BEGRÜNDUNG ZUM BEBAUUNGSPLAN NR ÄNDERUNG - ELSDORF BEDBURGER STR. / MITTELSTR.

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1 STADT ELSDORF BEGRÜNDUNG ZUM BEBAUUNGSPLAN NR ÄNDERUNG - ELSDORF BEDBURGER STR. / MITTELSTR. - Abteilung 4 / 20 Bauleitplanung

2 Inhalt 1. Rechtsgrundlagen des Bebauungsplanes Räumlicher Geltungsbereich Planerische Rahmenbedingungen Anlass und Ziel der Planung Planinhalt und Abwägung Art der Nutzung Maß der Nutzung Verkehrliche Erschließung Entwässerung Beeinträchtigung von Natur und Landschaft Artenschutz Klimaschutz Flächenbilanz

3 1. Rechtsgrundlagen des Bebauungsplanes Die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr Änderung Elsdorf; Bedburger Str. / Mittelstr. wird auf der Grundlage des Baugesetzbuches (BauGB) vom (BGBl. I S. 3634), in der zurzeit gültigen Fassung durchgeführt. Da mit der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 72 eine höhere Ausnutzung des Grundstückes im Sinne einer dichten, dem städtischen Charakter des Gebietes entsprechenden Bebauung, ermöglicht werden soll, handelt es sich hierbei um eine Nachverdichtung bzw. andere Maßnahme der Innenentwicklung. Gemäß 13a BauGB kann ein Bebauungsplan im so genannten beschleunigten Verfahren durchgeführt werden, wenn das Verfahren der Wiedernutzbarmachung von Flächen, der Nachverdichtung oder anderer Maßnahmen der Innenentwicklung dient und die zulässige Grundfläche im Sinne des 19 Abs. 2 BauNVO nicht mehr als m² beträgt ( 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB). Aufgrund der Größe des Plangebietes von ca. 310 m² wird der Grenzwert der zulässigen Grundfläche von m² nicht überschritten. Durch das Bebauungsplanverfahren werden keine ausgewiesenen Schutzgebiete beeinträchtigt, weshalb keine Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung besteht. Somit kann das Bebauungsplanverfahren gemäß 13a BauGB im beschleunigten Verfahren durchgeführt werden. Entsprechend gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB. Auf die Durchführung einer Umweltprüfung gemäß 2a BauGB sowie einer zusammenfassenden Erklärung kann demnach verzichtet werden. Gemäß 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gelten Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, als im Sinne des 1a Abs. 3 Satz 6 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig (die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung entfällt). Gemäß 13a Abs. 2 BauGB kann ein Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden, ohne dass es eines gesonderten Verfahrens zur Änderung des Flächennutzungsplanes bedarf. Der Flächennutzungsplan kann gegebenenfalls im Wege einer Berichtigung angepasst werden. Gemäß 13 Abs. 2 und 3 BauGB kann auf die Erstellung eines Umweltberichts, auf die frühzeitige Erörterung, auf die zusammenfassende Erklärung, sowie auf das Monitoring verzichtet werden. 2. Räumlicher Geltungsbereich Das Plangebiet umfasst einen Teilbereich des Flurstücks Gemarkung Elsdorf, Flur 12, Flurstück 126 (Bedburger Str. 10). Westlich grenzt das Plangebiet an die Bedburger Str. An den übrigen Seiten grenzt das Plangebiet an die Flurstücke der Nachbarbebauung. Die Größe des Plangebietes beträgt ca. 310 m². 3

4 3. Planerische Rahmenbedingungen Regionalplan Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Köln (2003) stellt für das Plangebiet Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) dar. Auszug aus dem Regionalplan; genordnet; ohne Maßstab Landschaftsplan Das Plangebiet liegt außerhalb des Geltungsbereiches des Landschaftsplanes II Jülicher Börde mit Titzer Höhe des Rhein-Erft-Kreises. 4

5 Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan 2010 der Stadt Elsdorf stellt für den räumlichen Geltungsbereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 72 Gemischte Baufläche dar. Es ist beabsichtigt, im Bebauungsplan Nr Änderung die Art der Nutzung als MI Mischgebiet festzusetzen. Insofern ist der hiesige Bebauungsplan gemäß 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Auszug aus dem Flächennutzungsplan der Stadt Elsdorf; genordet; ohne Maßstab 5

