MIPIM 2018 Paneldiskussion Explosion der Baukosten -Heilt der boomende Investmentmarkt oder höhere Mieten und Faktoren die Lücke?
Ort: Riviera 7, R7, G16 Datum: 13.03.2018 Zeit: 15:00 bis 15:30 Uhr Expertenrunde: Georg Jewgrafow, CEO, Real I.S. Frank Reuther, Chairman of the Board, Drees & Sommer Peter Bigelmaier, Managing Partner, Colliers International Munich Moderation: Iris Schöberl, Chairwoman Region South & committee trade and municipal, ZIA 2
Die Baukosten in Deutschland steigen stark, sowohl im Vergleich zur allgemeinen Preissteigerung als auch zu vergleichbaren Nachbarländern. Zwischen Q4 2016 und Q4 2017 stiegen die Baupreise in Deutschland etwa für die Asset- Klasse Büro um 3,7% - lt. Stat. Bundesamt; in der Realität ca. 10% im selben Zeitraum in Frankreich nur um 1,5% 1. Die allgemeine Inflation in Deutschland lag derweil bei 1,8% 2. 1 Real I.S. Word Dokument: Diskussion Baukosten - Immobilienpreise 2 Destatis 3
Die steigenden Baukosten sind damit ein wichtiger Teil der Erklärung der hohen Kaufpreisdynamik der vergangenen Jahre. Dies hat einerseits politische, andererseits wirtschaftliche Gründe. Die Bau- und Baunebenkosten sind vor allem standortabhängig ein bekanntes Problem. Auch die Ausweisung neuer Grundstücke und andere Beschränkungen durch die Kommunen stellt teilweise eine Herausforderung dar. Wir glauben, dass die Politik den dringenden Handlungsbedarf jedoch erkannt hat und erhoffen uns Entlastungen der Entwickler und Investoren. (Baulandausweisung, Beschleunigung der Genehmigungsverfahren) Die Baubranche spürt die Auswirkungen der robusten Konjunktur akut und reagiert zyklisch. Das heißt steigende Rohstoff- und Lohnkosten werden vollumfänglich weitergegeben. Gerade der Fachkräftemangel zieht höhere Werbungs- und Personalausgaben für Entwickler nach sich. Der erhöhte energetische Standard und der damit verbundene Kostenanstieg sind überdurchschnittlich hoch. Die Makrotrends der (Re-)Urbanisierung, der konzentrierten internationalen Zuwanderung und der Energiewende treffen auf ein begrenztes Angebot. 4
Gerade in A-Standorten wie München haben wir über die letzten Jahre einen enorm heiß gelaufenen Markt erlebt. Seit 2010 sind die Nettorenditen für Spitzenobjekte der Büroimmobilien hier von 5% auf 3,1% gefallen und wir rechnen damit, dass für solche bald die Zwei vor dem Komma stehen dürfte. Parallel ist die Leerstandsquote. Büroimmobilien in der Stadt von knapp 10% auf 2,8% zurückgegangen. 3 München mag ein besonders prominentes Beispiel für die Trends der letzten Jahre gewesen sein, es steht jedoch paradigmatisch für die deutsche Gesamtentwicklung. 3 Real I.S. PMA Excel-Datei Q4 2017 5
Zuletzt hat sich der Mietanstieg in München zwar wieder abgeschwächt, wir gehen aber von einer weiterhin robusten Mietentwicklung für die bayerische Landeshauptstadt aus auch für die kommenden Jahre. Aufgrund der günstigen Fundamentaldaten Deutschlands und insbesondere der Top 7 im Bereich Beschäftigung, Kaufkraft und Bevölkerungsentwicklung erwarten wir kein Ende beim Wachstum der Miet- und Endverkaufspreise. In Großstädten wie Berlin und München wird die Nachfrage nach Büroimmobilien weiter steigen, je nach Szenario zwischen 12 und 18 Prozent. (Trotz demografischer Entwicklung und ungeachtet möglicher Verschiebungen der Nachfrage etwa durch Digitalisierung. (IW Trends 04/2017) Wir rechnen damit, dass sich mit Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen am deutschen wie am Münchner Markt auf absehbare Zeit weiterhin adäquate Renditen erzielen lassen. (Zielrendite i.d.r. nicht unter 3 Prozent). 6
Der Wertzuwachs und die Mietsteigerungen haben den starken Baukostenanstieg in den letzten Jahren mehr als ausgeglichen. Ja, der boomende Investmentmarkt und steigende Mieten heilen die Lücke! Allerdings bedeutet die Marktlage für die Real I.S. und Investoren allgemein eine große Herausforderung, der wir uns aber nach wie vor optimistisch stellen. Es verlangt unter anderem eine klare Gesamtstrategie, optimales Asset- und Property-Management, starken Marktzugang und intime Marktkenntnis, um trotz der Rekordpreise mancherorts nach wie vor ein adäquates Risiko-Rendite-Verhältnis zu gewährleisten. 7
München Marktzahlen Q4 2017 Leerstand: 2,8% Spitzenmiete m²/jahr: 438 Änderung Spitzenmiete zum Vorjahr: + 2,8% Take-up: 337.000 m² (Q4 2016: 151 m²) Take-up Gesamtjahr: 759.000 m² (2016: 579.000 m²) Nettospitzenrendite: 3,1% Prime Capital Value pro m²: 14.129 Prime Capital Value zum Vorjahr: + 9,5% Begonnene Bauprojekte in Prozent des Gesamtbestands: 1,2% (Q3 2017) 1,3% (Q3 2016) 4 Real I.S. PMA Excel-Datei Q4 2017 8