Energetische Sanierung des Bestands eines Wohnungsunternehmens am Beispiel der Gemeinnützigen Wohnungsbau- Gesellschaft Ingolstadt GmbH Arbeitskreis Energieeffizientes Bauen Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Inneren
Inhalt 1. Projektstart zur energetischen Verbesserung 2. Zielvereinbarung 3. Analyse 4. Planung 5. Durchführung
Projektstart zur energetischen Verbesserung Bis 1999: Ausfallstrategie Dezember 1999: Beschluss zur Einführung eines Instandhaltungsmanagements
Zielvereinbarung Attraktiver und vermietungsfähiger Wohnungsbestand Planmäßige, zielorientierte Instandhaltungstätigkeit Abschluss der Arbeiten im Jahr 2013 Quartiersorientiertes Arbeiten Instandhaltungskatalog als zeitlich verbindliches Instrument
Analyse Im Jahr 2000: Analyse des gesamten Wohnungsbestandes Dezember 2000: Vorlage eines detaillierten Berichts festgestellter Instandhaltungsrückstau: 43,5 Mio.
Analyse - Vorgehensweise Schwerpunkt: - Gebäudehülle aller Wohn- und Nebengebäude - Näheres Wohnumfeld Untersuchte Gewerke je Hauseingang Dach Fassade Fenster Balkon Türen im Keller/Treppenhaus mit Sicherheitsmängel Garagen Hauseingänge/Zuwege/unmittelbares Wohnumfeld
Planung Zeitliches Ausmaß Kriterium des optischen Mangels Dringlichkeitsstufen 1 (gering) bis 10 (akkut) Stufe 10: Handlungsbedarf in 2001 Stufe 9: Handlungsbedarf in 2002 Stufe 8: Handlungsbedarf in 2003... Stufe 1: keine Dringlichkeit
Planung Finanzielles Ausmaß Festlegung des jährlichen Instandhaltungskostenbudgets unter Berücksichtigung der jährlichen Preissteigerung von ca. 5% Jährliches Volumen von ca. 4,3 Mio. zzgl. im ersten Jahr 500.000 für die Beseitigung der Sicherheitsmängel Budgetierung des gesamten Instandhaltungsaufwandes
Planung Örtliches Ausmaß Aufgliederung des Wohnungsbestandes in überschaubare Wohnbezirke Mieter- bzw. quartiersorientiertes Vorgehen Wohnungsbestand gesamt: 6.600 WE
Planung Grundsätzliche Überlegung zum Erhalt bzw. Abbruch des jeweiligen Gebäudes Entscheidung zum Abbruch bzw.verkauf von insgesamt 300 Mietwohnungen (4,6% des gesamten Wohnungsbestandes) Entscheidungshilfe: strategisches und soziales Portfoliomanagement
Planung - Finanzierung Anteil aus Mietzahlungen (kalk. Inst.-Pauschale) Auflösung von Rückstellungen Mieterhöhung nach 559 BGB Finanzierung durch Wohnungsbauförderung (Regierung v. Oberbayern) KfW Städtebauförderung Soziale Stadt Kommunale Sonderprogramme Eigenkapital
Planung - Maßnahmenpakete Energetische Maßnahmen: Mindeststandard - Fenster (kompletter Austausch) - Dach + Fassade + Balkon (Beseitigung von baulichen Mängeln) - Heizanlage optimieren (min. Verbrauch) Variante 1: Mindeststandard + Fassadenanstrich Variante 2: Mindeststandard + Wärmedämmung Giebelseite Variante 3: Mindeststandard + VWS (+Loggienverglasung) Variante 4: Mindeststandard + VWS + Begradigung der Gebäudehülle + Lüftungsanlage
Planung - Entscheidung Entscheidungskriterien für Wahl der Variante: Objektwert und Objektzustand Investitionsbudget Marktmieten und zu erwartende Erhöhung Finanzierung (Einsatz von Förder- und Sonderprogrammen) Minderung/Stabilisierung der Heizkosten Kombinierbarkeit mit weiteren Verbesserungen (z.b. Schallschutz)
Allgemeines
Beispiel Maßnahmen Variante 1 Keine Mieterhöhung! Gesamtkosten: 100 Euro/qm/Wfl. davon ca. 80 Euro/qm/Wfl. für energetische Maßnahmen und ca. 20 Euro/qm/Wfl. für Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten
Beispiel Variante 2 Keine Mieterhöhung! Gesamtkosten: 120 Euro/qm/Wfl. davon ca. 100 Euro/qm/Wfl. für energetische Maßnahmen und ca. 20 Euro/qm/Wfl. für Modernisierungs/ Instandhaltungsarbeiten
Beispiel Variante 2 Stargarderstr.2 4 6 Gibeldämmung
Beispiel Variante 3 Gesamtkosten: 260 Euro/qm/Wfl. davon ca. 140 Euro/qm/Wfl. für energetische Maßnahmen und ca. 120 Euro/qm/Wfl. für Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten
Beispiel Variante 3 Peisserstr. 12
Beispiel Variante 3 Peisserstraße
Variante 4.1 Herschelstr Luftbild
Beispiel Variante 4.1 Herschelstraße 38
Grundriss
Beispiel Variante 4.1
Beispiel Finanzierung Variante 4.1 Gesamtkosten: 470 Euro/qm/Wfl. davon ca. 300 Euro/qm/Wfl. für energetische Maßnahmen und ca. 170 Euro/qm/Wfl. für Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten Finanzierung: 54% über Regierung von Oberbayern (Darlehen) 34% über Städtebauförderung (Zuschuß) 12% Eigenmittel Miete nettokalt: 3,59 Euro/qm/mtl. Mieterhöhung: 0,53 Euro/qm/mtl. Marktmiete: 6,00 Euro/qm/mtl.
Beispiel Variante 4.1 - heute
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Beispiel Variante 4.2 Dörflerstr. 6-8
Luftbild Dörflerstraße
Beispiel Variante 4.2
Beispiel Finanzierung Dörflerstraße Gesamtkosten: 950 Euro/qm/Wfl. davon ca. 365 Euro/qm/Wfl. für energetische Maßnahmen und ca. 585 Euro/qm/Wfl. für Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten Finanzierung: 44% über Regierung von Oberbayern (Darlehen) 24% über Städtebauförderung (Zuschuss) 32% Eigenmittel Miete nettokalt: 3,64 Euro/qm/mtl. Bei Neuvermietung: 6,25 Euro Mieterhöhung: 0,65 Euro/qm/mtl. Marktmiete: 8,25 Euro/qm/mtl.
Planung Sanierung Dörflerstr
Lageplan Dörflerstraße
Ansichten Dörflerstraße
Ansichten Dörflerstraße
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