Prime Office AG. München, Deutschland Preisspanne: EUR 7,00 bis EUR 9,50

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1 Prospekt für das öffentliche Angebot von neuen, auf den Inhaber lautenden Stammaktien ohne Nennbetrag (Stückaktien) aus einer von der ordentlichen Hauptversammlung der Gesellschaft beschlossenen Kapitalerhöhung gegen Bareinlagen und von auf den Inhaber lautenden Stammaktien ohne Nennbetrag (Stückaktien) aus dem Eigentum der Abgebenden Aktionäre und von auf den Inhaber lautenden Stammaktien ohne Nennbetrag (Stückaktien) aus dem Eigentum der Abgebenden Aktionäre im Hinblick auf eine eventuelle Mehrzuteilung sowie für die Zulassung zum Börsenhandel im regulierten Markt der Frankfurter Wertpapierbörse mit gleichzeitiger Zulassung zum Teilbereich des regulierten Marktes mit weiteren Zulassungsfolgepflichten (Prime Standard) und im regulierten Markt der Börse München von auf den Inhaber lautenden Stammaktien ohne Nennbetrag (Stückaktien) (bisheriges Grundkapital) und von bis zu neuen, auf den Inhaber lautenden Stammaktien ohne Nennbetrag (Stückaktien) aus einer von der ordentlichen Hauptversammlung der Gesellschaft beschlossenen Kapitalerhöhung gegen Bareinlagen und von bis zu neuen, auf den Inhaber lautenden Stammaktien ohne Nennbetrag (Stückaktien) aus einer möglichen Kapitalerhöhung aus genehmigtem Kapital, um das Wertpapierdarlehen der Abgebenden Aktionäre zurückzuführen, das diese im Hinblick auf eine eventuelle Mehrzuteilung gewährt haben jeweils mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von EUR 1,00 je Stückaktie und mit voller Gewinnanteilberechtigung ab dem 1. Januar 2011 der Prime Office AG München, Deutschland Preisspanne: EUR 7,00 bis EUR 9,50 International Securities Identification Number (ISIN): DE000PRME012 Wertpapierkennnummer (WKN): PRME01 Common Code: Börsenkürzel: PMO Joint Global Coordinators und Joint Bookrunners UniCredit Bank AG Kempen & Co Co-Lead Managers Berenberg Bank Macquarie Capital (Europe) Limited 7. Juni 2011

2 INHALTSVERZEICHNIS ZUSAMMENFASSUNG DES PROSPEKTS... 1 ALLGEMEINE INFORMATIONEN ÜBER DIE GESELLSCHAFT UND IHRE GESCHÄFTSTÄTIGKEIT... 1 WETTBEWERBSSTÄRKEN STRATEGIE... 4 ZUSAMMENFASSUNG WESENTLICHER ANGABEN ÜBER DIE GESELLSCHAFT... 6 ZUSAMMENFASSUNG DES ANGEBOTS... 7 AUSGEWÄHLTE FINANZINFORMATIONEN ZUSAMMENFASSUNG DER RISIKOFAKTOREN RISIKOFAKTOREN MARKTBEZOGENE RISIKEN RISIKEN DER GESCHÄFTSTÄTIGKEIT RECHTLICHE RISIKEN RISIKEN IM ZUSAMMENHANG MIT DEM ANGESTREBTEN REIT-STATUS DER GESELLSCHAFT WEITERE STEUERRECHTLICHE RISIKEN RISIKEN IM ZUSAMMENHANG MIT DEM ANGEBOT ALLGEMEINE INFORMATIONEN VERANTWORTLICHKEIT FÜR DEN INHALT DES PROSPEKTS GEGENSTAND DES PROSPEKTS WERTUNGEN UND ZUKUNFTSGERICHTETE AUSSAGEN GUTACHTER DER BEWERTUNGSGUTACHTEN HINWEIS ZU QUELLEN DER MARKTANGABEN EINSEHBARE DOKUMENTE HINWEISE ZU WÄHRUNGS- UND FINANZINFORMATIONEN DAS ANGEBOT GEGENSTAND DES ANGEBOTS PREISSPANNE, ANGEBOTSZEITRAUM, PLATZIERUNGSPREIS UND ZUTEILUNG WÄHRUNG DER EMISSION ZEITPLAN FÜR DASANGEBOT ALLGEMEINE UND BESONDERE ANGABEN ÜBER DIE AKTIEN ABGEBENDE AKTIONÄRE KRITERIEN DER ZUTEILUNG STABILISIERUNGSMAßNAHMEN, MEHRZUTEILUNGEN UND GREENSHOE-OPTION MARKTSCHUTZVEREINBARUNGEN/VERÄUßERUNGSBESCHRÄNKUNGEN (Lock-up) BÖRSENZULASSUNG UND NOTIERUNGSAUFNAHME DESIGNATED SPONSORS INTERESSEN AN DEM ANGEBOT BETEILIGTER PERSONEN GRÜNDE FÜR DAS ANGEBOT UND VERWENDUNG DES EMISSIONSERLÖSES KAPITALAUSTATTUNG KAPITALAUSSTATTUNG NETTOFINANZVERBINDLICHKEITEN EVENTUALVERBINDLICHKEITEN BEDARF AN FREMDFINANZIERUNG ERKLÄRUNG ZUM GESCHÄFTSKAPITAL VERWÄSSERUNG DIVIDENDENPOLITIK UND ANTEILIGES ERGEBNIS DIVIDENDENRECHTE DIVIDENDENPOLITIK AUSGEWÄHLTE FINANZINFORMATIONEN DARSTELLUNG UND ANALYSE DER VERMÖGENS-, FINANZ- UND ERTRAGSLAGE ÜBERBLICK ÜBER DIE GESCHÄFTSTÄTIGKEIT DER PRIME OFFICE AG WESENTLICHE EINFLUSSFAKTOREN AUF DIE ERTRAGSLAGE DER GESELLSCHAFT DARSTELLUNG EINZELNER POSTEN DER GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG SONSTIGE KENNZIFFERN DER PRIME OFFICE AG i

3 ERTRAGSLAGE LIQUIDITÄT UND KAPITALAUSSTATTUNG DARSTELLUNG VON VERSCHIEDENEN POSTEN AUS DER BILANZ DER GESELLSCHAFT INVESTITIONEN WESENTLICHE BILANZIERUNGSGRUNDSÄTZE INFORMATIONEN AUS DEM HGB-JAHRESABSCHLUSS ZUM 31. DEZEMBER RECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN REIT-AG ALS FORM DER IMMOBILIENGESELLSCHAFT SONSTIGE ÖFFENTLICH-RECHTLICHE UND ZIVILRECHTLICHE BESTIMMUNGEN MÄRKTE UND MARKTTRENDS ÜBERBLICK GESAMTWIRTSCHAFTLICHE ENTWICKLUNG DIE ENTWICKLUNG IM DEUTSCHEN GEWERBEIMMOBILIENMARKT DIE ENTWICKLUNG IM DEUTSCHEN BÜROIMMOBILIENMARKT WETTBEWERB BESCHREIBUNG DER GESCHÄFTSTÄTIGKEIT ÜBERBLICK WETTBEWERBSSTÄRKEN STRATEGIE GESCHÄFTSTÄTIGKEIT MITARBEITER WETTBEWERB SACHANLAGEN GEWERBLICHE SCHUTZRECHTE, MARKEN UND DOMAINS WESENTLICHE VERTRÄGE VERSICHERUNGEN RECHTSSTREITIGKEITEN UND VERWALTUNGSVERFAHREN AKTIONÄRSSTRUKTUR VOR UND NACH DURCHFÜHRUNG DES ANGEBOTS GESCHÄFTE MIT NAHE STEHENDEN PERSONEN ALLGEMEINE ANGABEN ÜBER DIE PRIME OFFICE AG GRÜNDUNG, FIRMA, SITZ, GESCHÄFTSJAHR UND DAUER DER GESELLSCHAFT GEGENSTAND DES UNTERNEHMENS UNTERNEHMENSGESCHICHTE UND HERSTELLUNG DER REIT-STRUKTUR ABGEBENDE AKTIONÄRE ABSCHLUSSPRÜFER BEKANNTMACHUNGEN UND ZAHL- UND ANMELDESTELLE ANGABEN ÜBER DAS KAPITAL DER PRIME OFFICE AG UND ANWENDBARE VORSCHRIFTEN GRUNDKAPITAL UND AKTIEN ENTWICKLUNG DES GRUNDKAPITALS GENEHMIGTES KAPITAL BEDINGTES KAPITAL WANDEL- UND OPTIONSRECHTE AKTIENOPTIONSPROGRAMM DER GESELLSCHAFT ENTSCHÄDIGUNGSREGELUNG ERMÄCHTIGUNG ZUM ERWERB EIGENER AKTIEN ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN ZU EINER LIQUIDATION DER GESELLSCHAFT ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN ZU VERÄNDERUNGEN DES GRUNDKAPITALS ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN ZU BEZUGSRECHTEN ALLGEMEINE BESTIMMUNGEN ÜBER DEN AUSSCHLUSS VON MINDERHEITSAKTIONAREN MELDE- UND ANZEIGEPFLICHTEN FÜR ANTEILSBESITZ ANGABEN ÜBER DIE ORGANE UND MITARBEITER DER PRIME OFFICE AG VORSTAND AUFSICHTSRAT ii

4 WEITERE INFORMATIONEN ÜBER MITGLIEDER VON VORSTAND UND AUFSICHTSRAT HAUPTVERSAMMLUNG CORPORATE GOVERNANCE AKTIENÜBERNAHME GEGENSTAND UND VEREINBARUNGEN ZUR AKTIENÜBERNAHME PROVISIONEN WERTPAPIERDARLEHEN UND GREENSHOE-OPTION RÜCKTRITT/HAFTUNGSFREISTELLUNG VERKAUFSBESCHRÄNKUNGEN BESTEUERUNG IN DER BUNDESREPUBLIK DEUTSCHLAND BESTEUERUNG DER PRIME OFFICE AG BESTEUERUNG DER AKTIONÄRE MARKTWERTGUTACHTEN... E-1 FINANZINFORMATIONEN... F-1 GLOSSAR... G-1 JÜNGSTE ENTWICKLUNGEN UND AUSBLICK... H-1 JÜNGSTE ENTWICKLUNGEN IN UNSERER GESCHÄFTSTÄTIGKEIT... H-1 AUSBLICK... H-1 UNTERSCHRIFTENSEITE... U-1 iii

