IMMOBILIENREPORT BONN / RHEIN-SIEG 217 DATEN ZU DEMOGRAPHIE UND WIRTSCHAFTSKRAFT IMMOBILIENPREISE AUS ECHTEN VERKAUFSFÄLLEN ABGELEITET PREIS- UND MARKTENTWICKLUNGEN TRENDS / MARKTEINSCHÄTZUNGEN / ANALYSEN 45. 4. 35. 3. 25. 2. 15. 1. 5. Bonn Kaufpreise ( ) - /REH Neubau ab 1975 195-1974 bis 1949 252627282921211212213214215216
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 2 Sehr geehrte Damen und Herren, das aktuelle Geschehen an den lokalen Immobilienteilmärkten haben wir analysiert und in unseren aktuellen Immobilienreport 217 zusammengefasst. Was ist das Besondere an diesem hauseigenen Marktbericht? Wir haben uns dazu entschieden, für unseren Marktbericht nur auf amtliche Daten der Gutachterausschüsse zurück zugreifen. Diesen Daten liegen sämtliche, auswertbaren Kauffälle der Bundestadt Bonn sowie den Gemeinden des Rhein- Sieg-Kreises zu Grunde. In 216 waren dies insgesamt 1.255 Kauffälle. Es ist also das tatsächliche Marktgeschehen abgebildet. Ferner haben wir eine Datenbank aufgebaut und die Daten der Grundstücksmarktberichte seit dem Jahre 25 erfasst. Seit 211 veröffentlichen wir unseren Marktbericht. Nur so können wir Marktentwicklungen wirklich seriös beurteilen. Denn eine punktuelle Entwicklung in einem Teilmarkt kann stets durch einzelne Effekte hervorgerufen sein, die möglicherweise nicht nachhaltig sind. 45. Bonn Kaufpreise ( ) - /REH 4. 35. 3. 25. 2. 15. Neubau ab 1975 195-1974 bis 1949 1. 5. 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 3 Was beabsichtigen wir mit unserem Immobilienreport Bonn/Rhein-Sieg? Wir nutzen den ImmoReport Bonn/Rhein-Sieg insbesondere für die Erstellung unserer Immo-Analysen, also für die Beratung von Verkäufern und Käufern im Vorfeld eines (Ver-)Kaufs. Es geht meist um sehr viel Geld, deswegen sind verlässliche Daten wichtig, fundierte Prognosen sind sogar noch entscheidender. Wie begleiten wir Grundbesitzer bei klugen Entscheidungen? Jeder Fall ist anders! Unsere Stärke sind maßgeschneiderte Beratungsleistungen für alle Grundbesitzer. Immobilienbewertung nach Maß bei Kauf, Verkauf, Scheidung/Nachlass Wertgutachten Kauf-/Verkaufsberatung Energieausweise Beratung barrierefreies Wohnen Mediation Das Team Experte statt Makler Beratung von Privat-Verkäufern Energieausweise Full-Service kostenfrei für Verkäufer Energieausweis / Wertdiagnose Ratgeber mit Checkliste Entscheidungen sind bei uns immer Chefsache Mietverwaltung Sondermietverwaltung (WEG) Nebenkostenabrechnungen Flächen-u. Raummaßberechnungen Vermieterservice Till Herrmann Marlies Haase Nicole Tentler Claudia Seibt Wir schätzen Ihre Immobilie! Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 4 Inhaltsverzeichnis 1. Region Bonn... 5 1.1 Allgemeine Daten (Quelle: Wikipedia)... 5 1.2 Wirtschaftsdaten... 6 1.3. Immobilienpreise in guten + mittleren Wohnlagen... 7 1.3.1. Bodenrichtwerte (Grundstückspreis)... 7 1.3.2 Teilmarkt der Ein-/und Zweifamilienhäuser... 7 1.3.2.1. Freistehende Einfamilienhäuser in mittleren und guten Lagen... 9 1.3.2.2 Doppelhaushälften/Reiheneckhäuser in mittleren und guten Lagen... 11 1.3.2.3 Reihenmittelhäuser in mittleren und guten Lagen... 13 1.3.2.4 Freistehende Villa in mittleren und guten Lagen... 15 1.3.2.5 Gründerzeithaus (beidseitig angebaut) in mittleren und guten Lagen... 17 1.4 Meine Markteinschätzung für den Immobilienmarkt (Ein- und Zweifamilienhäuser) Bonn... 19 2. Region Rhein-Sieg-Kreis... 21 2.1. Allgemeine Daten (Quelle: Wikipedia)... 21 2.2. Wirtschaft & Demographie... 21 2.3. Immobilienpreise Teilmarkt Ein-/Zweifamilienhäuser... 23 2.3.1 Entwicklungen im gesamten Kreisgebiet... 23 2.3.2 Betrachtung Preise und Entwicklungen in einzelnen Gemeinden... 26 2.3.2.1 Alfter... 26 2.3.2.2 Meckenheim... 