S T A D T V R E D E N

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1 S T A D T V R E D E N Begründung zur 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7 Oldenkotter Straße, Teil 2 Wissing Esch Stand: frühzeitige Beteiligung gem. 3 (1) BauGB Stand: frühzeitige Beteiligung gem. 3 (1) BauGB

2 Inhalt 1. Erforderlichkeit sowie Ziel und Zweck der Planung 2. Einordnung des Planes in die übergeordnete Planung, Entwicklung des Planes aus dem Flächennutzungsplan 3. Lage und Abgrenzung des Plangebietes 4. Inhalt der Bebauungsplanänderung 4.1 Art der baulichen Nutzung 4.2 Maß der baulichen Nutzung 4.3 Bauweise 4.4 Überbaubare Grundstücksfläche 4.5 Weitere Festsetzungen 5. Erschließung, Wohnfolge- und Versorgungseinrichtungen 5.1 Verkehr 5.2 Abwasserbeseitigung 5.3 Ver- und Entsorgung 6. Umweltauswirkungen 7. Sonstige Auswirkungen der Planung 7.1 Immissionsschutz 7.2 Altlasten 7.3 Denkmalpflegerische Belange 8. Flächengliederung des Plangebietes Stand: frühzeitige Beteiligung gem. 3 (1) BauGB Seite 2

3 B E G R Ü N D U N G zur 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7 Oldenkotter Straße Teil 2 Wissing Esch 1. Erforderlichkeit sowie Ziel und Zweck der Planung Der Bebauungsplan Nr. 7 Oldenkotter Straße Teil 2 Wissing Esch wurde in den 1970er Jahren aufgestellt, um eine Siedlungserweiterung im Nordwesten des Stadtgebietes zu ermöglichen. Hierbei wurde die bereits bestehende Bebauung an der Oldenkotter Straße sowie der Straße Wissing Esch überplant. Insbesondere die Festsetzungen zur überbaubaren Fläche orientieren sich im Bereich der Oldenkotter Straße an der seinerzeit vorhandenen Bebauung. Dies schränkt die Nutzungsmöglichkeiten der verhältnismäßig tiefen Grundstücke stark ein. Da mit den vorhandenen öffentlichen Verkehrsflächen eine Erschließungsmöglichkeit der hinteren Grundstücksteile überwiegend gegeben ist, bietet sich der Planbereich für eine Nachverdichtung der vorhandenen Bebauung an. Aus diesem Grund erfolgt die vorliegende 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7 Oldenkotter Straße Teil 2 Wissing Esch. Es handelt sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. 13a BauGB, der im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden kann. Der Bebauungsplan begründet keine Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen. Es liegen auch keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in 1 Abs. 6 Nr. 7 b genannten Schutzgüter (FFH-Gebiete, Europäische Vogelschutzgebiete) vor. Die in der 1. Änderung festgesetzte Grundfläche liegt unter der in 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB benannten Grenze von m². Für die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 7 Teil 2 können somit die in 13a BauGB genannten Verfahrenserleichterungen angewendet werden. Es handelt sich hierbei - um den Verzicht auf eine Umweltprüfung gem. 2 Abs. 4 BauGB - um die Rechtsfiktion gem. 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB, nach der Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig gelten - um Erleichterungen in den Beteiligungsverfahren 2. Einordnung des Planes in die übergeordnete Planung, Entwicklung des Planes aus dem Flächennutzungsplan Der rechtskräftige Flächennutzungsplan (FNP) stellt das Plangebiet als Wohnbaufläche dar. Die vorliegende Bebauungsplanänderung ist gem. 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Stand: frühzeitige Beteiligung gem. 3 (1) BauGB Seite 3

