ANTEON als feste Größe in Düsseldorf Die aktuellen Konjunkturprognosen lassen hoffen. Die Rezession scheint gestoppt und die Märkte stabilisieren sich auf niedrigem Niveau. So oder ähnlich lauten die Aussagen der meisten Wirtschaftsauguren derzeit. Ob es jedoch der Beginn einer langsamen und stetigen Konjunkturerholung und damit auch anziehender Immobilienmärkte ist, oder ein kurzes Aufbäumen aufgrund wirtschaftspolitischer Einzelmaßnahmen vor der Wahl, erscheint derzeit schwerer denn je beurteilbar. Eindeutig festzustellen ist jedoch, dass Unternehmen auch in diesem wirtschaftlichen Umfeld eine professionelle, immobilienwirtschaftliche Begleitung benötigen und auch gerne in Anspruch nehmen bzw. nehmen müssen. Der Branchenentwicklung zum Trotz, konnte ANTEON seinen strategischen Geschäftsansatz einer ganzheitlichen Kundenberatung nachhaltig im Markt implementieren, sowohl auf der Vermieter- als auch auf der Nutzerseite, und zahlreiche, anspruchsvolle Mandate exklusiv betreuen und zum Abschluss bringen. Gerne werden wir auch für Sie tätig. Zögern Sie nicht, wenn Sie Fragen zum Büromarkt Düsseldorf haben, die einer tiefer gehenden Analyse bedürfen, uns anzusprechen. Wir helfen Ihnen gerne weiter. Die wesentlichen Eckdaten des 1. Halbjahres 2009 im Überblick: 84.900 m² - Erheblicher Rückgang der Vermietungsleistung gegenüber Vergleichszeitraum 2008 14,10 /m² - Durchschnittsmiete trotz Krise gestiegen 22,50 /m² - Spitzenmiete fällt leicht 19.300 m² - Kennedydamm/Derendorf stärkster Teilmarkt 694.000 m² - Leerstand nochmals gestiegen, insbesondere Untermietflächen haben deutlich zugenommen Ausblick 2. Halbjahr 2009: Flächenumsatz Leerstandsquote Ø - Miete steigend + steigend + steigend + stabil Ø 10 Jahre --------------------- 1. Hj. 09 2009 stabil Ø 10 Jahre --------------------- 1. Hj. 09 2009 --------------------- 1. Hj. 09 stabil Ø 10 Jahre 2009 sinkend - sinkend - sinkend - Seite 2
Konjunkturkrise verursacht spürbaren Einbruch der Vermietungsleistung in der Landeshauptstadt Düsseldorf Nachdem sich der Bürovermietungsmarkt in der Landeshauptstadt Düsseldorf im Jahr 2008, insbesondere vor dem Hintergrund konjunktureller Turbulenzen, als außerordentlich stabil erwiesen hat, muss für das erste Halbjahr des Jahres 2009 ein unerwartet drastischer Einbruch konstatiert werden, der teilweise deutlich über den Umsatzrückgängen anderer relevanter Bürostandorte in Deutschland liegt. Tatsächlich wurden im ersten Halbjahr 2009 nur rd. 84.900 m² Bürofläche umgesetzt. Im Vorjahr hatte sich das Halbjahresergebnis noch bei ca. 192.500 m² bewegt, was einen aktuellen Rückgang um 56 % bedeutet. Insgesamt hat ANTEON dabei 146 Mietverträge erfasst und ausgewertet. Bei der Umsatzverteilung nach Gebäudequalitäten war der Trend nach neuwertigen Flächen, mit einem Anteil von 31 % am Gesamtumsatz, klar erkennbar. In Verbindung mit der Anzahl der registrierten Mietverträge zeigt dies, dass insbesondere kleinere und qualitätsbewusste Nutzer das große Flächenangebot absorbiert haben. Das Segment der Flächen zwischen 300-1.000 m² spielte dabei im ersten Halbjahr mit 28 % die größte Rolle. Die Vermietungen im erfassten Zeitraum