Bebauungsplan Pfungstadt Nord-West 1. Änderung. Begründung

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1 Bebauungsplan Pfungstadt Nord-West 1. Änderung Stadt Pfungstadt Stadtplanung Stand: Entwurf gem. 13 (2) BauGB Fassung: Januar 2014

2 Inhaltsverzeichnis: I BEGRÜNDUNG VERANLASSUNG UND ERFORDERLICHKEIT LAGE UND RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH PLANUNGSRECHTLICHE SITUATION Überörtliche Planungen Örtliche Planungen Bebauungsplan Verfahrensstand und Abwägung BESTANDSSITUATION Städtebauliche Situation INHALT DER ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANES AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANES / UMWELTSCHÜTZENDE BELANGE Naturschutz und Landschaftspflege Umweltprüfung NACHRICHTLICHE ÜBERNAHMEN/ HINWEISE BODENORDNENDE MAßNAHMEN...6 Anlagen: Bebauungsplan ohne Maßstab mit Nutzungsschablone, geänderte Nutzungsschablone und textliche Festsetzungen Stand: Entwurf, Januar 2014 Seite 2

3 I BEGRÜNDUNG 1. VERANLASSUNG UND ERFORDERLICHKEIT Der Bebauungsplan Pfungstadt Nord-West wurde am durch die Stadtverordnetenversammlung beschlossen und hat am durch öffentliche Bekanntmachung Rechtskraft erlangt. Im Zuge der Entwicklung des Gebietes hat sich in Teilen eine Modifizierung der Anforderungen ergeben. Teilweise sollen für die Bearbeitung der Genehmigungen Klarstellungen/ Ergänzungen der textlichen Festsetzungen auch in Abstimmung mit der Bauaufsicht des Landkreises Darmstadt Dieburg vorgenommen werden. Mit der Durchführung der 1. Änderung des Bebauungsplanes sollen die textlichen Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung angepasst werden. 2. LAGE UND RÄUMLICHER GELTUNGSBEREICH Der Geltungsbereich befindet sich am nordwestlichen Rand des Stadtgebietes von Pfungstadt, zwischen Mainstraße und B 426. Die Planänderung erhält die Bezeichnung Pfungstadt Nord-West 1. Änderung. Die Änderung umfasst den gesamten Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Pfungstadt Nord-West Gemarkung Pfungstadt, Flur 30. Der Geltungsbereich wird im Osten von der Mainstraße und im Süden von der Ringstraße begrenzt, im Westen wird er von den rückwärtigen Grundstücksgrenzen der westlich an die Retfordstraße angrenzenden Grundstücke und im Norden durch den Europakreisel gebildet. 3. PLANUNGSRECHTLICHE SITUATION 3.1 Überörtliche Planungen Im Regionalplan Südhessen (RPS) 2000 ist das Plangebiet dem Siedlungsbereich-Bestand zuzuordnen. 3.2 Örtliche Planungen Der Bereich ist im rechtswirksamen Flächennutzungsplan (FNP) teilweise als gemischte Baufläche, teilweise als gewerbliche Baufläche dargestellt. Die im rechtskräftigen Bebauungsplan erfolgte Ausweisung entspricht dem Entwicklungsgebot des 8 (2) BauGB. 3.3 Bebauungsplan Der Bebauungsplan Nr. 58_00 Pfungstadt Nord-West wurde am durch die Stadtverordnetenversammlung als Satzung beschlossen. Mit Veröffentlichung im Darmstädter Echo wurde der Bebauungsplan am rechtsverbindlich. Der Bebauungsplan Nr. 58_00 trifft im Sinne des 30 BauGB Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, den überbaubaren Flächen und den örtlichen Verkehrsflächen. Stand: Entwurf, Januar 2014 Seite 3

