Büroflächenentwicklung in der Airport City Frankfurt Chance oder Risiko für den Büromarkt Frankfurt/Rhein-Main? Thomas Abraham Frankfurt am Main, 2. Dezember 2009
Angleichung der Lebensverhältnisse in der EU15 Wachstumsraten europäischer Regionen (NUTS-3; BIP/Kopf) 140% South-West Ireland 120% Dublin Wachstum relativ zum EU12 Mittelwert 1995-2006 100% 80% 60% 40% 20% Wolfsburg Hauts-de-Seine 0% Paris 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 350% 400% -20% Serra da Estrella, PT Midlands Ireland Athen Karditsa, GR West Ireland Ireland Border Inner London West Ingolstadt LK München Düsseldorf Frankfurt/ Main Rhein-Pfalz-Kreis -40% y = -0,3032Ln(x) - 0,0059-60% Abweichung vom EU12 Mittelwert, 1995 Quelle: Eurostat, eigene Berechnungen 2
Exportbasisbeschäftigte im regionalen Vergleich (1) Bedeutung der Exportbasis für die Wirtschaftsentwicklung Lokale Wirtschaft: Versorgung der lokalen Bevölkerung Güter nicht handel-/ transportierbar z.b. Friseur, Kindergarten Keine regionalen Unterschiede im Niveau der Beschäftigten der lokalen Wirtschaft je 1.000 Einwohner Exportbasis Entsprechend ist Exportbasis für regionale Unterschiede in Wirtschaftsleistung und Beschäftigung verantwortlich Produktion von Waren die überregional handelbar sind Entscheidend für Wirtschaftsentwicklung Kaufkraft fließt in Region, Bevölkerung wächst lokale Beschäftigung wächst 3
Exportbasisbeschäftigte im regionalen Vergleich (2) Ausgewählte Raumordungsregionen 140 130 Exportbasisbeschäftigte [1980=100] 120 110 100 90 München Mittlerer Oberrhein Hamburg* Bremen** Stuttgart Köln Rhein-Main Düsseldorf 80 1980 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 Quelle: empirica-regionaldatenbank * Stadt Hamburg zzgl. angrenzende ROR ** Stadt Bremen zzgl. angrenzende ROR 4
Bürobeschäftigung in Deutschland Entwicklung in den Raumordnungsregionen 1999 bis 2008 empirica Quelle: empirica-regionaldatenbank 5
Bürobeschäftigung in westdeutschen Kreisen Top-Ten und ausgewählte Großstädte Stadt-/Landkreis SVP-Bürobeschäftigte Veränderungen 1999 2008 absolut in % Rang* Kreisnummer Bürobeschäftigtenquote 2008 09161 Ingolstadt, Stadt 19.239 28.668 9.429 49,0% 1 36,2% 09572 Erlangen-Höchstadt 9.869 14.296 4.427 44,9% 2 36,6% 09176 Eichstätt 6.236 8.688 2.452 39,3% 3 30,3% 08125 Heilbronn 24.264 33.474 9.210 38,0% 4 31,6% 09175 Ebersberg 8.410 11.465 3.055 36,3% 5 36,1% 09178 Freising 18.980 25.460 6.481 34,1% 6 34,6% 09679 Würzburg 7.902 10.499 2.597 32,9% 7 33,0% 03103 Wolfsburg, Stadt 22.510 29.877 7.367 32,7% 8 30,0% 09375 Regensburg 7.952 10.450 2.498 31,4% 9 29,3% 09174 Dachau 8.021 10.287 2.265 28,2% 10 34,8% 08212 Karlsruhe, Stadt 64.897 73.372 8.475 13,1% 65 47,4% 02000 Hamburg, Freie und Hansestadt 334.322 377.458 43.136 12,9% 67 47,3% 09162 München, Landeshauptstadt 316.654 357.504 40.850 12,9% 68 52,1% 05111 Düsseldorf, Stadt 168.550 188.530 19.980 11,9% 81 52,6% 04011 Bremen, Stadt 85.628 93.459 7.831 9,1% 122 39,1% 08111 Stuttgart, Landeshauptstadt 166.274 180.602 14.327 8,6% 132 52,1% 06412 Frankfurt am Main, Stadt 245.155 265.624 20.469 8,3% 136 54,5% 05315 Köln, Stadt 197.084 213.330 16.245 8,2% 142 46,7% Quelle: empirica-regionaldatenbank * Rang unter 326 westdt. Stadt- und Landkreisen 6
