STADT SANGERHAUSEN 7. vereinfachte Änderung des Bebauungsplans Nr. 4a Gewerbegebiet Martinsriether Weg, Erweiterung Hagebaumarkt Es wird auf den rechtskräftigen Bebauungsplan vom 05.06.1992 sowie auf die 1. bis 6. Änderung verwiesen. Die Festsetzungen, die nicht von dieser Änderung betroffen werden, behalten ihre Gültigkeit. Änderungsgebiet Entwurf Sangerhausen, März 2016 GeoBasis-DE / LVermGeo LSA, [2013, A18-38915-2009-14] Planverfasser: Dipl. Ing. Andrea Kautz Architekt für Stadtplanung Am Rosentalweg 10 06526 Sangerhausen Tel. 03464 579022 Fax 03464 579024 architekt.andrea.kautz@t-online.de
Gewerbegebiet Martinsriether Weg, Erweiterung Hagebaumarkt Begründung Inhalt 1. Einleitung... 1 1.1. Ziel und Zweck der Planung... 1 1.2. Aufstellungsverfahren... 1 1.3. Räumlicher Geltungsbereich... 2 1.4. Rechtsgrundlagen... 2 1.5. Übergeordnete und sonstige Planungen... 3 2. Planungsbericht... 4 2.1. Städtebauliches Konzept... 4 2.2. Planinhalt und Festsetzungen... 4 3. Umweltschutz... 5 3.1 Naturschutz... 5 3.2. Immissionsschutz... 5 4. Flächenbilanz... 5
1. Einleitung 1.1. Ziel und Zweck der Planung Die BBG Grundstücks (Holding) GmbH & Co. LG beabsichtigt als Eigentümer der Hagebaumarktes Sangerhausen, An der Stollenmühle 4, die Erweiterung des Freilagers des Baumarktes gegenüber dem jetzigen Bestand um ca. 1.550 m². Dafür ist es erforderlich, den o. g. Bebauungsplan Nr. 4a Gewerbegebiet Martinsriether Weg der Stadt Sangerhausen zu ändern. Die textlichen Festsetzungen zu den Sondergebietsflächen sind entsprechend neu zu formulieren. Die Planzeichnung ist dahingehend zu ändern, dass die in diesem Bereich festgesetzten Parkplatzflächen in eine Sondergebietsfläche umgewandelt werden müssen. Die vorhandenen Bäume und Sträucher bleiben erhalten. Der Bebauungsplan wird nach den Vorschriften des zurzeit gültigen BauGB im beschleunigten Verfahren gemäß 13a BauGB durchgeführt. Das beschleunigte Verfahren kann nur zur Anwendung kommen, wenn es sich gemäß 13a Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 BauGB um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung" handelt. Gemäß 13a Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 BauGB ist ein Bebauungsplan der Innenentwicklung" ein Bebauungsplan, der der Wiedernutzbarmachung von Flächen, der Nachverdichtung oder anderen Maßnahmen der Innenentwicklung dient. Die vorgesehene Planung sieht die Nachverdichtung vor. Im 13a Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 BauGB wird die zulässige Grundfläche als Anwendungsvoraussetzung für das beschleunigte Verfahren geregelt. Im vorliegenden Bebauungsplan wird eine Grundfläche von weniger als 20.000 m² festgesetzt. Mit der Änderung werden die Grundzüge der Planung nicht berührt, keine UVP-pflichtigen Vorhaben begründet und es liegen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung von FFH- oder Vogelschutzgebieten vor. Damit sind die geforderten planungsrechtlichen Grundvoraussetzungen gemäß 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB für ein beschleunigtes Verfahren erfüllt. Somit erfolgt das Planverfahren ohne Umweltprüfung nach 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach 2a BauGB, von der Angabe nach 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche umweltbezogenen Informationen verfügbar sind sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach 10 Abs. 4 BauGB wird abgesehen. Von der frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit, der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange und Erörterung gemäß 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB wird gemäß 13a Abs. 2 Nr. 1. i. V. m. 13 Abs. 2 Nr.1 BauGB abgesehen. Auf Grund der gesetzlichen Regelung des 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gelten in den Fällen des hier zur Anwendung kommenden beschleunigten Verfahrens nach 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Damit wird im vorliegenden Bebauungsplan der Innenentwicklung die Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz nicht zur Anwendung kommen. 