Marktbericht Wohnimmobilien München 2016/17 Verkauf Vermietung Investment

Marktbericht Wohnimmobilien München 2016/17 Verkauf Vermietung Investment www.bunz-co.de

INHALTSVERZEICHNIS 1 VORWORT ZUM WOHNUNGSMARKT IN MÜNCHEN...3 2 SOZIODEMOGRAPHISCHE UND ÖKONOMISCHE RAHMENBEDINGUNGEN DES IMMOBILIENMARKTES MÜNCHEN...4 2.1 Allgemeine wirtschaftliche Entwicklung Münchens...4 2.2 Wohn- und Freizeitwert Münchens...5 2.3 Einwohner und Haushalte...5 3 KEY FACTS WOHNUNGSMARKT MÜNCHEN...6 3.1 München im Vergleich der A-Städte...6 3.2 Wohnungsbedarf vs. Bautätigkeit in München...7 3.3 Münchner Wohnlagen...10 3.3.1 Hohe Wohnqualität in den zentralen Münchner Wohnlagen...10 3.3.2 Kurzcharakteristiken der zentralen Münchner Wohnlagen...11 3.4 Ausgewählte aktuelle Eigentums- und Mietwohnungsprojekte in den zentralen Münchner Wohnlagen...12 3.5 Besonderheiten sanierter Altbauten in München...13 4 MARKT FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN IN MÜNCHEN...14 4.1 Kaufpreisentwicklung und -prognose in München...14 4.2 Kaufpreisentwicklung in den zentralen Münchner Wohnlagen...15 4.3 Wohnungsangebot in den zentralen Münchner Wohnlagen...18 4.3.1 Zu- und Abschläge beim Kaufpreis durch Wohnungsgrößen...21 4.3.2 Zu- und Abschläge beim Kaufpreis durch die Ausstattung...22 4.4 Outlook Eigentumswohnungsmarkt München...22 5 MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN IN MÜNCHEN...24 5.1 Mietpreisentwicklung und -prognose in München...24 5.2 Mietpreisentwicklung in den zentralen Münchner Wohnlagen...25 5.3 Wohnungsangebot in den zentralen Münchner Wohnlagen...30 5.3.1 Zu- und Abschläge beim Mietpreis durch Wohnungsgrößen...34 5.3.2 Zu- und Abschläge beim Mietpreis durch die Ausstattung...34 5.4 Outlook Mietwohnungsmarkt München...34 6 ZIELGRUPPENANALYSE...35 7 VERVIELFACHER FÜR MEHRFAMILIENHÄUSER IN MÜNCHEN...39 8 MARKT FÜR EINFAMILIENHÄUSER IN MÜNCHEN...40 9 BUNZ & CO ALS STRATEGISCHER PARTNER...44 10 BUNZ & CO AUSGEWÄHLTE REFERENZEN...45 www.bunz-co.de

1 VORWORT ZUM WOHNUNGSMARKT MÜNCHEN Die Landeshauptstadt München ist traditionell einer der gefragtesten Wohnstandorte Deutschlands. Günstige wirtschaftliche Bedingungen, ergänzt durch einen sehr guten Freizeit- und Erholungswert sorgen für eine seit Jahren ungebrochen hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien. Angesichts der prognostizierten positiven Entwicklung bei Bevölkerung und SVP-Beschäftigten ist für die kommenden Jahre ein weiterer Anstieg zu erwarten. Verschärft wird dieser Trend durch die hohe Zahl an Flüchtlingen, welche ebenfalls auf den Münchner Wohnungsmarkt drängen. Das anhaltende Niedrigzinsumfeld sorgt für geringe Erträge von festverzinslichen Anlagen und gleichzeitig dafür, dass Immobilien trotz stetig steigender Preise und sinkender Renditen weiterhin äußerst attraktiv bleiben. So legten die durchschnittlichen Preise für Eigentumswohnungen in München im Jahr 2015 um 10 % zu. Diese beständig hohe Nachfrage im Eigentumssegment führt auch zu einer zunehmenden Entkoppelung von Kauf- und Mietpreisen. Letztere stiegen im gleichen Zeitraum um 5,4 % (Neubau) bzw. 3,7 % (Bestand). Verstärkt wird diese Entwicklung durch die zunehmende Flächenverknappung sowie die in Teilen wirkende Mietpreisbremse. Auch in Zukunft werden gute wirtschaftliche Rahmenbedingungen sowie ein hoher Zuzug für eine gesteigerte Wohnraumnachfrage sorgen. Geringer Leerstand, knappe Flächen und die seit Jahren zu geringe Neubautätigkeit werden sicherstellen, dass diese Ausgangslage auch mittelfristig Bestand hat. Es ist zudem davon auszugehen, dass die Flüchtlingssituation besonders die Nachfrage nach einfachem Mietbestand verstärkt ansteigen lässt. Dieser Marktbericht bietet Ihnen einen Einblick in den Wohnungsmarkt 2016/17 in München. Dabei werden sowohl die gesamtstädtischen als auch die in zentralen Münchner Lagen registrierten Kennzahlen betrachtet. Der Blick richtet sich weiterhin auf den Markt für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser, welcher ebenfalls von den oben genannten Rahmenbedingungen erfasst wird. Wie Sie von unseren Dienstleistungen profi tieren können, erläutere ich Ihnen gerne in einem vertraulichen Gespräch. Lassen Sie sich gut beraten. Herzlichst, Ihr Philipp Bunz Dipl.-Immobilienökonom (ADI) Sachverständiger der Immobilienbewertung 3 www.bunz-co.de

2 SOZIODEMOGRAPHISCHE UND ÖKONOMISCHE RAHMENBEDINGUNGEN DES IMMOBILIENMARKTES MÜNCHEN 2.1 Allgemeine wirtschaftliche Entwicklung Münchens Die Stadt München gehört mit einer Bruttowertschöpfung von rund 75 Mrd. Euro, mit ca. 797.000 SVP-Beschäftigten und einer Kaufkraft von rd. 29.000 Euro pro Einwohner zu den führenden Wirtschaftsstandorten in Deutschland und Europa. In nationalen wie internationalen Rankings (Prognos, IW Consult, Urban Land Institute) belegt der Standort München bzw. auch die Region jeweils einen der vorderen Ränge. München zeichnet sich durch einen breiten Branchenmix von Unternehmen aus dem verarbeitenden Gewerbe, den unternehmensbezogenen Dienstleistungen, dem Medienbereich, Unternehmen aus Forschung und Entwicklung, aus der Finanzdienstleistungsbranche sowie Unternehmen von Zukunftsbranchen (u. a. Life Science) aus. Zusätzlich gilt München mit seinen beiden Eliteuniversitäten LMU und TU und zahlreichen weiteren Bildungseinrichtungen als einer der bedeutendsten Wissenschaftsstandorte Deutschlands. Die sogenannte Münchner Mischung sowie die breit gestreute Bildungslandschaft tragen zu einem prosperierenden Wirtschaftsleben bei. Namhafte national wie international operierende Unternehmen und Konzerne, darunter BMW, Siemens, Allianz, Munich Re, MAN, E.ON, Krauss Maffei, Linde, Infi neon, Langenscheidt, Max-Planck und Fraunhofer haben in München und der Region ihren Sitz. Der Flughafen München hat mit einem Passagieraufkommen von 41 Mio. Personen und einem Frachtaufkommen von 338.000 Tonnen pro Jahr nach Frankfurt die Position des zweitgrößten Flughafens in Deutschland inne und bildet damit für die Stadt und die Region ein wichtiges wirtschaftliches Standbein. SVP - Beschäftigtenentwicklung in München 2005 2015, Prognose bis 2020 900 838 in 1.000 775 713 650 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Quelle: RIWIS Die Entwicklung der SVP-Beschäftigten verläuft seit 2006 positiv, nachdem in den Vorjahren Rückgänge bzw. Stagnation im Zuge der Dot- Com-Krise zu verzeichnen waren. Die jüngste Wirtschaftskrise hat den Beschäftigungsanstieg zwischenzeitlich verlangsamt, seit 2010 ist die Dynamik dafür umso größer. 2015 wurden in München ca. 797.000 SVP-Beschäftigte gezählt und damit etwa 21.000 mehr als noch 2014. Bis zum Jahr 2020 wird sich die Zahl gemäß Prognosen von Bulwiengesa um 8,2 % auf rund 862.000 SVP-Beschäftigte erhöhen. Damit ist München einer der dynamischsten Arbeitsmärkte Deutschlands. Die Arbeitslosenquote lag im Jahr 2015 im Durchschnitt bei 4,9 % (abhängige Erwerbspersonen) und damit deutlich unterhalb der meisten anderen deutschen Großstädte. 4 www.bunz-co.de

2.2 Wohn- und Freizeitwert Münchens München zählt aufgrund seiner hohen Umwelt-, Lebens- und Freizeitqualität zu den beliebtesten Großstädten in Deutschland. Zentrale Begriffe der Münchner Lebensart sind die Biergärten, das Oktoberfest und der Viktualienmarkt. Der hohe Freizeitwert ist neben einem vielfältigen Angebot an Theatern, Kinos, Restaurants und Gaststätten sowie dem Englischen Garten, weltweit einer der größtem innerstädtischen Parks, und vor allem durch das Umland mitbegründet. Hier sind besonders die Alpen, das Alpenvorland mit seinen zahlreichen Naturschönheiten und Kulturstätten sowie die Badeseen wie Starnberger See und Ammersee in nächster Umgebung zu nennen. Als weiche Standortfaktoren gewinnen sie für die hier lebende Bevölkerung, und damit auch im Wettbewerb um Investoren und qualitativ hochwertige Arbeitsplätze, zunehmend an Bedeutung. München gehört bundesweit zu den begehrtesten Wohnstandorten. Der hohe Freizeitwert ist neben den positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ausschlaggebend für das sehr gute Image als Wohnstandort. Trotz der mit Abstand im bundesdeutschen Vergleich höchsten Preise und Mieten bei Wohnimmobilien verzeichnet München kontinuierlich über die Jahre hinweg steigende Zuzugszahlen und damit eine hohe Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt. 2.3 Einwohner und Haushalte München wächst seit einigen Jahren sehr rasant in Bezug auf die Zahl der Einwohner und Haushalte. Die wichtigsten Gründe hierfür sind die arbeitsplatzbedingte Zuwanderung und überdurchschnittliche Geburtenraten. Die Stadt München zählt Ende 2015 rund 1,45 Mio. Einwohner und rund 822.000 Haushalte. Prognosen gehen bis 2030 von einem Anstieg um über 166.000 Einwohner und mehr als 120.000 Haushalte aus. Durch die Dynamik der Haushaltsentwicklung, die im Wesentlichen die Basis für die Wohnungsnachfrage repräsentiert, wird in München auch langfristig ein sehr hohes Nachfragepotenzial nach Wohnraum gegeben sein. Aber auch München kann sich dem demographischen Wandel nicht entziehen: Der Anteil der Senioren wird überproportional steigen, die Zahl der Zugewanderten ebenso. Dies wird die Wohnungsnachfrage quantitativ und qualitativ verändern. Einwohner- und Haushaltsentwicklung in München 2005-2015, Prognose bis 2030 1.600 1.000 Einwohner in 1.000 1.500 1.400 1.300 925 850 775 Haushalte in 1.000 1.200 700 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 Quelle: RIWIS Hinweis: ab 2015 Prognosewerte 5 www.bunz-co.de

