnobjekte im Freihandverkauf die Hand gewechselt (Grafik 2). Besonders deutlich wird der Zuwachs bei den Eigentumswohnungen. Zu Beginn des Beobachtungszeitraums wurden etwa gleich viele Eigentumswohnungen wie Einfamilienhäuser verkauft. Mittlerweise sind zwei Drittel aller verkauften Objekte Eigentumswohnungen. Die Daten der letzten drei Jahre sind noch provisorisch, da die Handänderungsdaten jeweils jährlich rückwirkend korrigiert werden. 8 Grafik 2: Verkäufe von Wohnungen und Wohngebäuden Kanton Zürich, Stockwerkeigentum, Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser, 1990 2015 Wie der Markt für Wohnbauland, der Anfang 1990 nahezu zum Erliegen gekommen war, war auch der Markt für Wohnimmobilien anfangs der Neunzigerjahre in einer Krise, die sich durch Unsicherheit bei den Preisen und somit eine sehr begrenzte Anzahl Transaktionen ausdrückte. Nach 1990 stabilisierte sich der Markt wieder, um anschliessend in einen regelrechten Boom beim Stockwerkeigentum und bei den Einfamilienhäusern zu münden. Beim Stockwerkeigentum erreichte die Entwicklung zum Ende des Jahrtausends ein Zwischenhoch mit 3'500 Verkäufen im Jahr. Auf diesem Niveau verharrten die Verkäufe für mehrere Jahre, ehe sie zwischen 2005 und 2008 nochmals deutlich anzogen. In den letzten Jahren wurden jährlich rund 4'500 Eigentumswohnungen im Kanton Zürich verkauft. Bei den Einfamilienhäusern hat sich die Zahl der Verkäufe zwischen 1991 und 1999 auf 3'000 Verkäufe pro Jahr nahezu verdreifacht. Seither sind die Verkäufe leicht rückläufig. Im Jahr 2015 wurden 20% weniger Häuser verkauft als noch 1999. Ebenfalls angestiegen ist die Zahl der Verkäufe von Mehrfamilienhäusern: Im Jahr 2015 wurden mehr als 550 Mehrfamilienhäuser verkauft. Wie bei den anderen Wohnobjekten ist auch hier das Volumen der Transaktionen seit 1990 um etwa das Dreifache gestiegen. 8 Der Grund hierfür ist, dass Wohnbauland auch Grundstücke umfasst, die erst rückwirkend als solches identifiziert werden können. Hierbei handelt es sich um Grundstücke mit einem Gebäude, das innerhalb von drei Jahren abgebrochen wird, um Platz für ein neues Wohngebäude zu schaffen. Dies betrifft besonders Einfamilienhäuser und nur in ganz seltenen Fällen Mehrfamilienhäuser mit Stockwerkeigentum. Erfahrungswerte aus den vergangen Jahren zeigen, dass diese Korrekturen die Anzahl der Transaktionen bei den Einfamilienhäusern um insgesamt 4% bis 6% pro Jahr reduzieren werden. 4
Alte Einfamilienhäuser neue Eigentumswohnungen Im Kanton Zürich werden vornehmlich ältere Einfamilienhäuser und neugebaute Eigentumswohnungen verkauft. Das älteste Gebäude, das im betrachteten Zeitraum gehandelt wurde, war knapp 750 Jahre alt. Zudem zeigt sich, dass der Anteil der Neubauten in den letzten Jahren sowohl bei den Einfamilienhäusern wie auch beim Stockwerkeigentum kontinuierlich zurückgegangen ist (Grafik 3). Grafik 3: Verkäufe von Wohneigentum nach Liegenschaftsalter Kanton Zürich, Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum, 2007 2015 Während bei den Einfamilienhäusern knapp zwei Drittel der verkauften Gebäude mindestens 25 Jahre alt waren, ist weniger als ein Drittel der Liegenschaften, in denen die Eigentumswohnungen liegen, zum Zeitpunkt des Verkaufes bereits 25 Jahre alt gewesen. Nur ein kleiner Teil der Einfamilienhäuser kann als Neubau 9 bezeichnet werden, während bei den Wohnungen mehr als 40% aller gehandelten Objekte einen Erstbezug durch den Käufer oder die Käuferin erlebten. Dies kann besonders darauf zurückgeführt werden, dass es für das Stockwerkeigentum erst seit 1965 eine rechtliche Grundlage gibt und somit Eigentumswohnungen, die beim Verkauf älter als 50 Jahre waren, in der Regel durch den Umbau von Altbauten oder Umwandlung von Mietwohnungen entstanden sind (siehe dazu auch Rey 2013). Zudem sind rund 80% der Neubauobjekte Wohnungen, während Einfamilienhäuser nur 20% ausmachen. Kleine Mehrfamilienhäuser dominieren den Markt Der Markt für Mehrfamilienhäuser steht nicht im Fokus der vorliegenden Studie, da Mehrfamilienhäuser in der Regel als Renditeobjekte gekauft werden. Dennoch lohnt sich der Vollständigkeit halber ein kurzer Blick auf die Marktentwicklung der vergangenen Jahre. Die meisten der 555 im Jahr 2015 kantonsweit verkauften Mehrfamilienhäuser sind kleine Gebäude mit höchstens vier Wohnungen (Grafik 4). 