1.2. Aufstellungsverfahren Verfahrensschritte Durchführung Aufstellungsbeschluss 17.03.2016 Auslegungsbeschluss Öffentliche Auslegung nach 3 (2) BauGB Behördenbeteiligung sowie Beteiligung der sonstigen Träger öffentlicher Belange und der Nachbargemeinden nach 4 (2) BauGB Abwägungsbeschluss Satzungsbeschluss In-Kraft-Treten des Bebauungsplans durch ortsübliche Bekanntmachung Gewerbegebiet Martinsriether Weg, Erweiterung Hagebaumarkt - Entwurf Seite 1 von 5
1.3. Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 4a Gewerbegebiet Martinsriether Weg befindet am westlichen Rand der Kernstadt Sangerhausen. Der Bereich der 7. vereinfachten Änderung liegt im südlichen Teil des Bebauungsplans und umfasst einen Teil des Flurstücks 33/8 der Flur 20 in der Gemarkung Sangerhausen. 1.4. Rechtsgrundlagen Bundesgesetze/ -verordnungen - Raumordnungsgesetz (ROG), Artikel 2 des Bau- und Raumordnungsgesetzes (BauROG), - Baugesetzbuch (BauGB), - Baunutzungsverordnung (BauNVO), - Planzeichenverordnung 1990 (PlanzV), - Bundes-Naturschutzgesetz, - Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) Landesgesetze/ -verordnungen in den derzeitig aktuellen Fassungen - Verordnung über den Landesentwicklungsplan 2010 des Landes Sachsen-Anhalt, - Regionaler Entwicklungsplan für die Planungsregion Harz, - Naturschutzgesetz des Landes Sachsen-Anhalt, - Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt. Gewerbegebiet Martinsriether Weg, Erweiterung Hagebaumarkt - Entwurf Seite 2 von 5
1.5. Übergeordnete und sonstige Planungen Landesentwicklungsplan des Landes Sachsen-Anhalt (LEP2010) Im LEP-LSA sind folgende Ziele der Raumordnung für das Plangebiet festgeschrieben: - Vorrangstandorte "Für die Ansiedlung von Industrieanlagen und für Verkehrsanlagen, die landesbedeutsam sind, werden Vorrangstandorte festgelegt. Die benötigten Flächen sind näher zu konkretisieren und städtebaulich zu sichern und zu entwickeln. Alle Zentralen Orte sind Schwerpunkte für die Entwicklung von Industrie und Gewerbe sowie für die infrastrukturelle Anbindung an Räume. Darüber hinaus werden im Landesentwicklungsplan Standorte festgelegt, die prioritär als Standortangebote zu entwickeln sind bzw. Anreize für Investitionen der Privatwirtschaft darstellen." - Vorrangstandorte für landesbedeutsame, großflächige Industrieanlagen (3.4.1) Sangerhausen wird als Vorrangstandort für landesbedeutsame, großflächige Industrieanlagen außerhalb der Oberzentren festgelegt. - Zentralörtliche Gliederung "Zur Schaffung gleichwertiger Lebensbedingungen in allen Landesteilen ist das System Zentraler Orte weiterzuentwickeln. Die Zentralen Orte sollen als Versorgungskerne über den eigenen örtlichen Bedarf hinaus soziale, wissenschaftliche, kulturelle und wirtschaftliche Aufgaben für die Bevölkerung ihres Verflechtungsbereiches übernehmen. Mittelzentren sind als Standorte für gehobene Einrichtungen im wirtschaftlichen, sozialen, kulturellen und politischen Bereich und für weitere private Dienstleistungen zu sichern und zu entwickeln. Sie sind Verknüpfungspunkte der öffentlichen Nahverkehrsbedienung und sollen die Verbindung zum regionalen und überregionalen Verkehr sichern. In Zentralen Orten sind entsprechend ihrer Funktion für den jeweiligen Verflechtungsbereich bei nachzuweisendem Bedarf und unter Berücksichtigung bestehender unausgelasteter Standorte Flächen vor allem für Industrie- und Gewerbeansiedlungen sowie für den Wohnungsbau, zum Ausbau der wirtschaftsnahen Infrastruktur sowie der beruflichen Aus- und Fortbildung und für Wissenschaft und Forschung schwerpunktmäßig bereitzustellen. Die