3 KEY FACTS WOHNUNGSMARKT MÜNCHEN 3.1 München im Vergleich der A-Städte München ist der begehrteste Wohnort unter den deutschen A-Städten München gehört aufgrund seiner günstigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und dem hohen Freizeitwert zu den gefragtesten Wohnstandorten in Deutschland. Selbst im Vergleich mit den anderen deutschen Immobilienhochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/ Main, Hamburg, Köln und Stuttgart) zeigt der Münchner Wohnimmobilienmarkt seit 2005 und insbesondere in den Jahren nach 2010 eine höhere Dynamik. Der Immobilienindex Wohnen repräsentiert die Preisentwicklung von Eigentums- und Mietwohnungen, den Preisen für Reihenhäuser sowie für Einfamilienhausgrundstücke. Besonders stark gestiegen sind in München jüngst die Grundstückspreise und Preise für Reihenhäuser. Immobilienindex Wohnen München vs. A-Städte A-Städte München Indexpunkte (1990 =100) 200 175 150 125 100 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Quelle: RIWIS Aufgrund anhaltender Zuzüge ist der Wohnungsmarkt von einem knappen Angebot, insbesondere im unteren und mittleren Preissegment, geprägt. Bulwiengesa prognostiziert für die Landeshauptstadt eine Steigerung der Wohnraumnachfrage (inkl. Nachholbedarf) von ca. 205.200 Wohneinheiten bis 2030 oder rund 12.800 Wohneinheiten pro Jahr. Wird der Nachholbedarf rechnerisch außen vorgelassen, bleibt eine Wohnraumnachfrage von ca. 9.500 Wohneinheiten pro Jahr. Beide Werte übersteigen die Neubautätigkeit der letzten Jahre deutlich (durchschnittlich 5.900 Wohneinheiten pro Jahr 2005 2015). Dem begegnet die Stadt durch die Schaffung entsprechender Angebote (München-Modell, Einkommensorientierte Förderung) und dem bundesweit größten kommunalen Wohnungsbauprogramm. Aktuell werden Angebote im Stadtgebiet insbesondere in den großen Entwicklungsarealen (Freiham, Messestadt-Riem 4. BA, Baumkirchen-Mitte, Isar-Süd) bzw. den Kasernenarealen (u. a. Funk- Kaserne, Prinz-Eugen-Kaserne) geschaffen. Seit einigen Jahren gewinnt der Mietwohnungsbau als Anlageprodukt zunehmend an Bedeutung. In einem begrenzten Rahmen erfährt auch das Luxus-Segment eine wachsende Bedeutung. Der Wohnungsleerstand in München ist gemäß dem Zensus 2011 mit einer Leerstandsquote von 2,1 % auf sehr niedrigem Niveau. Hier handelt es sich folglich lediglich um eine für den Wohnungsmarkt sinnvolle Mobilitätsreserve. 6 www.bunz-co.de

3.2 Wohnungsbedarf vs. Bautätigkeit in München In München werden seit 2005 jährlich durchschnittlich rund 5.900 Wohnungen fertiggestellt. Diese sind allen Segmenten zuzuordnen (Miet-, Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern und Häuser), wobei der Großteil auf Eigentumswohnungen entfällt. Zur Deckung der hohen Nachfrage in allen Segmenten hat München das ehrgeizigste Wohnbauprogramm in Deutschland. Die Stadt strebt den Neubau von 7.900 Wohnungen pro Jahr an, allerdings wurde dieses Ziel in den letzten Jahren verfehlt. Immerhin wurde zwischen 2010 und 2011 sowie 2012 und 2013 ein Sprung nach oben verzeichnet. Seitdem ist die Zahl der Fertigstellungen allerdings wieder rückläufi g. Die große Zahl an Baugenehmigungen 2014/2015 lässt jedoch auch für 2016/17 höhere Fertigstellungszahlen erwarten. Ende 2014 gab es in der Stadt gut 773.000 Wohnungen. Dies entspricht einer Steigerung von 7,3 % seit 2005, während die Zunahme der Haushalte im gleichen Zeitraum bei 17 % lag. Wohnbauaktivität in München 2005 2015 Jahr Baugenehmigungen Baufertigstellungen Wohnungsbestand Wohnungen in Wohngebäuden davon in MFH Wohnungen in Wohngebäuden davon in MFH 2005 7.719 87 % 4.655 84 % 720.084 2006 7.090 81 % 14.536* 84 % 734.741 2007 4.498 81 % 4.200 84 % 738.858 2008 5.427 83 % 4.650 86 % 743.266 2009 5.237 87 % 3.983 91 % 746.912 2010 5.049 82 % 3.641 89 % 750.409 2011 7.349 85 % 5.570 83 % 755.440 2012 6.690 89 % 4.777 85 % 760.549 2013 6.100 88 % 6.791 87 % 766.586 2014 7.627 89 % 6.204 87 % 772.878 2015 7.489 90% 5.678 88% k. A. 6.389 84% 5.880 86 % 7,3 % * zzgl. Nachmeldungen fertiggestellter Wohnungen von Vorjahren Quelle: RIWIS 7 www.bunz-co.de

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3.3 Münchner Wohnlagen 3.3.1 Hohe Wohnqualität in den zentralen Münchner Wohnlagen Zu den begehrtesten Lagen im Münchner Stadtgebiet gehören seit jeher Altbogenhausen/Herzogpark, Zentrum (Altstadt-Lehel/Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt), Nymphenburg und Englischer Garten. Schwabing/Maxvorstadt um die Kaiserstraße und Römerstraße ist ebenfalls zu den absoluten Top-Adressen zu zählen. Einer immer größeren Beliebtheit erfreuen sich seit einigen Jahren zunehmend Haidhausen/ Au, Neuhausen und Schwabing/Maxvorstadt im Bereich der Universität (Schellingstraße/ Augustenstraße). Laim, Sendling und Giesing zählen zu den noch verhältnismäßig günstigeren der zentralen Münchner Wohnlagen, jedoch sind auch hier gerade in den letzten ein bis zwei Jahren deutliche Aufwertungsprozesse durch den Neubau hochwertiger Wohnungen in Gang gesetzt worden. Insbesondere das Westend fi ndet durch die Sanierung von Altbauten steigende Beliebtheit, die Qualität der Bausubstanz ist innerhalb des Viertels jedoch noch sehr heterogen. 10 www.bunz-co.de

3.3.2 Kurzcharakteristiken der zentralen Münchner Wohnlagen Das Zentrum setzt sich zusammen aus den Stadtbezirken Altstadt-Lehel und Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt. Darin ist eine sehr heterogene Struktur anzutreffen: kaum Wohnbevölkerung in der von Touristen, Einzelhandel und Büros dominierten Altstadt, prächtige historische Fassaden sowie großbürgerliches Wohnen im Lehel. Das Glockenbachviertel und Gärtnerplatzviertel in der Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt wandelt sich zusehends von einem gemischten Wohn- und durch Handwerk geprägten Gewerbequartier zu einem attraktiven Wohnquartier mit hohem Anteil an Gastronomie und Dienstleistungen. Die hohe bauliche Dichte und das Image als das Zentrum des Münchner Nachtlebens sowie der schwullesbischen Szene machen den besonderen Charme aus. Haidhausen/Au hat die gleiche räumliche Abgrenzung wie der Stadtbezirk Au-Haidhausen und stellt eine dicht bebaute Vorstadt aus der Gründerzeit dar. Die Wandlung zum Szeneviertel ist nahezu vollzogen. Das breite Kulturangebot, u.a. mit Gasteig, Muffatwerk, Auer Dult und Nockherberg unterstreicht die Bedeutung von Haidhausen/Au für das kulturelle Stadtleben. Das Herzstück der Au bildet der quadratische Mariahilfplatz rund um die neugotische Mariahilf-Kirche. Altbogenhausen/Herzogpark ist die exklusivste Lage im Stadtbezirk Bogenhausen, der bis an die östliche Stadtgrenze reicht. Repräsentative historische bzw. Jugendstil-Fassaden, freistehende Villen im Neubau und Altbau, die von Botschaftern, Werbeagenturen, Rechtsanwaltskanzleien und Medienstars bewohnt und genutzt werden sowie hohe Gartenmauern charakterisieren diesen Teilraum. Die Wohnlage Englischer Garten ist sehr kleinräumig und ein Teil des Stadtbezirks Schwabing-Freimann. Da der Isarring hier im Tunnel verläuft, zeichnet sich die Wohnlage durch eine beschauliche Ruhe aus. Die unmittelbare Nähe zum Englischen Garten und die großzügige Durchgrünung der Gärten und Freifl ä- chen sind charakteristisch. Schwabing/Maxvorstadt ist der südliche Teil des Stadtbezirks Schwabing-Freimann, der bis an die nördliche Stadtgrenze reicht. Die Maxvorstadt stellt das Zentrum des klassizistischen München dar. Erholung bietet der Alte Botanische Garten. Kunst, Kultur und Wissenschaft prägen die Maxvorstadt. Die Universitäten sorgen für eine hohe Tagesbevölkerung und ein etabliertes Nachtleben. Schwabing ist besonders durch die Leopoldstraße zwischen Siegestor und Münchner Freiheit als Flaniermeile bekannt. Geprägt wird Schwabing auch durch Stadtvillen und gründerzeitliche Bürgerhäuser sowie die zahlreichen Jugendstil-Fassaden. Die Münchner Freiheit ist das wichtigste Stadtteilzentrum Münchens und bietet ein diversifi ziertes Einzelhandelsangebot. Die Nähe zum Englischen Garten, die optimale Verkehrsanbindung und die kulturellen Einrichtungen begründen das hohe Preisniveau. Neuhausen ist der östliche Teil des Stadtbezirks Neuhausen-Nymphenburg. Das ehemalige Arbeiterviertel wandelt sich zusehends in ein teures In-Viertel. Der Rotkreuzplatz ist das Stadtteilzentrum mit diversen Einzelhändlern sowie Cafés und Restaurants. Ein breites Kulturangebot aus Live-Bühnen, Kino, Theater, Museen und kleinen Galerien lockt die Bevölkerung nicht nur aus dem Viertel an. Nymphenburg ist der westliche Teil des Stadtbezirks Neuhausen- Nymphenburg. Das Schloss Nymphenburg dominiert den Stadtteil, der Nymphenburger Schlosspark bietet Grün- und Erholungsfl ä- chen, die für die ganze Stadt von Bedeutung sind. Nymphenburg ist ein repräsentatives, großbürgerliches Villenviertel seit Ende des 19. Jahrhunderts und gilt bei vielen als die beste Wohnlage Münchens. Die Wohnlage Laim hat die gleiche räumliche Abgrenzung wie der Stadtbezirk Laim. Die Wohnlage ist geprägt durch Einfamilienhäuser, Villenkolonien und Wohnanlagen mit teilweise gemeinnützigen mehrgeschossigen Wohnblocks. Als ehemaliges Arbeiterviertel zeichnet es sich heute durch eine breit gemischte Bewohnerstruktur aus. Da Laim weitgehend kein eigenes Flair besitzt, ist es vergleichsweise günstig. Nahversorgung wird an der Fürstenrieder Straße angeboten. Das Westend bildet im Wesentlichen den Stadtbezirk Schwanthalerhöhe und ist eines der urbanen Viertel Münchens. Viele verschie- 11 www.bunz-co.de