10 Lediglich ein gutes Drittel der Häuser hat mehr als vier Wohnungen. Sehr grosse Gebäude sind im Kanton eher selten und wechseln daher nur vereinzelt die Hand: Im ganzen Betrachtungszeitraum wurde nur 48 Gebäude verkauft, die 25 oder mehr Wohnungen umfassen. Dies sind 8% des Gesamtbestandes. Bis 2011 wurden jährlich etwas rund 600 Mehrfamilienhäuser mit bis zu 3 300 Wohnungen (plus geschätzte 400 Wohnungen in Gebäuden mit unbekannter Wohnungszahl) verkauft. Im 9 Als Neubauten werden Objekte bezeichnet, die zum Zeitpunkt des Verkaufs maximal zwei Jahre alt waren. 10 Ein Teil der Mehrfamilienhäuser war zum Zeitpunkt des Verkaufs noch so neu, dass in den zur Verfügung stehenden Quellen noch keine Informationen zur Grösse und zur Zahl der Wohnungen eines Gebäudes vorhanden waren. Eine Anpassung im Erhebungsprozess hat dazu geführt, dass diese Informationslücken heute seltener vorkommen. 5
Jahr 2012 waren es dagegen nur noch 470 Gebäude mit gut 2 000 Wohnungen. Es zeigt sich, dass besonders der Markt für mittelgrosse Gebäude mit 5 bis 25 Wohnungen eingebrochen ist. Ein Grund dafür könnte die für eine Erbschaftssteuerreform (siehe Box auf dieser Seite) sein, die damals politisch zu reden gab und wohl dazu führte, dass einige Immobilien vorzeitig vererbt oder verschenkt wurde. Seither normalisiert sich der Markt langsam wieder. Grafik 4: Verkaufte Mehrfamilienhäuser nach Zahl der Wohnungen Kanton Zürich, Mehrfamilienhäuser, 2007 2015 Auswirkungen einer Volksinitiative Während bei den Verkäufen von Wohnobjekten in den vergangenen Jahren eine hohe Kontinuität zu beobachten ist, zeigen die Zahlen zu den Erbschaften und besonders zu den Schenkungen ein anderes Bild. Hauptgrund hierfür ist die 2011 lancierte und 2013 eingereichte eidgenössische Volksinitiative «Millionen-Erbschaften besteuern für unsere AHV Handänderungen: Erbschaft und Schenkung Kanton Zürich, Ein-und Mehrfamilienhäuser, Stockwerkeigentum Grafik: Statistisches Amt Kanton Zürich; Quelle: Handänderungsstatistik (Erbschaftssteuerreform)». Bei einer Annahme der Initiative wären rückwirkend ab dem 1. Januar 2012 auch Erbschaften direkter Nachkommen mit einem Steuersatz von 20% besteuert worden, wobei ein Freibetrag von zwei Millionen Franken gegolten hätte. Zwar wurde die Initiative am 14. Juni 2015 an der Urne abgelehnt, dennoch lässt sich die aussergewöhnlich hohe Zahl der Schenkungen und Erbschaften im Jahr 2011 mit den potentiellen Konsequenzen dieser Initiative begründen. Immer mehr Einfamilienhäuser werden vererbt Wie erwähnt wird ein Teil der Immobilien nicht auf dem freien Markt gehandelt, sondern wechselt durch Schenkung oder Erbfolge die Hand. Bei den Einfamilienhäusern zeigt sich, dass im Kanton Zürich die Zahl dieser Transaktionsart in den letzten Jahren zugenommen hat: Wurden im Jahr 2007 noch 60% aller Einfamilienhäuser verkauft, so sind es 2015 nur noch 54%. Einfamilienhäuser bleiben also in letzter Zeit vermehrt in der Familie, was den Erwerb eines Hauses auf dem freien Markt natürlich erschwert. 6
Jeder siebte Verkauf im Oberland Der Kanton Zürich weist grosse räumliche Disparitäten auf. Neben der Hauptstadt Zürich, der grössten Stadt der Schweiz mit internationaler Ausstrahlung und hoher baulicher Dichte, und den grösseren Städten Winterthur, Bülach oder Uster sowie den Agglomerationsgebieten im Umkreis Zürichs gibt es ländlich geprägte Regionen im Norden, Osten und Süden des Kantons. Dazu kommt der Zürichsee, dessen Ufer an Pfannenstiel und Zimmerberg eine besonders attraktive Wohnlage verspricht. Die Baustruktur im Kanton Zürich ist ebenso vielseitig. Neben sehr urbanem Wohnen in den Städten und exklusiven Lagen am Zürichsee gibt es zahlreiche ländliche Gemeinden mit