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Projekt: Stärkung des kommunalen Landmanagements in Serbien Hier: Betrachtung unterschiedlicher Baulandentwicklungsmodelle aus finanzieller Sicht F. Wagener, City of Wiesbaden page 1

Gliederung 1. Umlegung Einwurf und Zuteilung (kurzer Überblick) bli 2. Bodenwertentwicklung Ableitung von Werten 3. Baulandentwicklungsmodelle d ll und deren Finanzierung F. Wagener, City of Wiesbaden page 2

Was ist Umlegung? Ein Landtauschverfahren zur Umsetzung eines Bebauungsplans (Bebauungsplan ist zuvor von der Kommune aufzustellen) F. Wagener, City of Wiesbaden page 4

Wie funktioniert Umlegung? Grundsätze: 1. Jeder Eigentümer, e der Land in ein Umlegungsverfahren einbringt, erhält Land zurück (-> Pi Privatnützigkeit) üti it) F. Wagener, City of Wiesbaden page 5

Wie funktioniert Umlegung? Grundsätze: 2. Die neuen Grundstücke sollen nach Lage, Form und Größe für die vorgesehene Nutzung zweckmäßig gestaltet t sein 3. Die Zuteilung soll mindestens wertgleich erfolgen (-> Werterhalt!) F. Wagener, City of Wiesbaden page 6

Beispiel 1: Umlegung g zur Schaffung von Wohnbauflächen F. Wagener, City of Wiesbaden page 7

Bebauungsplan F. Wagener, City of Wiesbaden page 8

Abgrenzung anschließend: Abgleich zwischen Karte und Buchwerk F. Wagener, City of Wiesbaden page 9

Eigentümerermittlung -> Lage der Grundstücke! F. Wagener, City of Wiesbaden page 10

Einwurfswerte (fiktiv) F. Wagener, City of Wiesbaden page 11

Zuteilungswerte (fiktiv) F. Wagener, City of Wiesbaden page 12

Vorschlag Zuteilung I Neue Parzellen sind bereits Kataster- parzellen! F. Wagener, City of Wiesbaden page 13

Vorschlag Zuteilung II Wertgleiche Zuteilung, damit erhöhte Landzuteilung an an Gemeinde (gelb eingefärbt) F. Wagener, City of Wiesbaden page 14

Beispiel 2: Umlegung g zur Schaffung von Gewerbeflächen F. Wagener, City of Wiesbaden page 15

Bebauungsplan zur Entwicklung von Gewerbe- flächen F. Wagener, City of Wiesbaden page 16

Bestandskarte => Lage der Grundstücke F. Wagener, City of Wiesbaden page 17

Orthofoto 1999 ursprüngliche Nutzung F. Wagener, City of Wiesbaden page 18

Bodenwertentwicklung F. Wagener, City of Wiesbaden page 19

Kalkulation des Einwurfswertes F. Wagener, City of Wiesbaden page 20

Wertzonenkarte => >W Werte der Einwurfs- grundstücke F. Wagener, City of Wiesbaden page 21

Wertzonenkarte => >W Werte der Zuteilungs- grundstücke F. Wagener, City of Wiesbaden page 22

Zuteilungskarte => >N Neuer Zustand der Grundstücke F. Wagener, City of Wiesbaden page 23

Gegenüberstellung Einwurf und Zuteilung F. Wagener, City of Wiesbaden page 24

alle Ergebnisse münden im Umlegungsplan Am Alten Wiesbadener Weg in Wiesbaden-Delkenheim F. Wagener, City of Wiesbaden page 25

Einzelnachweis i je Eigentümer bzw. Grundbuchblatt F. Wagener, City of Wiesbaden page 26

Orthofoto 2003 Erschließungs- maßnahmen F. Wagener, City of Wiesbaden page 27

Orthofoto 2008 Ansiedlungen F. Wagener, City of Wiesbaden page 28

Ablauf eines Umlegungsverfahrens und Beteiligung anderer Behörden F. Wagener, City of Wiesbaden page 29

