Landeshauptstadt München Oberbürgermeister Dieter Reiter Stadtbaurätin Prof. Dr. (I) Elisabeth Merk Kommunalreferent Axel Markwardt Dr. Klaus-Michael Dengler (Geschäftsführer GEWOFAG) Hans-Otto Kraus (Geschäftsführer GWG München) Mehr Wohnen Pressekonferenz am 13. Juli 2016 im Kleinen Sitzungssaal des Rathauses Ausreichend bezahlbare Wohnungen zu schaffen und zu sichern ist die zentrale Herausforderung der Stadtentwicklungspolitik Münchens. Oberbürgermeister Dieter Reiter stellt gemeinsam mit Stadtbaurätin Prof. Dr.(I) Elisabeth Merk, Kommunalreferent Axel Markwardt sowie den Geschäftsführern der beiden städtischen Wohnungsbaugesellschaften Dr. Klaus-Michael Dengler (GEWOFAG) und Hans-Otto Kraus (GWG München) dar, was die Landeshauptstadt unternimmt, um den dringend benötigten Wohnraum in München zu schaffen. Dabei werden die aktuellen und zukünftigen Projekte, Planungen und Programme zum Wohnen in München aufgezeigt. Oberbürgermeister Reiter: München muss bezahlbar bleiben! Kein Thema beschäftigt mich sowohl zeitlich als auch inhaltlich so sehr wie das Thema Wohnungsbau von der Strategie bis zur konkreten Umsetzung zum Beispiel durch die städtischen Wohnungsbaugesellschaften. Wir brauchen die Flächen, das Baurecht, die finanziellen Mittel und die Akzeptanz der Münchner Bürgerinnen und Bürger. Statusbericht 2015 Zielzahlerfüllung von Wohnen in München V (2012 2016) Die Landeshauptstadt München hat mit Wohnen in München V mit einem Fördervolumen von 800 Millionen Euro für den Zeitraum von 2012 bis 2016 das größte kommunale Wohnungsbauprogramm Deutschlands aufgelegt und fördert mit innovativen Instrumenten gezielt bezahlbares Wohnen für verschiedene Zielgruppen. Für das Jahr 2015 konnten die Zielzahlen aus Wohnen in München V weitestgehend erfüllt werden.
Seite 2 Die Zielzahl von 1.800 geförderten Wohnungen wurde mit 1.785 Wohneinheiten (WE) fast punktgenau erreicht. 8.445 Wohnungen wurden in 2015 genehmigt, womit die Weichen gestellt wurden, dass in den kommenden Jahren die Zahl der fertiggestellten Wohnungen deutlich über der Zielzahl von 7.000 Wohneinheiten liegen werden. Die bisherige Zielzahl für das neu zu schaffenden Baurecht von 3.500 WE wurde bereits 2015 mit einer Baurechtsschaffung für 7.923 WE durch große Bebauungsplanvorhaben wie in Freiham um mehr als das Doppelte übertroffen. Stärkung der Wohnungsbaugesellschaften Sonderprogramm 250 Millionen-Paket für die städtischen Gesellschaften (2016 2020) Im Gegensatz zu anderen deutschen Städten und Ländern hat die Landeshauptstadt München ihre Wohnungsbaugesellschaften nicht verkauft und verfügt damit über ein wichtiges Regulativ am Münchner Wohnungsmarkt. So ist mit über 35.000 Wohnungen die GEWOFAG Münchens größte Vermieterin, die GWG München hält über 26.000 Wohnungen in ihrem Wohnungsbestand. Die beiden Wohnungsbaugesellschaften sind somit ein Garant für langfristig sichere Mieten. Darüber hinaus sind GEWOFAG und GWG nicht nur Bestandshalterinnen, sondern zwei der wenigen kommunalen Wohnungsbaugesellschaften in der Bundesrepublik, die selbst ehrgeizige Neubauprogramme aufgelegt haben. Die Landeshauptstadt München stellt dafür im Rahmen eines Sonderprogramms für den geförderten Wohnungsbau den städtischen Wohnungsbaugesellschaften ab 2016 insgesamt 250 Millionen Euro für zehn Jahre zur Verfügung. Zudem erhalten GEWOFAG und GWG im Zeitraum von 2016 bis einschließlich 2020 eine zusätzliche jährliche Bareinlage von insgesamt 15 Millionen Euro pro Jahr. Die Fertigstellungszahlen für Neubauten der GEWOFAG und der GWG sollen damit schrittweise erhöht werden und ab 2018 insgesamt durchschnittlich 1.250 WE pro Jahr erreichen.