Einfamilienhäusern und kleineren Mehrfamilienhäusern. Während in der Stadtlandschaft 11 das durchschnittliche Gebäude im Jahr 2014 über mehr als acht Wohnungen verfügte, waren die Gebäude in den anderen vier Handlungsräumen weniger als halb so gross. Diese Heterogenität spiegelt sich in der Eigentümerstruktur und somit auch im Immobilienmarkt wider. In den Handlungsräumen Natur- und Kulturlandschaft hat denn auch erst in den letzten Jahren der Anteil der Mehrfamilienhäuser jenen der Einfamilienhäuser «überholt», während in der Stadtlandschaft bereits seit Jahren etwa ein Einfamilienhaus auf sieben Mehrfamilienhäuser (mit total rund 60 Wohnungen) trifft (Gocke 2015). Ein erster Blick auf die regionalen Immobilienmärkte zeigt, dass die Mehrheit der 34 188 in den letzten fünf Jahren verkauften Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in vier Regionen gehandelt wurde (Tabelle 1). 12 Tabelle 1: Verkäufe von Wohneigentum nach Planungsregionen Kanton Zürich, Stockwerkeigentum und Einfamilienhäuser, 2011 2015 2011 2015 Anzahl Objekte Region Total Stockwerkeigentum Einfamilienhaus 2011 2012 2013 2014 2015 Anzahl Anzahl Anteil Anzahl Anteil Furttal 228 126 97 130 236 817 484 59% 333 41% Glattal 797 795 1'031 960 904 4'487 3'309 74% 1'178 26% Knonaueramt 404 360 400 318 423 1'905 1'033 54% 872 46% Limmattal 363 348 308 344 415 1'778 1'190 67% 588 33% Oberland 1'209 1'105 966 1'056 883 5'219 3'207 61% 2'012 39% Pfannenstiel 687 633 677 651 691 3'339 2'156 65% 1'183 35% Unterland 634 764 788 711 826 3'723 2'393 64% 1'330 36% Weinland 240 239 176 169 211 1'035 415 40% 620 60% Winterthur Land 644 573 475 477 518 2'687 1'308 49% 1'379 51% Winterthur Stadt 431 511 345 429 372 2'088 1'252 60% 836 40% Zimmerberg 745 623 627 530 570 3'095 2'219 72% 876 28% Zürich 637 646 1'035 705 992 4'015 3'476 87% 539 13% Total 7'019 6'723 6'925 6'480 7'041 34'188 22'442 66% 11'746 34% Quelle: Handänderungsstatistik Jeweils mehr als 4'000 Objekte davon wurden in der Stadt Zürich und im Glattal verkauft, in den vergleichsweise dünn besiedelten Regionen Weinland und Furttal waren es dagegen nur 1'000 bzw. 800. Am meisten Verkäufe gab es mit mehr als 5'200 im Oberland. Auch wenn diese Region flächenmässig am grössten ist, mag dieses Ergebnis auf den ersten Blick überraschen, liegt diese ländlichere Region doch eher am Rande des Kantons. Betrachtet man 11 Das Raumordnungskonzept des Kantons Zürich unterteilt den Kanton nach der Funktion der jeweiligen Räume in fünf Handlungsräume: Stadtlandschaft, urbane Wohnlandschaft, Landschaft unter Druck, Kulturlandschaft und Naturlandschaft. 12 Für die Analyse auf regionaler und kommunaler Ebene werden die Jahre 2011 bis 2015 gepoolt ausgewertet, da sonst für zu viele Gemeinden keine oder nur sehr wenige Transaktionen zur Verfügung stehen und gesicherte Aussagen nicht möglich sind. 7
die Region aber etwas detaillierter, so fallen die Städte Uster und Wetzikon auf, in denen es in den letzten Jahren eine sehr dynamische Bauentwicklung gab. Hier gab es zwischen 2011 und 2015 rund 1'450 Verkäufen von Einfamilienhäusern oder Stockwerkeigentum. Beide Städte sind durch die S-Bahn im Viertelstundentakt und mit einer Fahrzeit von 14 (Uster) bzw. 20 Minuten (Wetzikon) an die Stadt Zürich angebunden. Die ebenfalls sehr gut erschlossenen Gemeinden Fehraltorf, Pfäffikon, Hinwil und Bubikon verzeichnen weitere 1'400 Transaktionen im betrachteten Zeitraum. Einfamilienhäuser in der Peripherie Die Regionen unterscheiden sich nicht nur hinsichtlich der Zahl, sondern auch hinsichtlich der Art der gehandelten Objekte. Seit Anfang der Neunzigerjahre dominieren im Kanton Zürich zunehmend die Eigentumswohnungen den Markt. Kantonsweit wurden bei zwei Dritteln aller Transaktionen von Wohnimmobilien im Zeitraum 2011 bis 2015 Eigentumswohnungen gehandelt, gut ein Drittel aller Transaktionen betraf somit Einfamilienhäuser. Besonders in der Stadt Zürich liegt deren Anteil mit knapp 90% besonders hoch. Ebenfalls hoch ist der Anteil der Eigentumswohnungen im dicht besiedelten Glattal. In anderen Regionen des Kantons sieht dies aber teilweise ganz anders aus. Einfamilienhäuser dominieren besonders im Weinland und Winterthur Land sowie im Knonaueramt den Markt, aber auch im äussersten Südwesten wurden mehrheitlich Häuser und nicht Wohnungen verkauft (Grafik 5). Grafik 5: Verkäufe von Wohneigentum nach Eigentumstyp Kanton Zürich, Stockwerkeigentum und Einfamilienhäuser, 2011 2015 Lesehilfe: Je intensiver der Farbton, desto höher der Anteil an Einfamilienhäusern (blau) bzw. Stockwerkeigentum (rot). 