waren demnach eher kleinteilig, weswegen Wohl und Wehe des Endergebnisses in Düsseldorf zum Jahresende 2009 wesentlich von der Realisierung der wenigen, potenziellen Großvermietungen abhängen wird. Nur unter der Voraussetzung des Vertragsabschlusses von Vodafone auf dem Gatzweiler-Gelände mit rund 85.000 m² wird der Büroflächenumsatz in Düsseldorf wieder auf ein Ergebnis kommen können, das sich im Rahmen des 10-Jahresdurchschnitts bewegt. Und selbst wenn diese Vermietung gelingt, wird sie - ähnlich zu der Situation in anderen Immobilienhochburgen (beispielsweise Deutsche Bahn in Frankfurt am Main) - die Gesamtvermietungsleistung zwar stark erhöhen, die eigentlich negative Entwicklung aber nur verschleiern. Aufgrund der Vielzahl der kleinteiligen, hochpreisigen Vermietungen, ist die rechnerische Durchschnittsmiete in Düsseldorf von 13,40 /m² im Jahr 2008 auf 14,10 /m² angestiegen. Aber auch dieser Anstieg täuscht über die tatsächliche Situation hinweg. Denn faktisch muss davon ausgegangen werden, dass sich die Durchschnittsmiete in Düsseldorf, vor dem Hintergrund der geringen Nachfrage, mehr oder minder deutlich nach unten bewegen wird. Insbesondere die zu erwartende Anzahl der Abschlüsse für Untermietflächen lassen eine spürbare Tendenz hin zu einer niedrigeren Durchschnittsmiete erwarten. Die gewichtete Spitzenmiete muss in diesem Zusammenhang mit 22,50 /m² bereits einen Euro günstiger festgelegt werden als noch im Vorjahr. Als stärkster Teilmarkt in Düsseldorf fungierte im ersten Halbjahr 2009 der Bereich Kennedydamm/ Derendorf, mit einer Vermietungsleistung von rd. 19.300 m². Nur unwesentlich weniger wurde mit ca. 18.300 m² im Bereich City umgesetzt, gefolgt von Düsseldorf Nord/Airport City mit etwa 16.600 m² vermieteter Bürofläche. Dieser Teilmarkt profitierte insbesondere von der Großvermietung mit ca. 10.500 m² an Siemens. Die zahlenmäßig höchste Anzahl von Vertragsabschlüssen fand traditionell in der City statt (48 Mietverträge). Dabei stieg der Büroflächenbestand im Stadtgebiet Düsseldorf auf z. Zt. ca. 7.425.000 m², von denen ca. 694.000 m² als Leerstand zu bezeichnen sind, was einer Leerstandsquote von rund 9,3 % entspricht. In diesen 694.000 m² sind rund 63.000 m² Untermietflächen enthalten. Diese Zahl betrug im Vorjahr nur etwa 32.000 m². In Relation zum angestiegenen Gesamtleerstand entspricht dieses Plus, wie von ANTEON Ende 2008 prognostiziert, einer annähernden Verdopplung. Eine weitere, leichte Zunahme der Untermietflächen wird auch in der 2. Hälfte dieses Jahres erwartet. Ausgehend von ca. 7,2 Millionen m² Büroflächenbestand zum Ende des Jahres 2008, kamen weitere ca. 240.000 m² durch Baufertigstellungen im ersten Halbjahr 2009 hinzu. Etwa 15.000 m² sind hiervon als Anteil der Gebäude, die für weitere Projekte abgerissen werden mussten, in Abzug zu bringen. Von den rd. 240.000 m² neu hinzu gekommenen Büroflächen sind jedoch ca. 200.000 m² bereits vorvermietet, demnach suchen noch ca. 40.000 m² Neubauflächen entsprechende Mieter. Belastbare Prognosen für das Jahresergebnis 2009 gelten als ebenso schwierig wie noch zu Beginn des Jahres. Eine einzige Großvermietung könnte den Umsatz