MARKT FEUCHT LANDKREIS NÜRNBERGER LAND III. TEXTLICHE FESTSETZUNGEN IV. TEXTLICHE HINWEISE ZUM VORHABENBEZOGENEN BEBAUUNGSPLAN MIT INTEGRIERTEM GRÜNORDNUNGSPLAN NR. 64 NAHVERSORGUNGSZENTRUM AN DER ALTDORFER STRASSE - ENTWURF - FASSUNG VOM: 05.06.2014 Planungsbüro Vogelsang Glockenhofstr. 28 90478 Nürnberg Tel.: 0911 / 36697-01 Fax: 0911 / 36697-02 nuernberg@vogelsang-plan.de www.vogelsang-plan.de Landschaftsplanung Klebe Glockenhofstr. 28 90478 Nürnberg Tel.: 0911 / 331996 Fax: 0911 / 331968 info@landschaftsplanung-klebe.de www.landschaftsplanung-klebe.de
III. Textliche Festsetzungen 1 Art der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.v.m. 1 15 BauNVO) Im Sondergebiet (SO) mit der Zweckbestimmung Nahversorgungszentrum - nach 11 Abs. 2 BauNVO ist allgemein zulässig: ein Lebensmittelmarkt inklusive Bäcker/Café mit einer maximalen Verkaufsfläche von 1.750 m², welcher gemäß der Feuchter Liste ein Kernsortiment der Sortimentsgruppe Nahversorgung aufweist. Ergänzend zum Kernsortiment ist im Lebensmittelmarkt ein branchenübliches Randsortiment zulässig, welches maximal 15 % der Verkaufsfläche einnehmen darf. Das Randsortiment im Lebensmittelmarkt darf auch Sortimente der Sortimentsgruppe Zentrenrelevant sowie der Sortimentsgruppe Nicht-zentrenrelevant der Feuchter Liste umfassen. ein Drogeriemarkt, welcher gemäß der Feuchter Liste ein Kernsortiment der Sortimentsgruppe Nahversorgung aufweist und dessen Verkaufsfläche insgesamt 800 m² nicht überschreitet. Ergänzend zum Kernsortiment ist im Drogeriemarkt ein branchenübliches Randsortiment zulässig, welches maximal 15 % der Verkaufsfläche einnehmen darf. Das Randsortiment im Drogeriemarkt darf auch Sortimente der Sortimentsgruppe Zentrenrelevant sowie der Sortimentsgruppe Nicht-zentrenrelevant der Feuchter Liste umfassen. Die Feuchter Liste ist Teil des Anhangs der Begründung. 2 Maß der baulichen Nutzung und Höhe baulicher Anlagen ( 9 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 3 BauGB i.v.m. 16-21a BauNVO) 2.1 Als höchstzulässiges Maß der baulichen Nutzung gelten die in der Nutzungsschablone festgesetzten Werte, soweit sich aus den übrigen Festsetzungen nichts Anderweitiges ergibt. 2.2 Die Oberkante des Erdgeschossfertigfußbodens (OKF) darf im westlichen Baufenster (BF 1 > vgl. Zeichnerischer Hinweis im Planblatt) maximal 0,5 m über bzw. unter der Höhe von 360.64 m ü. NN liegen. 2.3 Die Oberkante des Erdgeschossfertigfußbodens (OKF) darf im östlichen Baufenster (BF 2 > vgl. zeichnerischer Hinweis im Planblatt) maximal 0,5 m über bzw. unter der Höhe von 361.06 m ü. NN liegen. 2.4 Im westlichen Baufenster (BF 1 > vgl. Zeichnerischer Hinweis im Planblatt) darf die Wandhöhe des Hauptgebäudes maximal 8,50 m über der OKF liegen. 1
2.5 Im östlichen Baufenster (BF 2 > vgl. zeichnerischer Hinweis im Planblatt) darf die Wandhöhe des Hauptgebäudes maximal 7,50 m über der OKF liegen. Abweichend ist im östlichen Baufenster an der der Bahn zugewandten Seite (Südseite) eine Wandhöhe von maximal 8,50 m über OKF zulässig. Der Abstand dieser Wand zur östlichen Baugrenze muss mindestens 10,0 m betragen. Die Wand darf eine Länge von 25,0 m nicht überschreiten. 2.6 Als Wandhöhe gilt die Höhe der Aussenwand zwischen der OKF und dem Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand. 3 Bauweise ( 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.v.m. 22 BauNVO) Im SO ist die abweichende Bauweise gemäß 22 Abs. 4 BauNVO in der Form festgesetzt, dass die Länge der Hausformen 50 m überschreiten darf. 4 Verkehrsflächen; Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen ( 9 Abs. 1 Nr. 11 und Abs. 6 BauGB) 4.1 Die Erschließung des SO erfolgt über den Kreisverkehr der Altdorfer Straße (St 2239). 