Erwerben, Besitzen, Weitergeben Rechtsanwältin Dr. Judith Beiskammer, LL.M. 12. April 2012, Taxenbach
Vertrag: Was soll bezweckt werden? 1. Versorgung des Übergebers 2. Sicherung der Liegenschaftserhaltung durch die Übernehmer 3. Abfindung der (weichenden) Nachkommen der Übergeber 4. Steuern sparen 5. Vermeidung von Sozialhilfenachforderungen des Sozialhilfeträgers
1. Versorgung des Übergebers Wohn- und/oder Fruchtgenussrechte Pflege und Betreuung Verköstigung Wer trägt die Kosten des Vertrags? Reinigungen
2. Sicherung der Liegenschaftserhaltung durch die Übernehmer Belastungs- und Veräußerungsverbote Fruchtgenussrechte an Liegenschaften oder -teilen (z. B. Waldgrundstücke) Eigentumsvorbehalte
3. Abfindung der (weichenden) Nachkommen der Übergeber unter Berücksichtigung des Ertragswertes Schuldenübernahme Erb- und Pflichtteilsverzichte
Was nehme ich zum Anwalt/Notar gleich mit? 1. Grundbuchsauszüge 2. Pläne 3. bisherige Kauf-, Schenkungs- und Übergabsverträge 4. Personaldokumente (Reisepass, Personalausweis, Führerschein) 5. Geburtsurkunden 6. Heiratsurkunden 7. Sozialversicherungsnummern
Vertragsformen 1. Schenkung auf den Todesfall 2. Schenkungsvertrag 3. Übergabsvertrag 4. Leibrentenvertrag
Schenkung auf den Todesfall Form: Notariatsakt Inhalt Verpflichtung des Geschenkgebers (Instandhaltung; Fruchtgenuss) Verbot der Weiterveräußerung oder Vererbung Widerrufsverzicht Verbleib des reinen Viertels
Schenkungsvertrag / gemischte Schenkung / Übergabsvertrag Form (einfacher Vertrag / Notariatsakt) Mögliche Vereinbarungen Dienstbarkeiten Belastungs- und Veräußerungsverbote (persönliche / exekutive Absicherung) Vorkaufsrechte Übernahme von Schulden, sonstigen Belastungen (z. B. bestehende Ausgedinge Dritter) Bewirtschaftungs- und Nutzungsvorbehalte sonstige Leistungen (z.b. Ausgedinge) Widerrufsverzicht Ausnahmen: Dürftigkeit, grober Undank
Ausgedinge Inhalt Pflege und Betreuung Bezahlung der Arzt-, Medikamenten- und Spitalskosten Besuchsrecht Verköstigung Taschengeld Reinigung der Wohnung bzw. Kleidung/Wäsche Übernahme der Begräbnis-, Graberrichtung- und Grabpflegekosten
Leibrente Zweck (gesicherte Altersvorsorge) Form (bei Ehegatten - Notariatsaktpflicht) Inhalt Beendigung: Tod (Leibrente im engeren Sinn) - Glücksvertrag Zeitablauf (temporäre Rente) Eintragung im Grundbuch als Reallast
Steuerpflicht oder Anzeigepflicht? Schenkungen/Zweckzuwendungen von Bargeld Kapitalforderungen Unternehmensanteile Betriebe (Teilbetriebe) bewegliches körperliches Vermögen immaterielle Vermögensgegenstände (Patente, Lizenzen udgl.) einer der Beteiligten muss im Inland ansässig sein (Wohnsitz, gewöhnliche Aufenthalt, Sitz oder Geschäftsleitung)
Finanzamt: Wer ist von der Anzeigepflicht befreit? Angehörige (auch Verschwägerte, Lebensgefährten und deren Kinder) unter einer Wertgrenze von insgesamt 50.000 pro Jahr Nicht-Angehörige unter einer Wertgrenze von 15.000 innerhalb von 5 Jahren
Grunderwerbssteuer Wann ist sie fällig? Übertragung von Liegenschaften, Baurechten und Überbauten Gemeinsame Haftung aller bei der Übertragung beteiligten Personen Ausnahme: Schenkung auf den Todesfall Zwangsversteigerung
Grunderwerbssteuer - Höhe 2 % 3,5 % zwischen Ehegatten, Elternteil, Kind, Enkel-, Stief oder Schwiegerkind alle anderen Personen (auch Tanten Onkel & Geschwister) Aufteilung anlässlich Scheidung, Aufhebung oder Nichtigerklärung der Ehe
Grunderwerbsteuer Gegenleistung dreifacher Einheitswert einfacher Einheitswert bei begünstigter bäuerlicher Betriebsübergabe Bemessungsgrundlagen Kaufpreis, Wert der eingeräumten Dienstbarkeiten wie Wohnrechte, Pflegeleistungen usw., übernommene Schulden usw. wenn Gegenleistung niedriger ist Übergabe eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes (Grundstücks) Übergabe an nahe Angehörige (beschränkter Personenkreis) künftige land- und forstwirtschaftliche Nutzung Sicherstellung des Lebensunterhalts des Übergebers (z. B. Geld-, Naturalleistung)