Bürobeschäftigung in westdeutschen Regionen Top-Five und ausgewählte Regionen, Raumordnungsregionen ROR Nr. Name SVP-Bürobeschäftigung Veränderungen 1999 2008 absolut in % 89 Ingolstadt 39.168 53.679 14.512 37,1% 1 32,9% 90 Regensburg 64.366 75.835 11.469 17,8% 2 30,7% 69 Franken 87.861 103.289 15.428 17,6% 3 31,8% 74 Donau-Iller (BW) 55.788 65.484 9.696 17,4% 4 33,5% 92 Landshut 35.277 40.991 5.714 16,2% 5 28,4% ausgewählte Großstadtregionen 93 München 480.323 551.019 70.696 14,7% 7 48,7% davon München, Landeshauptstadt 316.654 357.504 40.850 12,9% 68 52,1% 70 Mittlerer Oberrhein 134.226 152.652 18.426 13,7% 8 38,9% davon Karlsruhe, Stadt 64.897 73.372 8.475 13,1% 65 47,4% 5/6/14 Hamburg zzgl. Umland Nord & Süd 456.151 506.782 50.631 11,1% 12 42,2% davon Hamburg, Freie und Hansestadt 334.322 377.458 43.136 12,9% 67 47,3% 11/15/16 Bremen zzgl. Umland & Oldenburg 173.939 191.276 17.337 10,0% 24 34,9% davon Bremen, Stadt 85.628 93.459 7.831 9,1% 122 39,1% 72 Stuttgart 401.514 436.798 35.284 8,8% 35 41,5% davon Stuttgart, Landeshauptstadt 166.274 180.602 14.327 8,6% 132 52,1% 44 Köln 302.378 326.744 24.365 8,1% 36 41,5% davon Köln, Stadt 197.084 213.330 16.245 8,2% 142 46,7% 51 Rhein-Main 511.255 550.164 38.909 7,6% 40 48,5% davon Frankfurt am Main, Stadt 245.155 265.624 20.469 8,3% 136 54,5% 42 Düsseldorf 425.852 447.411 21.559 5,1% 53 40,7% davon Düsseldorf, Stadt 168.550 188.530 19.980 11,9% 81 52,6% Rang* Bürobeschäftigtenquote 2008 Quelle: empirica-regionaldatenbank * Rang unter 74 ROR in Westdeutschland 7
Bürobeschäftigung in der Region Rhein-Main nach Wirtschaftszweigen, Vergleich zu westdt. Regionen Nr. Wirtschaftszweige (WZ 2003) SVP-Bürobes. 2008 Rhein-Main Veränderung 99-08 22 Verlags- und Druckgewerbe 8.843-23,1% 74 50 Nein 24 Herstellung von chemischen Erzeugnissen 8.678-22,7% 72 64 Nein 27 Metallerzeugung und -bearbeitung 2.523-15,4% 57 40 Nein 28 Herstellung von Metallerzeugnissen 3.041-5,2% 74 50 Nein 29 Maschinenbau 8.745-25,0% 74 73 Nein 32 Rundfunk- und Nachrichtentechnik 3.172-34,8% 57 48 Nein 33 Medizin-, Mess-, Steuer- und Regelungstechnik 7.972-23,0% 74 70 Nein 34 Herstellung von Kraftwagen und Kraftwagenteilen 4.064 33,5% 66 39 Nein 51 Handelsvermittlung und Großhandel (ohne Handel mit Kfz) 35.084-7,8% 74 51 Nein 52 Einzelhandel (ohne Kfz-Handel und ohne Tankstellen) 16.617-20,3% 74 69 Nein 62 Luftfahrt 6.501 365,3% 10 1 Ja 63 Hilfs- und Nebentätigkeiten für den Verkehr; Verkehrsvermittlung 19.814 1,2% 74 63 Nein 64 Nachrichtenübermittlung 7.243 73,6% 60 12 Ja 65 Kreditgewerbe 75.263 2,6% 74 3 Ja 66 Versicherungsgewerbe 10.886-22,4% 63 38 Nein 70 Grundstücks- und Wohnungswesen 15.185 47,5% 74 13 Ja 72 Datenverarbeitung und Datenbanken 21.964 41,7% 74 61 Nein 73 Forschung und Entwicklung 9.019 34,3% 57 25 Nein 74 Erbringung von wirtschaftlichen Dienstleistungen, a.n.g. 112.914 32,2% 74 25 Nein 75 Öffentliche Verwaltung, Verteidigung, Sozialversicherung 39.497 6,4% 74 25 Nein 80 Erziehung und Unterricht 9.213 29,6% 74 18 Ja 85 Gesundheits-, Veterinär- und Sozialwesen 34.629 13,5% 74 55 Nein 91 Interessenvertretungen, kirchliche und sonstige Vereinigungen 15.059-6,6% 74 64 Nein 92 Kultur, Sport und Unterhaltung 7.533 23,1% 74 27 Nein Gesamt 550.164 7,6% 74 40 Nein Anzahl ROR* Rang Rhein-Main Unter den Top- Drittel der Regionen? Quelle: empirica-regionaldatenbank * Anzahl ROR mit mind. 100 SVP-Bürobeschäftigten 8
