Begründung 4. Änderung B-Plan 1 Gemeinde Pellworm

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2 Inhaltsverzeichnis Begründung 4. Änderung B-Plan 1 Gemeinde Pellworm 1. Einleitung Räumlicher Geltungsbereich Anlass und Ziel der Planung 3 2. Übergeordnete Planungsvorgaben Ziele der Raumordnung Flächennutzungsplan 4 3. Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen der Planung Art der baulichen Nutzung 4 4. Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung 5 5. Rechtsgrundlagen 5 2

3 1. Einleitung 1.1 Räumlicher Geltungsbereich Begründung 4. Änderung B-Plan 1 Gemeinde Pellworm Die Änderung beschränkt sich auf die textlichen Festsetzungen für einen Teilbereich des festgesetzten Sondergebiets Hafen und Tourismus. Dieser Teilbereich, der damit auch der räumliche Geltungsbereich der Änderung ist, umfasst die Flurstücke 72/1, 79/5 und 80/25 sowie Teilstücke der Flurstücke 79/9 und 81/2, jeweils der Flur 10 der Gemarkung Pellworm, und hat eine Größe von ca qm. Die Fläche liegt im Südwesten des Hafens von Pellworm. 1.2 Anlass und Ziel der Planung Im Sondergebiet Hafen und Tourismus des Bebauungsplans Nr. 1 (südlicher Hafenbereich) waren bisher Ferienwohnungen als Art der baulichen Nutzung nicht explizit zugelassen. Allerdings war im bestehenden Gastronomiegebäude am Hafen bereits Ferienwohnnutzung genehmigt und vorhanden. Die Gemeinde möchte die Ferienwohnnutzung im Gebäude auch zukünftig ermöglichen, um den wirtschaftlichen Betrieb des funktional und gestalterisch ortsbildprägenden Gebäudes sicherzustellen. Ein Umbau mit Nachnutzung des derzeit größtenteils leer stehenden Gebäudes ist bereits durch die Eigentümerin geplant. Nachdem mit der Novelle der Baunutzungsverordnung vom Mai 2017 nun auch Klarheit über die planungsrechtliche Einordnung von Ferienwohnungen besteht, sieht die Gemeinde die notwendige Erforderlichkeit der Bauleitplanung gegeben und will den Bebauungsplan entsprechend anpassen. Dabei soll auch die Lage des Gebäudes im hochwassersensiblen Hafenbereich berücksichtigt werden, indem die Ferienwohnnutzung nur oberhalb des Erdgeschosses zugelassen wird. Die Änderung wird als Bebauungsplanung der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren gemäß 13a BauGB durchgeführt, da es sich um die Änderung der zulässigen Nutzung für ein bereits komplett bebautes Grundstück handelt. Alle Festsetzungen außerhalb des räumlichen Geltungsbereichs sowie alle weiteren (textlichen) Festsetzungen behalten weiterhin ihre Gültigkeit. Auf die frühzeitige Beteiligung sowie den Umweltbericht wird daher verzichtet. 2. Übergeordnete Planungsvorgaben 2.1 Ziele der Raumordnung Gemäß 1 Abs. 4 Baugesetzbuch (BauGB) besteht eine Anpassungspflicht der kommunalen Bauleitplanung an die Ziele der Raumordnung. Die Ziele der Raumordnung für die Gemeinde Vollerwiek werden im Landesentwicklungsplan (LEP) aus dem Jahr 2010 und im Regionalplan V aus dem Jahr 2002 festgelegt. 3

