Vom Betriebskosten-Management zum Nachhaltigkeits-Reporting 14. Dezember 2017 18. Immobilienkongress an der HfWU Siegfried Rehberg Dipl.-Ing., Architekt
Vom Beko-Benchmarking zum Reporting 2
Betriebskosten-Benchmarking: Basis für Reports 3
Vom Benchmarking zum Beko-Management 4
Vom Beko-Benchmarking zum Reporting Wie wird Benchmarking kommuniziert? Siegel GK... tue Gutes und sprich darüber... Infos für externe Kommunikation und Reports direkt aus dem Benchmarking-Pool 5
Projekt Wohnkosten - Monitor Die Kosten des Wohnens Betriebskosten, Kaltmiete und Instandhaltung im Kontext Vielfältigkeit und Auswirkungen von Bau-, Modernisierungs- und Managemententscheidungen auf die Kosten des Wohnens aus der Sicht der Betriebskosten. Der Wohnkosten-Monitor ist ab 2018 unter www.bekonet.de im Internet verfügbar! 6
Bekonet Das Betriebskosten-Netzwerk 7
Die Wohnkosten aus unterschiedlicher Betrachtung Mietersicht: Vermietersicht: Miete Miete plus abzüglich Betriebskosten Instandhaltungskosten nicht umlegbare Betriebskosten = Monatliche Bruttomiete = (Roh) Ertrag Die weiteren Kosten des Wohnens wie Strom, Kommunikation etc. sind nur vom Mieter abhängig. Umlegbare Betriebskosten sind aber vermietungsrelevant und verursachen Aufwand! 8
Wohnkosten aus Mieter-/Nutzer-Sicht Die vom Vermieter zu beeinflussenden monatlichen Wohnkosten eines Haushalts setzen sich zusammen aus der Miete und den Betriebskosten Im Jahr 2016 betrugen z.b. die Wohnkosten einer Wohnungsgenossenschaft in Berlin-Marzahn fu r eine Wohnung mit 60 Quadratmetern Wohnfla che : Miete: 60 qm * 4,96 Euro/qm = 297,60 Euro / Monat Betriebskosten: 60 qm * 2,11 Euro/qm 126,60 Euro / Monat Wohnkosten: 424,20 Euro / Monat Anteil der Betriebskosten: 30 Prozent 9
Zur Abhängigkeit der Betriebskosten 10
Betriebskosten abhängig von Ausstattung / Komfort 11
Regionale Wohnkosten Gesamt: Betriebskosten (kalt) je Wohnung im Monat Wohnkostenbelastung am Beispiel der Betriebskosten (kalt) einer 80m²-Wohnung 105,61 Hamburg Berlin 130,44 154,03 Essen 147,09 Frankfurt /M. 117,12 Potsdam 70,15 Dresden 82,97 Stuttgart 119,10 München Monatliche Kosten 2015 in Euro pro Monat 12
Regionale Wohnkosten Grundsteuer je Wohnung im Monat Wohnkostenbelastung am Beispiel der Grundsteuer einer 80m²-Wohnung 21,35 Hamburg Berlin 11,52 22,84 34,05 16,76 Essen 21,06 Frankfurt /M. 8,64 12,24 27,76 Potsdam 13,65 Dresden 18,69 Stuttgart 16,14 München Monatliche Kosten 2015 in Euro pro Monat 13
Regionale Wohnkosten Müllentsorgung je Wohnung im Monat Wohnkostenbelastung am Beispiel der Müllabfuhr einer 80m²-Wohnung 19,07 Hamburg Berlin 13,24 22,29 13,81 Potsdam Essen 33,03 Frankfurt /M. 10,01 Dresden 20,76 Stuttgart 17,95 München Monatliche Kosten 2015 in Euro pro Monat 14
Mittelwerte Nur begrenzte Aussagekraft Berlin: 0,29 Duisburg: 0,25 Frankfurt/M.: 0,27 Berlin: 0,49 Duisburg: 0,52 Frankfurt/M.: 0,40 Berlin: 0,18 Duisburg: 0,37 Frankfurt/M.: 0,42 Duisburg: Diff = 0,44 => 35,20 (bei 80 m² monatl.) 15
Die Zukunft: Nachhaltigkeitsreports 16
Der GdW ist Vorreiter in der Immobilienwirtschaft Berichterstattung in der Wohnungswirtschaft Rat für Nachhaltige Entwicklung NaWoh http://www.nawoh.de/ http://web.gdw.de/uploads/pdf/publikationen/vollversion/dnk_leitfaden.pdf GdW Bundesverband deutscher Wohnungsund Immobilienunternehmen e.v. GdW 13.04.2016 4 17
Rat für Nachhaltige Entwicklung und GdW DER NACHHALTIGKEITSKODEX Der Deutsche Nachhaltigkeitskodex (DNK) bietet einen Rahmen fu r die Berichterstattung zu nichtfinanziellen Leistungen, der von Organisationen und Unternehmen jeder Gro ße und Rechtsform genutzt werden kann. Der DNK kann weltweit genutzt werden, der Unternehmenssitz ist nicht relevant fu r die Anwendung des DNK. Anwender ko nnen mit dem DNK eine nichtfinanzielle Erkla rung / Bericht zur Erfu llung des CSR-Richtlinie- Umsetzungsgesetzes erstellen. RNE und GdW haben den DNK für die Wohnungswirtschaft angepasst. 18
Die Kriterien / Leistungsindikatoren des DNK 19
Leistungsindikatoren - Betriebskosten 20
Nachhaltigkeitsbericht 2015/16 der HOWOGE Berlin 21
Die Zukunft: Pauschal- oder Flatmiete??? 22
Pauschalmiete oder Flatrate-Miete statt Nettokaltmiete? Bessere Chancen für Betriebskostenoptimierung? Lage Ausstattung Tarife Optimierung. Nettomiete + Kalte BeKo + Warme BeKo = Wohnkosten Service-Level Verbrauch Was kostet Wohnen brutto warm? (Analyse der Wohnkosten) Wo steht ein konkretes Wohnangebot im Vergleich zu anderen auf dem Markt? (Benchmarking) Welche Argumente stehen für die Höhe von Netto-Miete und welche für die Betriebskosten? (Qualitätsbewertung) Sind z.b. geringere Heizkosten mit höherer Netto-Miete "verrechenbar"? (Preisargumentation) Kann sich ein Mietinteressent mit seiner Kaufkraft ein konkretes Angebot leisten? (Risikobewertung) Wie kann sich eine Optimierung von Netto-Miete oder Betriebskosten auswirken? (Szenario) 23
Ihre Fragen bitte! Siegfried Rehberg Dipl.-Ing., Architekt rehberg@konstanzer5.de Telefon: 0172 3192057 24