Seite 3 Stadtentwicklungspolitische Strategien der Wohnraumschaffung In München leben etwa 4.800 Menschen pro Quadratkilometer. München ist damit die am dichtest besiedelte Stadt der Bundesrepublik. Die für die Baulandentwicklung zur Verfügung stehenden Flächen sind sehr knapp. Gleichzeitig wächst München weiter bis 2030 prognostiziert um über 200.000 Einwohnerinnen und Einwohner. Projekt Langfristige Siedlungsentwicklung, gesamtstädtische Wohnungsbaupotentiale Um dieser Herausforderung entgegenzutreten, entwickelte die Landeshauptstadt München das Projekt der Langfristigen Siedlungsentwicklung (LaSie). Danach sollen bis 2030 möglichst viele Flächen für den Wohnungsbau generiert werden. Gelingen soll das in erster Linie durch Nachverdichtung, Umstrukturierung und Neuentwicklung. Als Ergebnis des von LaSie angestoßenen Prozesses wurde im Zeitraum von 2013 bis 2015 Baurecht für ca. 15.000 WE geschaffen. Insgesamt wurden in diesem Zeitraum ca. 24.200 WE genehmigt. Die Abschätzung der Wohnbaupotenziale für die nächsten 20 Jahre beläuft sich derzeit insgesamt auf über 61.000 WE. Verstärkung der regionalen Zusammenarbeit (Regionale Wohnungsbaukonferenz) Die Herausforderungen der Wohnraumversorgung wird die Landeshauptstadt München nur über die Zusammenarbeit mit der Region bewältigen können. Aus dieser Überzeugung heraus hat Oberbürgermeister Reiter 2014 zu einem Regionalen Bündnis für Wohnungsbau und Infrastruktur aufgerufen und in diesem Rahmen am 18. März 2015 und 4. Mai 2016 zu zwei umfangund ergebnisreichen Regionalen Wohnungsbaukonferenzen eingeladen. Bei beiden Veranstaltungen diskutierten jeweils 350 bis 400 Teilnehmerinnen und Teilnehmer aus Politik, Wirtschaft, Verbänden, Vereinen, Verwaltung und Wissenschaft in München über die Herausforderungen, die bewältigt werden müssen, um mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Dabei
Seite 4 wurden konkrete Projekte vorgestellt, das gemeinsame weitere Vorgehen dazu erörtert und teilweise schon umgesetzt: zum Beispiel die Taufkirchner Beteiligung an der städtischen Wohnungsbaugesellschaft GEWOFAG, der verkehrspolitische Parlamentarische Abend Busse nach Berlin, das Konversionsmanagement, das Regionalmanagement Südwest (München und die Würmtal-Nachbarkommunen), der Nachbardialog Schulentwicklungsplanung oder das Verkehrskonzept Münchner Norden. Zahlreiche Initiativen und Projekte in der Region belegen, dass der Spirit des Regionalen Bündnisses für Wohnungsbau und Infrastruktur mittlerweile in die Region hinein wirkt und Früchte trägt. Baurechtschaffung Die Schaffung von Baurecht ist hoheitliche Aufgabe der Gemeinde. Hier hat sich die Landeshauptstadt München im Jahr 2015 in verschiedenen Bereichen neu aufgestellt, um in kurzer Zeit mehr Baurecht generieren zu können. Verfahrensoptimierung In einem von Oberbürgermeister Reiter ins Leben gerufenen Interfraktionellen Arbeitskreis wurden unterschiedliche Verfahren wie Bebauungsplanverfahren und Baugenehmigungsverfahren untersucht, Optimierungspotenziale identifiziert und die Zusammenarbeit zwischen den beteiligten Referaten verbessert. Darüber hinaus hat der Stadtrat in der Vollversammlung vom 16. März 2016 die Zuschaltung von 65 neuen Stellen im Bereich Stadtplanung, Baugenehmigung, verstärkte Bürgerbeteiligung und Öffentlichkeitsarbeit beschlossen. Weitere 48 Stellen im Kommunalreferat soll der Stadtrat am 20. Juli in seinem Plenum vor der Sommerpause beschließen, um der Beschleunigung im Referat für Stadtplanung und Bauordnung entsprechend mit gleichem Tempo unterstützen zu können. Damit unterstützt der Stadtrat die immensen Bemühungen, bezahlbaren Wohnraum in München zu schaffen.