4 Begründung 4. Änderung B-Plan 1 Gemeinde Pellworm Pellworm ist als Schwerpunktraum für Tourismus und Erholung ausgewiesen (Kapitel LEP und 4.1 Regionalplan). Das bedeutet, dass diesen Belangen in der planerischen Abwägung mit anderen Raumnutzungen ein besonderes Gewicht zukommt und alle Siedlungs-, Bauplanungen und -maßnahmen die Erhaltung und Sicherung der Freiräume zur Grundlage haben sollen. Die städtebauliche Entwicklung soll grundsätzlich in räumlicher und infrastruktureller Anbindung an bestehende Ortsteile entstehen (Kapitel 2.7 LEP). Die Innenentwicklung hat Vorrang vor der Außenentwicklung. Da die Bauleitplanung der Sicherung einer vorhandenen touristischen Nutzung gilt und nur bereits bebaute Flächen umfasst, entspricht die Planung den Vorgaben der Raumordnung. 2.2 Flächennutzungsplan (FNP) Die Bebauungsplanänderung berührt nicht die Belange des Flächennutzungsplans, die beabsichtigten Festsetzungen sind auch weiterhin durch die Ausweisung im FNP gedeckt, so dass die Bebauungsplanänderung aus dem gültigen FNP entwickelt wird. 3. Ziele, Zwecke und wesentliche Auswirkungen der Planung Neben der gastronomischen Nutzung (planungsrechtlich Schank- und Speisewirtschaft) bestand auch bereits Ferienwohnnutzung in dem Gebäude, das im Änderungsbereich liegt. Es war jedoch versäumt worden, diese bisher planungsrechtlich zu berücksichtigen. Durch unterschiedliche Rechtsprechung in den vergangenen Jahren war auch unklar, in welcher Form dies zu geschehen hätte. Nachdem die gesetzgeberischen Unsicherheiten nun durch die letzte Novelle der Baunutzungsverordnung (BauNVO) eine Klarstellung erfahren haben, soll aus Anlass eines Betreiberwechsels und eines damit verbundenen Umbaus nun eine entsprechende Anpassung der Nutzungsfestsetzungen sowie der maximalen Höhe für dieses Gebäude erfolgen. Da die weiteren Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung v.a. zur zulässigen Grundfläche und Geschosszahl nicht geändert werden, und die Nutzung im Erdgeschoss auch weiterhin auf Schank- und Speisewirtschaften beschränkt bleibt, ist sichergestellt, dass die Ferienwohnnutzung auf ein Maß beschränkt bleibt, das mit dem Standort und der übrigen, auf Pellworm eher dispersen, touristischen Nutzung verträglich ist und dass die charakteristische Gebäudekubatur im Grundsatz erhalten bleibt. Neben der Änderung des B-Plans schließt die Gemeinde einen städtebaulichen Vertrag mit der Eigentümerin ab, in dem weitere Details der Umsetzung, z.b. zu Zahl und Betrieb der Ferienwohnungen, Stellplätzen und ortsgestalterischen Vorgaben geregelt werden. 3.1 Art der baulichen Nutzung Im 2017 neu eingefügten 13a der BauNVO ist die planungsrechtliche Einordnung von Fe- 4