Trendprognose der Bürobeschäftigung (1) Region Rhein-Main 560.000 550.000 540.000 530.000 520.000 510.000 500.000 490.000 480.000 Quelle: empirica-regionaldatenbank empirica 9 SV-Bürobeschäftigte SV-Bürobeschäftigtenquote 50,0% 49,5% 49,0% 48,5% 48,0% 47,5% 47,0% 46,5% 46,0% 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 SVP-Bürobeschäftigte - Ist SVP-Bürobeschäftigte - Trendprognose SVP-Bürobeschäftigtenquote
Trendprognose der Bürobeschäftigung (2) Vergleich ausgewählter Regionen 115 110 Index (2007 = 100) 105 100 Mittlerer Oberrhein (ROR 70) München (ROR 93) Stuttgart (ROR 72) Bremen (ROR 11, 15, 16) Hamburg (ROR 5, 6, 14) Düsseldorf (ROR 42) Rhein-Main (ROR 51) Köln (ROR 44) 95 90 2007 2015 2020 2025 Quelle: empirica-regionaldatenbank 10
Büromarkt Frankfurt / Rhein-Main (1): Bestand 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 empirica Region Frankfurt Wiesbaden Mainz Darmstadt 11 Büroflächenbestand in Mio. qm 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Quelle: Darstellung auf Basis von Feri
Büromarkt Frankfurt / Rhein-Main (2): Fertigstellung 450.000 198.500qm 400.000 1998 350.000 1999 2000 300.000 2001 2002 250.000 2003 200.000 2004 2005 150.000 100.000 34.900qm 25.900qm 42.100qm 17.200qm 29.100qm 30.100qm 35.800qm 2006 2007 50.000 0 Darmstadt Frankfurt Hochtaunuskreis Main-Taunus- Kreis Offenbach Kreis Offenbach Wiesbaden Mainz Quelle: Darstellung auf Basis von Feri 12
Büromarkt Frankfurt / Rhein-Main (3): Leerstand empirica Quelle: IHK Frankfurt, 2007 13
Büromarkt Frankfurt / Rhein-Main (4): Sockelleerstand Quelle: Colliers Marktreport Frankfurt - 1.Q / 2009 14
Büromarkt Rhein-Main (5): Standorte empirica WI-Mainzer Str. Eschborn F-Europaviertel F-Niederrad F-Mertonviertel F-Banken-Fviertel Osthafen OF-Hafen OF-Kaiserlei Etablierte Bürostandorte Bürostandorte in der Entwicklung Zukünftige Bürostandorte MZ-Kisselberg MZ-Zollhafen Langen DA Europaviertel/TZ Rhein Main Quelle: Darstellung auf Basis von Google Earth Pro 15
Büromarkt Frankfurt / Rhein-Main (6): Positionierung durchschnittlich Repräsentativität (Image & Erscheinungsbild) gehoben durchschnittliche Erreichbarkeit, gehobene Repräsentativität Zollhafen (MZ) Kisselberg (MZ) 10 durchschnittliche Erreichbarkeit, durchschnittliche Repräsentativität Dernsches Gelände (WI) Mainzer Straße (WI) 10,8 Mertonviertel (F) 11,4 Bankenviertel (F) 27,5 Europaviertel (F) Hafen (OF) TZ/Europaviertel (DA) 10,3 Osthafen (F) 11,3 Am Blauen See (LK GG) Langen (LK OF) 8,2 Eschborn (MTK) 14,8 Neu-Isenburg (LK OF) 8,7 Kaiserlei (OF) 11,4 gute Erreichbarkeit, gehobene Repräsentativität Bürostadt Niederrad (F) 11,3 gute Erreichbarkeit, durchschnittliche Repräsentativität durchschnittlich Erreichbarkeit Flughafen (MIV & ÖV) gut Quelle: eigene Darstellung 16
Airport City FFM empirica Gateway Garden Airrail Center Cargo City Süd Mönchhof ein insgesamt hochwertiger Standort, bestehend aus einem Portfolio unterschiedlicher Standortqualitäten (Hauptmerkmale: Top Erreichbarkeit & Repräsentativität), mit einer entsprechenden preislichen Differenzierung, und einem darauf abgestimmten internationalen Vermarktungskonzept 17
Airport City FFM ist dann erfolgreich, wenn nicht nur die Standortanforderungen von Unternehmen erfüllt werden,... empirica 10 Top-Standortfaktoren für international tätige Unternehmen in dt. Flughafenregionen Angebot an qualifizierten Arbeitskräften Verkehrsanbindung durch Straße Verkehrsanbindung durch Luftverkehr Erschließung des deutschen Marktes Erreichbarkeit von Kunden Stabilität der pol. Verhälntisse/Sicherheit Erschließung anderer europ. Märkte Qualität der soz. Infrastruktur Flächenverfügbarkeit/Boden- /Imm.preise Anteil der befragten Unternehmen, für die der Standortfaktor "sehr wichtig" bzw. "wichtig" ist 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Verkehrsanbindung durch Schiene Quelle: EACD GmbH 18