27 2.3.2.3 Rheinbach... 28 2.3.2.4 Swisttal... 29 2.3.2.5 Wachtberg... 3 2.3.2.6 Bornheim... 31 2.3.2.7 Niederkassel... 32 2.3.2.8 Bad Honnef... 33 2.3.2.9 Königswinter... 34 2.3.2.1 Sankt Augustin... 35 2.3.2.11 Siegburg... 36 2.3.2.12 Troisdorf... 37 2.3.2.13 Hennef... 38 2.3.2.14 Lohmar... 39 2.3.2.15 Eitorf... 4 2.3.2.16 Neunkirchen-Seelscheid... 41 2.3.2.17 Ruppichteroth... 42 2.3.2.18 Windeck... 43 2.4 Meine Markteinschätzung für den Immobilienmarkt Rhein-Sieg-Kreis... 44 Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 5 1. Region Bonn 1.1 Allgemeine Daten (Quelle: Wikipedia) Wappen Lage innerhalb NRW Bundesland: Regierungsbezirk: Höhe: Fläche: Basisdaten Nordrhein-Westfalen Köln 6 m ü. NN 141,22 km² Einwohner: 324.67 (Juni 216) Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 6 1.2 Wirtschaftsdaten (Quelle: Bundesagentur für Arbeit, GfK AG Nürnberg) Bonn NRW Deutschland Kaufkraft 216 (Vorjahr 215) 11,8 (111,9) 99,6 (99,9) 1 Arbeitslosenquote 6,4 % (6,5 %) 7,7 (8, %) 6,1 % (6,3%) Einwohnerzahl 32.177 (319.96) 17.88 (17,545 Mio.) 82,44 (8,716 Mio.) Die Einwohnerzahl steigt weiterhin leicht an. Die langfristigen Prognosen für die Einwohnerzahlentwicklung sind positiv. Zwischen 211 und 23 soll die Einwohnerzahl in Bonn um +11,5 % steigen. Gegenüber den anderen Städten und Gemeinden in NRW, die ebenfalls wachsen, hat Bonn die Besonderheit, dass das Wachstum neben dem positiven Wanderungssaldo auch durch einen Geburtenüberschuss bedingt ist. Quelle: Jahreswirtschaftsbericht Stadt Bonn 216 Noch viel entscheidender als die Bevölkerungsanzahl ist die (durchschnittliche) Kaufkraft. Diese ist in Bonn zum Vorjahr zwar leicht gesunken, jedoch weiterhin mehr als 1 % über dem Bundesdurchschnitt. Entscheidend für den Immobilienmarkt ist der Arbeitsmarkt. Und dieser kann sich sehen lassen in der Bundesstadt. Die Zahl der Beschäftigten ist in Bonn weiterhin ansteigend, im Durchschnitt wurden in den letzten Jahren rd. 2.5 neue Jobs im Jahr geschaffen. Da sich auch der Arbeitsmarkt im angrenzendem Rhein-Sieg-Kreis positiv entwickelt hat, und von einer insgesamt lang anhaltenden positiven Entwicklung ausgegangen werden kann, spricht sehr Vieles dafür, dass sich die Menschen weiterhin gerne in dieser Region ansiedeln möchten, bzw. hier bleiben möchten. Diese Faktoren wirken sich zwangsläufig auch auf eine positive Entwicklung der Immobilienteilmärkte aus. Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 7 1.3. Immobilienpreise in guten + mittleren Wohnlagen (Quelle Grundstücksmarktbericht Bonn 217) 1.3.1. Bodenrichtwerte (Grundstückspreis) Der örtliche Gutachterausschuss veröffentlicht in seinem aktuellen Grundstücksmarktbericht 217 folgende, durchschnittliche Preisentwicklungen für baureifes Land: /ZFH 1 : + 4 % (Vorjahr + 5 %), MFH/WGH 2 : + 12 % (VJ +8%), Gewerbe/Industrie: + % (VJ +%). Die Zahl der Kauffälle von unbebauten Grundstücke stieg leicht von 278 auf 289 (+4%). 1.3.2 Teilmarkt der Ein-/und Zweifamilienhäuser differenziert nach freistehend//zfh ; Doppelhaushälfte+Reiheneckhaus / /REH sowie Reihenmittelhaus / 3 Bonn /ZFH Geldumsatz in Mio 25 2 15 1 5 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 1 Ein- und Zweifamilienhäuser 2 Mehrfamilienhäuser / Wohn- und Geschäftshäuser Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 8 4 Bonn /ZFH Flächenumsatz (ha) 35 3 25 2 15 1 5 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Analyse Teilmarkt aller Ein-/Zweifamilienhäuser: Der Geldumsatz ist von 222 Mio. auf 247 Mio. um mehr als 1 % gestiegen. Gleichzeitig ist der Flächenumsatz weiter zurück gegangen. Es folgt die differenzierte Analyse der Teilmärkte nach Anbauart (freistehend, einseitig- bzw. zweiseitig angebaut).. Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