5 Begründung 4. Änderung B-Plan 1 Gemeinde Pellworm rienwohnungen in den Nutzungskatalog der Baugebietstypen klargestellt. Sondergebiete, wie im vorliegenden Fall, weisen sowieso eine eigene Kombination von Nutzungsarten und -typen auf, die sich von den übrigen Baugebieten unterscheidet. Die in Sondergebieten zugelassenen Nutzungen müssen aber den gleichen Anforderungen entsprechen, weshalb im Regelfall auf die entsprechenden Bezeichnungen zurückgegriffen werden sollte. Da Ferienwohnungen durch die genannte Regelung nun definiert werden (als Räume oder Gebäude, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden und die zur Begründung einer eigenen Häuslichkeit geeignet und bestimmt sind ), können sie auch als eigener Nutzungstyp im Sondergebiet festgesetzt werden, was in diesem Fall geschieht. Unsicherheit kann allerdings dahingehend herrschen, dass der Nutzungstyp Ferienwohnung voraussetzt, dass keinerlei Serviceleistungen außerhalb der Ferienwohneinheiten angeboten werden (z.b. Frühstücksangebot, Wellnesraum). Da dies an dieser Stelle aber im Hinblick auf eine langfristig tragfähige Nutzung insbesondere im Zusammenspiel mit der vorhandenen Gastronomie nicht ausgeschlossen werden kann und soll, werden zusätzlich auch kleine Beherbergungsbetriebe zugelassen, die eine solche betriebliche Einheit des Angebots abdecken. Um deutlich zu machen, dass die nun zugelassenen Nutzungen als Ergänzung der bisherigen gastronomischen Nutzung gedacht sind, werden Ferienwohnungen und Beherbergung nur oberhalb des Erdgeschosses zugelassen. Damit wird gleichzeitig auch ein möglicher Konflikt zwischen dem Aufenthalt von Übernachtungsgästen und möglichem Hochwasser im Hafenbereich entschärft. 3.2 Maß der baulichen Nutzung Die bisher festgesetzte Zahl der maximal zulässigen Vollgeschosse bleibt unverändert bei drei. Zusätzlich wird jedoch nun auch eine maximal zulässige Gebäudehöhe mit 14,50 m über dem höchsten Punkt der an das Baugrundstück angrenzenden Straße festgesetzt, um um eine ungewollte Höhenentwicklung durch mehrere Staffelgeschosse oder spezielle Dachformen an dieser exponierten Stelle zu vermeiden. Die übrigen Festsetzungen, insbesondere die zulässige Grundfläche und wie erwähnt die Zahl der Vollgeschosse, bleiben weiterhin gültig. Damit wird sichergestellt, dass sich die Nutzung im Rahmen des bisher zulässigen Gebäudes bewegt und nicht etwa ein größerer Beherbergungskomplex entsteht, der an diesem Standort städtebaulich eher nicht wünschenswert ist. 4. Naturschutzrechtliche Eingriffsregelung Gemäß 1a Abs. 3 BauGB ist die Vermeidung und der Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft im Rahmen der planerischen Abwägung nach 1 Abs. 7 BauGB zu berücksichtigen. Ausgleichsmaßnahmen sind auf der Grundlage des Gemeinsamen Runderlasses des Innenministeriums und des Ministeriums für Umwelt, Natur und Forsten des Landes 5

6 Begründung 4. Änderung B-Plan 1 Gemeinde Pellworm Schleswig-Holstein (V , IV 268) vom 9. Dezember 2013 zu ermitteln. Gemäß 44 BNatSchG unterliegen besonders geschützte Arten sowie ihre Fortpflanzungsund Ruhestätten einem besonderen Schutz. Zu den besonders geschützten Arten gehören Arten der Anhänge A und B der europäischen Artenschutzverordnung (Nr. 338/97), Arten des Anhangs IV der FFH-Richtlinie (Nr. 92/43/EWG) sowie alle in Europa heimischen Vogelarten. Mit der Ergänzung der Nutzungsfestsetzungen für diesen Teilbereich des B-Plans sind keinerlei Eingriffe in Natur, Landschaft und Umwelt verbunden. Mit der textlichen Änderung des B-Plans (und der lediglich klarstellenden zeichnerischen Änderung) gehen erweiterte Nutzungsmöglichkeiten einher, jedoch keine erweiterten baulichen Maßnahmen. 5. Rechtsgrundlagen Der Bebauungsplan-Änderung liegen folgende Rechtsnormen zugrunde: 1. Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634). 2. Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786) Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung PlanzV 90) vom 18. Dezember 1990 (BGBL.1991 I S.58), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 4. Mai 2017 (BGBl. I S. 1057). 4. Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 4. August 2016 (BGBl. I S. 1972) 5. Gesetz zum Schutz der Natur des Landes Schleswig-Holstein (Landesnaturschutzgesetz - LNatSchG) vom 24. Februar 2010 (GVOBl. 2010, 301), zuletzt geändert durch Artikel 1 Ges. v , GVOBl. S Gesetz über die Landesplanung des Landes Schleswig-Holstein (Landesplanungsgesetz - LPlG) - in der Fassung der Bekanntmachung vom 27. Januar 2014, GVOBl. Schl.-H., S.8) 7. Landesentwicklungsplan S-H (LEP), festgestellt am 13. Juli 2010 (Amtsbl. 2010, 719) 8. Regionalplan für den Planungsraum V des Landes Schleswig-Holstein, festgestellt am 11. Oktober 2002 (Amtsbl. 2002, 747) 6