4 3. Lage und Abgrenzung des Plangebietes Das Plangebiet wird folgendermaßen begrenzt: Im Nordwesten durch den vorhandenen öffentlichen Weg zwischen Eibergener Straße und Oldenkotter Straße, im Nordosten durch die Oldenkotter Straße, im Südosten durch Haaksbergener Straße, im Südwesten durch die Eibergener Straße. Der Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung umfasst die Grundstücke Gemarkung Vreden, Flur 24, Flurstücke 228, 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235 tlw., 238 tlw., 288 und 289 tlw. 4. Inhalt der Bebauungsplanänderung Art und Maß der baulichen Nutzung sowie Bauweise orientieren sich an dem Ziel der Nachverdichtung sowie der üblichen Struktur einer Einfamilienhausbebauung. Die getroffenen Festsetzungen sollen eine geordnete städtebauliche Entwicklung sichern. Unter Berücksichtigung dieser Ziele werden nach Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander die im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen wie folgt begründet: 4.1 Art der baulichen Nutzung Die Festsetzung als Allgemeines Wohngebiet (WA) gem. 4 BauNVO bleibt unverändert. 4.2 Maß der baulichen Nutzung Als Maß der baulichen Nutzung wird folgendes festgesetzt: Z GRZ GFZ OK WA 1 II 0,4 0,6 46,40 m ü. NHN WA 2 II 0,4 0,6 46,70 m ü. NHN Unterer Bezugspunkt für die Berechnung der Höhe baulicher Anlagen ist die Höhenlage bezogen auf Normalhöhennull (NHN). Die Höhenlage ist in der Planzeichnung bezogen auf Normalhöhennull (NHN) in Metern (m) nachrichtlich an den dargestellten Kanaldeckeln eingetragen. Oberer Bezugspunkt für die Berechnung der Oberkante baulicher Anlagen (OK) ist die obere Kante eines Daches, bei Flachdächern die Höhe der Außenwand des obersten Geschosses (Attika). Die Höhen der Gebäudeoberkante beziehen sich ebenfalls auf Meter über Normalhöhennull (m ü. NHN). Bezogen auf das Straßenniveau sind somit maximal 10 m hohe Gebäude zulässig, was der vorhandenen und ortsüblichen Bebauung in der Umgebung entspricht. Stand: frühzeitige Beteiligung gem. 3 (1) BauGB Seite 4

5 Die Grundflächenzahl (GRZ) bleibt unverändert bei 0,4 und entspricht damit der Obergrenze gem. 17 BauNVO. Der Ursprungsplan setzt für eine zweigeschossige Bebauung eine GFZ von 0,8 fest. Dies entspricht den bei Aufstellung des Bebauungsplanes in den 1970er Jahren den üblichen Festsetzungen, die durch die entstandene Bebauung allerdings bei weiten nicht ausgenutzt wurde. Die tatsächliche GFZ liegt mit Werten zwischen 0,2 bis 0,5 deutlich darunter. Eine GFZ von 0,8 lässt daher eine für die vorherrschenden örtlichen Strukturen, die angemessen nachverdichtet werden sollen, eine unverhältnismäßig hohe Dichte zu, die in diesem städtebaulichen Zusammenhang mit aufgelockerter Ein- und Zweifamilienhausbebauung unerwünscht ist. Aus diesem Grund wird für die GFZ eine Obergrenze von 0,6 festgesetzt. Dies erlaubt zusammen mit der erweiterten überbaubaren Grundstücksfläche eine der örtlichen Bebauung angemessene Nachverdichtung durch zusätzliche Wohngebäude. 4.3 Bauweise Die festgesetzte Bauweise bleibt gegenüber dem Ursprungsplan unverändert. Festgesetzt ist eine offene Bauweise gem. 22 BauNVO, in der sowohl Einzelhäuser als auch Doppelhäuser und Hausgruppen zugelassen sind. 4.4 Überbaubare Grundstücksfläche Die Baugrenzen zu den öffentlichen Verkehrsflächen bleiben gegenüber dem Ursprungplan unverändert. Sie verlaufen im Bereich der Oldenkotter Straße, Eibergener Straße und Haaksbergener Straße parallel im Abstand von 5 m zu den Straßen. Im Bereich des öffentlichen Weges ist eine Baugrenze wie bisher im Abstand von 3 m ausreichend. Durch die Änderung des Bebauungsplanes werden die beiden Baufenster entlang der Oldenkotter Straße und der Eibergener Straße zu einer überbaubaren Fläche zusammengefasst, so dass insbesondere für die vergleichsweise tiefen Grundstücke entlang der Oldenkotter Straße zusätzliche Baumöglichkeiten eröffnet werden. 4.5 Weitere Festsetzungen Als weitere Festsetzung ist im Änderungsbereich eine Beschränkung der höchstzulässigen Anzahl der Wohnungen je Grundstück auf zwei vorgesehen. Eine solche Beschränkung ist geboten, da dieser Siedlungsraum aus städtebaulichen, infrastrukturellen und sozialen Gründen nicht geeignet ist, eine typische Mehrfamilienhausbebauung aufzunehmen. Hierzu stehen geeignetere Grundstücke in Innenstadtnähe zur Verfügung. Weiterhin wird so das Verkehrsaufkommen auf ein verträgliches Maß reduziert. Andererseits kann durch die Planung von bis zu zwei Wohnungen je Grundstück durchaus eine angemessene Verdichtung erreicht werden, die auch aus Gründen des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden geboten ist. Stand: frühzeitige Beteiligung gem. 3 (1) BauGB Seite 5