1.3.2.1. Freistehende Einfamilienhäuser in mittleren und guten Lagen Grundstücksgröße zwischen 35 und 8 m² 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Bonn Kauffälle freistehendes 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Bonn Kaufpreise ( ) freistehendes Neubau ab 1975 195-1974 bis 1949 8. 7. 6. 5. 4. 3. 2. 1. 252627282921211212213214215216 Neubau ab 1975 195-1974 bis 1949 4. 3.5 3. 2.5 2. 1.5 1. 5 Bonn Kaufpreis ( )/qm freistehendes 252627282921211212213214215216 Neubau ab 1975 195-1974 bis 1949
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 1 Baujahr 215-216 1975-214 195-1974 bis 1949 (+/- ) Kauffälle (Entwicklungen Vorjahr) - Preise KP /qm (Vorjahr/Entwicklung) 34 (+) 486. (496./-2%) 3.4 (2.995/+,1%) 64 (-13) 48. (374./+9%) 2.937 (2.83/+3,7%) 19 (+) 59. 518./+13,9% 2.777 (3.15/-11%) Analyse Daten Teilmarkt freistehende Ein-/und Zweifamilienhäuser: Die Zahl der verkauften freistehenden ist erstmals nach Jahren insgesamt rückläufig Die Preise in der Baujahresklasse 1975-214 stagnieren erstmals Die absoluten Preise für ältere Häuser dagegen steigen weiter deutlich an Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 11 1.3.2.2 Doppelhaushälften/Reiheneckhäuser in mittleren und guten Lagen mit einer Grundstücksgröße von 25-5 m² 14 12 Bonn Kauffälle - /REH 1 8 6 4 Neubau ab 1975 195-1974 bis 1949 2 2526272829 21211212213214 215216 45. 4. 35. 3. 25. 2. 15. 1. 5. Bonn Kaufpreise ( ) - /REH 252627282921211212213214215216 Neubau ab 1975 195-1974 bis 1949 3. 2.5 2. 1.5 1. 5 Bonn Kaufpreis ( )/qm - /REH Neubau ab 1975 195-1974 bis 1949 252627282921211212213214215216 Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 12 Kauffälle (Entwicklungen Vorjahr) - Preise KP/qm (Vorjahr/Entwicklung) Analyse Daten Teilmarkt /REH: Baujahr 215-216 1975-214 195-1974 bis 1949 38 55 59 (-41) (+) (-5) 395. (327.2/+2% 2.723 (2.732/+%) 392. (365./+7,3% ) 2.76 (2.683/-+%) 284. (295./-4%) 2.786 (2.451/+13%) 26 (-3) 358. (358./+%) 2.684 (2.475/+8,4%) Die Zahl der verkauften Objekte ist stark rückläufig Die relativen Preise (Quadratmeterpreise) stagnieren bei jüngeren Häusern, bei älteren Häusern dagegen steigen sie deutlich Der durchschnittliche Preis für eine neue steigt drastisch (um +2%) auf fast 4. Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 13 1.3.2.3 Reihenmittelhäuser in mittleren und guten Lagen mit einer Grundstücksgröße von 15-3 m² Bonn Kauffälle - 9 8 7 6 5 4 3 2 1 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Neubau ab 1975 195-1974 bis 1949 Bonn Kaufpreise ( ) - 7. 6. 5. 4. 3. 2. 1. 25 26 2728 29 21 211212 213 214 215216 Neubau ab 1975 195-1974 bis 1949 3. 2.5 2. 1.5 1. 5 Bonn Kaufpreis ( )/qm - 252627282921211212213214215216 Neubau ab 1975 195-1974 bis 1949 Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 14 Kauffälle (Entwicklungen Vorjahr) - Preise (Vorjahr) KP/qm (Vorjahreswert/Entwicklung) Analyse Daten Teilmarkt : Baujahr 215-216 1975-214 195-1974 bis 1949 7 54 43 (-1) (+7) (+19) 355. (353./+%) 2.678 (2.836/-6,%) 3. (284./+5,6%) 2.319 (2.224/+4,7%) 242. (213./+13,6%) 2.9 (2.126/-1,7%) 25 (+9) 288. (276./+4,3%) 1.897 (1889/+,1%) Die Zahl der Kauffälle hat wie bereits im Vorjahr - leicht zugenommen Die relativen Preise (Quadratmeterpreise) stagnieren bei älteren Häusern bzw. nehmen moderat zu bei jüngeren Häusern (1975-214) und gehen sogar zurück bei Neubauten Der Preisunterschied zwischen einem Neubau und einem neueren Haus (75-214) ist nicht mehr sehr groß Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 15 1.3.2.4 Freistehende Villa in mittleren und guten Lagen 3 25 2 15 1 5 Bonn Kauffälle - freistehende Villa 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Bonn Kaufpreise ( ) - freistehende Villa 1.8. 