Nachfragerückgang, stabile Preise Leichter Rückgang der Vermietungsleistung wird durch niedrige Neuflächenproduktion kompensiert Durchschnittsmieten bleiben weitgehend stabil, Spitzenmieten sinken Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf das niedrigere und mittlere Preissegment Die negative wirtschaftliche Entwicklung im 2. Halbjahr 2008 und im 1. Halbjahr 2009 hat auch auf dem Wiener Büromarkt zu spürbaren Veränderungen geführt. Während die Miethöhen nur geringfügig beeinflusst wurden, ist das Marktvolumen gesunken. Gegenüber 2008 sind die Vermietungsleistung leicht und die Neuflächenproduktion deutlich zurückgegangen. Bis Ende des Jahres kommen rund 195.000 m² Bürofläche neu auf den Markt, für den gleichen Zeitraum rechnen wir mit einer Vermietungsleistung von rund 270.000 m². Dies bedeutet gegenüber 2008 ein Minus in der Höhe von 10 Prozent von 300.000 m² auf 270.000 m². Die Neuflächenproduktion wird mit einem Minus von 25.000 m² oder 11,5 Prozent sogar noch deutlich stärker (von 220.000 m² im Vorjahr auf 195.000 m²) sinken. Aufgrund der Tatsache, dass die leicht sinkende Nachfrage durch ein deutlich reduziertes Angebot kompensiert wird, bleibt das Preisgefüge weitgehend stabil, fasst Michael Ehlmaier, Geschäftsführender Gesellschafter der EHL Immobilien zusammen. Die Mieten auf dem Wiener Markt waren in der Hochkonjunktur nicht überhitzt, daher bleibt auch die aktuelle Krise ohne gravierende Folgen für das Preisgefüge.
Preisrückgänge werden lediglich im mengenmäßig sehr kleinen Bereich der Spitzenmieten verzeichnet. Unternehmen wollen und können sich derzeit keine luxuriösen Büros leisten. Nicht nur aus wirtschaftlichen Überlegungen, sondern auch weil sie befürchten, mit der Übersiedlung in ein luxuriöses Büro das falsche Signal zu setzen. Sie tendieren daher eher zu günstigen und effizienten Büroflächen. Die Schmerzgrenze bei den Mietpreisobergrenzen nimmt daher tendenziell ab und die Spitzenmieten sinken von 23 Euro auf 22 Euro pro Quadratmeter, so Ehlmaier. Größere Bedeutung für den Gesamtmarkt als der leichte Rückgang der Spitzenmieten hat allerdings die deutliche Verschiebung der Nachfragestruktur. Der Trend geht deutlich zum mittleren und niedrigen Preissegment. Potenzielle Mieter sind zwar weiter bereit, die der jeweiligen Objektqualität angemessenen Mieten zu bezahlen, aber in der angespannten wirtschaftlichen Situation des Jahres 2009 verzichtet man oft auf eine luxuriöse Ausstattung und eine Top-Adresse, wenn man dafür um 20 Prozent günstiger anmieten kann. Im Vordergrund der Bürosuche steht bei den meisten Mietinteressenten eine optimale Flächen- und Kosteneffizienz. Der Rechenstift wird nicht nur bei den Nettomieten, sondern auch beim Flächenbedarf pro Mitarbeiter bzw. den Betriebskosten angesetzt, erklärt Alexandra Ehrenberger, Leiterin des Market Research von EHL. Wenig überraschend ist, dass der Großteil der Neuvermietungen aufgrund Standortwechsel im Zuge von Kostensenkungsmaßnahmen erfolgt.