Seite 5 Höhere Dichten in den neuen Bebauungsplänen Über die verschiedenen Fraktionen hinweg ist die Mehrheit des Münchner Stadtrats der Überzeugung, dass bei künftigen Bebauungsplänen eine höhere bauliche Dichte als bisher üblich festzusetzen ist. So wurde beispielsweise mit Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes für den 1. Realisierungsabschnitt Freiham-Nord die Verwaltung beauftragt, bei den weiteren Bebauungspläne für Freiham noch mehr Wohnbaurechte zu schaffen. Überprüfung der städtischen Standards Um mehr kostengünstige Wohnungen in kürzerer Zeit bauen zu können, werden derzeit die städtischen Standards und Satzungen überprüft. Mit der Neufassung der Stellplatzsatzung, die der Stadtrat am 29. Juni 2016 beschlossen hat, wurde z.b. auf diesem Gebiet eine größere Flexibilität eingeführt. Wohnungspolitik = Grundstückspolitik Die Grundstückspolitik der Stadt München trägt entscheidend zur Schaffung von bezahlbaren Wohnungen bei. 50 Prozent der städtischen Wohnbauflächen werden für den geförderten Wohnungsbau verwendet. Aber auch die anderen 50 Prozent der Wohnbauflächen vergibt die Stadt München nicht im Preiswettbewerb, sondern zum Großteil nach auf Zielgruppen ausgerichteten Konzeptausschreibungen, wie z.b. Grundstücksausschreibungen für den Werkswohnungsbau oder für Wohnungen für Auszubildende. Konzeptioneller Mietwohnungsbau (KMB) Die städtischen Flächen werden in diesem Programm vergünstigt mit folgenden 40- bis 60-jährigen Bindungen vergeben: Die Wohnungen dürfen nicht in Einzeleigentum aufgeteilt werden und die Miethöhe ist gedeckelt. Das Programm schafft somit bezahlbaren Mietwohnungsbau. Förderung von Baugenossenschaften und Baugemeinschaften Baugenossenschaften und Baugemeinschaften helfen durch ihren nicht nur renditeorientierten Ansatz mit, den Wohnungsmarkt zu entlasten und leisten wichtige Beiträge zum innovativen Wohnungsbau (wie z.b. besondere
Seite 6 Wohnformen, energetisches und ökologisches Bauen, gemeinschaftlich nutzbare Räume). Daher werden für Baugenossenschaften und Baugemeinschaften auf städtischen Flächen feste Flächenanteile zwischen 20 und 40 Prozent der neuen Wohnungsbauprojekte vorgesehen. Zudem werden Grundstücksausschreibungen auf die Belange von Baugenossenschaften und Baugemeinschaften zugeschnitten (Konzeptausschreibung ohne Preiswettbewerb). Im Jahr 2015 wurden Flächen für ca. 600 genossenschaftliche Wohnungen vergeben. Erfolgsmodell Sozialgerechte Bodennutzung Vor 22 Jahren wurde das Erfolgsmodell der Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN) eingeführt, für das München in vielen anderen deutschen Städten Anerkennung und vermehrt Nachahmer findet. Im Rahmen der SoBoN müssen auf privaten Flächen 30 Prozent des neugeschaffenen Wohnbaurechts für den geförderten Wohnungsbau von den Planungsbegünstigten zur Verfügung gestellt werden. Dadurch werden auch auf privaten Flächen pro Jahr durchschnittlich ca. 600 bis 700 geförderte Wohnungen errichtet. Sicherung des Bestandes Kaum eine andere deutsche Großstadt engagiert sich so sehr wie die Landeshauptstadt München dafür, bezahlbaren Wohnraum zu erhalten. Erhaltungssatzungsgebiete und Vorkaufsrecht Im Stadtgebiet gibt es derzeit 20 Erhaltungssatzungsgebiete mit rund 136.000 Wohnungen und 238.500 Einwohnerinnen und Einwohnern. Mit dem Instrument des Vorkaufsrechts schützt der Stadtrat Mieterinnen und Mieter vor Verdrängung durch Luxussanierung und entsprechende Mietsteigerungen. Zwischen 1993 und 2015 wurde in 73 Fällen Vorkaufsrecht mit 1.058 Wohnungen ausgeübt. Zu 406 Abwendungserklärungen mit 6.871 Wohnungen kam es im gleichen Zeitraum. Allein 2015 wurden 561 Wohnungen auf diese Weise geschützt. Insgesamt beträgt der heute geschützte Wohnraum 516.108 Quadratmeter.