städtebauliche Entwicklung ist unter Beachtung der Erfordernisse des öffentlichen Verkehrs zu planen." Sangerhausen gehört zu den Mittelzentren. Die vorliegende Planung ist mit dem Vorrangstandort für landesbedeutsame, großflächige Industrieanlagen sowie mit den Funktionen eines Mittelzentrums vereinbar. Regionaler Entwicklungsplan für die Planungsregion Harz (REPHarz) Gemäß den Zielen der Regionalplanung sind für das Plangebiet folgende Ziele und Grundsätze der Raumordnung zu berücksichtigen: - Entwicklungsachsen Entwicklungsachsen sind durch eine Bündelung von Verkehrs- und technischer Infrastruktur und eine unterschiedlich dichte Folge von Siedlungskonzentrationen gekennzeichnet. Sie sind vor allem für die überregionale, die länderübergreifende und die transeuropäische Verbindung von Wirtschaftsräumen von Bedeutung. Überregionale Entwicklungsachsen sind Verbindungsachsen von transeuropäischer, Bundes- und Landesbedeutung, die dem Leistungsaustausch zwischen Metropolregionen, Verdichtungsräumen und Oberzentren unter Einbeziehung der Mittelzentren dienen sollen. Der Anschluss und die Entwicklung des ländlichen Raumes und der großen Erholungsräume sollen gesichert werden und eine angemessene Einbindung des Landes und seiner Teilräume in die nationalen und transeuropäischen Netze erreicht werden. Innerhalb der Achsen sollen Schiene (Hauptverkehrsstrecken), Straße (Bundesautobahnen und bedeutende Bundesstraßen) und Wasserwege (Bundeswasserstraßen) zusammen mit dem Luftverkehr (Flughafen) die Verdichtungsräume national und international anbinden. Gewerbegebiet Martinsriether Weg, Erweiterung Hagebaumarkt - Entwurf Seite 3 von 5
Zur Sicherung einer ausgewogenen Raumstruktur und zur Vermeidung einer flächenhaften Ausbreitung der Siedlungen entlang der Achsen soll die Siedlungsentwicklung auch hier in den Zentralen Orten konzentriert werden; bandartige Siedlungsentwicklungen sollen vermieden werden; ausreichende Freiräume sollen erhalten werden. Die Planungsregion Harz wird durch die im LEP-LSA ausgewiesene Entwicklungsachse von europäischer Bedeutung im Raum Sangerhausen gequert (Ost-West- Südharzachse zwischen Rhein/Ruhrgebiet und Ballungsgebiet Halle/Leipzig). Weiterhin verläuft als überregionale Achse mit Landesbedeutung die Achse Erfurt-Sangerhausen-Bernburg-Magdeburg durch das Planungsgebiet. Ergänzend wird die regionale Entwicklungsachse (Erfurt)-Sangerhausen/A71 Aschersleben Egeln/B81 (- Magdeburg) mit den Bundesstraßen B86 und B180 ausgewiesen. Die geplante Bebauungsplanänderung ist mit den o. g. Zielen und Grundsätzen vereinbar. - Landes- und regional bedeutsame Vorrangstandorte Für die Ansiedlung von Anlagen, die wegen ihrer Größenordnung von überregionaler bzw. regionaler Bedeutung sind, werden Vorrangstandorte festgelegt. Mit der Festlegung solcher Vorrangstandorte werden bestimmten Standorten Nutzungen mit Prioritätsanspruch zugewiesen, die von entgegenstehenden raumbeanspruchenden und raumbeeinflussenden Nutzungen freizuhalten sind. Die dafür benötigten Flächen sind näher zu konkretisieren und städtebaulich zu sichern und zu entwickeln. Die im REPHarz festgelegten landes- und regional bedeutsamen Vorrangstandorte werden mit der vorliegenden Planung nicht beeinträchtigt. - Zentralörtliche Gliederung Mittelzentren sind als Standorte für gehobene Einrichtungen im wirtschaftlichen, sozialen, kulturellen und politischen Bereich und für weitere private Dienstleistungen zu sichern und zu entwickeln. Sie sind Verknüpfungspunkte der öffentlichen Nahverkehrsbedienung und sollen die Verbindung zum regionalen und überregionalen Verkehr sichern. Sangerhausen gehört zu den Mittelzentren. Die vorliegende Planung ist mit den Funktionen eines Mittelzentrums vereinbar. Flächennutzungsplan Das Plangebiet ist im rechtswirksamen Flächennutzungsplan als Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Einzelhandel dargestellt. Die Bebauungsplanänderung entwickelt sich gemäß 8 (2) BauGB aus dem Flächennutzungsplan. 