In rund 85 Prozent der größeren Vermietungen ab 1.000 m² kommt es durch den Umzug zu einer Verringerung der benötigten Gesamtfläche. Dies ist in erster Linie durch die bessere Flächeneffizienz der modernen Büroflächen zu erklären, die bei gleichbleibender Mitarbeiteranzahl eine Reduktion von 15 bis 20 Prozent der Mietfläche ermöglicht, sagt Ehrenberger, nur bei 15 Prozent bleibt die Fläche durch die Aufnahme zusätzlicher Mitarbeiter bzw. Anmietung von Expansionsflächen gleich bzw. wird vergrößert. Daher steigt die Leerstandsrate trotz der signifikant über dem Neuflächenangebot liegenden Vermietungsleistung. Damit ist ein deutlicher Unterschied zu den vergangenen Jahren zu verzeichnen, als Expansionen durch Mitarbeiteraufnahmen bzw. Zusammenlegen von mehreren Standorten die Hauptmotive für Übersiedlungen waren und die Leerstandsrate kontinuierlich sank. Gegenüber Mitte 2008 stieg die Leerstandsrate von 5,6 Prozent auf 5,7 Prozent, bis Jahresende ist ein weiterer Anstieg auf rund 5,9 Prozent zu erwarten. Die mittelfristige Marktentwicklung sei stark von den kommenden Monaten abhängig, so Ehrenberger. Derzeit gibt es eine ganze Reihe von Projektentwicklern, die noch abwarten, ob sie ihre für 2010 geplanten Projekte errichten oder nach hinten verschieben. Wenn alle geplanten Projekte umgesetzt werden, wird die Flächenproduktion 2010 ungefähr das gleiche Niveau erreichen wie heuer. Wir erwarten jedoch, dass viele der für die kommenden 12 Monate geplanten Baustarts von Großprojekten nach hinten verschoben werden und gehen daher von einem deutlichen Angebotsrückgang in den kommenden zwei Jahren aus. Das würde die Leerstandsrate stabilisieren und für 2011 eine realistische Chance auf einen moderaten Aufschwung des Markts eröffnen.
Wien hält sich im Europavergleich ausgezeichnet Leerstandsrate zählt zu den niedrigsten in Europa Marktvolumen und Mieten im internationalen Schnitt deutlich stärker gefallen als in Österreich Vergleichsweise moderater Rückgang bei den Kaufpreisen Der bisherige Verlauf der Wirtschaftskrise hat die Rolle Wiens als sicherer Hafen im internationalen Immobilienumfeld bisher voll bestätigt. Die Auswirkungen auf den Büromarkt der Bundeshauptstadt waren vergleichsweise moderat und auch für das zweite Halbjahr ist eine bessere Entwicklung als im europaweiten Durchschnitt zu erwarten. Besonders auffällig: Beim Vergleich der Leerstandsraten liegt Wien im Europavergleich mittlerweile im untersten Bereich. Unter den europäischen Metropolen weist nur Warschau mit einer Leerstandsrate von vier Prozent einen besseren Wert als Wien auf. In allen anderen zentral- und mitteleuropäischen Hauptstädten und deutschen Wirtschaftszentren werden teilweise deutlich höhere Leerstandsraten verzeichnet. Auch die weitgehende Stabilität des Mietenniveaus ist unter den europäischen Büroimmobilienmärkten derzeit eine positive Sondersituation. In fast allen Hauptstädten ist es zu Mietrückgängen gekommen, beispielsweise fielen die Durchschnittsmieten laut dem internationalen EHL- Partner Savills im Jahresvergleich in London um 40 Prozent.
Die vergleichsweise ruhige Lage des Vermietungsmarktes wirkt sich auch stabilisierend auf den Immobilieninvestmentmarkt aus. Natürlich sind auch in Wien die Renditen gestiegen und es gibt eine Preiskorrektur, so Ehlmaier. Mit den teilweise dramatischen Verwerfungen sowohl in Westals auch Osteuropa ist diese Entwicklung aber nicht einmal annähernd zu vergleichen. Insbesondere bei modernen Objekten in Bestlagen gäbe es - wenn überhaupt - nur geringfügige Preisrückgänge. Nur bei sanierungsbedürftigen Objekten mit einem niedrigen Vermietungsgrad oder in schlechten Lagen sind die Wertminderungen stärker ausgefallen. Im Bürobereich gab es im heurigen Jahr bereits einige bedeutende Transaktionen, z.b. Viertel Zwei (47.000 m 2 ) an die