Büro-/Investmentmarkt Düsseldorf Bericht 1. Quartal 2016 STANDORTKENNZIFFERN Einwohnerzahl 628.437 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte 388.613 Kaufkraftindex 118,7 Büroflächenbestand 7,63 Mio. m 2 Arbeitslosenquote 8,1 % Gewerbesteuerhebesatz 440 www.anteon.de
2 ENTWICKLUNG DER WICHTIGSTEN BÜROMARKTKENNZIFFERN m 2 Flächenumsatz explodiert mit fast 33 % gegenüber 1. Q. 2015 Spitzenmiete unverändert bei 26,00 /m² mtl. Durchschnittsmiete 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 659.000 896.000 867.000 23,50 23,50 23,00 871.000 26,00 867.000 829.000 27,50 853.000 27,50 824.000 26,00 720.000 26,00 /m 2 /mtl. 32,00 28,00 24,00 20,00 erholt sich (+3,7 % ggü. Vorjahres-Zeitraum) auf 400.000 13,30 14,45 13,40 14,10 14,95 14,90 12,90 13,40 16,00 2011er Niveau Büroflächenumsatz Leerstand 300.000 200.000 100.000 178.000 334.000 304.000 308.000 347.000 66.000 64.000 85.000 12,00 8,00 4,00 Spitzenmiete Durchschnittsmiete 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 1. Q. 2015 1. Q. 2016 0 Büromarkt Düsseldorf 1. Quartal 2016 Der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt hat nach dem fulminanten Ergebnis zum Jahresende 2015 im ersten Quartal 2016 abermals stark performt. In den Monaten Januar bis März fanden rund 85.000 m² Bürofläche im Stadtgebiet Düsseldorf (ohne die umliegenden Gemeinden Hilden, Ratingen, Neuss und Erkrath) neue Nutzer. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum entspricht das einem Umsatzplus von satten 32,8 Prozent (1. Q. 2015: ca. 64.000 m²). Insgesamt wurden im ersten Quartal 150 Mietverträge registriert, 55 mehr als noch 2015. Dabei konnten nahezu alle Größensegmente ein Umsatzplus verzeichnen. Im Flächensegment oberhalb von 3.000 m² wurden fünf Abschlüsse gezählt. KENNZAHLEN BÜROVERMIETUNG 85.000 m 2 13,40 Euro/m 2 26,00 Euro/m 2 14.600 m 2 720.000 m 2 Vermietungsvolumen auf Erfolgskurs Anstieg der Durchschnittsmiete Spitzenmiete stabil Medienhafen begehrtester Teilmarkt Leerstand weiter rückläufig Büro-/Investmentmarktbericht Düsseldorf 1. Quartal 2016
3 UMSATZ NACH LAGEN Süd Linksrheinisch/ Seestern 400 12.300 10.900 17.700 Kopf-an-Kopf-Rennen von Medienhafen und City wie Grafenberg Nord/Airport City Kennedydamm/ Derendorf 4.800 6.100 4.200 8.600 13.100 16.400 in 2015 Die sonst so starken Lagen Linksrheinisch/Seestern und Nord/Airport City hinken stark hinterher Medienhafen 3.700 14.600 City Ost 700 1.100 City 10.000 13.700 Königsallee/ Bankenviertel 4.200 6.500 0 4.000 m 2 8.000 m 2 12.000 m 2 16.000 m 2 20.000 m 2 Büroflächenumsatz 2015 Büroflächenumsatz 2016 Hansaallee 299 I mc² TEILMARKT LINKSRHEINISCH Mieter: Nokia Flächengröße: ca. 3.500 m 2 Berater: ANTEON Die größte Anmietung tätigte kurz vor Quartalsende die Douglas Holding mit rund 8.000 m² an der Hans-Günther-Sohl-Straße in Grafenberg, gefolgt vom Jobcenter Düsseldorf mit etwa 5.600 m² an der Reisholzer Werftstraße im Stadtsüden und Nokia mit circa 3.500 m² an der Hansaallee im Teilmarkt Linksrheinisch/Seestern. Das Gros der Vermietungen spielte sich aber doch in kleineren Größenordnungen ab. So wurden alleine rund 37.500 m² im Flächensegment bis 1.000 m² vermietet. Als umsatzstärkste Branche unter den Mietern erwies sich im ersten Quartal 2016 die Öffentliche Hand mit rund 13.600 m² und einem Anteil von 16 Prozent.
