Grundzüge der Planung

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1 GEMEINDE HESEL Landkreis Leer Bebauungsplan Nr. HE 8 Wohnpark Stikelkamper Straße Gem. 13a BauGB mit örtlichen Bauvorschriften Grundzüge der Planung Vorentwurf November 2017 Planungsbüro Diekmann & Mosebach Oldenburger Straße Rastede Tel.: 04402/ Fax:04402/ info@diekmann-mosebach.de

2 Grundzüge der Planung: Bebauungsplan Nr. HE 8 Wohnpark Stikelkamper Straße 1 ANLASS UND ZIEL DER PLANUNG Die Gemeinde Hesel beabsichtigt, innerhalb der Ortsmitte von Hesel südlich der Stikelkamper Straße und westliche des Ostfrieslandwanderweges den Bebauungsplan Nr. HE 8 Wohnpark Stikelkamper Straße neu aufzustellen, um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine ortsverträgliche Wohnbauentwicklung zu schaffen. Abb. 1: Geltungsbereich des BP Nr. HE 8, Größe ca. 0,6 ha Anlässlich der Nutzungsaufgabe der in diesem Bereich langjährig betriebenen Gaststätte ist nach Abriss des Gebäudebestandes die Entwicklung und Erschließung des Wohnparks Stikelkamper Straße vorgesehen. Entsprechend des anhaltenden Wohnbaubedarfs in der Gemeinde Hesel sollen entlang der Stikelkamper Straße eine verdichtete Doppel- und Mehrfamilienhausbebauung sowie im südlichen Grundstücksbereich Einzelhäuser entstehen. Der ca. 0,6 ha große Plangebiet liegt innerhalb des Geltungsbereiches des seit dem rechtsgültigen Bebauungsplanes Nr. HE 1 Ortsmitte, der einheitlich die Festsetzung eines Mischgebietes gem. 6 BauNVO bei einer offenen Bauweise beinhaltet. Die überbaubaren Grundstücksflächen

3 Grundzüge der Planung: Bebauungsplan Nr. HE 8 Wohnpark Stikelkamper Straße 2 sind per Baugrenzen bestandsorientiert festgesetzt und halten zum Teil große Abstände zu den Straßen ein. Die maßgebenden Festsetzungen umfassen eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4, die Zulässigkeit eines Vollgeschosses sowie eine Beschränkung der Mindest- und Maximaltraufhöhen und der Firsthöhen. Abb. 2: Ausschnitt aus dem BP Nr. HE 1 Zur Steuerung einer verträglichen Wohnbauentwicklung innerhalb der gewachsenen Ortslage von Hesel wird im Rahmen des Bebauungsplanes Nr. HE 8 ein allgemeines Wohngebiet (WA) gem. 4 BauNVO mit einer ausreichend dimensionierten überbaubaren Grundstücksfläche festgesetzt. Die Erschließung erfolgt über die Ausweisung einer privaten Erschließungsstraße mit Anbindung an die Stikelkamper Straße. Gemäß dem Entwicklungsziel entlang der Stikelkamper Straße eine dichtere Doppel- und Mehrfamilienhausbebauung zu realisieren, erfolgt eine Zweiteilung des Plangebietes. Im nördlichen Planbereich in einer Bautiefe von 25,00 m wird eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 in Verbindung mit der Zulässigkeit von zwei Vollgeschossen festgesetzt. Je Wohngebäude sind gem. 9 (1) Nr. 6 BauGB maximal vier Wohnungen zulässig. Die maximale Bauhöhe wird mit einer Traufhöhe von 5,50 m und einer Firsthöhe von 12,00 m bestimmt. Zur Vermeidung einer ortsuntypischen Verdichtung wird eine abweichende Bauweise (a) mit maximal zulässigen Gebäudelängen von 30,00 m festgelegt.