34% des im Kanton Zürich verkauften Wohneigentums im Zeitraum 2011 bis 2015 waren Einfamilienhäuser. In der Stadt Zürich sowie in den angrenzenden Gemeinden Opfikon, Schlieren, Unterengstringen und Adliswil, aber auch in Bülach, Fehraltorf und Greifensee wurden dagegen zu einem sehr grossen Teil Eigentumswohnungen verkauft. In den nördlichen Gemeinden entlang des Zürichsees sowohl von Kilchberg bis Oberrieden auf der linken Seeseite wie auch von Zollikon bis Herrliberg entspricht der Anteil verkaufter Einfamilienhäuser dem Kantonsdurchschnitt. 8
Stockwerkeigentum: Winterthur tanzt aus der Reihe In der vorhergehenden Abbildung deutete sich bereits an, dass sich die Immobilienmärkte zwischen Stadt und Land unterscheiden könnten. Neben den beiden grossen Städten Zürich und Winterthur gibt es 27 weitere Gemeinden, die aufgrund der Bevölkerungszahl 13 als Städte gelten. Gibt es aber einen erkennbaren Unterschied zwischen den Städten und den ländlichen Gemeinden des Kantons? Betrachtet man die 29 Zürcher Städte diesbezüglich etwas genauer, kann eine Dreiteilung ausgemacht werden. Während in der Stadt Zürich bereits 2007 mehr als drei Viertel aller verkauften Wohnobjekte Stockwerkeigentum waren und dieser Anteil im Jahr 2015 sogar über 90% lag, waren in Winterthur in den vergangenen neun Jahren höchstens zwei Drittel aller Objekte Eigentumswohnungen (Grafik 6). Dazwischen liegen die übrigen kleineren Städte im Kanton. Grafik 6: Verkäufe von Stockwerkeigentum in Stadt und Land Kanton Zürich, Stockwerkeigentum und Einfamilienhäuser, 2007 2015 Der Winterthurer Immobilienmarkt ähnelt diesbezüglich eher dem Markt auf dem Land als jenem in den übrigen städtischen Gemeinden, in denen mindestens 70% aller gehandelten Objekte Eigentumswohnungen waren. Betrachtet man die Winterthurer Gebäudestruktur, so ist dieses Ergebnis nicht verwunderlich. In Winterthur gibt es nur etwas weniger Einfamilienhäuser als in Zürich und das, obwohl die Zahl der Gebäude in Zürich zweieinhalb Mal so gross ist wie in Winterthur. Dies bedeutet, dass mehr als die Hälfte aller Gebäude in Winterthur Einfamilienhäuser sind. Diese Quote ist grösser als der entsprechende Kennwert in Bülach, Dietikon oder Wädenswil und auf demselben Niveau wie in Bachs oder Männedorf. Besonders hoch ist der Anteil des Stockwerkeigentums in Opfikon (88%), Schlieren (86%) und Unterengstringen (85%) alles Gemeinden, die unmittelbar an die Stadt Zürich angrenzen. Aber auch in Gemeinden wie Fehraltorf (86%) und Greifensee (84%) liegt die Quote sehr hoch. Hier ist allerdings kein allgemeiner Trend zu beobachten. Vielmehr werden die hohen Quoten in diesen Gemeinden durch wenige grössere Projekte bestimmt, die in einzelnen Jahren gebaut wurden. Einfamilienhäuser: selten gehandelte Objekte Im Kanton Zürich gibt es 118'000 Einfamilienhäuser und rund 109'000 Eigentumswohnungen. Setzt man die im Freihandverkauf gehandelten Objekte ins Verhältnis zu diesem Gesamtbestand, wird die geringe Bewegung im Markt der Einfamilienhäuser deutlich. Im Zeitraum 2011 bis 2015 fand kantonsweit etwa jedes zehnte Einfamilienhaus und jede fünfte Eigentumswohnung einen neuen Eigentümer oder eine neue Eigentümerin. Allerdings sind diese Anteile in den einzelnen Gemeinden des Kantons sehr unterschiedlich (Grafik 7). 13 Gemeinden mit mehr als 10'000 Einwohnern im Jahr 2015 werden zu den Städten gezählt. 9