4 UMSATZ NACH BRANCHEN Sonstige Branchen wegen Umsatzanteil der Öffentlichen Bau/Immobilien Textil/Mode 2.200 6.200 6.900 16.300 Hand (u. a. Anmietung durch Jobcenter) einsamer Spitzenreiter IT/TK plus 61 % gegenüber 1. Q. 2015 IT/TK Unternehmens-/ Personalberatung andere Dienstleister 7.800 3.700 6.700 6.200 5.500 12.700 Banken/ Finanzdienstleister 2.000 6.800 Rechtsanwälte/ Steuerberater 2.100 5.400 Industrie-/ Handelsunternehmen 9.600 10.300 Büroflächenumsatz 2015 Büroflächenumsatz 2016 sonstige Branchen insgesamt 14.100 24.500 5.000 m 2 10.000 m 2 15.000 m 2 20.000 m 2 25.000 m 2 Mieten Die Spitzenmiete bleibt im Vergleich zum Gesamtjahr 2015 unverändert auf einem hohen Niveau von 26,00 /m². Setzt man sie in Relation zum 1. Quartal 2015, dann liegt sie ein Jahr später allerdings um 1,50 /m² darunter. Nach wie vor werden die höchsten Mieten dabei im Teilmarkt Königsallee/Bankenviertel erzielt. Im Schnitt mussten Unternehmen in Düsseldorf 13,40 /m² mtl. zahlen. Damit reicht die Durchschnittsmiete zwar nicht an den gewichteten Gesamtjahreswert aus dem Jahr 2015 mit 15,25 /m² mtl. heran, dieser wurde insbesondere im letzten Quartal allerdings auch durch diverse Projektanmietungen beflügelt (u.a. Uniper, Trivago, Verlagsgruppe Handelsblatt etc.). Im direkten Vergleich mit dem Vorjahresquartal legte sie aber um 0,50 /m² (3,9 %) zu. Leerstand Der Leerstand von Büroflächen hat sich durch die aktuellen Vermietungen in der Landeshauptstadt weiter verringert. Im ersten Quartal 2015 waren noch rund 824.000 m² Bürofläche ohne Nutzer, Ende März 2016 waren es dagegen nur noch etwa 720.000 m². Das entspricht einem Minus von 12,6 Prozent. Angesichts eines leicht gestiegenen Büroflächenbestands von circa 7,62 Millionen m² ergibt sich daraus eine Leerstandsquote von rund 9,4 Prozent. Im Vorjahresquartal belief sich der Bestand auf 7,60 Millionen m² Bürofläche, woraus eine Leerstandsquote in Höhe von 10,8 Prozent resultierte. Büro-/Investmentmarktbericht Düsseldorf 1. Quartal 2016
5 UMSATZ NACH GRÖSSENKLASSEN 24.000 m 2 22.800 23.900 Intervall ab 5.001 m² mit Zuwachs von mehr als 18.000 12.000 8.200 14.700 12.300 14.100 17.700 16.700 13.100 dem zweieinhalbfachen Intervall 301-1.000 m² bärenstark (+85,4 % ggü. 1. Q. 2015) 6.000 5.000 Büroflächenumsatz 2015 bis 300 m 2 301 1.000 m 2 1.001 2.500 m 2 2.501 5.000 m 2 ab 5.001 m 2 Büroflächenumsatz 2016 Teilmärkte Begehrtester Teilmarkt war der Medienhafen mit einer Vermietungsfläche von circa 14.600 m², was einem Plus von über 290 Prozent gegenüber dem Vergleichsquartal 2015 entspricht (1. Q. 2015: Linksrheinisch/Seestern mit rd. 16.300 m²). Die City konnte sich mit rund 13.700 m² auf Platz zwei schieben (1. Q. 2015: Airport City/ Nord, rd. 13.000 m²), gefolgt von Grafenberg mit etwa 13.100 m² auf Platz drei (1. Q. 2015: City, rd. 9.600 m²). Zu begründen ist das gute Abschneiden des Teilmarktes Grafenberg durch die Großanmietung der Douglas Holding AG über rund 8.000 m². Das Flächenangebot von qualitativ über dem Durchschnitt liegenden Büroimmobilien nimmt dank diverser Projektanmietungen in 2015 und der daraus resultierenden, perspektivischen Bestandsflächenfreizüge insbesondere im Teilmarkt Kennedydamm/Derendorf endlich wieder zu. Reisholzer Werftstraße 38-42 I Hafenpforte TEILMARKT SÜD Mieter: Jobcenter Düsseldorf Flächengröße: ca. 5.600 m 2