in den Bereich des 10-Jahres-Durchschnitts-Ergebnisses bringen und so die Flaute hinsichtlich der Nachfrage zwar kaschieren, nicht aber aus der Welt schaffen. So sind zwei Szenarien für das Jahresergebnis denkbar: Die oben beschriebene Variante, bei der Düsseldorf mit einem blauen Auge davon kommen würde, aber strukturelle Probleme nicht gelöst sind und eine andere, die vor dem Hintergrund der traditionell schwachen Vermietungsleistung im dritten Quartal eines jeden Jahres zu einem Ergebnis führen würde, welches rund 50% unter dem des Vorjahres liegt. Eines ist jedoch in beiden Fällen klar: Die konjunkturelle Krise hat mittlerweile auch den Vermietungsmarkt der Landeshauptstadt schwer in Mitleidenschaft gezogen. Seite 3
Entwicklung des Flächenumsatzes der letzten 5 Jahre 500.000 450.000 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 m² 0 /Jahr 436.000 368.000 231.000 255.000 203.000 84.900 2004 2005 2006 2007 2008 Q 2-2009 Vermietungsleistung schwächt sich stark ab Leerstand und verdeckter Leerstand 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 200.000 100.000 m² 0 /Jahr 769.000 775.000 741.000 683.000 622.000 694.000 63.000* 32.000* 2004 2005 2006 2007 2008 Q 2-2009 Verdeckter Leerstand* hat stark zugenommen, Ende nicht in Sicht Flächenumsatz nach Lagen Süd Linksrheinisch / Seestern Grafenberg 2.000 3.600 5.200 Kennedydamm mit stärkster Nord / AirportCity Kennedydamm / Derendorf MedienHafen City Ost 1.400 5.100 16.600 19.300 Vermietungsleistung, AirportCity profitiert von City Königsallee / Bankenviertel 18.300 13.400 Großvermietung m² 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 18.000 20.000 Seite 4
Durchschnitts- und Spitzenmieten der letzten 5 Jahre 30 25 20 15 10 5 23,00 13,10 20,50 12,40 21,50 12,65 22,00 12,78 23,50 13,40 22,50 14,10 Spitzenmiete gefallen, Durchschnittsmiete dank hochpreisiger Anmietungen gestiegen 0 /m² / Jahr 2004 2005 2006 2007 2008 Q 2-2009 Flächenumsatz nach Größenklassen 20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 m² / Klasse 24.000 18.200 19.600 11.800 11.300 100-300 m² 300-1.000 m² 1.000-2.500 m² 2.500-5.000 m² > 5.000 m² Lediglich zwei Mietverträge oberhalb von 5.000 m² Flächenumsatz nach Branchen Diverse Konsulate / Botschaften Bau / Immobilien Krankenkassen / Versicherungen Öffentliche Hand Industrie- / Handelsunternehmen IT / DV / TK Unternehmens- / Personalberatung unternehmensbez. Dienstleister Banken / Finanzdienstleister Rechtsanwälte / Steuerberater Textil / Mode m² 11.000 1.500 2.800 500 7.200 14.100 2.700 4.800 10.600 12.500 12.700 4.500 0 2.000 4.000 6.000 8.000 10.000 12.000 14.000 16.000 Industrie- / Handelsunternehmen stellen Spitze, Rechtsanwälte und Steuerberater zweitstärkste Nachfragegruppe Seite 5
Düsseldorfer Teilmärkte (Durchschnittsmiete / Spitzenmiete in / m²) Nord 11,60 / 13,50 Linksrheinisch 11,80 / 14,50 AirportCity 14,10 / 14,50 Seestern 13,00 / 13,00 Kennedydamm / Derendorf 14,60 / 22,50 MedienHafen 15,34 / 21,00 City 14,30 / 19,00 City Ost 9,90 / 11,20 Königsallee / Bankenviertel 20,40 / 22,00 Süd 10,70 / 11,00 Grafenberg 9,80 / 13,00 Seite 6
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