1.6. 1.4. 1.2. 1.. 8. 6. 4. 2. 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Bonn KP ( )/qm - freistehende Villa 5. 4.5 4. 3.5 3. 2.5 2. 1.5 1. 5 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 16 Baujahr Kauffälle (Entwicklungen Vorjahr) Preisspanne in 1937-216 2 (+2) 85t 3,65 Mio. (972t 2,95Mio.) 1,55 Mio. (1,4 Mio.) - Preise in Preisentwicklungen zu Vorjahr + 1,7 % - Größe in m² Wfl. 39 4.61 KP/qm (Vorjahr/Entwicklung) (4.561/+,88%) Analyse Daten Teilmarkt Freistehende Villa: Die teuerste, in 216 verkaufte Villa hat 3,65 Mio. gekostet also fast 25 % mehr als die teuerste Villa im Vorjahr Preissteigerung über 1 % Quadratmeterpreise stagnierend Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 17 1.3.2.5 Gründerzeithaus (beidseitig angebaut) in mittleren und guten Lagen 6 Bonn Kauffälle Gründerzeithaus 5 4 3 2 1 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 1.2. Bonn Kaufpreise ( ) Gründerzeithaus 1.. 8. 6. 4. 2. 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 18 3.5 Bonn KP ( )/qm Gründerzeithaus 3. 2.5 2. 1.5 1. 5 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Kauffälle (Entwicklungen Vorjahr) Preisspanne in - Preise in Preisentwicklung zum Vorjahr Größe KP/qm (Vorjahr/Entwicklung) 38 (+2) 622t - 2,6 Mio. (399t -3,125 Mio ) 1.44. (966. ) + 8,7 % 372 (327) 3.16 (3.76 +2,7%) Analyse Daten Teilmarkt Gründerzeithäuser: Der Durchschnittskaufpreis für ein Gründerzeithaus in Bonn erstmals über die Millionen Weiterhin Zunahme der Kauffälle Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 19 1.4 Meine Markteinschätzung für den Immobilienmarkt (Ein- und Zweifamilienhäuser) Bonn Der positive Trend hält weiter an. Die Preise steigen in der überwiegenden Anzahl der Teilmärkte an. Die Quadratmeterpreise (also die relativen Preise je m² - Wohnfläche) dagegen stagnieren. Der Anstieg des allgemeinen Preisniveau steht mit großer Wahrscheinlichkeit auch im Zusammenhang, dass die Grundbesitzer in den letzten Jahren sehr investitionsfreudig waren in Sachen Modernisierung, Renovierung etc.. Dies können die Handwerker bestätigen, die alle gut ausgelastet sind. Wenn dann die Immobilie verkauft werden soll, begrüßen besonders die kaufkräftigen Käufer einen Zustand: hier kann man ja so einziehen, denn oft fehlt die Zeit, die Nerven und der nötige Sachverstand für eine notwendige Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahme. Gewinner sind also, wie bereits in den letzten Jahren, die teuren Objekte. Interessant ist der durchschnittliche Kaufpreis eine neue. Diese beträgt mittlerweile 4.. Vor 5 Jahren hat man dafür noch ein (älteres) freistehendes Haus bekommen. Wieviel Kaufkraft im Markt vorhanden ist, lässt sich auch an den Entwicklungen in den Teilmärkten Villen / teuerster Verkauf 3,65 Mio. sowie Gründerzeithäuser / durchschnittlicher Kaufpreis mittlerweile über 1 Millionen ablesen. Das Thema einer Immobilienblase, muss aus meiner Sicht aktuell in jedem Marktbericht für Immobilienteilmärkte in Großstädten behandelt werden. Wir bereits im letzten Report, ziehe ich auch dieses Jahr nachfolgende Statistik zu sogenannten Rohertragsfaktoren heran. + 2 +1 +1 Quelle: Grundstücksmarktbericht Stadt Bonn 216 +1 Der Rohertragsfaktor wird berechnet aus Kaufpreis / Rohertrag (also Kaltmiete). Wie bereits in den letzten Jahren, steigt dieser Faktor moderat an. Das bedeutet, dass die Kaufpreise den Mietpreisen nicht davon laufen wie dies oft dargestellt werden. Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 2 Komplett anders muss jedoch diese Einschätzung lauten, wenn man sich die Daten zu Angebotspreisen, z.b. bei dem sogenannten Marktnavigator des größten deutschen Immobilien-Internetportals Immobilienscout24.de anschaut. Hiernach haben sich die Angebotspreise im Teilmarkt Haus zum Kaufen in Bonn seit 27 fast verdoppelt (+ 97%). Die Angebotsmieten haben dagegen nur um etwas über 5 % entwickelt. Das bedeutet, die Angebotspreise entwickelten sich fast doppelt zu stark wie die Angebotsmieten. Die Abweichung zwischen der Betrachtung der Entwicklung von Rohertragsfaktoren (moderate Entwicklung des Verhältnis Kauf- zu Mietpreisen) und Angebotsmieten scheint zunächst zu verwirren. Es sind jedoch sehr viele Faktoren zu berücksichtigen. Z.B. sind die Mieten durch das Gesetzt zur Mietpreisbrems neuerdings gesetzlich eingeschränkt, die Kaufpreise nicht. Zudem dürften weitaus öfters, total überzogene Kaufpreise in Internetportalen aufgerufen werden als bei Mietpreisen. Denn oft wollen Verkäufer einfach mal den Markt austesten mit Mondpreisen, Vermieter haben dazu keine Motivation. Anzunehmen ist auch, dass durch die günstigen Zinsen, die Angebotspreise viel stärker befeuert wurden als die Mietpreise. Fazit: Die drastische Schere von (Angebots-)Miet- zu Kaufpreisen muss beobachtet werden. Amtliche Daten belegen für Bonn, jedoch, dass die Kauf- den Mietpreisen nicht davon laufen. Als Makler verzeichne ich eine erhebliche Zunahme von Kaufgesuchen von Kölnern. Da die Häuser in Bonn für Kölner Verhältnisse günstig sind und die Verkehrsanbindung sehr gut ist, ist es gut möglich, dass die Nachfrage noch einmal etwas verstärkt wird, durch die Abwanderungen von Interessenten aus dem benachbarten Kölner Markt. Im Gegenzug ist wohl zu erwarten, dass der bereits seit vielen Jahren anhaltende Trend der Abwanderung von Bonner Hauskäufern in den direkt angrenzenden Rhein-Sieg-Kreis bzw. nach meinen Beobachtungen auch zunehmend den benachbarten Landkreis Ahrweiler oder auch andere angrenzende rheinlandpfälzische Gemeinden anhalten wird. Dies dürfte auch diesen Randbereichen zu nachhaltig steigenden Preisen führen. Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 21 2. Region Rhein-Sieg-Kreis 2.1. Allgemeine Daten (Quelle: Wikipedia) Wappen Übersichtskarte 2.2. Wirtschaft & Demographie Rhein-Sieg-Kreis NRW Deutschland Kaufkraft 216 (Vorjahr) 17,1 (17,1) 99,6 (99,9) 1 Arbeitslosenquote 5,4 % (6, %) 7,7 (8, %) 6,1 % (6,4%) Einwohnerzahl 591. (586.) 17.7 Mio. (17.656 Mio.) 82,67 Mio. (81,226 Mio.) Quelle: Bundesagentur für Arbeit sowie MIB Research, https://www.it.nrw.de/ Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 22 Fazit zu den Daten Wirtschaft & Demographie : Die Arbeitslosenquote im Rhein-Sieg-Kreis ist recht stark zurückgegangen und liegt nun noch deutlicher unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt; die Einwohnerzahl nimmt zu und die Kaufkraft ist stabil und ebenfalls deutlich über Landes- und Bundesdurchschnitt. Der Rhein-Sieg-Kreis bleibt also stabil, entwickelt sich positiv bei den Einwohnerzahlen und besitzt im Vergleich zum Bundes- und Landesdurchschnitt stark überdurchschnittliche Wirtschaftsdaten. Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 23 2.3. Immobilienpreise Teilmarkt Ein-/Zweifamilienhäuser (Quelle Grundstücksmarktberichte 217 Rhein-Sieg-Kreis) 2.3.1 Entwicklungen im gesamten Kreisgebiet Bodenwerte (Grundstückspreis) Teilmarkt Ein-/Zweifamilienhaus Gemäß dem aktuellen Grundstücksmarktbericht 217 des Rhein-Sieg-Kreises wurde in 216 eine Preissteigerung für unbebaute Ein-/und Zweifamilienhausgrundstücke von + 5,5 % (Vorjahr + 1,7 %) gemessen. Fazit: Nach vielen Jahren von stagnierenden bzw. zuletzt moderat ansteigenden Baulandpreisen, zeigt sich nun eine deutliche Preissteigerung, die z.b. der Steigerungsrate der Bundesstadt Bonn entspricht. Die wesentliche Größe ist der Geldumsatz. Diese hat in 216 gegenüber 216 um rd. 1,9 % (Vorjahr + 6,5 %) zugenommen. Insgesamt wurden 1,372 Mrd. umgesetzt (im Vorjahr waren es 1,346 Mrd. ). Hier ist deutlicher Rückgang des zuletzt nachhaltig ansteigenden Umsatzes zu verzeichnen. Dies könnten erste Anzeichen für Angebotsverknappung sein, so wie dies in Bonn schon länger zu beobachten ist. Insgesamt wurden 2.29 (Vorjahr 2572) Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft somit rd. 11 % weniger als im Vorjahr. Der Geldumsatz in diesem Teilmarkt sank von 648.27 Tsd. auf 65.444 Tsd. um 7 % (Vorjahr -13 %). Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 24 Wie hat sich der Geldumsatz in den einzelnen Gemeinden entwickelt: Daten 217 (GMB 216) Geldumsatz in Tsd Veränderung in % (Entwicklung Vj) Alfter 23.997 (22.519) +6,5 % (+1,5%) Bad Honnef 22.372 (32.382) -3,9 % (+1,41%) Bornheim 62.17 (6.447) + 2,5 % (+24,9%) Eitorf 11.494 (12.165) - 5,5 %(- 5,1 %) Hennef 57.82 (55.483) + 2,8 %(+13,88%) Königswinter 51.138 (48.22) + 6,5 % (+1,81%) Lohmar 36.31 (46.21) -21,4 % (+46,8%) Meckenheim 28.483 (31.148) - 8,5 % (-13,13%) Much 11.971 (14.112) - 15,17 % (+18,15%) Neunkirchen-Seelscheid 23.22 (22.46) + 2,5 % (-12,7%) Niederkassel 49.497 (57.683) - 14,19 % (+43,85%) Rheinbach 25.281 (25.743) - 1,7 % (+1,91%) Ruppichteroth 5.776 (5.63) + 2,5 % (-9,91%) Sankt Augustin 51.493 (59.45) - 12,8 % (+3,4%) Siegburg 32.611 (33.754) - 3,4 % (+3,42%) Swistal 17.321 (21.136) - 18,1 % (+1,1%) Troisdorf 49.292 (6.72) - 17,9 % (+38,84%) Wachtberg 33.86 (29.174) + 16,6 % (+14,87%) Windeck 12.423 (1.851) + 14,5 %(-2,31%) Diese Gemeinden hatten im Vorjahr einen starken Zuwachs und nun einen starken Rückgang. Ein Grund könnten z.b. Neubaugebiete sein, die im Vorjahr verkauft worden sind und im aktuellen Jahr den Rückgang durch Wegfall begründen. Nachfolgend wird die Entwicklung in den einzelnen Teilmärkten beschrieben, differenziert nach freistehenden Einfamilienhäusern, Doppelhaushälfte/Reiheneckhäusern sowie Reihenmittelhäusern. Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 25 Kauffälle im Rhein-Sieg-Kreis 1.6 1.4 1.2 1. 8 6 4 2 252627282921211212213214215216 35. 3. 25. 2. 15. 1. 5. Geldumsatz im Rhein-Sieg-Kreis (in TSD ) 252627282921211212213214215216 3 25 Mittlerer Kaufpreis im Rhein-Sieg-Kreis 2 15 1 5 252627282921211212213214215216 Fazit: In allen Teilmärken ist die Zahl der Kauffälle rückläufig, die Preise steigen jedoch gleichzeitig. Dies ist vermutlich auf eine Verknappung des Angebotes zurück zu führen. Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 26 2.3.2 Betrachtung Preise und Entwicklungen in einzelnen Gemeinden 2.3.2.1 Alfter 8 Alfter Kauffälle 6 4 2 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 2 Alfter Geldumsatz 15 1 5 252627282921211212213214215216 Alfter mittlerer Kaufpreis 3 25 2 15 1 5 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Der Durchschnittspreis einer übersteigt den eines freistehenden (Preisrückgnang), vermutlich bedingt durch den Verkauf vieler Neubau-. Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 27 2.3.2.2 Meckenheim 1 Meckenheim Kauffälle 8 6 4 2 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 2. Meckenheim Geldumsatz 15. 1. 5. 252627282921211212213214215216 Meckenheim mittlerer Kaufpreis 35 3 25 2 15 1 5 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Anhaltender Rückgang bei den Kauffällen und dem Geldumsatz. Preise für freist. steigen stark. Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 28 2.3.2.3 Rheinbach 8 7 6 5 4 3 2 1 Rheinbach Kauffälle 252627282921211212213214215216 Rheinbach Geldumsatz 2. 15. 1. 5. 25 26272829 21211212213 214215216 Rheinbach mittlerer Kaufpreis 35 3 25 2 15 1 5 252627282921211212213214215216 Starke Entwicklung im Teilmarkt der freist. mit deutlichem Anstieg der Kauffälle und des Umsatzes diese Marktentwicklung zeigt sich auch in einem stark ansteigenden Preis für freist.. Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 29 2.3.2.4 Swisttal 6 Swisttal Kauffälle 5 4 3 2 1 2526 2728 2921 211212213 214215 216 15. Swisttal Geldumsatz 1. 5. 252627282921211212213214215216 3 Swisttal mittlerer Kaufpreis 25 2 15 1 5 252627282921211212213214215216 Weniger Verkäufe von freist. sogar Preisrückgang. Preise für nachhaltig ansteigend. Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 3 2.3.2.5 Wachtberg Wachtberg Kauffälle 7 6 5 4 3 2 1 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Wachtberg Geldumsatz 25. 2. 15. 1. 5. 252627282921211212213214215216 Wachtberg mittlerer Kaufpreis 4 35 3 25 2 15 1 5 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Starker Preisanstieg bei freist., Preise für und dagegen rückläufig. Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 31 2.3.2.6 Bornheim Bornheim Kauffälle 14 12 1 8 6 4 2 252627282921211212213214215216 Bornheim Geldumsatz 4 35 3 25 2 15 1 5 252627282921211212213214215216 Bornheim mittlerer Kaufpreis 35 3 25 2 15 1 5 252627282921211212213214215216 Teilmarkt boomt weiter deutlicher Preisanstieg bei freist.. Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 32 2.3.2.7 Niederkassel 2 Niederkassel Kauffälle 15 1 5 252627282921211212213214215216 4. 35. 3. 25. 2. 15. 1. 5. Niederkassel Geldumsatz 252627282921211212213214215216 35 3 25 Niederkassel mittlerer Kaufpreis 2 15 1 5 252627282921211212213214215216 Weiterhin sehr homogener Markt! Preise in allen Teilmärkten steigen. Rückgang von Kauffällen bei. Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 33 2.3.2.8 Bad Honnef 8 7 6 5 4 3 2 1 Bad Honnef Kauffälle 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 2 Bad Honnef Geldumsatz 15 1 5 252627282921211212213214215216 35 Bad Honnef mittlerer Kaufpreis 3 25 2 15 1 5 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Zunahme bei Kauffällen/Umsatz im Teilmarkt freist. jedoch Rückgang des mittleren Kaufpreises. Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 34 2.3.2.9 Königswinter 16 14 12 1 8 6 4 2 Königswinter Kauffälle 252627282921211212213214215216 Königswinter Geldumsatz 5. 4. 3. 2. 1. 252627282921211212213214215216 Königswinter mittlerer Kaufpreis 35 3 25 2 15 1 5 252627282921211212213214215216 Wachstum der Teilmärkte freist. und - in allen Teilmärkten anhaltende Preissteigerung. Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 35 2.3.2.1 Sankt Augustin 2 Sankt Augustin Kauffälle 15 1 5 252627282921211212213214215216 4. 35. 3. 25. 2. 15. 1. 5. Sankt Augustin Geldumsatz 252627282921211212213214215216 35 3 25 2 15 1 5 Sankt Augustin mittlerer Kaufpreis 252627282921211212213214215216 Weniger Verkäufe bei nachhaltig steigende in allen Teilmärkten. Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 36 2.3.2.11 Siegburg 12 Siegburg Kauffälle 1 8 6 4 2 252627282921211212213214215216 25. Siegburg Geldumsatz 2. 15. 1. 5. 252627282921211212213214215216 Siegburg mittlerer Kaufpreis 4 35 3 25 2 15 1 5 252627282921211212213214215216 Der Markt der bricht weg Rückgang mittlerer Kaufpreis vermutlich aber bedingt durch wegfallende Neubautätigkeit. Sehr starker Preisanstieg bei freist.. Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 37 2.3.2.12 Troisdorf Troisdorf Kauffälle 2 15 1 5 252627282921211212213214215216 4. 35. 3. 25. 2. 15. 1. 5. Troisdorf Geldumsatz 252627282921211212213214215216 Troisdorf mittlerer Kaufpreis 35 3 25 2 15 1 5 252627282921211212213214215216 Preise in allen Teilmärkten weiterhin recht stark ansteigend. Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 38 2.3.2.13 Hennef Hennef Kauffälle 14 12 1 8 6 4 2 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 35. 