Entwicklung des Bodenwertes F. Wagener, City of Wiesbaden page 31

Ableitung des Einwurfswertes Vergleichswert Erschließungsbeiträge Zuteilungswert Umlegungsvorteil g Einwurfswert (Rohbaulandwert) F. Wagener, City of Wiesbaden page 32

Bodenrichtwertkarte stellt die durchschnittlichen Bodenwerte für ein bestimmtes Gebiet dar Werte werden durch Auswertung der Kaufverträge ermittelt Zuständigkeit liegt beim zuständigen Gremium / Komittee (Gutachterausschuss für Grundstückswerte) F. Wagener, City of Wiesbaden page 33

Bodenrichtwertkarte Wiesbaden F. Wagener, City of Wiesbaden page 34

Wertermittlung in der Umlegung (I) - Beispiel - Vergleichswert 260,- /m² - Erschließungsbeiträge -50 50, - /m² = Zuteilungswert 210,- /m² - Umlegungsvorteil gs - 60,- /m² = Einwurfswert 150,- /m² F. Wagener, City of Wiesbaden page 35

Wertermittlung in der Umlegung (II) Zuteilungswert 210,- /m² Umlegungsvorteil: ersparte Kosten (Eigentumsregistrierung) 10,- /m² Gesamtfläche: 100.000 m² Öffentl. Flächen: 23.350 m² => Anteil: 23,35% 35% Zinsgewinn (2 Jahre, 5% p.a.) = 10% F. Wagener, City of Wiesbaden page 36

Wertermittlung in der Umlegung (III) Zuteilungswert 210,- /m² -ersparte Kosten 10,- /m² = Zuteilungswert 200,- /m² 23,35% + 10% = 33,35 % = 0,3335 200,- /m² : 1,3335 = rd. 150,- /m² (Einwurfswert) Umlegungsvorteil: 210,- /m² - 150,- /m² = 60,- /m² (40%) F. Wagener, City of Wiesbaden page 37

Wertermittlung in der Umlegung (IV) F. Wagener, City of Wiesbaden page 38

Wertermittlung in der Umlegung Bisher berechnet: Zuteilungswerte und Einwurfswerte Jetzt: Verteilung der Grundstücke nach einem bestimmten Schlüssel (-> Sollanspruch, wertgleich, flächengleich) F. Wagener, City of Wiesbaden page 39

Wertermittlung in der Umlegung (V) Summe der Werte der Einwurfsgrundstücke (Einwurfsmasse) E Summe der Werte der zu verteilenden Zuteilungsgrundstücke Z Verteilungsquotient q = Z/E Sollanspruch = Einwurfswert x q Eigentümer F. Wagener, City of Wiesbaden page 40

Wertermittlung in der Umlegung (VI) Beispiel für Sollanspruchsberechnung Werte aller Einwurfsgrundstücke = 8.650.000, 0.000,- Werte aller Zuteilungsgrundstücke = 9.100.000,- Verteilungsquotient q = 9.100.000,- 8.650.000,- q = 1,0520231 Sollanspruch = 475.000, - x 1,0520231 = 499.710,98 (=> Ausgleich von 24.710,98 an Gemeinde) F. Wagener, City of Wiesbaden page 41

Anforderungen an die Wertermittlung in der Umlegung muss gerecht und nachvollziehbar sein muss einer gerichtlichen Überprüfung standhalten muss Sonderfälle berücksichtigen F. Wagener, City of Wiesbaden page 42

Möglichkeiten in der Umlegung Wertgleiche Zuteilung Mehrzuteilung und Ausgleich Minderzuteilung und Ausgleich Auflösung von Eigentümergemeinschaften i Neubildung von Eigentümergemeinschaften Reine Geldabfindung F. Wagener, City of Wiesbaden page 43