4.2 Auf die Altdorfer Straße (St 2239) sind vom SO, bis auf den Anschluss an den Kreisverkehr, keine weiteren unmittelbaren Grundstückseinfahrten und -ausfahrten zulässig. 5 Führung von Versorgungsleitungen ( 9 Abs. 1 Nr. 13 und Abs. 6 BauGB) Alle Ver- und Entsorgungsleitungen innerhalb des Geltungsbereichs sind unterirdisch zu verlegen. 6 Immissionsschutz ( 9 Abs. 1 Nr. 24 und Abs. 6 BauGB) 6.1 Als Vorkehrung zum Lärmschutz ist auf Grundlage des Schallgutachtens (erstellt durch IFB Eigenschenk GmbH, Deggendorf, Bericht Nr. 71.14.1156, Stand: 06.05.2014) gemäß des Planzeichens (siehe Ziff. 7 der zeichnerischen Festsetzungen im Planblatt) zwischen SO und der angrenzenden Wohnbebauung eine aktive Lärmschutzmaßnahme in Form einer begrünten Lärmschutzwand zu errichten. Diese ist in massiver und fugendichter Bauweise sowie abgestuft (wie im Planblatt zeichnerisch unterteilt) im Teilbereich A mit einer Höhe von 3,5 m und im Teilbereich B mit einer Höhe von 2,0 m zu errichten. 2
6.2 Im Geltungsbereich sind Anlieferungen im Zeitraum von 22:00 Uhr bis 06:00 Uhr nicht zulässig. 7 Planungen, Nutzungsregelungen und Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft ( 9 Abs. 1 Nr. 20, 25 und Abs. 1a und 6 BauGB) 7.1 Alle Flächen auf den Baugrundstücken, die nicht durch Gebäude, Wege, Zufahrten, Lagerflächen, Fahrgassen oder Stellplätze in Anspruch genommen werden, sind als Vegetationsflächen gärtnerisch zu gestalten. 7.2 Für sämtliche Pflanzungen von Bäumen, Sträuchern, Bodendeckern und Kletterpflanzen sind heimische, standortgerechte Arten aus der entsprechenden Kategorie der Pflanzenvorschlagsliste in der Begründung zu verwenden. 7.3 Sämtliche Anpflanzungen sind artenentsprechend zu pflegen, zu erhalten und bei Abgang mit Arten gemäß Pflanzenvorschlagsliste in der Begründung nachzupflanzen. 7.4 Mindestqualität der Pflanzen: Die Pflanzen müssen den Gütebestimmungen des Bundes deutscher Baumschulen entsprechen; Mindestpflanzgrößen: Bäume, die an den öffentlichen Straßenraum der Altdorfer Straße angrenzen: Hochstamm, 4 x v., aus extra weitem Stand, StU 20-25, Kronenansatz mind. 2,5 m; alle anderen Bäume: Hochstamm, 3 x verpflanzt, mit Ballen, Stammumfang 18-20 cm bei Wuchsklasse I, Stammumfang 16-18 cm bei Wuchsklasse II; Sträucher: Sträucher 2x verpflanzt, Höhe 100-150 cm (gilt nicht für Bodendecker und niedrigwüchsige Sträucher), Güteklasse A für Rosen. 7.5 Die private Grünfläche im Nordwesten ist mit einer Baumreihe aus Laubbäumen (Wuchsklasse II) mit zwischen den Bäumen liegenden Heckenabschnitten (2 Pflanzreihen, Pflanzreihenabstand 1,0 m, Pflanzabstand in der Reihe 0,5 bis 1,0 m) zu bepflanzen. Die zeichnerisch festgesetzte Stückzahl der Laubbäume ist bindend. 7.6 Die private Grünfläche im Nordosten ist mit Strauchgruppen (Pflanzabstand innerhalb der Gruppe ca. 1,0 m) sowie mit einzelnen oder in Gruppen stehenden Laubbäumen (Wuchsklasse I) zu bepflanzen. Die zeichnerisch festgesetzte Stückzahl der Laubbäume ist bindend. 7.7 Die private Grünfläche im Osten ist mit einer Hecke aus Sträuchern (2-3 Pflanzreihen, Pflanzreihenabstand 1,0 m, Pflanzabstand in der Reihe 1,0 m) mit eingestreuten Laubbäumen (Wuchsklasse II) zu bepflanzen. Die zeichnerisch festgesetzte Stückzahl der Laubbäume ist bindend. 7.8 Die private Grünfläche im Südosten ist außerhalb des Bereichs mit festgesetztem Leitungsrecht mit einer Reihe aus Laubbäumen (Wuchsklasse I) und zwischen den Bäumen 3