dene Nationen und soziale Schichten wohnen in den das Stadtbild bestimmenden Genossenschaftssiedlungen aus der Zeit um 1900. Das alte Messezentrum westlich der Theresienwiese ist durch die Verlagerung der Messe München nach Riem frei geworden, die neue Bebauung darauf weitgehend abgeschlossen. Das Westend ist eines der Viertel in München, das aktuell den größten Aufwertungsprozess durch Gentrifi cation erfährt. Bei allen charakterisierten Wohnlagen ist Urbanität ein wichtiger Standortfaktor. Sie alle verfügen über einen mehr oder weniger hohen und attraktiven Altbaubestand, der vor allem in den innerstädtischen Lagen Potenzial für Liebhaberpreise bietet. Aufwertungsprozesse durch Gentrifi cation spielen, abgesehen von den sehr guten Wohnlagen, die tragende Rolle und sind Ursache für die überwiegend hohen Preisniveaus und positiven Preisentwicklungen. 3.4 Ausgewählte aktuelle Eigentums- und Mietwohnungsprojekte in den zentralen Münchner Wohnlagen Derzeit befi nden sich in den zentralen Wohnlagen Münchens an vielen Stellen interessante Wohnungsprojekte, die fast ausschließlich dem Luxussegment zuzuordnen sind. Besonders viele neue Eigentumswohnungen werden bzw. wurden vor kurzem in den Teilräumen Schwabing/Maxvorstadt und Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt gebaut. 12 www.bunz-co.de

Ausgewählte aktuelle Wohnungsprojekte in den zentralen Münchner Wohnlagen Projekt Teilraum Investor Anzahl ETW Wohnfläche (qm) Ø-Kaufpreis bzw. Ø-Mietpreis Fertigstellung Die nachfolgende Tabelle zeigt eine Auswahl an geplanten bzw. im Bau befi ndlichen Wohnungsprojekten. Preise über 10.000 Euro/qm waren bis vor wenigen Jahren auch in den besten Wohnlagen Münchens die Ausnahme, in vielen aktuellen Projekten liegen selbst die Durchschnittspreise heute darüber. Auch im Mietwohnungsbau etabliert sich zunehmend ein Angebot, das mit hochwertigster Architektur, Ausstattungsqualität und Serviceleistungen eine anspruchsvolle Klientel umwirbt. Pandion Le Blanc Lebensart Linprun Glockenbachsuiten Rodenstock Garten (Häuser 10-12) Park Avenue Schwabing / Maxvorstadt Schwabing / Maxvorstadt Pandion 81 8.540 7.695 I / 2018 Concept Bau 37 3.145 8.400 IV / 2015 Zentrum Concept Bau 25 2.054 12.900 I / 2016 Zentrum Zentrum Baywobau ImmoInvest Lerchenfeldstraße 44 Mietw. 3.682 18,50 IV / 2015 23 4.231 13.000 I / 2016 3.5 Besonderheiten sanierter Altbauten in München Unter Altbau verstehen viele zunächst Bauwerke im Jugendstil aus der Zeit um 1900, wobei auch Bauten aus früheren Epochen wie der Gründerzeit oder dem Historismus unter diesen Begriff fallen. Häufi g sind Altbauten durch eine repräsentative Bauweise geprägt, welche zunächst aus der aufwändigen Fassadengestaltung hervorgeht. Hinter der Fassade befi nden sich oftmals großzügige Räumlichkeiten mit hohen Decken, teils aufwändige Stuckverzierungen, Holzdielen oder Fischgrätenparkett sowie Flügeltüren oder Kastenfenster. Sanierte Altbauten weisen eine Ausstattung auf, die eine Nutzung entsprechend der heutigen Wohnbedürfnisse zulässt. Dazu zählen die Anpassung an heutige Energiestandards, um die Betriebskosten zu verringern, und die Modernisierung der elektrischen Versorgung. Die Lage der Altbauquartiere befi ndet sich in der Regel an urbanen und infrastrukturell gut ausgebauten Orten, das heißt im Altstadtkern und den angrenzenden Quartieren. Mit dem Wohngefühl im Altbau leben geht damit auch urbanes Wohnen einher. 13 www.bunz-co.de

4 MARKT FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN IN MÜNCHEN 4.1 Kaufpreisentwicklung und -prognose in München Zwar spielen Immobilien eine nach wie vor übergeordnete Rolle auf dem Anlagenmarkt im Vergleich zu anderen Assets, aber die enormen Kaufpreissteigerungen in München stellen die Nachhaltigkeit eines Investments in Eigentumswohnungen zunehmens in Frage. Mittelfristig ist mit einer Abschwächung der Dynamik der Kaufpreise zu rechnen. Insgesamt ist nach wie vor ein hohes Interesse für Wohnen in der Stadt spürbar. Junge Menschen ziehen ausbildungsbedingt nach München und bleiben nach ihrem Abschluss aufgrund der guten Beschäftigungssituation in der Stadt. Zudem werden größere Pendlerdistanzen aufgrund von steigenden Treibstoffkosten zunehmend als Opportunitätskosten wahrgenommen, womit auch das Wohnleitbild vom freistehenden Einfamilienhaus zugunsten einer stadtnahen Wohnung abnimmt. Im Zeitraum 2005 bis 2015 sind die Durchschnittspreise in München im Neubau um 83 % und im Bestand um 108 % angestiegen. 2015 notierten die Kaufpreise bei 6.500 Euro /qm im Neubau und 5.200 Euro /qm im Bestand. Dies ist für eine Großstadt das höchste Kaufpreisniveau in Deutschland. Für die kommenden Jahre wird aufgrund der aus den soziodemografi schen Rahmenbedingungen resultierenden hohen Nachfrage eine weitere Zunahme der Kaufpreise erwartet: Bis 2020 steigen die Preise im Neubau voraussichtlich weiter um ca. 15,5 % und im Bestand um ca. 18,7 %. 1) Im Spitzensegment lagen die Preise für Eigentumswohnungen in 2015 bei 10.200 Euro /qm im Neubau und 7.000 Euro /qm im Bestand. Auch hier ist ein weiteres Preiswachstum um ca. 19,8 % im Neubau bzw. 17,9 % im Bestand bis 2020 zu erwarten. In ausgewählten Lagen und Objekten können auch zukünftig noch deutlich höhere Kaufpreise erzielt werden. 1) Wohnungspreise in Euro/qm Wohnfl äche gelten idealtypisch für eine Wohnung mit ca. 65 bis 90 qm Wohnfl äche und Standardausstattung. 9.000 Durchschnittspreise für Eigentumswohnungen in München 2005-2015, Prognose bis 2020 7.250 Euro/qm 5.500 3.750 2.000 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 Bestand Neubau Quelle: RIWIS Hinweis: ab 2016 Prognose 14 www.bunz-co.de

4.2 Kaufpreisentwicklung in den zentralen Münchner Wohnlagen Im Zeitraum 2005 bis 2015 sind die Durchschnittspreise im Bestand in allen Münchner Wohnlagen deutlich angestiegen. Die stärksten Steigerungsraten wurden dabei mit 142 % im Zentrum verzeichnet. Dies ist ein Ausdruck für die positive Strukturveränderung in den Vierteln. Generell zeigt sich, gestaffelt nach den durchschnittlichen Kaufpreisen im Bestand, dass in den zentralen Wohnlagen die höchsten Kaufpreise erzielt werden. Der höchste durchschnittliche Kaufpreis wird im Zentrum mit 7.500 Euro /qm aufgerufen, aber auch am Englischen Garten, Altbogenhausen /Herzogpark, Haidhausen /Au, Nymphenburg, Schwabing /Maxvorstadt und Neuhausen wurden 5.800 Euro /qm und mehr erreicht. Zwischen den durchschnittlichen Kaufpreisen in den guten bis sehr guten Lagen (Max.) und den durchschnittlichen Kaufpreisen in den eher einfachen Lagen (Min.) im Bestand liegen in den Wohnlagen meist etwa 4.000 bis 6.000 Euro /qm, dies ist auf den Mikrostandort bei gleicher Objektqualität zurückzuführen. Besonders groß sind die Preisspannen im Zentrum (8.800 Euro /qm) sowie in Schwabing /Maxvorstadt (6.700 Euro /qm). Auch für 2016/17 wird in den zentralen Münchner Wohnlagen eine positive Entwicklung mit weiterhin ansteigenden Bestandspreisen erwartet. 15 www.bunz-co.de