6 Bebauungspläne Der Bebauungsplan Nr Änderung überplant einen Teilbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 72 (Rechtskraft am ) Auszug aus dem rechtskräftigen BP 72; genordet; ohne Maßstab 4. Anlass und Ziel der Planung Es ist beabsichtigt mit der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 72 geringfügige städtebauliche Nachjustierungen bezüglich des Maßes der Nutzung vorzunehmen. Unter Beachtung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gemäß 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB soll eine höhere Ausnutzung des Grundstückes im Sinne einer dichten, dem städtischen Charakter des Gebietes entsprechenden Bebauung, ermöglicht werden. Gleichzeitig soll der vorhandenen Bebauungssituation Rechnung getragen werden. 6

7 5. Planinhalt und Abwägung Zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung im Sinne des 1 Abs. 3 BauGB werden folgende Festsetzungen in den Bebauungsplan Nr Änderung aufgenommen: Art der baulichen Nutzung Art der Nutzung MI 1 Mischgebiet MI 2 Mischgebiet Maß der baulichen Nutzung Geschossigkeit II II Grundflächenzahl 0,6 0,6 Höchstmaß Firsthöhe 9,0m 6,5m 5.1 Art der Nutzung Bereits bei der Aufstellung des Ursprungsplans BP 72 war es städtebauliches Ziel mit der Festsetzung MI Mischgebiet dem städtischen, zentralen Charakter des Gebietes Rechnung zu tragen. Aufgrund der räumlichen Nähe zum historischem Zentrum der Stadt Elsdorf (Köln-Aachener-Str / Mittelstr. / Gladbacher Str.) sowie der hohen Dichte in dem Gebiet war seinerzeit die planerische Intention, neben der Wohnnutzung insbesondere auch nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe bzw. Geschäfts- und Bürogebäude zuzulassen, die als ein wesentliches städtebauliches Merkmal den zentralen Charakter eines Gebietes mitprägen. Das sowohl im Einzelhandelskonzept der GMA aus dem Jahr 2009 als auch in der im Entwurf befindlichen Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes der CIMA aus dem Jahr 2017 die nördliche Grenze des zentralen Versorgungsbereiches Ortsmitte Elsdorf in räumlicher Nähe zum Plangebiet der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 72 liegt, unterstreicht den zentralen Charakter des Gebietes, so dass es auch heute noch städtebauliches Ziel ist, hier entsprechende städtebauliche Strukturen zu ermöglichen. Daher soll die Festsetzung MI Mischgebiet neben der Wohnnutzung auch die Option eröffnen, zukünftig Nutzungsänderungen des Bestandes zu Büro- und Geschäftsnutzungen bzw. nicht störenden Gewerbebetrieben planungsrechtlich zuzulassen. Tankstellen, Vergnügungsstätten, Gartenbaubetriebe und Bordelle entsprechen nicht der gewollten Bau- und Nutzungsstruktur und werden daher ausgeschlossen. Zudem sind diese Nutzungen oftmals mit einem hohen Kundenverkehr auch in den Abend- und Nachtstunden und entsprechendem Konfliktpotential verbunden. Für die ausgeschlossenen Nutzungen sind Standorte in besserer Zuordnung an anderen Stellen im Stadtgebiet ausreichend vorhanden. 7