Von der Grunderwerbssteuer befreit für die Berechnung der Steuer heranzuziehende Werte (Einheitswert, Kaufpreis, Wert der Gegenleistung) unter 1.100 Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahren behördliche Maßnahmen zur besseren Gestaltung von Bauland
Grunderwerbsteuer bei Land- und Forstwirtschaft Unterscheiden! 1.begünstigtes land- und forstwirtschaftliche Vermögen 2.nicht begünstigte andere Grundstücke (Wohngebäude)
Was wird s denn kosten? 1. Vertragserrichtungskosten: Honorar, Barauslagen für Grundbuchsauszüge, Portospesen, Gerichts- und Archivierungsgebühren, Umsatzsteuer 2. Beglaubigungsgebühren des Notars 3. Honorar zuzüglich USt. für Grundbuchsanträge 4. Grunderwerbssteuer (2 % bis 3,5 % des Gegenwertes) 5. Grundbucheintragungsgebühr (derzeit 1,1 % des Gegenwerts)
Sonstige Kosten Pfandrechtseintragungsgebühr (1,2 % des einzutragenden Betrags) Kosten für Lastenfreistellung (Honorar, Beglaubigungskosten) Honorar des Anwalts/Notars für Löschung von Pfandrechten im Grundbuch
NEU ab 1. April 2012!! Besteuerung Immobilien neu 1. NACH 31.03.2002 erworben und NACH 1.4.2012 verkauft (Ausnahme: Hauptwohnsitz, Häuslbauer, Flurbereinigung) 25 % des Veräußerungsgewinns (ab 11. Jahr der Anschaffung Inflationsabschlag von 2 % jährlich, maximal 50 %) 2. VOR 1.4.2002 erworben oder AB 1.1.1988 umgewidmet 15 % des Verkaufspreises 3. OHNE Umwidmung ODER Umwidmung VOR 01.01.1988 3,5 % des Verkaufspreises
Beispiel 1: Haus Ein Haus wurde am 30. Juni 2002 um 100.000 angeschafft und wird am 1. Juni 2012 um 180.000 verkauft. Der Veräußerungsgewinn beträgt 80.000. Die Steuerpflicht beträgt 25 % des Gewinns(!) von 80.000, sohin 20.000. Altvermögen im Jahr 2002 100.000 VK-Preis heute 180.000 Veräußerungsgewinn = Berechnungsgrundlage 80.000 an Finanzamt Steuersatz = 25% 20.000 Abführung wird erst bei Einkommenssteuer berücksichtigt.
Beispiel 2: Grundstück Ein Grundstück wurde am im Jahr 1986 um 100.000 angeschafft und wurde im Jahr 1990 in Bauland umgewidmet. Verkauft wird das Grundstück im Jahr 2020 um 180.000. Der Veräußerungsgewinn beträgt 80.000. Die Steuerpflicht beträgt 15 % des Verkaufspreises ( 180.000) sohin 27.000. Altvermögen im Jahr 1986 100.000 Umwidmung im Jahr 1990 Verkaufspreis 2020 = Berechnungsgrundlage 180.000 Veräußerungsgewinn 80.000 An Finanzamt Steuersatz = 15% 27.000 Abführung wird erst bei Einkommenssteuer berücksichtigt.
Beispiel 3: Wohnung Eine im Jahre 1990 um 100.000 angeschaffte Wohnung (= Altvermögen) wird im Herbst 2012 um 180.000 verkauft. Der Veräußerungsgewinn beträgt 80.000, die Steuerbelastung beträgt 3,5 % des Verkaufspreises (!) von 180.000, sohin 6.300. Altvermögen im Jahr 1990 100.000 VK-Preis heute Veräußerungsgewinn = Berechnungsgrundlage 180.000 80.000 an Finanzamt Steuersatz = 3,5% 6.300 Steuer wird direkt ans Finanzamt abgeführt
Salzburger Sozialhilfegesetz Grundsatz: Keine Sozialhilfe ohne Einsatz des Vermögens! Verwertbares Vermögen ist sofort einzusetzen: Sozialhilfe steht erst zu nach Verbrauch des verwertbaren Vermögens (Bargeld, Sparbücher, Versicherungen, Bausparverträge) Unverwertbares Vermögen (Wohnungen, Liegenschaften usw.) wird im Grundbuch mit Pfandrecht sichergestellt.
Als nicht verwertbar gelten Vermögen bis zu 4.645 Gegenstände, die zur Befriedigung bestimmter Bedürfnisse dienen (Fernseher, Bücher usw.) Vermögen, wenn dadurch die wirtschaftliche Existenz der Ehepartner, der Kinder oder Eltern von Hilfeempfänger gefährdet wird (z.b. Nutzung der Wohnung)
5 Jahre Kostenersatzpflicht 5 Jahre Beginn des Sozialhilfebezugs 5 Jahre bei gänzlicher Schenkung bei grobem Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung
Beachten! Wohnungsgebrauchsrecht / Wohnungsfruchtgenussrecht? kein Zugriff beim Wohnungsgebrauchsrecht möglicher Zugriff beim Wohnungsfruchtgenussrecht Kostenersatzpflicht Ehegatte / Kinder? kein Kostenersatz der Kinder für Eltern Kostenersatzpflicht des Ehegatten
Vielen Dank für die Aufmerksamkeit! Dr. Judith Beiskammer, LL.M. Eberhard-Fugger-Straße 3 5020 Salzburg Tel. 0662/84 22 33 Mail: judith.beiskammer@ebpa.at