Kaufpreise für Bestandswohnungen in den zentralen Wohnlagen in Euro/qm im Jahr 2015 Wohnanlage Minimum Maximum Entwicklung 2005 2015 Zentrum 4.200 7.500 13.000 142 % Englischer Garten 4.500 6.900 9.000 52 % Haidhausen / Au 4.000 6.800 9.800 113 % Schwabing / Maxvorstadt 3.500 6.500 10.200 117 % Nymphenburg 4.200 6.400 8.000 103 % Altbogenhausen / Herzogpark 4.200 6.300 10.000 77 % Quelle: RIWIS Neuhausen 3.500 5.800 10.000 107 % Westend 3.300 5.400 7.000 83 % Laim 3.300 4.900 6.600 109 % Trend Der positive Trend erfasst auch das Neubausegment Die Durchschnittspreise im Neubau sind im Zeitraum 2005 bis 2015 in allen Wohnlagen angestiegen. Der stärkste Anstieg mit über 150 % ist in Altbogenhausen/Herzogpark zu verzeichnen, aber auch die Wohnlagen Nymphenburg, Schwabing/Maxvorstadt und Neuhausen weisen Preissteigerungen von 114 % und mehr auf. Generell zeigt sich, gestaffelt nach dem durchschnittlichen Kaufpreis im Neubau, dass in den zentralen Wohnlagen die höchsten Kaufpreise erzielt werden. An der Spitze steht hier mit 12.000 Euro /qm der Teilraum Altbogenhausen/Herzogpark. Zwischen dem Maximum und dem Minimum liegen in den Wohnlagen meist etwa 5.000 bis 8.000 Euro /qm, dies ist auf Mikrostandort- und Objektqualitäten zurückzuführen. Für 2016/17 wird in den zentralen Münchner Wohnlagen eine weiterhin positive Entwicklung mit ansteigenden Neubau-Kaufpreisen erwartet. Im Zuge der positiven Marktaussicht für München werden auch zukünftig in den übrigen Wohnlagen steigende Kaufpreise sowohl im Neubau als auch im Bestand erwartet. Die Steigerungsraten nach Wohnlagen werden jedoch eine gewisse Varianz aufweisen. 16 www.bunz-co.de

Wohnungsmarkt in München (Neubau) Kaufpreise für Neubauwohnungen in den zentralen Wohnlagen in Euro/qm im Jahr 2015 Wohnanlage Minimum Maximum Entwicklung 2005 2013 Altbogenhausen / Herzogpark 7.000 12.000 15.000 150 % Quelle: RIWIS Englischer Garten 5.500 10.000 13.500 68 % Zentrum 5.500 9.000 14.000 128 % Nymphenburg 5.600 8.800 12.000 132 % Schwabing / Maxvorstadt 5.000 8.000 13.000 125 % Neuhausen 5.500 7.900 10.000 114 % Haidhausen / Au 5.300 7.500 10.500 92 % Westend 4.300 6.500 7.500 73 % Laim 5.000 6.300 7.000 91 % Trend 17 www.bunz-co.de

4.3 Wohnungsangebot in den zentralen Münchner Wohnlagen In Altbogenhausen/Herzogpark werden die größten Wohnungen angeboten Die angebotenen Eigentumswohnungen weisen in den zentralen Wohnlagen durchschnittlich eine Fläche von 98 qm auf. Dabei dominieren Eigentumswohnungen mit einer Fläche von 70 bis 100 qm (30 %) und 100 bis 150 qm (22 %). Vermehrt kleine Wohnungen werden in Laim (mittlere Wohnfl äche 73 qm) sowie im Westend und in Neuhausen (jeweils 83 qm) angeboten. Teilmärkte mit einem überproportionalen Anteil großer Wohnungen befi nden sich in Altbogenhausen/Herzogpark (Ø 150 qm) und in Nymphenburg (Ø 119 qm). Wohnungen mit 3 (27 %) bis 4 (22 %) Zimmern stellen das Gros des Angebots. Wohnungsgröße der Eigentumswohnungen in den zentralen Münchner Wohnlagen 2015 100% 80% 60% 40% 20% 0% 14 11 11 22 30 19 15 37 29 50 11 23 22 6 4 6 21 32 23 14 13 7 17 11 24 20 18 22 32 20 28 36 37 29 28 30 30 19 21 20 18 12 23 20 17 18 7 14 150 qm und mehr 100 bis unter 150 qm 70 bis unter 100 qm 50 bis unter 70 qm 25 bis unter 50 qm alle zentralen Wohnlagen Altbogenhausen/ Herzogpark Englischer Garten Haidhausen/Au Laim Neuhausen Nymphenburg Schwabing/ Maxvorstadt Westend Zentrum Quelle: Auswertung der bulwiengesa AG von 2.922 inserierten Eigentumswohnungsangeboten im Jahr 2015 auf immobilienscout24.de 18 www.bunz-co.de

Insgesamt hoher Ausstattungsstandard bei Münchner Eigentumswohnungen Die Eigentumswohnungen in München verfügen im Allgemeinen über einen hohen Ausstattungsstandard. Gut drei Viertel der Wohnungen haben einen Balkon, zwei Drittel befi nden sich in einem Gebäude mit Aufzug. Aufgrund der hohen Bebauungsdichte sind dagegen Eigentumswohnungen mit einem Garten eine Seltenheit (19 %). Der grünste Teilraum ist Altbogenhausen/Herzogpark, Eigentumswohnungen mit Garten machen hier etwa ein Drittel des Angebots aus. Ausstattung der Eigentumswohnungen in den zentralen Münchner Wohnlagen 2015 250 22 200 19 33 100 18 19 10 18 22 16 18 150 100 50 0 kumulierter Anteil in % 74 46 83 39 83 70 69 72 75 77 88 47 52 60 72 71 80 73 73 70 61 74 67 48 48 48 32 47 59 Garten Balkon EBK Aufzug alle zentralen Wohnlagen Altbogenhausen/ Herzogpark Englischer Garten Haidhausen/Au Laim Neuhausen Nymphenburg Schwabing/ Maxvorstadt Westend Zentrum Quelle: Auswertung der Bulwiengesa AG von 2.922 inserierten Eigentumswohnungsangeboten im Jahr 2015 auf immobilienscout24.de 19 www.bunz-co.de

Eigentumswohnungen im Neubau sind stärker vertreten als noch zwei Jahre zuvor Im Vergleich zu 2013 hat der Anteil von neueren Gebäuden mit einem Baujahr 2000 und später um 2 Prozentpunkte auf 32 % zugenommen. Insbesondere in den Teilräumen Nymphenburg, Altbogenhausen/Herzogpark, Haidhausen/Au und Schwabing/Maxvorstadt ist ihr Anteil sehr hoch. Ebenfalls hoch ist der Anteil der Altbauten mit Baujahr vor 1920 (17 %). Die Gebäude aus diesen Baujahren weisen einen insgesamt hohen Sanierungsstand auf und entsprechen damit mehrheitlich den aktuellen Wohnbedürfnissen. Den ältesten Gebäudebestand im Angebot fi ndet man im Westend und im Zentrum. Wohnungen in Bauten aus den Jahren des Baubooms der 60er/70er Jahre machen einen Anteil von 23 % des Angebots aus. Besonders die Gebiete Englischer Garten (72 %) sowie Laim (47 %) weisen einen hohen Anteil Wohnungen dieser Baujahre auf. Gebäudealter der Eigentumswohnungen in den zentralen Münchner Wohnlagen 32 8 12 23 6 17 45 7 9 25 10 4 17 35 11 5 16 72 14 7 22 24 22 6 10 12 21 23 47 24 6 52 7 11 21 9 34 10 8 28 8 10 3 11 23 15 38 30 9 10 7 7 36 2010 und später 2000-2009 1980-1999 1960-1979 1950-1959 1920-1949 bis 1920 Quelle: Auswertung der bulwiengesa AG von 2.922 inserierten Eigentumswohnungsangeboten im Jahr 2015 auf immobilienscout24.de Angebotene Kaufpreise im Neubau bei durchschnittlich 8.900 Euro/qm Der in den Angeboten geforderte Kaufpreis liegt im Mittel für Wohnungen im Bestand bei ca. 7.300 Euro /qm und im Neubau bei ca. 8.900 Euro /qm. In den teuersten Teilräumen Altbogenhausen/ Herzogpark, Nymphenburg und Zentrum werden sogar noch höhere Preise aufgerufen. Der einzige zentral gelegene Teilraum mit etwas günstigeren Angebotspreisen ist Laim. Zwischen Bestandswohnungen und Neubauwohnungen liegt eine durchschnittliche Preisdifferenz bei günstigen Wohnungen von 2.200 Euro /qm und bei den teuersten Wohnungen von 1.900 Euro /qm. Dies zeigt zum einen, dass auch für hochwertige Bestandswohnungen bei entsprechender Lagequalität und zumal wenn es sich um sanierte Altbauwohnungen handelt, Preise aufgerufen werden, die nahe dem Neubauniveau liegen, und zum anderen, dass heute Einstiegspreise verlangt werden, die vor wenigen Jahren undenkbar waren. In den Gebieten Neuhausen und Schwabing/ Maxvorstadt übersteigen im Spitzensegment die Preise von Bestandswohnungen sogar die der Neubauobjekte. Dies begründet sich zum einen durch eine sehr hochwertige Altbausubstanz sowie geringe Möglichkeiten von hochwertigem Neubau in diesen Lagen. 20 www.bunz-co.de