8 5.2 Maß der Nutzung Zur Schaffung eines homogenen städtebaulichen Erscheinungsbildes und zur Gewährleistung einer dem Standort entsprechenden Verdichtung, die gesamtstädtisch einen schonenden Umgang mit Grund und Boden sicherstellt, wird die dichtebestimmende Grundflächenzahl (GRZ) in den Mischgebieten MI 1 und MI 2 entsprechend der in der BauNVO vorgegebenen Obergrenze mit 0,6 als Höchstmaß festgesetzt. Damit ist zum einen ein schonender Umgang mit Grund und Boden gewährleistet, zum anderen bieten die Festsetzungen gute Ausnutzungsmöglichkeiten der Fläche. Um die Höhenentwicklung baulicher Anlagen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr Änderung zu steuern, werden im Plangebiet maximal zwei Vollgeschosse festgesetzt. Innerhalb des Plangebietes sowie in der näheren Umgebung ist Bestandsbebauung überwiegend durch zweigeschossige Gebäude geprägt. Somit wird die prägende Geschossigkeit des Bestandes aufgegriffen. Darüber hinaus setzt auch der Ursprungsplan, Bebauungsplan Nr. 72, entlang der Bedburger Str. maximal zwei Vollgeschosse fest, so dass die Reglung hinsichtlich der Geschossigkeit in der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 72 fortgeführt wird. Ferner wird, neben der Festsetzung der Vollgeschosse, die Höhenentwicklung über die maximal zulässige Gebäudehöhe mit einer Firsthöhe von 9,0 m im MI 1 sowie 6,5 m im MI 2 gesteuert. Eine überschlägige Prüfung der maximalen Gebäudehöhen in der unmittelbaren Umgebung ergab, dass die Bestandsgebäude entlang der Bedburger Str. eine maximale Firsthöhe zwischen 6,93 m bis 8,65 m aufweisen, so dass mit der festgesetzten Höhe im MI 1 von 9,0 m dem Bestand adäquat Rechnung getragen wird. Dagegen wird die maximale Höhenentwicklung im MI 2 mit 6,50 m festgesetzt, so dass zwar rein rechnerisch zwei Vollgeschosse zulässig sind (gemäß 2 Abs. 5 BauO NRW), sich die Gebäude allerdings eindeutig gegenüber dem Hauptgebäude an der Bedburger Straße unterordnen. Dies hat den Hintergrund, dass der Ursprungsplan, Bebauungsplan Nr. 72, im rückwärtigen Bereich der Grundstücke an der Bedburger Str. maximal ein Vollgeschoss als Höchstmaß festgesetzt hat. Städtebauliches Ziel dieser Festsetzung war es, dass die Gebäude bzw. Gebäudeteile im rückwärtigem Bereich dem Hauptgebäude untergeordnet sind, damit trotz der dichten Bebauung dennoch gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gemäß 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB sichergestellt sind (z.b. ausreichende Belichtung der Hauptgebäude entlang der Bedburger Str.) Mit den nunmehr festgesetzten zwei Vollgeschossen bei einer maximalen Firsthöhe von 6,5 m wird dasselbe städtebauliche Ziel erreicht, bei gleichzeitig geringfügig höherer Ausnutzbarkeit des Grundstückes. 6. Verkehrliche Erschließung Das Plangebiet ist bereits über die vorhandene Straße Bedburger Straße erschlossen. Zusätzliche Erschließungsstraßen sind nicht geplant, da der Bebauungsplan Nr Änderung kein Baurecht auf neu geplanten Grundstücken schafft. 7. Entwässerung Die Entwässerung innerhalb des Plangebietes erfolgt über das vorhandene öffentliche Mischwasserkanalsystem. Das Mischwasser wird der Kläranlage zugeführt und dort nach den allgemein anerkannten Regeln der Abwassertechnik gereinigt. 8

9 Das Plangebiet wurde vor dem erstmals bebaut, daher ist der 44 Landeswassergesetz NRW (Beseitigung von Niederschlagswasser) nicht anzuwenden. 8. Beeinträchtigung von Natur und Landschaft Da der Bebauungsplan Nr Änderung im beschleunigten Verfahren gemäß 13a BauGB aufgestellt wird, gelten Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, im Sinne des 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB, als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Des Weiteren überplant der Bebauungsplan Nr Änderung ein bereits entwickeltes Wohngebiet, in dem lediglich rückwärtige Erweiterungsmöglichkeiten zulässig werden. Eine Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung sowie ein Umweltbericht sind daher nicht erforderlich. 9. Artenschutz Aufgrund der geringen Plangebietsgröße und der bereits vorhandenen Bebauung, ist davon auszugehen, dass hier keine artenschutzrechtlichen Verbote gemäß 44 Abs. 1 BNatSchG betroffen sind. Zudem führt die Wohnnutzung dazu, dass das Plangebiet sehr starken anthropogenen Einwirkungen ausgesetzt ist, die einen zu hohen Störungsgrad für planungsrelevante Arten darstellen. Folglich ist das Plangebiet als Lebensraum für planungsrelevante Arten in keiner Weise geeignet, weswegen von einer Artenschutzprüfung abgesehen wird. 10. Klimaschutz Durch die Bestandsbebauung sind bereits siedlungsklimatische Verhältnisse im Plangebiet vorherrschend, so dass die durch den Bebauungsplan Nr Änderung planungsrechtlich zulässig werdende höhere Ausnutzbarkeit des Plangebietes keine zusätzlichen Belastungen der kleinklimatischen Verhältnisse mit sich bringen wird. Abschließend ist festzuhalten, dass bei Abriss eines Bestandgebäudes der Neubau nach der entsprechend gültigen Energieeinsparverordnung (EnEv) errichtet werden muss, so dass hierdurch ein Beitrag zum Klimaschutz (geringerer Energieverbrauch) geleistet wird. 12. Flächenbilanz Flächen BP Änderung in m² Fläche in Prozent Mischgebiet ~ % Summe ~ % 9

10 Aufgestellt im Juli 2018 Stadt Elsdorf Der Bürgermeister Fachbereich 4 Abteilung Stadtplanung und Bauaufsicht 10