Grafik 7: Anteil verkaufter EFH und STW am Gesamtbestand Kanton Zürich, Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentumstransaktionen, 2011 2015, Strukturerhebung (BFS) So gibt es einige Gemeinden, in denen der Anteil der verkauften Einfamilienhäuser teilweise deutlich über dem kantonalen Mittelwert lag. Besonders sticht dabei die Gemeinde Hüttikon am westlichen Kantonsrand heraus. Hier wurden in den letzten fünf Jahren 41% aller Einfamilienhäuser verkauft. Hüttikon stellt eine Ausnahme dar, weil dort 2015 ein grosses Neubauprojekt realisiert wurde. Innerhalb eines Jahres entstanden 44 neue Einfamilienhäuser, so dass die Zahl der Wohngebäude auf einen Schlag um mehr als 25% stieg und auch die Bevölkerungszahl der Gemeinde innerhalb kurzer Zeit um 30% wuchs. Beim Stockwerkeigentum gibt es noch grössere Unterschiede zwischen den Gemeinden. In Seegräben, Rifferswil, Buch am Irchel und Ossingen haben knapp zwei Drittel aller Wohnungen in den letzten fünf Jahren einen neuen Eigentümer erhalten. Dies sind jeweils kleine Gemeinden mit einem sehr geringen Anteil an Eigentumswohnungen. Einzelne Neubauprojekte von Mehrfamilienhäusern mit mehreren Eigentumswohnungen können daher zu den hohen Werten führen. Am See gibt es wenig neues Stockwerkeigentum Stockwerkeigentum existiert erst seit rund 50 Jahren. So erstaunt es nicht, dass nur wenige Objekte in Altbauten 14 gehandelt werden. Dies sind in der Regel nachträglich in Eigentumsobjekte umgewandelte Mietswohnungen. Kantonsweit lag die Quote der Eigentumswohnungen in Altbauten bei 6% (Grafik 8, links). Nur in der Stadt Zürich mit einem grossen Bestand an alten Mehrfamilienhäusern lag diese Quote mit 18% deutlich höher. Dies stützt die These, der in Stockwerkeigentum umgewandelten Mietwohnungen. Dass Stockwerkeigentum ein neueres Phänomen ist, zeigt sich in dem hohen Anteil an neuen Wohnungen, die in den letzten fünf Jahren verkauft wurden. Fast die Hälfte aller Eigentumswohnungen (44%) waren Neubauten (Grafik 8, rechts). Dies bedeutet aber auch, dass die Hälfte aller gehandelten Eigentumswohnungen zwischen 50 und zwei Jahren alt waren. Zwischen den Regionen gibt es deutliche Unterschiede. Während im Pfannenstiel nur gut ein Viertel aller gehandelten Wohnungen neu sind, sind es im Glattal mehr als 50% aller verkauften Wohnungen. Zwar sind hier weniger Wohnungen entstanden als beispielsweise im Knonaueramt, jedoch ist ein grosser Teil der Wohnungen als Stockwerkeigentum konzipiert 14 Unter Altbauten werden Gebäude verstanden, die zum Zeitpunkt des Verkaufs mindestens 50 Jahre alt waren. Neubauten sind dagegen höchstens zwei Jahre alt. 10
worden, während im Knonaueramt mehr Mietwohnungen entstanden sind. Der vergleichsweise geringe Wert am Pfannenstiel ist allerdings ein neueres Phänomen. Noch 2008 oder 2009 waren etwa die Hälfte aller verkauften Eigentumswohnungen am See Neubauten. Grafik 8: Verkaufte Eigentumswohnungen: Alt- und Neubauten Kanton Zürich, Stockwerkeigentumstransaktionen 2011 2015 Vergleicht man die Regionen, so sticht heraus, dass in der Stadt Zürich aber auch im Weinland der Anteil verkaufter Altbauten wie auch der Anteil verkaufter Neubauten oberhalb des Kantonsdurchschnitts lag. Beide Regionen zeichnen sich jedoch doch eine sehr unterschiedliche Struktur aus. Während in Zürich der allergrösste Teil aller Handänderungen Stockwerkeigentum betrifft, sind es im Weinland nur 40%. In Zürich reflektiert dies einerseits das breite Angebot an Stockwerkeigentum in umfunktionierten älteren Mietgebäuden und andererseits die aktuellen Entwicklungen mit vielen Neubauprojekten in der Stadt. Im Weinland hingegen ist diese Beobachtung vor allem ein statistisches Artefakt. Zwar gibt es in den letzten Jahren zunehmend neugebaute Mehrfamilienhäuser, die im Stockwerkeigentum verkauft werden, aber bei rund 400 verkauften Wohnungen, bedeutet ein Altbauanteil von 10%, dass in der gesamten Region jährlich 8 Wohnungen gehandelt worden sind, die älter als 50 Jahre sind. Alte Gebäude in grossen Städten und ein Einfamilienhausboom im Furttal Anders als beim Stockwerkeigentum sind die in den letzten fünf