Angebotspreise für Bestands- und Neubau-Eigentumswohnungen in den zentralen Wohnlagen (Euro/qm) 2015 Bestand Neubau Wohnanlage Minimum Maximum Minimum Maximum Altbogenhausen/Herzogpark 3.500 8.900 20.000 6.800 12.900 19.300 Englischer Garten 3.700 6.300 8.100 Haidhausen/Au 3.200 7.300 20.000 5.000 7.000 13.700 Laim 3.400 4.900 8.000 5.500 6.300 7.500 Neuhausen 3.300 6.600 15.000 5.100 6.700 8.000 Nymphenburg 3.300 7.200 13.200 7.400 10.100 14.900 Schwabing/Maxvorstadt 3.300 7.300 20.000 5.100 8.400 14.000 Westend 3.700 6.300 9.500 Zentrum 3.500 8.800 21.500 4.200 10.400 22.100 Gesamt 3.200 7.400 21.500 4.200 8.900 22.100 Quelle: Auswertung der bulwiengesa AG von 2.922 inserierten Eigentumswohnungsangeboten im Jahr 2015 auf immobilienscout24.de 4.3.1 Zu- und Abschläge beim Kaufpreis durch Wohnungsgrößen Mit zunehmender Wohnungsgröße steigt der Kaufpreis Entgegen der üblichen Regel, dass der Kaufpreis pro Quadratmeter mit zunehmender Wohnungsgröße abnimmt, ist in München ein komplett gegenläufi ger Trend zu beobachten. Hier gilt die eindeutige Regel: Je größer, desto höher der Quadratmeterpreis. Die Zuschläge auf den durchschnittlichen Kaufpreis reichen bei Wohnungen über 150 qm bis zu + 37 %. Abschläge auf den mittleren Preis gibt es bei Wohnungen bis 100 qm. 40 30 25 bis unter 50 qm 20 50 bis unter 70 qm 10 0-10 Zu- bzw. Abschläge in % -18-11 -8 9 37 70 bis unter 100 qm 100 bis unter 150 qm 150 qm und mehr -20-30 Quelle: Auswertung der bulwiengesa AG von 2.922 inserierten Eigentumswohnungsangeboten im Jahr 2015 auf immobilienscout24.de 21 www.bunz-co.de

4.3.2 Zu- und Abschläge beim Kaufpreis durch die Ausstattung In München können, je nach Ausstattung, Abund Zuschläge in der Spanne von -20 bis + 20 % erreicht werden. Dabei gelten im positiven Sinne als besonders einfl ussreiche Ausstattungen zum Beispiel hochwertige Böden wie Parkett- oder Marmorböden, Terrasse/ Balkon/ Loggia/ Wintergarten, die Helligkeit, moderne Haustechnik, die Anzahl der Bäder sowie die Größe der Küche. Zuschläge gibt es auch bei besonders gefragten Wohnungstypen (etwa Penthouse-Wohnungen und Dachterrassenwohnungen) und mit zunehmender Etagenzahl. Zu Abschlägen führt vor allem die mangelnde Erreichbarkeit einer U-Bahn-Haltestelle (> 1 km), Lärmbelastung (> 50 db(a) nachts), Böden geringer Qualität (z.b. PVC), veraltete Haustechnik und die Qualität der Heizungsanlage (z.b. Nachtspeicheröfen). 4.4 Outlook Eigentumswohnungsmarkt München Der starke Anstieg der Eigentumswohnungspreise in München ist bedingt durch ein Konglomerat an verschiedenen Faktoren: Die Zahl der Einwohner wächst, binnen Jahresfrist stieg sie zuletzt um über 20.000. Aktuell stehen 822.000 Haushalte einem Wohnungsbestand von nur 773.000 gegenüber, mittelfristig ist bei weiter steigender Nachfrage ein deutlich zunehmendes Wohnungsdefi zit zu erwarten. Zudem werden bei größeren Pendlerdistanzen steigende Mobilitätskosten als immer höhere Opportunitätskosten wahrgenommen, womit auch das Wohnleitbild vom freistehenden Einfamilienhaus zugunsten einer stadtnahen Wohnung abnimmt. Angesichts historisch niedriger Bauzinsen sehen vor allem Investoren, aber auch Eigennutzer, Wohnimmobilien gerade in wirtschaftlich starken Städten, wie München, als sichere Anlagemöglichkeit. Dies erklärt die deutlich gestiegene Nachfrage von Kapitalanlegern. Dem versucht die Stadt mit dem größten Wohnbauprogramm Deutschlands zu begegnen, dennoch waren die Wohnbaufertigstellungen zuletzt sogar rückläufi g. Der aus gutachterlicher Sicht geforderte jährliche Neubaubedarf von etwa 9.500 bis 12.800 Wohneinheiten (ohne/mit Nachholbedarf) übertrifft sowohl das von der Stadt selbstgesteckte Ziel von 7.900 Wohnungen pro Jahr als auch die tatsächlich fertiggestellten durchschnittlich 5.900 Wohnungen in den Jahren 2014 und 2015 deutlich. Die aktuell gezahlten Preise für Eigentumswohnungen in München liegen deutlich über den Vorjahren. Inwieweit dies im Einzelfall noch wirtschaftlich und nachhaltig ist, bedarf einer intensiven Auseinandersetzung mit der Lage und dem Zustand der Wohnung. Zu bedenken ist, ob der Kapitaldienst auch bei möglicherweise höheren Zinsen nach Auslauf der Zinsbindungsphase noch gedeckt werden kann. Zumindest der Makrostandort München wird seine Position als teuerster Standort Deutschlands weiterhin behaupten. 22 www.bunz-co.de

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5 MARKT FÜR MIETWOHNUNGEN IN MÜNCHEN 5.1 Mietpreisentwicklung und -prognose in München Mieten in München werden weiter steigen Die jüngere Vergangenheit hat auch die Mieten am Münchner Wohnimmobilienmarkt deutlich nach oben getrieben. Auch in den nächsten Jahren ist durch die aktuellen positiven Konjunkturaussichten ein weiterer Anstieg der Mieten zu erwarten. Dieser wird zwar moderater ausfallen als 2015 (+ 6,4 % Neubau, + 8,0 % Bestand), doch ein geringes Angebot bei erhöhter Nachfrage und gestiegenen Baukosten lässt die Neubau-Durchschnittsmieten bis 2020 voraussichtlich um 11,1 % auf ca. 17,40 Euro / qm ansteigen. Im Spitzensegment werden sich die Mieten bei ca. 25,10 Euro /qm bewegen. In ausgewählten Lagen und Objekten können auch zukünftig noch deutlich höhere Mieten erzielt werden. Angesichts geringer Bautätigkeit, einer unterdurchschnittlichen Eigentumsquote in München und eines weiteren Anstiegs der Haushaltszahlen wird es auch zukünftig zu einer anhaltend starken Nachfrage nach Mietwohnungen insbesondere im Bestand kommen. Hier ist mit einem Anstieg bis 2020 auf durchschnittlich rund 15,20 Euro /qm (+8,2 %) zu rechnen, die Spitzenmiete wird voraussichtlich bei ca. 22,10 Euro /qm liegen. Auch bei der Wiedervermietung kann in bestimmten Lagen in den nächsten Jahren mit so genannten Liebhaberobjekten gerechnet werden, in denen die Spitzenmieten deutlich überschritten werden. Durchschnittspreise für Mietwohnungen in München 2005-2020 20,0 17,3 Euro/qm 14,5 11,8 9,0 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 Bestand Neubau Quelle: RIWIS Hinweis: ab 2016 Prognose 24 www.bunz-co.de

5.2 Mietpreisentwicklung in den zentralen Münchner Wohnlagen Entwicklung der Bestands-Mieten in den Münchner Wohnlagen zeigt nach oben Zwischen 2005 bis 2015 sind die Durchschnittsmieten im Bestand in allen Münchner Wohnlagen angestiegen. Die stärksten Steigerungsraten wurden dabei mit 50 % im Westend und 45 % in Altbogenhausen/Herzogpark verzeichnet. Aber auch in Neuhausen, Haidhausen/Au, Nymphenburg und Schwabing/Maxvorstadt stiegen die Preise um 40 % und mehr. Generell zeigt sich, gestaffelt nach der durchschnittlichen Miethöhe im Bestand, dass in den zentralen Wohnlagen die höchsten Mieten erzielt werden. Die höchste Durchschnittsmiete wird am Englischen Garten mit 16,60 Euro /qm aufgerufen, aber auch in Haidhausen/Au, Schwabing/Maxvorstadt, Zentrum, Nymphenburg, Neuhausen, Altbogenhausen/Herzogpark und Westend liegt die Durchschnittsmiete bei annähernd 15,00 Euro /qm und um Teil auch darüber. Zwischen der Spitzenmiete und der Mindestmiete im Bestand liegen in den Wohnlagen meist etwa 6,00 bis 11,00 Euro /qm, dies ist auf den Mikrostandort bei gleicher Objektqualität zurückzuführen. Auch für 2016/17 wird in den zentralen Münchner Wohnlagen eine positive Entwicklung mit weiterhin ansteigenden Bestandsmieten erwartet. 25 www.bunz-co.de

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Mietpreise für Bestandswohnungen in den zentralen Wohnlagen in Euro/qm im Jahr 2015 Wohnanlage Minimum Maximum Entwicklung 2005 2015 Englischer Garten 14,00 16,60 20,00 30 % Haidhausen / Au 10,50 15,80 22,00 42 % Schwabing / Maxvorstadt 9,90 15,70 22,30 40 % Altbogenhausen / Herzogpark 10,80 15,20 21,50 45 % Quelle: RIWIS Zentrum 11,20 15,20 22,50 35 % Westend 11,00 15,00 19,80 50 % Nymphenburg 11,80 14,90 18,60 42 % Neuhausen 10,40 14,90 20,00 41 % Laim 9,70 13,00 16,00 31 % Trend Auch die Neubaumieten in den Münchner Wohnlagen verfolgen einen Aufwärtstrend Die Durchschnittsmieten im Neubau sind im Zeitraum 2005 bis 2015 in allen Wohnlagen angestiegen. Die stärksten Anstiege mit über 50 % sind in den Wohnlagen Schwabing/Maxvorstadt und Zentrum zu verzeichnen. Generell zeigt sich, gestaffelt nach dem durchschnittlichen Mietpreis im Neubau, dass in den zentralen Wohnlagen die höchsten Kaufpreise erzielt werden. An der Spitze steht hier mit 20,00 Euro /qm der Teilraum Englischer Garten. Zwischen der Spitzen- und der Minimummiete liegen in den Wohnlagen meist etwa 8,50 bis 10,50 Euro /qm, dies ist auf Mikrostandort- und Objektqualitäten zurückzuführen. Für 2016/17 wird in den zentralen Münchner Wohnlagen eine positive Entwicklung mit ansteigenden Neubau-Mieten erwartet. Im Zuge der positiven Marktaussicht für München werden auch in den einzelnen Wohnlagen steigende Mieten sowohl im Neubau als auch im Bestand erwartet. Die Steigerungsraten nach Wohnlagen werden jedoch eine gewisse Varianz aufweisen. 28 www.bunz-co.de