3. 25. 2. 15. 1. 5. Hennef Geldumsatz 252627282921211212213214215216 3 25 Hennef mittlerer Kaufpreis 2 15 1 5 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Zunahme Verkäufe von auffallend nachhaltiger Anstieg der Preise. Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 39 2.3.2.14 Lohmar 14 12 1 8 6 4 2 Lohmar Kauffälle 252627282921211212213214215216 35. 3. 25. 2. 15. 1. 5. Lohmar Geldumsatz 25 26 27 2829 21 211212 213 214215 216 3 25 Lohmar mittlerer Kaufpreis 2 15 1 5 252627282921211212213214215216 Deutlicher Rückgang bei verkauften freist. Preisanstiege in allen Teilmärkten. Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 4 2.3.2.15 Eitorf 7 6 5 4 3 2 1 Eitorf Kauffälle 252627282921211212213214215216 Eitorf Geldumsatz 12 1 8 6 4 2 252627282921211212213214215216 Eitorf mittlerer Kaufpreis 2 15 1 5 252627282921211212213214215216 Zunahme beim Verkauf von freist. bei anhaltendem Preisrückgang. Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 41 2.3.2.16 Neunkirchen-Seelscheid 1 8 6 4 2 Neunkirchen-Seelscheid Kauffälle 252627282921211212213214215216 25. 2. 15. 1. 5. Neunkirchen-Seelscheid Geldumsatz 252627282921211212213214215216 3 Neuenkirchen-Seelscheid mittlerer Kaufpreis 2 1 252627282921211212213214215216 Anhaltender Rückgang bei Verkäufen von freist. nachhaltiger Preisanstieg besonders bei. Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 42 2.3.2.17 Ruppichteroth Ruppichteroth Kauffälle 4 35 3 25 2 15 1 5 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Ruppichteroth Geldumsatz 6. 5. 4. 3. 2. 1. 252627282921211212213214215216 Ruppichteroth mittlerer Kaufpreis 25 2 15 1 5 252627282921211212213214215216 Weiterhin Rückgang bei Verkäufen von freist. nach Preisrückgang zuletzt nun wieder Anstieg der Preise. Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 43 2.3.2.18 Windeck Windeck Kauffälle 12 1 8 6 4 2 252627282921211212213214215216 14. 12. 1. 8. 6. 4. 2. Windeck Geldumsatz 252627282921211212213214215216 Windeck mittlerer Kaufpreis 14 12 1 8 6 4 2 252627282921211212213214215216 Mehr Verkäufe von freist. bei Anstieg des mittleren Preises. Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de
Immobilien-Report Bonn / Rhein-Sieg 217 S e i t e 44 2.4 Meine Markteinschätzung für den Immobilienmarkt Rhein-Sieg-Kreis Es bestätigt sich, dass die anhaltende positive Entwicklung in den Teilmärkten der Einfamilienhäuser nachhaltig ist. Im Kreisgebiet steigen die Hausepreise mit gesunden Wachstumsraten. Rückläufige Preise sind in keinen Teilmärkten nachhaltig festzustellen. Der Geldumsatz ist zwar noch ansteigend die Dynamik lässt jedoch nach. Durch die Verknappung von Wohnbauflächen, besonders in den an die Bundesstadt angrenzenden Gemeinsen, dürfte es zu einer weiteren Verknappung des Angebotes kommen vermutlich dann auch zu einem stärken Preisanstieg in etwas vergleichbar mit den Zuwächsen in der Stadt. In den Gemeinden Bad Honnef, Lohmar, Much, Niederkassel und Troisdorf kam es nach einem starken Umsatzwachstum (214/15) zu einem deutlichen Umsatzrückgang (215/16). Dies resultiert vermutlich aus eine geringeren Neubautätigkeit. Autor und Herausgeber des Immobilien-Reports Bonn-Rhein-Sieg 217 Till Herrmann, Heisterbacher Str. 16, 63639 Königswinter zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung ZIS Sprengnetter (S) staatlich geprüfter Betriebswirt Fachrichtung Wohnungswirtschaft und Realkredit Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft ImmoReport Bonn/Rhein-Sieg 218 jetzt schon kostenlos abonnieren. Mail mit Stichwort ImmoReport an post@immo-siebengebirge.de. Heisterbacher Str. 16 53639 Königswinter, Immobilienreport abonnieren Tel. 2223 2794875 oder sv@herrmann-bonn.de