5 ZUSAMMENFASSUNG DES PROSPEKTS Die folgende Zusammenfassung ist als Einführung zu diesem Prospekt im Sinne des Wertpapierprospektgesetzes (der,,prospekt ) zu verstehen. Anleger sollten daher den gesamten Prospekt lesen und ihre Anlageentscheidung auf die Prüfung des gesamten Prospekts stützen. Die Prime Office AG, mit Sitz in der Hopfenstraße 6, München, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts München unter HRB (die,,gesellschaft oder,,prime Office AG ), die UniCredit Bank AG, München (,,UniCredit ), und die Joh. Berenberg, Gossler & Co. KG, Hamburg (,,Berenberg und, zusammen mit UniCredit, die,,joint Global Coordinators und,,joint Bookrunners ), sowie die Kempen & Co N.V., Amsterdam, Niederlande (,,Kempen & Co ), und die Macquarie Capital (Europe) Limited, Frankfurt am Main (,,Macquarie und, zusammen mit Kempen & Co, die,,co-lead Managers und, zusammen mit den Joint Global Coordinators und Joint Bookrunners, die,,konsortialbanken ) übernehmen im Sinne von 5 Abs. 2 S. 3 Nr. 4 Wertpapierprospektgesetz (,,WpPG ) die Verantwortung für diese Zusammenfassung. Sie können für den Inhalt dieser Zusammenfassung haftbar gemacht werden, jedoch nur für den Fall, dass die Zusammenfassung irreführend, unrichtig oder widersprüchlich ist, wenn sie zusammen mit den anderen Teilen des Prospekts gelesen wird. Anleger, die vor einem Gericht Ansprüche aufgrund der in diesem Prospekt enthaltenen Informationen geltend machen, können nach den jeweils anwendbaren einzelstaatlichen Rechtsvorschriften eines Mitgliedsstaates des Europäischen Wirtschaftsraums (,,EWR ) dazu verpflichtet sein, vor Prozessbeginn die Kosten für eine gegebenenfalls erforderliche Übersetzung des Prospekts zu tragen. ALLGEMEINE INFORMATIONEN ÜBER DIE GESELLSCHAFT UND IHRE GESCHÄFTSTÄTIGKEIT Die Prime Office AG (zukünftig,,prime Office REIT-AG ) ist ein Immobilienunternehmen, das auf Investitionen in ausschließlich hochwertige Büroimmobilien in Deutschland und deren Bewirtschaftung und Verwaltung fokussiert ist. Die Gesellschaft ist aktuell als Vor-REIT-Aktiengesellschaft (,,Vor-REIT-AG ) registriert und plant, den Antrag auf Eintragung ins Handelsregister als REIT-Aktiengesellschaft (,,REIT-AG ) nach den Bestimmungen des Gesetzes über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (,,REITG ) unmittelbar nach Zulassung der Aktien der Gesellschaft zum Börsenhandel zu stellen. Das Portfolio der Gesellschaft umfasst derzeit 14 Büroobjekte an zentralen Standorten westdeutscher Großstädte und Ballungsräume. Bei diesen Immobilien handelt es sich um Bürobzw. Verwaltungsgebäude, die teilweise in untergeordnetem Umfang auch über Einzelhandels-, Gastronomie- und Hotelflächen verfügen. Zehn dieser Immobilien befinden sich in den zu den wichtigsten Bürostandorten zählenden Städten Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Stuttgart bzw. deren jeweiliger Metropol- Region. Vier der Objekte befinden sich in Darmstadt, Heilbronn und Nürnberg. Der Marktwert der 14 Immobilien belief sich nach dem Marktwertgutachten von