6 PROJEKTFERTIGSTELLUNGEN m 2 Satte 46 % mehr Projektfertigstellungen in 2016 ggü. 2015 geplant Prognose zu den Projektfertigstellungen 2017 nahezu auf dem Niveau des 150.000 120.000 90.000 60.000 82.000 128.000 95.000 89.000 65.000 95.000 110.000 Ausnahmejahres 2012 (+ 16 % 30.000 ggü. 2016) 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Projektfertigstellungen Nach jetzigem Stand werden im Jahr 2016 im Stadtgebiet Düsseldorf zunächst 13 neue Büroimmobilien an den Markt gehen. Das absehbare Fertigstellungsvolumen wird sich auf rund 95.000 m² belaufen und damit deutlich über der auffallend niedrigen Marke von 2015 liegen (ca. 65.000 m²). Im Jahr 2017 könnte das Angebot an neuen Flächen dann noch einmal höher ausfallen. Im Stadtgebiet ist mit acht Projekten und einem Volumen von etwa 110.000 m² zu rechnen. Grund für den deutlichen Anstieg der Fertigstellungen ist einerseits die rege Nachfrage von Nutzern sowie andererseits das historisch günstige Zinsumfeld. Projekte werden wieder spekulativ, das heißt, ohne Vorvermietungsquote realisiert. Ein Großteil der Entwicklungen findet in den Stadtteillagen Königsallee/Bankenviertel und in der Airport City statt. Ausblick Der Vermietungsumsatz erreichte zum ersten Quartal 2016 ein Volumen von circa 85.000 m² und liegt damit gut 33 Prozent über dem Wert des Vorjahreszeitraums (1. Q. 2015). Der unmittelbare Vergleich des ersten Quartals 2016 mit dem ersten Quartal 2015 lässt darauf schließen, dass das laufende Gesamtvermietungsjahr wieder ein überaus erfolgreiches sein wird. Vor dem Hintergrund, dass zahlreiche Großabschlüsse bereits 2015 getätigt wurden, ist allerdings nicht davon auszugehen, dass die Marke von 420.000 m² vermieteter Bürofläche noch übertroffen werden kann. Für 2016 scheint indes ein Gesamtflächenumsatz von rund 300.000 bis 350.000 m² realistisch. Büro-/Investmentmarktbericht Düsseldorf 1. Quartal 2016
7 DÜSSELDORFER TEILMÄRKTE Kaiserswerth RATINGEN 44 Lohausen 44 44 3 Stockum 52 Rath MEERBUSCH Lörick Derendorf Grafenberg Hubbelrath 52 Heerdt Oberkassel DÜSSELDORF Stadtmitte Flingern Gerresheim ERKRATH Oberbilk NEUSS Hamm Bilk Eller Unterbach Volmerswerth 46 57 46 Wersten Benrath 59 57 Himmelgeist Garath Teilmarkt Ø Miete Spitze Umsatz Teilmarkt Ø Miete Spitze Umsatz Airport City 15,40 16,00 1.500 Nord 10,90 14,10 7.100 Kennedydamm/Derendorf 16,80 21,00 4.200 City 13,20 21,50 13.700 Königsallee/Bankenviertel 20,20 26,00 6.500 Linksrheinisch 12,70 18,50 7.800 Seestern 10,60 13,60 3.100 Medienhafen 17,50 20,50 14.600 Grafenberg 11,70 13,00 13.100 City Ost 10,60 12,80 1.100 Süd 10,80 13,80 12.300
8 Investmentmarkt Düsseldorf 1. Quartal 2016 Transaktionsvolumen steigt auf neuen Rekordwert KENNZAHLEN INVESTMENT 305 Mio. 4,40 % 239,4 Mio. Transaktionsvolumen auf Rekordniveau Spitzenrendite Büro weiter unter Druck Favorisierte Assetklasse: Büro Immobilienprodukte sind für Anleger nach wie vor hochattraktiv. Im ersten Quartal 2016 wurden am Düsseldorfer Investmentmarkt Objekte im Wert von 305 Millionen umgesetzt, das Transaktionsvolumen legte damit um sensationelle 46,8 Prozent zu. Im Vergleichszeitraum 2015 wurde das Volumen mit 208 Millionen angegeben. Investoren bevorzugten abermals die Assetklasse der Büroimmobilien. Diese steuerte 78,4 Prozent (239,4 Millionen ) zum gesamten Transaktionsvolumen bei. Auf Platz zwei der stärksten Assetklassen rangierten die Grundstücksverkäufe mit rund 16 Prozent (48 Millionen ). Zum Vergleich: Von Januar bis März 2015 wurden Büroimmobilien für 138,1 Millionen veräußert, was 66,4 Prozent -entspricht. TRANSAKTIONSVOLUMEN IN MIO. Transaktionsvolumen legt 3.000 2.727 mit einem Plus von knapp 2.500 50 % kräftig zu (1. Q. 2015: ca. 208 Mio. ) 2.000 1.500 1.385 1.750 1.912 1.000 1.070 1.020 500 305 2010 2011 2012 2013 2014 2015 1. Q. 2016 Büro-/Investmentmarktbericht Düsseldorf 1. Quartal 2016