liegenden Heckenabschnitten (2-3 Pflanzreihen, Pflanzreihenabstand 1,0 m, Pflanzabstand in der Reihe 1,0 m) zu bepflanzen. Die zeichnerisch festgesetzte Stückzahl der Laubbäume ist bindend. Innerhalb des Bereichs mit festgesetztem Leitungsrecht sind flach wurzelnde Sträucher zu pflanzen. 7.9 Die privaten Grünflächen im Süden und Südwesten sind mit flach wurzelnden Sträuchern zu bepflanzen. 7.10 Die nicht mit Gehölzen zu bepflanzenden Bereiche der privaten Grünflächen sind entweder mit einer standortgerechten Rasenmischung anzusäen oder mit Bodendeckern zu bepflanzen. 7.11 Im Bereich der Stellplätze im SO sind mindestens 9 Laubbäume der Wuchsklasse II zu pflanzen. 7.12 Die zeichnerisch festgesetzte Lärmschutzwand ist auf der Südseite mit Kletterpflanzen zu begrünen (Pflanzabstand in der Reihe 1,5 m). Für die Kletterpflanzen sind ausreichend große Pflanzbeete vorzusehen und von Versiegelungen freizuhalten. 7.13 Stellplätze sind mit wasserdurchlässiger Oberfläche herzustellen. Davon ausgenommen sind Bereiche die über unterirdischen Bauwerken zur Wasserrückhaltung liegen oder auf denen mit wassergefährdenden Stoffen gearbeitet wird. Das Material für die Tragschicht unter wasserdurchlässigen Belägen ist so zu wählen, dass eine Versickerung der Oberflächenwässer möglich ist. 8 Aufschüttungen, Abgrabungen ( 9 Abs. 1 Nr. 17 und Abs. 6 BauGB) Böschungen im Bereich der festgesetzten Baumpflanzungen in den privaten Grünflächen sind mit einer Neigung von maximal 1 : 2,0 auszubilden. 9 Anbauten, Querbauten ( 9 Abs. 4 BauGB i.v.m. Art. 81 BayBO) An- und Querbauten sind im östlichen Baufenster (BF 2 > vgl. zeichnerischer Hinweis im Planblatt) nur an der der Parkplatzseite zugewandten Fassade mit einem maximalen Vorsprung zur Fassade von 8,50 m zulässig. Die Wandhöhe der An- und Querbauten darf hier auf maximal 1/5 der Fassadenlänge des Hauptgebäudes eine Wandhöhe von 9,50 m einnehmen. In den übrigen Bereichen muss die Wandhöhe des An- bzw. Querbaus mindestens 1,00 m unter der Wandhöhe des Hauptgebäudes liegen. 4
10 Gestaltung der baulichen Anlagen, Fassaden und Dacheindeckung ( 9 Abs. 4 BauGB i.v.m. Art. 81 BayBO) 10.1 Als Fassadenmaterialien sind zulässig: - Putz - Holz - nicht glänzendes Aluminium Für Fassaden von An- und Querbauten sind ergänzend auch Plattenwerkstoffe aus Kunststoff, Metall oder Holz zulässig. 10.2 Als Außenputz für Fassaden sind helle und gedeckte Farben zu verwenden. 10.3 Spiegelnde und glänzende Fassadenverkleidungen sowie Dacheindeckungen sind unzulässig. 10.4 Im östlichen Baufenster (BF 2 > vgl. zeichnerischer Hinweis im Planblatt) ist auf 80 % der Dachflächen von Hauptgebäuden eine extensive Dachbegrünung mit trockenheitsresistenten Arten vorzusehen. Dies ist bereits bei Statik und Konstruktion zu berücksichtigen. Ausgenommen von der Dachbegrünung sind technische Einrichtungen und Belichtungsflächen. Die Mindestdicke der Vegetationstragschicht beträgt 10 cm. 10.5 Im Geltungsbereich sind auf Dachflächen Photovoltaikanlagen zulässig. Dabei ist sicherzustellen, dass keine Blendwirkung zur angrenzenden Wohnnutzung sowie zu den Bahnflächen entsteht. 11 Einfriedungen ( 9 Abs. 4 BauGB i.v.m. Art. 81 BayBO) Im Geltungsbereich sind Einfriedungen entlang der Grundstücksgrenzen in Form von: - Stabgitterzäunen - Maschendrahtzäunen jeweils mit Gehölzen hinterpflanzt, ohne durchlaufendes Sockelmauerwerk und bis zu einer Höhe von maximal 1,20 m über dem nach außen hin angrenzenden Gelände zulässig. 5