6 5. Erschließung, Wohnfolge- und Versorgungseinrichtungen 5.1 Verkehr Das Grundstück wird über die Oldenkotter Straße, die Haaksbergener Straße, die Eibergener Straße und den nördwestlich gelegenen Weg mit einer ausreichenden Breite von ca. 3,5 m erschlossen. 5.2 Ver- und Entsorgung Bezogen auf alle anderen Infrastruktureinrichtungen wie Frischwasser, Abwasser, Elektrizität, Gas, Fernmeldeeinrichtung, Müllentsorgung sowie Löschwasserversorgung kann von einer problemlosen Anbindung an die bestehenden Systeme ausgegangen werden. 6. Umweltauswirkungen Der Änderungsbereich wurde bislang als Wohngebiet genutzt. Die Planänderung lässt zusätzliche Bebauungsmöglichkeiten auf den Wohnbaugrundstücken zu. Hierdurch kann das vorhandene Wohnbauland besser genutzt und nachverdichtet werden, was zur Schonung von Freiflächen beiträgt. Es sind keine erheblichen Umweltauswirkungen von der Planänderung zu erwarten. Aufgrund der unveränderten, maximal zulässigen Grundflächenzahl entstehen gegenüber dem Ursprungsplan keine zusätzlichen Eingriffe in Natur und Landschaft. Das beschleunigte Verfahren nach 13a BauGB kann ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach 2 Abs. 4 BauGB durchgeführt werden. 7. Sonstige Auswirkungen der Planung 7.1 Immissionsschutz Belange des Immissionsschutzes werden nicht berührt. 7.2 Altlasten Im Plangebiet sind Altlasten, Altstandorte oder Verdachtsflächen nicht bekannt. Hinweise auf Kampfmittelbelastungen liegen nicht vor. Vorsorglich wird jedoch ein allgemeiner Hinweis zum Umgang mit Kampfmittelfunden in den Plan aufgenommen. 7.3 Denkmalpflegerische Belange Im Plangebiet sind denkmalpflegerische Belange nicht bekannt. Ein Hinweis ist aufgenommen, dass bei Bodeneingriffen Bodendenkmäler entdeckt werden können und diese unverzüglich anzuzeigen sind. Stand: frühzeitige Beteiligung gem. 3 (1) BauGB Seite 6

7 8. Flächengliederung des Plangebietes Allgemeines Wohngebiet m² Öffentliche Verkehrsfläche Straßenverkehrsfläche m² Fuß- und Radweg 73 m² Plangebiet gesamt m² Stand: frühzeitige Beteiligung gem. 3 (1) BauGB Seite 7