Jahren gehandelten Einfamilienhäuser in der Regel älter. Sie sind zumeist in den letzten 50 Jahren gebaut worden. Ein Drittel ist sogar älter als ein halbes Jahrhundert. Dieser Anteil ist niedriger als jener im Gebäudebestand: etwa 40% der Einfamilienhäuser sind älter als 50 Jahre. Neugebaute Einfamilienhäuser kommen im Kanton Zürich besonders selten auf dem Markt. Gerade einmal 7% aller gehandelten Objekte waren jünger als zwei Jahre. Tendenziell zeigt sich, dass neue Einfamilienhäuser eher im Weinland und im Unterland verkauft werden, während in Zürich und im Glattal zwischen 2011 und 2015 nur vereinzelt neugebaute Einfamilienhäuser gehandelt wurden (Grafik 9, links). Ganz anders sieht dies im Furttal aus. In dieser Region gab es aus statistischer Sicht einen regelrechten Boom an neuen Einfamilienhäusern, der sich aber zum allergrössten Teil in Hüttikon abspielte (siehe oben). Aber auch in der Region Winterthur-Land sind in den vergangenen fünf Jahren zahlreiche neue Einfamilienhäuser gehandelt worden. Jedes sechste Einfamilienhaus in dieser Region war beim Verkauf weniger als zwei Jahre alt, damit ist dieser Anteil mehr als doppelt so gross wie im gesamten Kanton. 11
Grafik 9: Verkaufte Einfamilienhäuser: Alt- und Neubauten Kanton Zürich, Einfamilienhäuser, 2011 2015 In den Städten dominieren Altbauten. In Zürich oder Winterthur gekaufte Einfamilienhäuser sind grossmehrheitlich über 50 Jahre alt (Grafik 9, rechts): Mit 82% in Zürich und 58% in Winterthur lag diese Quote deutlich höher als in allen anderen Regionen des Kantons. Als Kehrseite des eben beschriebenen Booms im Furttal wurden dort nur wenige Altbauten gehandelt. Ebenfalls niedrig ist der Anteil im Knonaueramt und im Unterland, wo jeweils weniger als ein Viertel aller gehandelten Gebäude bereits 50 Jahre auf dem Buckel hatten. Insgesamt lässt sich sagen, dass in allen Regionen mit Ausnahme der Städte Zürich und Winterthur die meisten gehandelten Objekte zwar nicht neu, aber auch noch nicht älter als 50 Jahre sind. Grosse Einfamilienhäuser vor allem am See Weniger als die Hälfte aller im Kanton Zürich verkauften Einfamilienhäuser hat eine Wohnfläche von 150 m 2 oder mehr (Grafik 10). In den Gemeinden entlang des Zürichsees sind dies immerhin 60%, in der Stadt Zürich weniger als ein Drittel. Grosse Einfamilienhäuser, also Häuser mit mehr als 200 m 2 Wohnfläche, sind in der Stadt Zürich wie auch in den meisten anderen Gemeinden selten. Lediglich in den Seegemeinden war jedes vierte verkaufte Einfamilienhaus mindestens 200 m 2 gross. Auffällig ist, dass in den letzten Jahren die durchschnittliche Wohnfläche der verkauften Häuser rückläufig war. Im Vergleich zu jenen des Jahres 2011 waren die 2015 gehandelten Einfamilienhäuser im Schnitt 12 m 2 kleiner. Dies trifft auf alle Regionen in ähnlichem Masse zu. Besonders deutlich ist der Rückgang in den Seegemeinden 15 mit 26 m 2 am rechten und 18 m 2 am linken Seeufer. Man könnte vermuten, dass die Ursache hierfür der Handel mit älteren Gebäuden mit kleinerem Grundriss ist. Allerdings hat auch die durchschnittliche Wohnfläche bei Neubauten leicht abgenommen. 16 Dies wiederum steht im Kontrast zur Tatsache, dass das durchschnittliche Gebäudevolumen von Neubauten zunimmt (Gocke 2016, Folie 5). Neubauten «von der Stange», die als Neubau verkauft werden, sind scheinbar kleiner als Gebäude, die auf einem eigenen Grundstück entstehen. 15 Als Seegemeinden sind die Gemeinden mit Seeanstoss der Regionen Pfannenstiel (ohne Zumikon, Oetwil a.s. und Hombrechtikon) und Zimmerberg (ohne Adliswil, Langnau, Hirzel, Schönenberg und Hirzel) zusammengefasst. 16 Eine Ausnahme stellt die Region Pfannenstiel dar, wo die durchschnittliche Wohnfläche der zuletzt verkauften Neubauten fast 100 m2 über dem kantonalen Durchschnitt und dem Vergleichswert aus dem Jahr 2011 lag. 12