2. Planungsbericht 2.1. Städtebauliches Konzept Das städtebauliche Konzept des Bebauungsplans Nr. 4a Gewerbegebiet Martinsriether Weg wird unverändert beibehalten. Die Änderung bezieht sich ausschließlich auf eine Erweiterung der Sondergebietsfläche mit dem Ziel, hier die Außenverkaufsfläche zu erweitern. 2.2. Planinhalt und Festsetzungen Alle Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 4a Gewerbegebiet Martinsriether Weg gelten im Bereich der 7. vereinfachten Änderung unverändert weiter, einzige Ausnahme bildet die Festsetzung zum Maß der baulichen Nutzung des hier bestehenden Sondergebietes SO1. Im rechtskräftigen Bebauungsplan wird für das SO1 festgesetzt, dass die Nutzung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes mit einer maximalen Geschoßfläche von 4.450 m² zulässig ist, hierbei wird die Nutzung ausschließlich auf den vorhandenen Baumarkt beschränkt. Zusätzlich gestattet sind alle gemäß 8 BauNVO zulässigen Anlagen. Gewerbegebiet Martinsriether Weg, Erweiterung Hagebaumarkt - Entwurf Seite 4 von 5
Der hier vorhandene Baumarkt ist seit über 20 Jahren am Standort etabliert. Aktuelle Marktentwicklungen erfordern Anpassungen der Verkaufslandschaft, die zum Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplans im Jahr 1994 so noch nicht zur Diskussion standen. Um sich der aktuellen Marktsituation anpassen zu können, plant das Unternehmen die Erweiterung der Außenbereichsverkaufsflächen. Aus diesem Grund wird die bisher festgesetzte maximale Geschoßfläche um 1.550 m² auf 6.000 m² erhöht. Die Fläche dient bisher als befestigte Fläche zum Parken. Mit der geplanten Nutzungsänderung wird es zu keiner zusätzlichen Versiegelung kommen. Es wird lediglich die vorhandene Betonfläche eingezäunt und zu Präsentations- bzw. Verkaufszwecken genutzt. 3. Umweltschutz Das Planverfahren wird nach 13 BauGB durchgeführt. Damit wird von der Umweltprüfung und dem Umweltbericht sowie der zusammenfassenden Erklärung zum Umgang mit den Umweltbelangen in der Bauleitplanung abgesehen. 3.1 Naturschutz Die grünordnerischen Festsetzungen des rechtskräftigen B-Plans Nr. 4a bleiben mit allen Zielstellungen, Festsetzungen und Regelungen vollumfänglich bestehen. Eingriffsregelung Der Standort befindet sich innerhalb einer gewachsenen innerstädtischen Siedlungsstruktur, so dass gemäß des 1 a Abs. 3 Satz 5 BauGB Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig waren. Damit entfällt die Notwendigkeit, die Eingriffsregelung erneut abzuarbeiten. Artenschutz Das Plangebiet wird gegenwärtig als Parkplatz genutzt. Damit verbunden sind ständige Bewegungen auf der gesamten versiegelten Fläche. Die geplante Änderung der Geschossflächenzahl führt lediglich dazu, dass die bisher als Parkplatz genutzte Fläche nun eingezäunt wird und als Fläche für Verkauf und Präsentation genutzt wird. Die vorhandenen Gehölzflächen bleiben unverändert erhalten. Es wird davon ausgegangen, dass mit der geplanten Änderung keine artenschutzrechtlichen Belange berührt werden. 3.2. Immissionsschutz Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind gemäß 1 Abs. 6 BauGB u. a. die Belange des Umweltschutzes und somit auch des Immissionsschutzes zu berücksichtigen. Es wird davon ausgegangen, dass mit der geplanten Änderung der Geschossflächenzahl keine Verschlechterung der immissionsschutzrechtlichen Situation verbunden sein wird. 4. Flächenbilanz Gesamtfläche der 7. vereinfachten Änderung des Bebauungsplans 1.640 m² davon Sondergebiet 1.550 m² Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonst. Bepflanzungen gem. 9 (1) Nr. 20 BauGB 90 m² Gewerbegebiet Martinsriether Weg, Erweiterung Hagebaumarkt - Entwurf Seite 5 von 5