4 3.4 Verfahrensstand und Abwägung Aufgrund der räumlichen Bebauungs- und Nutzungssituation wird der Geltungsbereich dem Innenbereich zugeordnet. Da die gegenständliche Änderung im beplanten Bereich liegt, wird diese Bebauungsplanänderung im beschleunigten Verfahren gem. 13a BauGB als Maßnahme der Innenentwicklung, die der Nachverdichtung von Flächen dient, durchgeführt (Bebauungsplan der Innenentwicklung). Die Erstellung eines Umweltberichtes ist in diesem Zusammenhang nicht erforderlich. Zudem wird auf die frühzeitige Beteiligung gemäß 3 (1) und 4 (1) BauGB verzichtet. Vorbehaltlich der anstehenden Beratung und Beschlussfassung in den städtischen Gremien werden im Zuge der Planaufstellung, nach den Maßgaben des Baugesetzbuches (BauGB), die nachstehenden Verfahrensschritte durchgeführt: : Die Stadtverordnetenversammlung beschließt gem. 2 (1) BauGB die Änderung des Bebauungsplanes mit der Bezeichnung Pfungstadt Nord-West 1. Änderung : Der Ausschuss für Stadtplanung, Bauen und Umwelt beschließt den Entwurf des Bebauungsplanes mit der Bezeichnung Pfungstadt Nord-West 1. Änderung zur förmlichen öffentlichen Auslegung und Beteiligung gem. 13a (2) BauGB : Ortsübliche amtliche Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung 4. BESTANDSSITUATION 4.1 Städtebauliche Situation Seit Rechtskraft des Bebauungsplanes wurde sukzessive der Bereich östlich der Retfordstraße entwickelt. Die Flächen stehen im Eigentum der Stadt Pfungstadt. Die Mischgebietsflächen sind fast vollständig bebaut, hier hat sich im südlichen Bereich eine Wohnnutzung etabliert, im nördlichen Bereich sind nicht störende Kleingewerbe ansässig. Im Gewerbegebiet haben sich überwiegend örtliche Mittelständler und Dienstleistungen angesiedelt. Das Gebiet ist relativ klein strukturiert. Der Bereich westlich der Retfordstraße, in welchem die Hochspannungsleitungen verlaufen, wird derzeit aufgrund der bestehenden Restriktionen noch nicht entwickelt. Da von den Versorgungsträgern eine Verlegung der Leitungen aus dem Gebiet avisiert wurde, sollen diese Flächen für die Nachfrage nach größeren Einheiten vorgehalten werden. 5. INHALT DER ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANES Die Änderung umfasst eine Ergänzung/ Klarstellung und Anpassung der textlichen Festsetzungen und der Nutzungsschablone an die im Gebiet des Bebauungsplanes erfolgte Entwicklung. Gegenstand der Änderung sind die Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung. Art der baulichen Nutzung A 1.: Die Festsetzung A 1.1 beschreibt die Festsetzung des Mischgebiets gem. 6 BauGB und die städtebaulich begründeten Einschränkungen. Das Mischgebiet ist nach Norden hin zum angrenzenden Gewerbegebiet gegliedert. Im Teilbereich MI3 ist Wohnen nur im Zusammenhang mit einer gewerblichen oder sonstigen Mischgebietsnutzung zulässig. Diese Vorgabe wurde nun insoweit konkretisiert, dass die Größe des Anteils der jeweiligen Nutzung festgelegt wurde. Die- Stand: Entwurf, Januar 2014 Seite 4

5 se Vorgabe wurde bei den bereits bebauten Grundstücken als Grundlage für den Verkauf formuliert. Sie soll nun als Klarstellung auch in den Bebauungsplan übernommen werden. Die Festsetzung A 1.2 beschreibt die Vorgaben zu der Festsetzung des Gewerbegebietes. Hier werden im Zuge der Änderung ergänzend Bordelle, Bordellartige Betriebe und Vergnügungsstätten ausgeschlossen. Dies trägt einerseits der räumlichen Lage des Gebiets Rechnung in fußläufiger Entfernung sensiblen Nutzungen wie einer Realschule und einem Kindergarten. Andererseits rechtfertigt auch die bisher erfolgte Entwicklung, die Ansiedlung von mittelständischen und Kleinbetrieben, die wohnbauliche Nachverdichtung im Mischgebiet und der geplante Bau der Schulsporthalle diesen Ausschluss. Der hochwertige Charakter des Gewerbegebietes soll erhalten werden. Die im Punkt A 1.4 festgesetzte Fläche für Gemeinbedarf wird in Ihrer Zweckbestimmung etwas flexibler gestaltet, da für das Bauvorhaben der Schulsporthalle nicht die gesamte Fläche durch den Landkreis benötigt wird. Maß der baulichen Nutzung A 2: Die maximale Höhe baulicher Anlagen wird im Gewerbegebiet gestaffelt und in den Teilbereichen GE 1,2,3,5 und 6 auf 14 m heraufgesetzt. Im Teilbereich GE 7 ist die Festsetzung der Höhe gestaffelt. Im direkten Straßenbereich sind weiterhin 11 m festgesetzt, bei Wahrung eine Grenzabstandes von 7 m an der zur Mainstraße gewandten Grundstücksseite kann eine max. Firsthöhe von 14 m ausgeschöpft werden. Hierbei werden die städtebauliche Situation und die östlich der Mainstraße angrenzende Bebauung berücksichtigt. Im Teilbereich GE 4, welches rückwärtig an das Mischgebiet angrenzt, wird die Festsetzung beibehalten. Die Nutzungsschablone wird entsprechend geändert. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes bestimmen für die gewerblichen Bauflächen eine maximale Höhe baulicher Anlagen von 11 m. Dies entspricht den Höhenfestsetzungen im Mischgebiet. Die ursprüngliche Höhenfestsetzung orientierte sich an den im benachbarten Sondergebiet realisierten Höhen der Fachmärkte. Im Rahmen einer Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes hat die Stadt bereits einer maximalen Gebäudehöhe von 13,50 m zugestimmt. Auch im Rahmen der Gespräche mit anderen gewerblichen Interessenten wurden Gebäudehöhen für Lager- und Produktionshallen von m Höhe angefragt. Aus städtebaulicher Sicht ist die angefragte Gebäudehöhe für die gewerblichen Bauflächen in den o.g. Teilbereichen als vertretbar zu beurteilen. Gegenstand der vorliegenden Änderung ist auch die Anpassung der zulässigen Höhe der Werbeanlagen. Aufgrund der bestehenden optischen Beeinträchtigungen durch die Hochspannungsleitungen wurde für Werbeanlagen eine Höhe von 35 m zugelassen. Da hier Veränderungen durch den Betreiber avisiert wurden und eine solche Höhenentwicklung auch städtebaulich nicht gewünscht ist, wird der Punkt A 2.2 geändert und eine Reduzierung auf nunmehr 20,00 m festgesetzt. Weiterhin wird der Punkt A 2.3 zur Definition der Bezugshöhe und der Geländehöhe eingefügt. Hier wird in Abstimmung mit der Bauaufsicht des Landkreises klargestellt, dass die bereits im rechtskräftigen Bebauungsplan festgesetzte Bezugshöhe auch als Geländehöhe nach HBO für den Nachweis der Geschossigkeit und der Abstandsflächen heranzuziehen ist. Hier wird der Geländemorphologie in Teilbereichen des Gebietes Rechnung getragen. Weitere Festsetzungen sind von der Änderung nicht betroffen und gelten entsprechend der Vorgaben des rechtskräftigen Bebauungsplanes weiterhin. Stand: Entwurf, Januar 2014 Seite 5