Grafik 10: Einfamilienhäuser nach Grösse Kanton Zürich, Einfamilienhäuser, 2011 2015 Auch im Hinblick auf die Grundstücksfläche der gehandelten Immobilien sind grosszügige Objekte eher am See zu finden. Dort sind die Grundstücke im Mittel 50% grösser als in der Stadt Zürich und knapp 15% grösser als im restlichen Kanton. Mehr als zwei Drittel aller im Jahr 2015 verkauften Einfamilienhäuser im Kanton Zürich verfügten über höchstens fünf Zimmer (Grafik 11, links). 17 Wiederum sind die grossen Häuser eher in den Seegemeinden zu finden. Rund 20% der Häuser am See haben sieben oder mehr Zimmer, während in der Stadt Zürich jedes dritte Einfamilienhaus höchstens vier Zimmer aufweist. Dies spiegelt sich in der Wohnfläche je Zimmer wider (Grafik 11, rechts). In der Stadt Zürich liegt die mittlere Zimmergrösse bei der Hälfte aller Häuser zwischen 25 und 30 m 2. Nur wenige Häuser verfügen über eine Fläche mit mehr als 35 m 2 pro Zimmer. In den Seegemeinden hat dagegen jedes dritte Gebäude und in den übrigen Gemeinden jedes fünfte Gebäude mehr als 35 m 2 je Zimmer. Grafik 11: Einfamilienhäuser nach Zimmern Kanton Zürich, Einfamilienhäuser, 2011 2015 Fazit Der Kanton Zürich zeichnet sich seit Jahren durch eine hohe Attraktivität als Wirtschaftsstandort und Wohnort aus. Dies führt zu einem ungebrochenen Bevölkerungszuwachs und damit verbunden auch einer steigenden Anzahl neuer Immobilien. Dementsprechend hat sich der Markt für Wohneigentum nach der Immobilienkrise anfangs der Neunzigerjahre stark entwickelt. Es wird nicht nur ein Vielfaches an Wohnimmobilien im Vergleich zu vor 25 Jahren 17 Während das durchschnittliche Einfamilienhaus über etwas mehr als fünf Zimmer verfügt, weist die durchschnittliche Eigentumswohnung weniger als vier Zimmer auf. 13
gehandelt. Auch die Zusammensetzung der gehandelten Objekte hat sich gewandelt. Mittlerweile sind rund zwei Drittel des gehandelten Wohneigentums Wohnungen und ein Drittel Einfamilienhäuser. Dies entspricht auch etwa der Entwicklung im Wohnungsbau. Seit knapp zehn Jahren ist die Zahl der gehandelten Wohneigentumsobjekte etwa konstant. Dennoch entwickeln sich die beiden Märkte für Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum weiterhin unterschiedlich. Während die Zahl der gehandelten Einfamilienhäuser leicht rückgängig ist, steigt die Zahl des gehandelten Stockwerkeigentums im einem ähnlichen Mass an. Dies kann mit dem anhaltenden Boom beim Bau von Eigentumswohnungen erklärt werden: 2015 gab es im Kanton Zürich nahezu 110'000 Wohnungen im Stockwerkeigentum und somit doppelt so viele wie im Jahr 2000. Im Vergleich dazu ist der Bestand an Einfamilienhäusern nur um 16% gewachsen. Eine wichtige Ursache dafür ist, dass die planungsrechtlichen Voraussetzungen den Bau von Mehrfamilienhäusern begünstigen, sie nutzen die immer seltener werdende frei verfügbare Fläche effizienter aus als Einfamilienhäuser. Wohneigentum in Mehrfamilienhäusern kann daher zu geringeren Kosten als ein entsprechendes Einfamilienhaus an ähnlicher Lage realisiert werden. Zudem ist es für Investoren häufig attraktiver ist, die Wohnungen eines Mehrfamilienhauses aus Stockwerkeigentum zu verkaufen statt sie zu vermieten. Beide Aspekte führen dazu, dass besonders an den attraktiven Lagen Eigentum nur noch in Form von Stockwerkeigentum erworben werde. Gocke (2015) zeigt eine grundsätzliche Verschiebung im Bebauungsmix, denn auch in ländlichen Gemeinden übersteigt die Anzahl neuerstellter Wohnungen in Mehrfamilienhäusern diejenige in Einfamilienhäusern. Auch wenn in einigen Gemeinden ein grösserer Teil der neu entstandenen Wohnungen Mietobjekte sind, führt diese Verschiebung zu einer Ausweitung des Stockwerkeigentums auch in kleineren Gemeinden. Welche Implikationen dies in Zukunft haben wird, ist noch nicht absehbar. Klar ist aber, dass zukünftige Sanierungen der Gebäude mit Stockwerkeigentum bereits heute eine deutlich höhere Kooperation unter den Eigentümer/innen verlangen. Hierin unterscheidet sich diese Eigentümerform vom Eigentum an einem Einfamilienhaus o- der auch an einem Mehrfamilienhaus. Die vorliegende Studie zeigt, dass die Nachfrage nach Wohnimmobilien im ganzen Kanton ungebrochen ist. Es wird deutlich, dass