Immorent, City Point (33.000 m 2 ) an die DEKA und Fleischmarkt (ca. 18.600 m 2 ) an die Amisola. Die Spitzenrenditen stiegen bei Büroimmobilien von 5,25 auf 5,75 Prozent. Die vergleichsweise gute Entwicklung Wiens findet auch international immer mehr Beachtung, erklärt Ehlmaier. Eine Reihe von Investoren sondiert derzeit in Wien Investitionsobjekte und ich gehe davon aus, dass es im Herbst auch zu einigen größeren Transaktionen kommen wird. Weitere Informationen: Mag. Michael Ehlmaier MRICS Geschäftsführender Gesellschafter EHL Immobilien GmbH Tel: +43/1/512 76 90-100 E-mail: m.ehlmaier@ehl.at
Die größten Vermietungen 1. Halbjahr 2009 Mieter Mietfläche Standort/Objekt ÖBB 9.500 m² 1100 Wien, Laxenburgerstraße 2 Nokia Siemens 6.900 m² 1110 Wien, Office Campus Private & Public Services 4.600 m² 1200 Wien, Dresdnerstraße 108 Ibis Acam 4.500 m² 1110 Wien, Alpha Factory Continental /Siemens AG 3.600 m² 1200 Wien, BIG BIZ Ipcenter 2.700 m² 1120 Wien, Altmannsdorferstraße 93 Bene 2.600 m² 1010 Wien, Neutorgasse 4-8 Bfi 1.900 m² 1120 Wien, Breitenfurterstraße 11-113 Ibis Acam 1.800 m² 1200 Wien, Handelskai 52 Wiener Gesundheitsförderung 1.100 m² 1200 Wien, Pier 50 Floor a Fitness 1.000 m² 1140 Wien, Bergmillergasse KIWI 900 m² 1200 Wien, Handelskai 52 Finanzministerium/BIG 900 m² 1030 Wien, Hintere Zollamtsstraße 17 EHL Immobilien GmbH auf Mieter- u/o Vermieterseite beratend tätig
Projekte und Fertigstellungen 2009 Marximum 40.000 m² 1110, Modecenterstraße 17-19 Catamaran * 40.000 m² 1020, Handelskai 348 Biotech Center Muthgasse ** 31.000 m² 1190, Muthgasse Rund Vier, Viertel Zwei * 21.000 m² 1020, Vorgartenstraße 7 / Trabrennstraße Wipplingerstraße 33+35 * 20.000 m² 1010, Wipplingerstraße 33+35 BIZ ZWEI, Viertel Zwei 17.000 m² 1020, Vorgartenstraße 7 / Trabrennstraße P 73* 5.100 m² 1230, Perfektastraße 73 Wallgasse 3 ** 3.800 m² 1010, Wallgasse 3 * teilvermietet ** voll vermietet *** Generalsanierung Vermarktung durch EHL Immobilien GmbH Projekte und Fertigstellungen 2010 Objekte Nutzfläche (m²) Adresse Rivergate 50.000 m² 1200; Handelskai 92 Town Town,"The Tower"CB 03* 20.000 m² 1030; Thomas-Klestil Platz 1-3 GreenWorx * 20.000 m² 1020; Lassallestraße 7a OPEC-Tower ** 20.000 m² 1020; Obere Donaulände Town Town, CB 08-CB 10 * 20.000 m² 1030; Thomas Klestil Platz 1-3 Lassallestraße 3 *** 20.000 m² 1020; Lassallestraße 3 VZ13 *** 17.500 m² 1030; Vordere Zollamtsstraße 13 *** Laxenburgerstraße 2 * 17.500 m² 1100; Laxenburgerstraße 2 MarxBox 13.000 m² 1030; Karl Farkas Gasse Jacquingasse 16-18 *** 10.000 m² 1030; Jacquingasse 16-18 Town Town CB 04 ** 9.000 m² 1030; Thomas Klestil Platz 1-3 Gauermanngasse 2-4*** 8.500 m² 1010; Gauermanngasse 2-4 MGC Office Center *** 8.000 m² 1030; Modecenterstraße 22 Wollzeile 1 *** 8.000 m² 1010; Wollzeile 1 Neutorgasse 4-6* 4.000 m² 1010; Neutorgasse 4-6 Schenkerhof*** 3.500 m² 1010; Am Hof * teilvermietet ** voll vermietet *** Generalsanierung Vermarktung durch EHL Immobilien GmbH
Zahlen und Fakten zum Wiener Büromarkt Nachfrage Angebot 2007 Neuflächenproduktion: 190.000 m² Vermietungsleistung: 340.000 m² 2008 Neuflächenproduktion: 220.000 m² Vermietungsleistung: 300.000 m² 2009 Neuflächenproduktion**: 195.000 m² Vermietungsleistung*: 270.000 m² * Prognose ** zu 30 % vorvermietet Marktindikatoren Büroflächenangebot: Vermietungsleistung: Leerstand: Mietpreisniveau Durchschnittsmieten: Spitzenmieten: Spitzenrendite: leicht steigend leicht sinkend leicht steigend stabil leicht sinkend steigend Büromarkt Wien aktuell Gesamtbestand: 10.500.000 m² Leerstandsrate: 5,7 % Spitzenmiete: EUR 22,0/m²/M. Mieten/Erstbezug* Beste Lage: Gute Lage: Durchschnittliche Lage: EUR 15,0-22,0/m²/M. EUR 13,0-15,0/m²/M. EUR 9,0-12,0 /m²/m. * EHL Mietpreis-Spiegel von 100 neu errichteten bzw. generalsanierten Bürogebäuden an verschiedenen Standorten