Mietpreise für Neubauwohnungen in den zentralen Wohnlagen in Euro/qm im Jahr 2015 Wohnanlage Minimum Maximum Entwicklung 2005 2015 Englischer Garten 16,00 20,00 24,00 36 % Altbogenhausen / Herzogpark 14,00 19,00 22,50 41 % Zentrum 12,90 18,50 25,00 48 % Haidhausen / Au 14,00 17,80 22,50 46 % Schwabing / Maxvorstadt 12,50 17,70 23,00 53 % Quelle: RIWIS Nymphenburg 13,20 17,50 22,00 40 % Westend 13,00 16,50 20,00 41 % Neuhausen 11,60 15,70 21,00 31 % Laim 12,80 14,80 18,50 29 % Trend 29 www.bunz-co.de

5.3 Wohnungsangebot in den zentralen Münchner Wohnlagen Kleinteiliges Mietwohnungsangebot im Westend und in Neuhausen Die mittlere Wohnungsgröße im Angebot beträgt 82 qm, wobei der Schwerpunkt auf Wohnungen mit 50 bis 100 qm liegt. In Laim und in Neuhausen ist das Angebot mit durchschnittlich 64 bzw 74 qm am kleinteiligsten. Dagegen sind die größten Wohnungen in Altbogenhausen/Herzogpark und Nymphenburg zu fi nden. Wohnungen mit zwei (34 %) bis drei (30 %) Zimmern stellen das Gros des Angebots. Wohnungsgröße der Mietwohnungen in den zentralen Münchner Wohnlagen 2015 100% 75% 50% 25% 0% 7 3 4 24 18 18 40 25 29 33 14 24 22 25 16 10 26 17 23 22 9 10 7 6 9 16 17 17 28 23 21 32 27 27 33 25 36 29 24 25 21 19 27 20 15 24 26 24 alle zentralen Wohnlagen Altbogenhausen/ Herzogpark Englischer Garten Haidhausen/Au Laim Neuhausen Nymphenburg Schwabing/ Maxvorstadt Westend Zentrum über 150 qm über 100 bis 150 qm über 70 bis 100 qm über 50 bis 70 qm 30 bis 50 qm Quelle: Auswertung der Bulwiengesa AG von 7.340 inserierten Mietwohnungsangeboten im Jahr 2015 auf immobilienscout24.de 30 www.bunz-co.de

Mietwohnungsangebot mit Garten rar gesät Nur 15 % der angebotenen Mietwohnungen sind mit einem Garten ausgestattet. Knapp drei Viertel der Wohnungen verfügen über einen Balkon (70 %). Eine Ausstattung mit Einbauküche ist im Vergleich zu Eigentumswohnungen häufi ger. Kumuliert betrachtet sind die angebotenen Wohnungen in Altbogenhausen/Herzogpark und Nymphenburg am besten ausgestattet; das Wohnungsangebot im Westend weist hingegen die geringste Ausstattungsdichte auf. Ausstattung der Mietwohnungen in den zentralen Münchner Wohnlagen 2015 250 188 125 63 0 kumulierter Anteil in % 15 65 27 17 13 83 83 70 72 69 71 64 61 59 60 61 23 77 59 19 66 57 31 12 82 72 73 68 65 55 39 52 54 9 61 61 10 60 65 69 Garten Balkon EBK Aufzug alle zentralen Wohnlagen Altbogenhausen/ Herzogpark Englischer Garten Haidhausen/Au Laim Neuhausen Nymphenburg Schwabing/ Maxvorstadt Westend Zentrum Quelle: Auswertung der bulwiengesa AG von 7.340 inserierten Mietwohnungsangeboten im Jahr 2015 auf immobilienscout24.de 31 www.bunz-co.de

Mietwohnungen im Altbau stark vertreten In den zentralen Wohnlagen Münchens sind Altbauten aus den Jahren vor 1920 mit 23 % der Angebote stark vertreten. Die Gebäude aus diesen Baujahren weisen einen insgesamt hohen Sanierungsstand auf und entsprechen damit mehrheitlich den aktuellen Wohnbedürfnissen. Wohnungen in Bauten aus den Jahren des Baubooms der 1960er/ 70er Jahre machen ebenfalls einen Anteil von 23 % des Angebots aus. Einen überdurchschnittlich hohen Anteil an Wohnungen aus den Jahren 2000 und später weisen die Teilräume Nymphenburg und Westend auf. Die Teilräume, in denen das Mietwohnungsangebot besonders stark von Altbauten geprägt ist, sind das Zentrum, Haidhausen/Au und Westend. Gebäudealter der Mietwohnungen in den zentralen Münchner Wohnlagen 2015 100 % 75 % 50 % 25 % 0 % 15 16 11 5 6 16 6 6 8 6 11 6 15 16 10 12 18 23 14 4 23 27 10 8 15 69 9 20 11 4 44 26 12 4 20 15 22 21 8 19 11 12 7 6 13 14 25 14 11 7 11 27 4 19 17 4 33 30 6 36 6 10 18 8 35 2010 und später 2000-2009 1980-1999 1960-1979 1950-1959 1920-1949 bis 1920 Quelle: Auswertung der bulwiengesa AG von 6.859 inserierten Mietwohnungsangeboten im Jahr 2015 auf immobilienscout24.de 32 www.bunz-co.de

Angebotene Mietpreise haben eine deutliche Zunahme erfahren Während in 2013 bei den durchschnittlichen Angebotsmieten im Bestand noch die 13 Euro/ qm-schwelle als überschritten galt, ist es zwei Jahre später die 14 Euro/qm-Schwelle. Auch bei den Angebotsmieten ist Laim der günstigste Teilraum mit 14,30 Euro /qm (Bestand); gleiches gilt im Neubau mit 16,70 Euro /qm. Die höchsten Angebotsmieten fi nden sich im Zentrum (Bestand) sowie in Schwabing/Maxvorstadt (Neubau) und liegen im Durchschnitt bei 18,90 bzw. 23,30 Euro /qm. Angebotspreise für Bestands- und Neubau-Mietwohnungen in den zentralen Wohnlagen (Euro/qm) 2015 Bestand Neubau Wohnanlage Minimum Maximum Minimum Maximum Altbogenhausen/Herzogpark 10,20 17,50 37,50 19,80 24,80 37,20 Englischer Garten 11,10 16,80 21,90 Haidhausen/Au 9,70 16,90 35,00 14,70 19,30 24,10 Laim 8,80 14,30 34,50 14,00 16,70 22,40 Neuhausen 8,70 15,50 45,20 17,50 19,90 23,30 Nymphenburg 8,50 15,70 27,90 16,60 21,70 23,70 Schwabing/Maxvorstadt 8,40 17,70 37,90 13,50 23,30 38,90 Westend 8,90 16,00 30,60 16,50 17,80 19,80 Zentrum 8,70 18,90 46,50 13,70 19,40 28,00 Gesamt 8,40 17,20 46,50 13,50 20,80 38,90 Quelle: Auswertung der bulwiengesa AG von 7.340 inserierten Mietwohnungsangeboten im Jahr 2015 auf immobilienscout24.de 33 www.bunz-co.de

5.3.1 Zu- und Abschläge beim Mietpreis durch Wohnungsgrößen Entgegen der üblichen Regel, dass der Mietpreis pro Quadratmeter mit zunehmender Wohnungsgröße abnimmt, ist in München ein gegenläufi ger Trend zu beobachten. Die Zuschläge reichen bei großfl ächigen Wohnungen bis zu + 7 %. Abschläge gibt es bei Wohnungen mit einer Fläche von über 50 bis 150 qm. Auch bei kleineren Wohnungen/ Apartments wird ein erheblicher Zuschlag von 9 % verzeichnet. 9 7 5 2 0-2 Zu- bzw. Abschläge in % 9 7-4 -4-1 über 25 50 qm über 50 70 qm über 70 100 qm über 100 150qm über 150 qm -5 Quelle: Auswertung der bulwiengesa AG von 7.340 inserierten Mietwohnungsangeboten im Jahr 2015 auf immobilienscout24.de 5.3.2 Zu- und Abschläge beim Mietpreis durch die Ausstattung In München können, je nach Ausstattung, Abschläge von bis zu 10 % und Zuschläge von maximal 20 % erreicht werden. Dabei gelten im positiven Sinne als besonders einfl ussreiche Ausstattungen zum Beispiel hochwertige Böden wie Parkett- oder Marmorböden, Terrasse, Balkon/Loggia oder Wintergarten, die Helligkeit, moderne Haustechnik, die Anzahl der Bäder sowie die Größe der Küche. Zuschläge gibt es auch bei besonders gefragten 5.4 Outlook Mietwohnungsmarkt München Durch die aktuellen positiven Konjunkturaussichten ist auch in den nächsten Jahren ein weiterer Anstieg der Mieten in der Metropole München zu erwarten. Die weiterhin steigende Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot, eine unterdurchschnittliche Eigentumsquote, steigende Baukosten und knapper werdendes Bauland sowie der hohe Zuzug sind im Wesentlichen Ursache für diese Entwicklung. Sie hat Auswirkungen auf den gesamten Mietwohnungsmarkt, sowohl auf den Neubau als auch auf den Bestand. Die Preisdifferenz wird sich zwischen diesen Segmenten weiterhin verringern. Mietpreissteigerungen werden sich in München nahezu gleichermaßen auf das gesamte Stadtgebiet auswirken. Darüber hinaus bleiben gerade die innenstadtnahen urbanen Lagen wie Schwabing/Maxvorstadt, Altbogenhausen/ Wohnungstypen (etwa Penthouse-Wohnungen und Dachterrassenwohnungen) und mit zunehmender Etagenzahl. Zu Abschlägen führt vor allem die mangelnde Erreichbarkeit einer U-Bahn-Haltestelle (>1 km), Lärmbelastung (>50 db(a) nachts), Böden geringer Qualität (z. B. PVC), veraltete Haustechnik und die Qualität der Heizungsanlage (z. B. Nachtspeicheröfen). Herzogpark aber auch traditionelle Villenviertel wie Nymphenburg sehr gefragt. Hier wird in bestimmten Lagen und Objekten auch in den nächsten Jahren mit Liebhaberpreisen gerechnet, die prognostizierte Spitzenmieten noch deutlich übertreffen werden. Auf dem Münchner Mietwohnungsmarkt bleiben Wohnungen zwischen 80 und 90 qm mit 3 bis 4 Zimmern sowie kleine Wohnungen im gesamten Stadtgebiet stark nachgefragt. Obwohl die Einkommen nicht im entsprechendem Maße wachsen sind gerade im Neubau weiterhin Mietpreissprünge wie 2008, 2014 und 2015 noch bis 2020 zu erwarten, da die Nachfrage das Angebot immer weiter übersteigt. München wird demnach seine Position als teuerster Standort Deutschlands weiterhin behaupten. 34 www.bunz-co.de