4 Grundzüge der Planung: Bebauungsplan Nr. HE 8 Wohnpark Stikelkamper Straße 3 Im südlichen Planbereich in einem Abstand von 25,00 m zur Stikelkamper Straße ist entsprechend den umgebenden Ortsstrukturen eine aufgelockertere Bebauung mit Einzelhäuser vorgesehen. Folglich werden hier eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 und die Zulässigkeit eines Vollgeschosses festgesetzt. Je Wohngebäude sind gem. 9 (1) Nr. 6 BauGB maximal zwei Wohnungen erlaubt. Die zulässige Bauhöhe wird auf eine maximale Traufhöhe von 4,00 m und eine maximale Firsthöhe von 9,50 m verringert. Im Rahmen der abweichenden Bauweise (a) sind Gebäudelängen von maximal 15,00 m zulässig. Zur Steuerung einer ortsbildverträglichen Baugestaltung werden die im Rahmen des Bebauungsplanes Nr. HE 1 aufgestellten örtlichen Bauvorschriften über Gestaltung, die hinsichtlich denkmalpflegerischer und ortsbildsichernder Belange dezidiert auf die örtliche Situation abgestimmt worden sind, unverändert übernommen. Das Plangebiet des vorliegenden Bebauungsplanes Nr. HE 8 grenzt unmittelbar an die nördlich verlaufende Stikelkamper Straße (K 3) an, die als Kreisstraße entsprechende Verkehrsmengen aufnimmt. Um den Schutzansprüchen der geplanten Wohnnutzung entsprechen zu können, ist es notwendig, die auf das Plangebiet einwirkenden Lärmimmissionen zu prüfen. Folglich ist die von der Verkehrsstraße ausgehenden Lärmbelastungen zu betrachten, um bezüglich des Planvorhabens gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sicherzustellen. Hierfür wird ein Schallgutachten erstellt, dessen Ergebnisse zur öffentlichen Auslegung in die Planung eingestellt werden. Für den vorliegenden Vorentwurf wurden die für den Bebauungsplan Nr. HE 1 ermittelten Lärmpegelbereiche übernommen, die nach Vorliegen des Gutachtens entsprechend den Ergebnissen angepasst werden. Da der Bebauungsplan Nr. HE 8 der städtebaulichen Verdichtung eines innerörtlichen Bereiches dient, wird dieser auch hinsichtlich des Planumfanges (0,6 ha) im beschleunigten Verfahren gem. 13aBauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung) aufgestellt. Eine Umweltprüfung gem. 2 (4) bzw. ein Umweltbericht gem. 2a BauGB ist dementsprechend nicht notwendig. Eingriffe in den Naturhaushalt und das Landschaftsbild, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, gelten gemäß 13a (2) Satz 1 Nr. 4 BauGB bei Vorhaben in den Fällen des Absatzes 1 Satz 2 Nr. 1 (zulässige Grundfläche m²) als Eingriffe im Sinne des 1a (3) Satz 6 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig, so dass eine Kompensation hier nicht erforderlich ist. Von der frühzeitigen Beteiligung gem. 3 (1) und 4 (1) BauGB wird nicht abgesehen. Der rechtswirksame Flächennutzungsplan der Samtgemeinde Hesel stellt das Plangebiet als gemischte Baufläche (M) dar. Die im Bebauungsplan Nr. HE 8 geplante Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes (WA) weicht insofern von den Darstellungen des Flächennutzungsplanes ab. Da mit dem Bebauungsplan eine Maßnahme der Innenentwicklung verfolgt und die städtebauliche Entwicklung hiervon nicht beeinträchtigt wird, kann der Flächennutzungsplan im Wege einer Berichtigung gem. 13a (2) Nr. 2 BauGB angepasst werden.

5 Grundzüge der Planung: Bebauungsplan Nr. HE 8 Wohnpark Stikelkamper Straße 4 Aufgrund der Lage der Fläche im historischen Ortskern von Hesel wurde schon vorab durch Suchschnitte einem Denkmalverdacht von Bodendenkmalen nachgegangen. Bei den Prospektionen (Baggersuchschnitte} wurde keine dokumentationswürdige Denkmalsubstanz erkannt. Planverfasser Die Ausarbeitung des Bebauungsplanes Nr. HE 8 erfolgte vom Planungsbüro: Diekmann Mosebach Regionalplanung Stadt- und Landschaftsplanung Entwicklungs- und Projektmanagement Oldenburger Straße Rastede Telefon ( ) Telefax ( ) &