6 6. AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANES / UMWELTSCHÜTZENDE BE- LANGE 6.1 Naturschutz und Landschaftspflege Im Rahmen der Bauleitplanung erfolgt eine Abwägung der naturschutzfachlichen Belange. Hierzu ist anzumerken, dass im beschleunigten Verfahren gem. 13a (2) Nr.4 BauGB Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, als im Sinne des 1a (3) Satz 5 vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig gelten. Eine Kompensation ist somit nicht erforderlich. 6.2 Umweltprüfung Mit Inkrafttreten des EAG Bau am sind zahlreiche Änderungen des BauGB, daneben u. a. auch Änderungen des Raumordnungsgesetzes (ROG) und des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) verbindlich geworden. Anlass für das EAG Bau ist die Umsetzung der EU Richtlinien über die Prüfung der Umweltauswirkungen bestimmter Pläne und Programme (Plan-UP-Richtlinie). Die Umsetzung der Plan-UP-Richtlinie im Bereich der Bauleitplanung erfolgt in der Weise, dass grundsätzlich alle Bauleitpläne einer Umweltprüfung zu unterziehen sind. Eine Ausnahme besteht nur für Bauleitpläne, die im vereinfachten Verfahren nach 13 BauGB aufgestellt bzw. geändert werden und Bebauungspläne für die Innenentwicklung, die nach der Novellierung vom im beschleunigten Verfahren nach 13a BauGB aufgestellt werden. Die 1. Änderung des Bebauungsplanes Pfungstadt Nord-West beplant den Innenbereich und kann als Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. 13 a BauGB im beschleunigten Verfahren nach BauGB Novelle 2007 geändert werden. Die Überplanung des Bestandes liegt innerhalb der Obergrenzen des 13 a (1) 1 BauGB. Gemäß 13 a (2) Nr.1 der BauGB-Novelle wird daher für den Gesamtgeltungsbereich von der Umweltprüfung nach 2 (4) BauGB und dem Umweltbericht nach 2a BauGB abgesehen, hierauf wird im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden hingewiesen. 7. NACHRICHTLICHE ÜBERNAHMEN/ HINWEISE Für den rechtskräftigen Bebauungsplan Pfungstadt Nord-West getroffenen Kennzeichnungen, Nachrichtlichen Übernahmen und Hinweise behalten auch für die 1. Änderung weiterhin ihre Gültigkeit. 8. BODENORDNENDE MAßNAHMEN Die Grundstücke im Plangebiet befinden sich im Besitz der Stadt Pfungstadt. Eine Bodenordnung wird sukzessive mit der Entwicklung der Grundstücke vorgenommen. Magistrat der Stadt Pfungstadt Fachbereich III - Bauen, Planung, Umwelt Petra Wagner, Stadtplanerin IKH Stand: Entwurf, Januar 2014 Seite 6