sondern wenn der Standort Airport City FFM ein wichtiger Beitrag zum Unternehmenserfolg ist Start-up Wachstum Reife Schrumpfung abhängig von: Lebensphase Branche Strategie Personen Quelle: eigene Darstellung 19
Zielgruppenpotenziale der Airport City auf Basis der regionalwirtschaftlichen Effekte des Flughafens Regionalwirtschaftliche Effekte On-Airport direktes Umfeld Standorte weiteres Umfeld/ großräumig Wohn-/ Einkaufsort theoretisches Potential Airport City Wirtschaftsfaktor Direkte Effekte ++ 1) ++ 2) o 2) o hoch Indirekte Effekte + + ++ o gering bis mittel Induzierte Effekte + o o ++ gering Katalytische Wirkungen Standort-/ Imagefaktor 3) ++ ++ o o hoch Tourismusfaktor + o ++ o gering ++ sehr starke Affinität zum Standort + starke Affinität zum Standort o schwache Affinität zum Standort 1) 2) 3) flughafenbezogene Unternehmen flughafenaffine Unternehmen indirekt-flughafenaffine Unternehmen Quelle: eigene Darstellung 20
Nachfrageart nach Büroflächen in der Airport City Systematisierung und räumliche Auswirkungen Nachfrage nach Büroflächen in der Airport City FRA aufgrund von empirica Nachfrageart Wachstumseffekt Flughafen Wachstumseffekt Region Standortfaktor Flughafen/Airport City Reiner regionaler Verlagerungseffekt Definition Zusätzliche Bürobeschäftigung am Flughafen aufgrund Flughafenwachstum (Steigerung workload unit) sog. direkte Effekte eines Flughafens. Zusätzliche Bürobeschäftigung am Flughafen aufgrund von regionalem Wachstum. Zusätzliche Bürobeschäftigung am Flughafen aufgrund a) Unternehmen von außerhalb, die sich nur wegen Airport City ansiedeln. b) Unternehmen von außerhalb, die sich nur wegen Flughafen in Region ansiedeln. Unternehmen mit Sitz in der Region, die ihren Standort aufgrund von Optimierungsprozessen in die Airport City verlagern Standortoptimierung. Räumliche Auswirkungen auf andere Standorte Keine Definitionsgemäß gesamte Nachfrage im direkten Flughafenumfeld Indirekt Zusätzliche Nachfrage in Airport City steht anderen Standorten mit ähnlicher Positionierung nicht zur Verfügung. a) Keine b) Indirekt Zusätzliche Nachfrage in Airport City steht anderen Standorten mit ähnlicher Positionierung nicht zur Verfügung Direkt Nachfrage geht direkt zu Lasten von Standorten mit ähnlicher Positionierung. Quelle: eigene Darstellung 21
Auch bei Verlagerungen innerhalb der Region streuen räumliche Auswirkungen sehr breit Bsp. Standorte des Großhandels Quelle: Markus Unternehmensdatenbank 22
Airport City Frankfurt Baustein einer regionalen Wachstums- und Wettbewerbspolitik Nationaler und internationaler Wettbewerb: Airport City verbessert Position von Frankfurt/Rhein-Main im nationalen und internationalen Wettbewerb Chance von überregionalen Unternehmensansiedlungen steigt Regionale Wohlfahrtseffekte Möglichkeiten der Standortoptimierungen vermindert die Wahrscheinlichkeit von Unternehmensabwanderungen erhöht die Wahrscheinlichkeit der Konzentration des Wachstums von Unternehmen mit mehreren Standorten auf die Region Rhein-Main 23
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