besonders im Zürcher Oberland, im Glattal und in der Stadt Zürich viel verkauft worden ist. Dabei handelt es sich meist um Stockwerkeigentum. Trotz einer steigenden Anzahl neuerstellter Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in den ländlichen Regionen werden im Weinland und Oberland gegenwärtig noch mehrheitlich Einfamilienhäuser verkauft. Grosse Einfamilienhäuser werden hauptsächlich in Seenähe gehandelt. Obwohl dort die Preise für Wohnbauland deutlich höher sind als im übrigen Kanton, sind die gehandelten Parzellen von Einfamilienhäusern überdurchschnittlich gross. Eine erste Analyse der provisorischen Handänderungsstatistik 2016 deutet darauf hin, dass die Zahl der Transaktionen wieder leicht zunimmt. Aufgrund des kantonalen Raumordnungskonzepts, das Bauland für Einfamilienhäuser in urbanen Regionen verknappt, wird der Verkauf von Stockwerkeigentum voraussichtlich weiter zunehmen. Die präsentierten Ergebnisse deuten darauf hin, dass dies auch in ländlichen Regionen geschehen wird. Unklar ist, wie sich der Trend zur Eigentumswohnung auf Gemeinden mit geringen Entwicklungspotenzial auswirken wird und ob dort Eigentumsoptionen knapp werden. Die vorliegende Studie hat den Preis für Wohnimmobilien ausgeblendet. Da aber der Kanton Zürich als Wohn- und Arbeitsort attraktiv und Wohneigentum aufgrund der tiefen Hypothekarzinsen lukrativ bleiben wird, sind viele Käufer/innen bereit, die im Vergleich zu anderen Kantonen teilweise hohen Boden- und Immobilienpreise zu zahlen. Es deutet sich an, dass das ohnehin knappe Angebot einer weiter wachsenden Nachfrage gegenüberstehen wird, was die Preise tendenziell steigen lässt. Die zweite Studie zum Immobilienmarkt auf Basis der Handänderungsstatistik wird sich daher vertieft mit den unterschiedlichen Preisen für Immobilien auseinandersetzen und zudem die verschiedenen Käufergruppen genauer analysieren. 14
Literatur BFS (2015): Eidgenössisches Gebäude-und Wohnungsregister, Merkmalskatalog Version 3.7, Neuchâtel (BFS) 2015: https://www.bfs.admin.ch/bfsstatic/dam/assets/346493/master Gocke, Magnus (2015): Gebäudestruktur und bauliche Dichte. Die Entwicklung baulicher Dichte im Kanton Zürich 2000 2014. Statistik.info 2015/08. Statistisches Amt Kanton Zürich. Gocke, Magnus (2016): Verdichtung in Rückblick. Vortrag am Forum Raumwissenschaften 2016: http://www.curem.uzh.ch/static/events/archive/2016-11-10/pdf/4_gocke_rawi2016_10_jahre_rueckblick.pdf Grütter, Max (2017): Die Handänderungsstatistik eine Einführung. Vom Grundbuch zur Handänderungsstatistik. Statistik.info 2017/02. Statistisches Amt Kanton Zürich. Kanton Zürich (2016), Statistisches Jahrbuch des Kantons Zürich 2015, Statistisches Amt des Kantons Zürich. Die Tabellen sind im Internet aktualisiert, vgl. www.statistik.zh.ch/internet/justiz_inneres/statistik/de/daten/tabellen.html Kanton Zürich (2015): Planungs- und Baugesetz (PBG), LS700.01 Rey, Urs (2012): Immer mehr Altbauten stehen zum Verkauf. Verkäufe von Wohneigentum: Mengen, Preise und Verdichtungseffekte. Statistik Info 2012/13. Statistisches Amt Kanton Zürich. SRF, Schweiz Aktuell (2015): Alles neu in Hüttikon. http://www.srf.ch/sendungen/schweiz_aktuell/alles-neu-in-huettikon 15
Das Statistische Amt des Kantons Zürich ist das Kompetenzzentrum für Datenanalyse der kantonalen Verwaltung. In unserer Online-Publikationsreihe «statistik.info» analysieren wir für ein breites interessiertes Publikum wesentliche soziale und wirtschaftliche Entwicklungen im Kanton und Wirtschaftsraum Zürich. Unser Newsletter «NewsStat» informiert Sie über unsere Neuerscheinungen in der Reihe «statistik.info» sowie über die Neuigkeiten in unserem Webangebot. Fragen, Anregungen, Kritik? Verfasser: Max Grütter Telefon: 043 259 75 39 E-Mail: max.gruetter@statistik.ji.zh.ch Statistisches Amt des Kantons Zürich Schöntalstrasse 5 8090 Zürich Telefon: 043 259 75 00 Fax: 043 259 75 69 E-Mail: datashop@statistik.zh.ch www.statistik.zh.ch 2017 Statistisches Amt des Kantons Zürich, Abdruck mit Quellenangabe erlaubt.