6 ZIELGRUPPENANALYSE In München besteht eine sehr große Nachfrage nach Eigentumswohnungen vornehmlich aus einkommensstarken bzw. vermögenden Bevölkerungsschichten, wobei die Bedeutung der einzelnen Nachfragegruppen räumlich differiert. Mietwohnungen werden von allen Zielgruppen nachgefragt, insbesondere von Starterhaushalten. Haushaltsstrukturen in München Anzahl Anteil Altersgruppen (Einwohner) bis 18 Jahre 204.700 15 % 18 < 30 Jahre 242.500 17 % 30 < 50 Jahre 457.200 33 % 50 < 65 Jahre 238.200 17 % ab 65 Jahre 246.200 18 % Kaufkraftkennziffer BRD 133,6 Lebensphasen (Haushalte) Junge Singles (< 35 Jahre) 82.400 10 % Junge Paare (< 35 Jahre) 25.200 3 % Junge Familien mit Kindern (< 35 Jahre) 18.800 2 % Singles (35 bis 65 Jahre) 223.800 28 % Paare (35 bis 55 Jahre) 85.000 11 % Familien mit Kindern (35 bis 55 Jahre) 115.900 15 % Ältere Singles ( 65 Jahre) 141.200 18 % Ältere Paare ( 55 Jahre) 81.100 10 % Familien mit älteren Kindern ( 55 Jahre) 21.200 3 % Einkommensklassen (Haushalte) bis 900 Euro/Monat 7.200 1 % 900 bis <1500 Euro/Monat 22.900 3 % 1500 bis <2000 Euro/Monat 35.300 4 % 2000 bis <2600 Euro/Monat 66.000 8 % 2600 bis <3200 Euro/Monat 90.700 11 % 3200 bis <4500 Euro/Monat 232.100 29 % ab 4500 Euro/Monat 340.400 43 % Quelle: bulwiengesa in Zusammenarbeit mit microm Micromarketing-Systeme und Consult GmbH, Stand: 2015 35 www.bunz-co.de

Die wichtigsten Standortkriterien unter den einzelnen Zielgruppen sind die Erreichbarkeit (ÖPNV und MIV), Einkaufsmöglichkeiten und das Vorhandensein von Urbanität. Zu den wichtigsten Ausstattungswünschen zählen Balkone/ (Dach-)Terrassen sowie hochwertige Einbauten (Markenküchen, Parkett, Hauselektronik) sowie ein Aufzug. Gerade im Luxussegment werden hohe innenarchitektonische Ansprüche gestellt. Darüber hinaus ist die Berücksichtigung der altersspezifi schen Ausstattungswünsche, wie Abstellfl ächen für Kinderwagen und Barrierefreiheit, notwendig. Die Bedeutung von Kapitalanlegern für die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist auch nach Erholung der Situation auf den Finanzmärkten gerade in München hoch. Gemäß Zensus 2011 beträgt die Eigentümerquote bezogen auf Haushalte in München 25,2 % und liegt damit deutlich unterhalb des bundesdeutschen Wertes von 48,8 %. Dies resultiert aus mehreren Faktoren: Es können sich aufgrund des sehr hohen Preisniveaus vergleichsweise wenige Haushalte Wohneigentum leisten, es gibt eine Reihe städtischer Wohnungsbaugesellschaften, der Anteil an Geschosswohnungen ist sehr hoch und die urbanen Milieus wollen bzw. müssen fl exibler und unabhängiger leben und wohnen. Das folgende Diagramm gibt einen Überblick über die Zielgruppenverteilung in München nach den verschiedenen Milieus. Microm Geo Milieus in München Quelle: microm Micromarketing-Systeme und Consult GmbH 36 www.bunz-co.de

KURZCHARAKTERISTIK DER MICROM GEO MILIEUS SOZIAL GEHOBENE MILIEUS Konservativ-etabliertes Milieu Klassisches Establishment, Milieu mittleren Alters (Ø 51 Jahre), mittlere bis höhere Bildungsabschlüsse, häufi g verheiratet, mit Kindern im Haushalt, leitende und qualifi zierte Angestellte, gehobene Beamte, Freiberufl er, gehobene Einkommen. Liberal-intellektuelles Milieu Aufgeklärte Bildungselite, mittlere Altersgruppen (Ø 46 Jahre), hohe Formalbildung (höchster Anteil an akademischen Abschlüssen), häufi g verheiratet, mit Kindern im Haushalt, viele Selbstständige, qualifi zierte und leitende Angestellte, höchstes Einkommensniveau im Milieuvergleich. Milieu der Performer Multioptionale, effi zienzorientierte Leistungselite, Atersschwerpunkt bei Ø 42 Jahren, Paare ohne und mit (kleineren) Kindern, häufi g höhere Bildungsabschlüsse mit Studium, hoher Anteil Selbstständiger und Freiberufl er, viele qualifi zierte und leitende Positionen, hohe Einkommen. Expeditives Milieu Ambitionierte kreative Avantgarde, jüngstes Milieu (Ø 29 Jahre), viele Ledige und Singles; viele Leben noch im Haushalt der Eltern, hohe Formalbildung (höchster Abiturienten- und geringster Hauptschulabschlussanteil im Milieuvergleich, viele noch in Ausbildung; sonst viele Selbstständige, qualifi zierte und leitende Angestellte, überdurchschnittliche Einkommen (gut situierte Elternhäuser); bei Berufstätigen mittlere bis gehobene Einkommen. MILIEUS DER MITTE Bürgerliche Mitte Leistungs- und anpassungsbereiter bürgerlicher Mainstream, mittlere Altersgruppen und Ältere (Ø 51 Jahre), höchster Anteil Verheirateter im Milieuvergleich, deren Kinder bereits ausgezogen sind, qualifi zierte mittlere Bildungsabschlüsse, geringer Akademikeranteil, überwiegend berufstätig; einfache/ mittlere Angestellte, Facharbeiter, Ruheständler, mittlere Einkommensklassen. Adaptiv-pragmatisches Milieu Moderne, junge Mitte der Gesellschaft, Altersdurchschnitt 38 Jahre, jeder zweite ist verheiratet, häufi g noch ohne Kinder, viele leben noch bei Eltern, mittlere bis gehobene Bildungsabschlüsse, einfache, mittlere, qualifi zierte Angestellte, Facharbeiter, Ausbildung/arbeitssuchend, mittlere bis gehobene Einkommensklassen (häufi g Doppelverdiener). Sozialökologisches Milieu Konsumkritisch, -bewusst, normative Vorstellungen vom richtigen Leben, Altersdurchschnitt 50 Jahre, Frauen leicht überrepräsentiert, hohe Formalbildung (> 1 3 mit Abitur und Studium), höchster Anteil an Teilzeitbeschäftigten und nicht mehr Berufstätigen, qualifi zierte Angestellte, höhere Beamte, kleine Selbständige, Freiberufl er, mittlere bis gehobene Einkommen. MILIEUS DER UNTEREN MITTE/UNTERSCHICHT Traditionelles Milieu Sicherheits- und ordnungsliebende Kriegs-/Nachkriegsgeneration, Altersdurchschnitt 68 Jahre, viele Frauen, Rentner, Verwitwete, meist niedrige Formalbildung (Grund-/Hauptschule mit Berufsausbildung), früher häufi g berufstätig als kleine Angestellte, Arbeiter, Facharbeiter, kleine bis mittlere Einkommen (monatliches Haushaltsnettoeinkommen unter 2.000 Euro). Prekäres Milieu Um Orientierung und Teilhabe bemühte Unterschicht, mittlere Altersgruppen und Ältere (Ø 54 Jahre), überdurchschnittlich viele Alleinlebende und Verwitwete, meist niedrige Bildungsabschlüsse (Hauptschule, mit/ohne Lehre), Arbeiter, Facharbeiter, höchster Arbeitslosenanteil im Milieuvergleich, niedrige Einkommen. Hedonistisches Milieu Spaß- und erlebnisorientierte moderne Unterschicht/untere Mittelschicht, jüngere Altersgruppen (Ø 38 Jahre), hoher Anteil an Ledigen (mit und ohne Partner im Haushalt), kein deutlicher Schwerpunkt im Niveau der Formalbildung, einfache, mittlere Angestellte, Arbeiter und Facharbeiter, überdurchschnittliche Arbeitslosenquote, überdurchschnittlicher Anteil an Schülern, Studenten, Azubis, breite Einkommensverteilung. 37 www.bunz-co.de

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7 VERVIELFACHER FÜR MEHRFAMILIENHÄUSER IN MÜNCHEN Seit 2008 nehmen die Vervielfacher für Mehrfamilienhäuser im Bestand in München einen durchweg positiven Verlauf. Dies resultiert insbesondere seit 2010 aus dem sprunghaft gestiegenen Anlageinteresse von institutionellen Investoren Immobilienfonds, Versicherungen, Projektentwickler, Family Offi ces etc. an der Assetklasse Münchner Mehrfamilienhäuser. Ende 2015 lag der durchschnittliche Vervielfacher beim 24,5-Fachen des Jahresrohertrags. Vervielfacher für Mehrfamilienhäuser im Bestand in München 2005-2020 32,0 27,5 23,0 18,5 14,0 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 Max. Ø Min. Quelle: RIWIS Hinweis: ab 2016 Prognose Vor dem Hintergrund des aktuell historisch niedrigen Zinsniveaus und dem hohen Anlageinteresse am deutschen Wohnimmobilienmarkt, speziell in Groß- und Universitätsstädten, sind die Vervielfacher für Mehrfamilienhäuser auch in München auf einem Rekordwert. Eine weiterhin so dynamische Entwicklung der Vervielfacher wird als wenig wahrscheinlich angesehen, da die Renditeerwartungen von vielen Investoren bereits heute kaum noch erfüllt werden können. Ausschlaggebend wird die Entwicklung des Leitzinses sein. 39 www.bunz-co.de