12 Werbeanlagen ( 9 Abs. 4 BauGB i.v.m. Art. 81 BayBO) 12.1 Werbeanlagen sind grundsätzlich nur an der Stätte ihrer Leistung zulässig. 12.2 Werbeanlagen müssen sich in ihrer Anordnung, in Umfang, Größe, Form und Farbgebung sowie Materialwahl in das Straßen- und Ortsbild einfügen. Sie dürfen die Fassaden der Gebäude nicht dominieren und müssen sich diesen unterordnen. 12.3 Werbeanlagen auf dem Dach sind ausgeschlossen. 12.4 Im Geltungsbereich ist ein Werbepylon am dafür festgesetzten Standort (siehe Ziff. 7 der zeichnerischen Festsetzungen) zulässig. Die Gesamthöhe des Pylons darf maximal 12 m betragen und eine Höhe von 373.00 m ü NN nicht überschreiten. 12.5 Die Aufstellung von Fahnenmasten ist nur innerhalb der hierfür zeichnerisch festgesetzten Fläche (siehe Ziff. 7 der zeichnerischen Festsetzungen) zulässig. Maximal ist die Aufstellung von sieben Fahnenmasten mit einer maximalen Gesamthöhe von jeweils 8,00 m zulässig. Die Fahnenmasten dürfen eine Höhe von 369.00 m ü NN nicht überschreiten. 12.6 Werbeanlagen mit wechselndem und bewegtem Licht sind im gesamten Geltungsbereich ausgeschlossen. Eine Blendwirkung von Werbeanlagen auf benachbarte Nutzungen ist auszuschließen. 12.7 Leuchtwerbung an Gebäuden ist nur in Form von angeleuchteter und hinterleuchteter Werbung zulässig. 12.8 Im Geltungsbereich sind Leuchtwerbungen im Zeitraum von 22:00 Uhr bis 05:00 Uhr auszuschalten. IV. Textliche Hinweise 1. Immissionsschutz Bei der Neuerrichtung und Änderung von Bauvorhaben bzw. im Genehmigungsverfahren ist mit der Bauaufsichtsbehörde die Vorlage eines Lärmschutzgutachtens auf Basis der Ermächtigung der BauVorlV abzustimmen. 2. Energie Regenerative Energienutzung wird empfohlen. 6
3. Grundwasser Wird im Zuge von Baumaßnahmen (auch Erschließungsmaßnahmen) unerwartet Grundwasser erschlossen, so sind die Arbeiten, die zur Erschließung geführt haben, unverzüglich einzustellen und das Landratsamt als untere Wasserbehörde zu benachrichtigen. Die vorübergehende Absenkung bzw. die Entnahme (Bauwasserhaltung) während der Bauarbeiten stellt einen Benutzungstatbestand nach 9 WHG dar und bedarf einer wasserrechtlichen Erlaubnis nach Art. 70a BayWG. Eine Ableitung von Grundwasser ist höchstens kurzfristig, für die Dauer der Bauzeit, zulässig. Eine ständige Grundwasserableitung in die Kanalisation oder in ein Oberflächengewässer ist unzulässig. Werden beim Bau hohe Grund- oder Schichtenwasserstände vorgefunden, sind die Keller der Gebäude wasserdicht (z. B. als weiße Wannen ) herzustellen. 4. Leitungs- bzw. Baumschutzabstände Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen (Ausgabe 1989) zu beachten. Bei der Durchführung von Baumpflanzungen ist ein Mindestabstand von 2,50 m zu öffentlichen (bestehenden) Leitungen / Fernmeldeanlagen einzuhalten. Bei der Verlegung von Leitungen ist der gleiche Abstand zu Bäumen einzuhalten. Sollten diese Mindestabstände im Einzelfall unterschritten werden, sind vom Verursacher entsprechende Schutzmaßnahmen vorzusehen bzw. die hierdurch entstehenden Kosten zu übernehmen. 5. Bodendenkmäler / Bodenfunde Alle Beobachtungen und Funde (z.b. Bodenverfärbungen, Holzreste, Mauern, Metallgegenstände, Steingeräte, Scherben und Knochen) müssen unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Zögern, der Unteren Denkmalschutzbehörde oder direkt dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege mitgeteilt werden. 6. Bodenarbeiten Bauarbeiten sind bodenschonend vorzunehmen. Die Vorgaben zum besonderen Schutz des Mutterbodens und zum Umgang und zum Schutz von Boden nach DIN 19731 und 12 BBodSchV sind dabei zu beachten. Nürnberg, 05.06.2014 Bearbeitet: Dipl.-Ing. Kristina Vogelsang / Dipl.-Ing. Tobias Altmann / Dipl.-Ing. Sebastian Klebe / Dipl.-Ing. Fabian Uhl 7