9 ANTEIL VERKÄUFER AM TRANSAKTIONSVOLUMEN in % 50 Offene Fonds / Spezialfonds 40 30 31 38 24 überwiegen mit einem Anteil von knapp 40 % 20 10 5 Privater Investor / Family Office Projektentwickler / Bauträger Offene Fonds / Spezialfonds Asset Manager Kaistraße 2 TEILMARKT MEDIENHAFEN Flächengröße: ca. 10.300 m² Verkäufer: CORESIS Management Käufer-/Verkäufergruppe Als stärkste Käufergruppe erwiesen sich die Offenen Publikums- und Spezialfonds mit 35,8 Prozent (109,2 Millionen ). Sie waren zugleich auch die stärkste Verkäufergruppe (38,1 Prozent oder 116,4 Millionen ). Mehr als die Hälfte der Investoren stammte aus dem Ausland. Ihr Marktanteil lag bei 55 Prozent (1. Q. 2015: 37,9 Prozent). Die ausländischen Käufer zeigten sich zum Jahresbeginn besonders investitionsfreudig und trugen mit 168 Millionen zum Umsatzvolumen bei. Das waren gut 89 Millionen mehr als im Vorjahreszeitraum. Die Portfolio-Käufe beliefen sich auf 13,2 Millionen, was einem Anteil von 4,3 Prozent entsprach. Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien blieben unter Druck und sanken zum Jahresbeginn leicht. Zum ersten Quartal 2016 lag die Spitzenrendite in der Asset-Klasse Büroimmobilien bei 4,40 Prozent, ein Minus von 0,35 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr.
10 SPITZENRENDITEN 7,50 % 6,00 % 4,50 % 5,25 5,25 5,20 4,50 4,20 5,00 4,75 4,50 4,40 4,20 4,00 4,00 4,00 3,00 % 4,50 Spitzenrendite Büro 1,50 % Spitzenrendite Einzelhandel 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 1. Q. 2016 ANTEIL KÄUFER AM TRANSAKTIONSVOLUMEN in % Die Käufergruppe Offene 50 Fonds / Spezialfonds prägten 36 % vom 40 36 35 Transaktionvolumen 30 22 20 12 10 Versicherung Bauträger / Projektentwickler Offene Fonds / Spezialfonds Asset-Manager Ausblick Der Investmentmarkt bleibt auf Rekordkurs. Zum Ende dieses Jahres ist von einem Transaktionsvolumen in Höhe von 2,5 Milliarden auszugehen das fulminante Ergebnis von 2015 (2,7 Milliarden ) würde damit nur knapp verfehlt. Die anhaltende Produktknappheit bei Trophy- und Core-Investments dürfte sich weiter entspannen, da im Laufe des Jahres eine Reihe von Neubauten an den Markt geht. Allerdings ist auch eine stärkere Nachfrage der Investoren nach Anlagemöglichkeiten im Core-Plus und Value-Add-Bereich zu beobachten. Büro-/Investmentmarktbericht Düsseldorf 1. Quartal 2016
11 Kaistraße 5 TEILMARKT MEDIENHAFEN Flächengröße: ca. 8.900 m² Verkäufer: AXA Investment Managers Deutschland GmbH Glossar Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die innerhalb des betrachteten Zeitraums vermietet oder an einen Eigennutzer verkauft oder von ihm oder für ihn realisiert werden. Maßgeblich für die zeitliche Einordnung ist das Datum des Miet- bzw. Kaufvertragsabschlusses. Mietvertragsverlängerungen werden nicht als Umsatz erfasst. Grundlage für die Flächenangaben ist die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G). Zum Leerstand zählen alle Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten beziehbar sind. Untermietflächen sind Teil des Leerstandes. Die Spitzenmiete umfasst das oberste Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes (ohne Eigennutzer) in den abgelaufenen zwölf Monaten und stellt hieraus den Median dar. Zur Errechnung der Durchschnittsmiete werden die Mietpreise aller abgeschlossenen Mietverträge in den abgelaufenen zwölf Monaten mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und daraus der Mittelwert berechnet. Bei den Angaben handelt es sich um nominale Nettokaltmieten. Das Transaktionsvolumen ist die Summe der Kaufpreise aller erfassten, am Markt bekannten Transaktionen, die innerhalb des betrachteten Zeitraums getätigt werden. Maßgeblich für die Erfassung einer Transaktion ist der Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung. Die Spitzenrendite entspricht der (Brutto-)Anfangsrendite für Immobilien mit bester Qualität und Ausstattung in den absoluten Spitzenlagen am Immobilienmarkt. FLÄCHENUMSATZ LEERSTAND SPITZENMIETE DURCHSCHNITTSMIETE TRANSAKTIONSVOLUMEN RENDITE
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