Seite 7 Ankauf von Wohnungen der GBW AG Nachdem die Landeshauptstadt München von der BayernLB leider nicht den Zuschlag für den Kauf der GBW AG erhalten hatte, war sie bestrebt, durch Einzelankäufe möglichst viele bezahlbare Wohnungen langfristig zu sichern. Dabei investierte die Stadt mehr als 216 Millionen Euro für den Ankauf von 949 Wohneinheiten. Sonderprogramm Wohnen für Alle (2016 2020) Um das Wohnungsbauprogramm zusätzlich zu beschleunigen, wurde auf Initiative von Oberbürgermeister Reiter das Programm Wohnen für Alle aufgesetzt. Mit diesem Programm, das der Stadtrat dieses Jahr beschlossen hat, sollen bis 2019 bis zu 3.000 weitere geförderte Mietwohnungen in München entstehen, davon ca. 1.500 durch die städtischen Wohnungsbaugesellschaften. Für private Investoren hat der Stadtrat zusätzlich zu den staatlichen Wohnraumfördermitteln 135 Millionen Euro an Darlehen bereitgestellt. Die einzelnen Wohnungsbauprojekte werden dezentral und integrierend über das Stadtgebiet verteilt auf städtischen und privaten Flächen verwirklicht. Wohnen für Alle ist ein ambitioniertes städtisches Projekt zur Schaffung zusätzlicher günstiger Wohnungen vor allem für Familien mit geringem Einkommen, für Auszubildende und junge Berufstätige sowie für anerkannte Flüchtlinge. Ziel ist es, bis Ende 2016/Anfang 2017 rund 1.000 Wohneinheiten im Rahmen eines Sofortprogramms der städtischen Wohnungsbaugesellschaften fertigzustellen. Dafür überprüft eine referatsübergreifende Arbeitsgruppe im Auftrag von Oberbürgermeister Reiter das gesamte Flächenportfolio der Landeshauptstadt München nach möglichen Wohnstandorten. Acht städtische Standorte mit 51.877 Quadratmeter wurden bisher vom Stadtrat beschlossen. Mit den ersten Maßnahmen wurde bereits begonnen, so zum Beispiel am Dantebad. Oberbürgermeister Reiter: Wir ziehen alle Register, nutzen jedes mögliche Instrument, um bezahlbare Wohnungen zu erhalten und deutlich schneller neue Wohnungen zu bauen. Aber alleine werden wir es nicht richten können. Wir
Seite 8 brauchen starke Partnerinnen und Partner, allen voran die private Wohnungswirtschaft. Darüber hinaus werbe ich in Richtung Region, den eingeschlagenen Weg der Kooperation zu intensivieren. Großes Potenzial steckt dort in der Umwandlung von Kasernenflächen. Hier ist der Bund und der Freistaat aufgerufen, die notwendigen Voraussetzungen zu schaffen. An die Münchner Unternehmen richtet sich mein Appell, Verantwortung zu übernehmen und Wohnungen für die eigenen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter zur Verfügung zu stellen. Von der Bundes- und Landespolitik fordere ich die notwendigen Vereinfachungen im Bau- und Planungsrecht. Gleichzeitig erwarte ich von Bund und Land, dass sie Teile ihrer Liegenschaften in München für den Wohnungsbau zur Verfügung stellen. Die gleiche Bitte geht an weitere Eigentümer großer Liegenschaften, wie zum Beispiel die Kirchen, Versicherungen und Stiftungen. Und die Münchner Bürgerinnen und Bürger bitte ich um Verständnis und Akzeptanz für die Projekte in ihrer jeweiligen unmittelbaren Umgebung. Die Pressematerialien stehen zum Download bereit unter https://www.muenchen.de/rathaus/stadtverwaltung/referat-fuer-stadtplanungund-bauordnung/presse.html Kontakt: Büro des Oberbürgermeisters Petra Leimer-Kastan Tel. (089) 233-9 24 86 petra.leimer-kastan@muenchen.de Pressestelle im Referat für Stadtplanung und Bauordnung Dr. Martin Klamt Tel. (089) 233-2 29 90 martin.klamt@muenchen.de
Seite 9 Pressestelle im Kommunalreferat Bernd Plank Tel. (089) 233-2 86 40 bernd.plank@muenchen.de GEWOFAG: Bereichsleiterin Kommunikation / Konzernsprecherin Dr. Kirsten Wiese Tel. (089) 4123-372 kirsten.wiese@gewofag.de GWG München: Leiter Unternehmenskommunikation Michael Schmitt Tel. (089) 55114 212 michael.schmitt@gwg-muenchen.de Wohnungsbaumanager im Referat für Stadtplanung und Bauordnung Mathias Goßner Tel. (089) 233-2 23 45 plan.sw@muenchen.de