8 MARKT FÜR EINFAMILIENHÄUSER IN MÜNCHEN Der Anteil von 1- und 2-Familienhäusern an allen Bestandsgebäuden ist in München mit ca. 58 % erwartungsgemäß gering. Wohnlagen mit einem besonders hohen Anteil an Einfamilienhäusern sind Trudering-Riem, Pasing-Obermenzing und Allach-Untermenzing. Etwa 62 % der 2015 fertiggestellten Wohngebäude in München waren 1- oder 2-Familienhäuser. Besonders in den Lagen außerhalb der Innenstadt kann ein großer Teil der Fertigstellungen dem 1- und 2-Familienhaussegment zugeordnet werden, dazu gehören die Teilräume Allach-Untermenzing, Feldmoching-Hasenbergl, Ramersdorf-Perlach, Moosach, Obersendling-Solln und Trudering-Riem. Die Jahre 2009 und 2010 waren in Bezug auf die Fertigstellungszahlen von Häusern in München die schwächsten seit 2005. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen in Häusern in 2015 ist gegenüber 2014 wieder etwas gesunken. Dagegen weisen die Umlandkreise von München, wie Dachau, Erding, Ebersberg und der Landkreis München weitgehend stabil hohe Fertigstellungszahlen von Häusern auf. Wohnbauaktivität in München 2005 bis 2015 Jahr Baugenehmigungen Wohngebäude Wohnungen in mit 1 und 2 Wohngebäuden mit Wohnungen 1 und 2 Wohnungen Baufertigstellungen Wohnungen in Wohngebäude mit 1 Wohngebäuden mit und 2 Wohnungen 1 und 2 Wohnungen Bestand Wohngebäude mit 1 und 2 Wohnungen 2005 937 978 706 768 74.680 2006* 1.320 1.381 2.139 2.262 76.461 2007 788 838 648 686 76.970 2008 874 936 604 647 77.407 2009 657 698 336 362 77.555 2010 859 920 377 406 77.801 2011 989 1.071 921 970 78.995 2012 671 722 690 737 79.518 2013 705 748 852 907 80.175 2014 808 877 757 806 80.766 2015 706 750 608 658 k. A. Ø 847 902 785 837 + 8,1 % Quelle: RIWIS * Nachmeldungen fertiggestellter Wohnungen und Wohngebäude 40 www.bunz-co.de

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser befi nden sich in München insbesondere seit 2010 in einem starken Aufwärtstrend. So nahmen die Kaufpreise im Mittel binnen fünf Jahren um 450.000 Euro auf nunmehr 1.150.000 Euro für ein Einfamilienhaus zu. Das entspricht einer Steigerung um 64 %. Gerade zwischen den Jahren 2011 und 2012 ist ein deutlicher Anstieg erkennbar. Für neugebaute Reihenmittelhäuser muss im Jahr 2015 im Mittel 700.000 Euro bezahlt werden, Reihenmittelhäuser im Bestand sind mit 640.000 Euro zwar etwas günstiger, insgesamt waren aber auch in diesem Segment zuletzt sehr starke Preissteigerungen beobachtbar. Reihenendhäuser sind aufgrund des größeren Grundstücks und der höheren Nachfrage etwa 35 bis 40 % teurer als Reihenmittelhäuser. Durchschnittliche Kaufpreise für Häuser in München 2005-2015 1.200.000 900.000 Euro 600.000 300.000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Einfamilienhaus Reihenmittelhaus Neubau Reihenmittelhaus Bestand Quelle: RIWIS 41 www.bunz-co.de

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Überdurchschnittlich hohe Kaufpreise für Einfamilienhäuser gelten in den Teilräumen Altbogenhausen/Herzogpark, Schwabing/Maxvorstadt, Nymphenburg und Harlaching. Hier sind Preise über 2 Mio. Euro in der Spitze keine Seltenheit. Zu den günstigeren Teilen Münchens gehören vor allem Moosach, Milbertshofen und Riem. In den zentralen Lagen wie u. a. Altstadt-Lehel (Zentrum), Ludwigsvorstadt- Isarvorstadt, Haidhausen/Au, Neuhausen und Westend ist die Bedeutung der Einfamilienhausbebauung mit einem Anteil von weniger als 10 % am Wohnungsbestand äußerst gering. Kaufpreise für Einfamilienhäuser in den zentralen sowie etablierten Wohnlagen für Häuser (Euro /qm) 2015 Wohnanlage Minimum Maximum Entw. 2000 2011 Trend Zentrale Wohnlagen Altbogenhausen / 1.600.000 2.250.000 2.800.000 165 % Herzogpark Laim 600.000 1.050.000 1.300.000 68 % Nymphenburg 940.000 1.750.000 2.000.000 92 % Schwabing / Maxvorstadt 830.000 1.750.000 2.200.000 116 % Englischer Garten, Haidhausen/Au, Neuhausen, Westend, Kaum Angebot vorhanden, kein Häusermarkt Zentrum Etablierte Wohnlagen für Häuser Allach/Untermenzing 680.000 1.000.000 1.300.000 82 % Aubing 680.000 900.000 1.140.000 80 % Berg am Laim 670.000 950.000 1.100.000 73 % Daglfing/Johanneskirchen 730.000 1.000.000 1.100.000 47 % Feldmoching/Harthof/ 570.000 1.000.000 1.270.000 85 % Am Hart Freimann 690.000 1.100.000 1.400.000 108 % Fürstenried/Forstenried 600.000 1.100.000 1.250.000 75 % Hadern 600.000 1.300.000 1.650.000 97 % Harlaching 690.000 1.580.000 1.750.000 101 % Lerchenau / Fasanerie 500.000 1.000.000 1.350.000 67 % Milbertshofen 550.000 780.000 850.000 38 % Moosach 560.000 800.000 870.000 44 % Oberföhring/Englschalking/ 680.000 1.600.000 2.050.000 169 % Denning Pasing/Obermenzing 690.000 1.300.000 1.750.000 100 % Perlach 650.000 950.000 1.350.000 84 % Ramersdorf 620.000 1.000.000 1.200.000 57 % Riem 520.000 850.000 1.000.000 72 % Sendling 680.000 1.300.000 1.500.000 105 % Solln 800.000 1.600.000 1.850.000 95 % Trudering/Waldperlach 660.000 1.200.000 1.550.000 107 % Hinweis: Die Grundgesamtheit, die den aufgeführten Werten zugrunde liegt, ist relativ klein. Quelle: RIWIS 43 www.bunz-co.de

Die Grundstückspreise für Einfamilienhäuser in München sind gerade in den sehr guten Lagen seit dem Jahr 2008 stark angestiegen und liegen 2015 bei 2.400 Euro /qm. Weniger stark aber dennoch sehr deutlich waren die Steigerungsraten in den mittleren und guten Lagen. Hier werden 2015 Preise von 900 bzw. 1.400 Euro /qm notiert. Grundstückspreise für Einfamilienhäuser in München 2005 2015 2.500 1.875 Euro /qm 1.250 625 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 sehr gute Lage gute Lage mittlere Lage Quelle: RIWIS 9 BUNZ & CO ALS STRATEGISCHER PARTNER Auch für Privatanleger gilt bei der Kapitalanlage in Immobilien in Form einer Direktanlage zunehmend: Ein grundlegendes Verständnis um die wichtigsten Werttreiber von Immobilien sowie eine Einschätzbarkeit von Märkten und Standorten vermindert das Risiko von Wertverlusten. Warum wir für Eigentümer und Investoren die beste Wahl sind? Wegen unserer Kompetenz, unserer Leidenschaft - und unserer Haltung. Wir bringen Eigentümer und Investor deshalb so erfolgreich zusammen, weil wir uns in beide Seiten hineinversetzen können. Nachhaltigkeit und Integrität sind wesentliche Werte unserer Arbeit. Unsere Vision ist der größtmögliche Mehrwert für Sie. Da wir um die verschiedenen Bedürfnisse beider Seiten wissen, sind unsere Dienstleistungen ganz individuell. Mit uns arbeiten Sie nicht mit dem größten Unternehmen der Branche, sicherlich aber mit einem der besten. 44 www.bunz-co.de

10 REFERENZEN Aus Gründen der Diskretion möchten wir Ihnen hier lediglich einen kleinen Auszug an Objekten präsentieren, die erfolgreich durch uns am Markt platziert wurden. Weitere Objekte zeigen wir Ihnen gerne persönlich. Schwabing - Verkaufsauftrag für eine stilistische Altbauwohnung Glockenbachviertel - Revitalisierung eines Altbaus, Verkauf der Wohneinheiten 45 www.bunz-co.de

10 REFERENZEN Lehel - Verkaufsauftrag für eine exklusive Terrassenwohnung am Englischen Garten Münchner Umland - Verkaufsauftrag für 16 Neubauwohnungen 46 www.bunz-co.de

Bogenhausen - Verkauf diverser hochwertiger Wohnungen Trudering - Verkaufsauftrag für 6 Neubauwohnungen 47 www.bunz-co.de

10 REFERENZEN Schwabinger Tor - Vermietungsauftrag für 210 Neubauwohnungen Thalkirchen - Revitalisierung eines Altbaus, Verkauf der Wohneinheiten 48 www.bunz-co.de

Isarvorstadt - Verkaufsauftrag für High-End-Wohnungen mit Concierge Trudering - Vermietungsauftrag für 12 Neubauwohnungen 49 www.bunz-co.de

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IHR WEG ZU UNS BUNZ & CO Immobilien GmbH Pfisterstraße 6 In den Platzlgassen 80331 München Telefon: +49 (0)89 45 21 28 0 Fax: +49 (0)89 45 21 28 28 E-Mail: info@bunz-co.de Internet: www.bunz-co.de Disclaimer: Die enthaltenen Informationen wurden dem BulwienGesa-eigenen Datenbanksystem RIWIS-online entnommen (www.bulwiengesa.de/www.riwis.de). Dieser Marktbericht wurde in Kooperation der Bunz & Co Immobiliengesellschaft mbh mit der BulwienGesa AG erstellt. Der Marktbericht ist urheberrechtlich geschützt und bei der Bunz & Co Immobiliengesellschaft mbh sowie der BulwienGesa AG registriert. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Die Bunz & Co. Immobilien GmbH übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen. Geschäftsführer: Philipp Bunz; Handelsregister-Nr.: 158617 Amtsgericht München Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: Juni 2015 Quelle: Bunz & Co Immobiliengesellschaft mbh. 51 www.bunz-co.de

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