CB Richard Ellis GmbH (,,CBRE ) zum 31. März 2011 auf insgesamt EUR 970 Mio. Die Immobilien haben auf Basis des Marktwertgutachtens von CBRE zum 31. März 2011 eine Gesamtnutzfläche von insgesamt rund m 2, die Jahresnettomiete beträgt insgesamt rund EUR 68 Mio. *) Zehn der 14 Immobilien standen früher im Eigentum von durch die DCM Deutsche Capital Management AG (,,DCM AG ) seit dem Jahr 2000 initiierten geschlossenen Fondsgesellschaften (die,,dcm-anlegergesellschaften ) und wurden im Jahr 2007 auf die Prime Office AG ausgegliedert. Vier weitere Objekte wurden von der Gesellschaft im Jahr 2007 in,,off Market -Transaktionen, also nicht im Rahmen von Ausschreibungen und Bieterverfahren, gekauft. Die Gesellschaft plant, ihr Portfolio schrittweise um hochwertige Büroimmobilien zu erweitern, die dem Akquisitionsprofil der Gesellschaft entsprechen. Das Akquisitionsprofil der Gesellschaft umfasst Immobilienobjekte, die folgende Kriterien erfüllen: hochwertige Büroimmobilien mit untergeordnetem Anteil an sonstigen Flächen; in den neun wichtigsten deutschen Bürostandorten (Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart) (Quelle: BNP Paribas Real Estate, Property Report, Office Market in Germany, 2011) oder selektiv in anderen deutschen Großstädten mit starken wirtschaftlichen Eckdaten in Lagen mit besonderer Qualität; gute Bausubstanz, gehobene Ausstattung und aus Sicht der Gesellschaft hohe architektonische Attraktivität; nach Möglichkeit Qualifizierung als nachhaltig errichtetes,,grünes Gebäude (Green Building); Nutzflächen zwischen rund m 2 und rund m 2 ; *) Berechnet durch Annualisierung der vertraglich vereinbarten monatlichen Nettomietzahlungen zum Wertermittlungsstichtag 31. März

6 Einzelobjekte mit einem Kaufpreis zwischen rund EUR 20 Mio. und rund EUR 200 Mio.; sowie Objekte mit einer Bruttoanfangsrendite von derzeit mindestens 5,5%. Daneben werden Büroimmobilien mit guter Substanz und in guten Lagen, deren Wertsteigerungspotenziale (etwa durch Leerstandsreduzierung, Modernisierung oder Neupositionierung von,,single Tenant -Objekten in,,multi Tenant -Objekte) genutzt werden sollen (nachfolgend auch,,value-add-objekte ), in Betracht gezogen. Der Gesamtanteil der Value-Add-Objekte soll 10% des Wertes des Portfolios der Gesellschaft nicht überschreiten. Im Zusammenhang mit Value-Add-Objekten wird im Einzelfall eine höhere Leerstandsquote in Kauf genommen mit dem Ziel, von der Vermietung der neuen Flächen und daraus resultierenden Wertsteigerungspotenzialen zu profitieren. Insgesamt soll die Leerstandsquote des Portfolios maximal 10% betragen. Ferner strebt die Gesellschaft an, eine Mietrendite des Portfolios von durchschnittlich rund 6,0% zu erzielen. Ein Verkauf von Objekten erfolgt selektiv unter Berücksichtigung der Vorgaben des REITG zur Wahrnehmung zusätzlicher Geschäftschancen und zur Optimierung des Portfolios der Gesellschaft. Das gesamte Asset Management, also insbesondere die Identifikation, der Ankauf, die Neuvermietung sowie der Verkauf von Immobilien, einschließlich der Steuerung der Modernisierung und des Umbaus von Immobilien, erfolgt durch den Vorstand sowie durch das interne Asset Management der Gesellschaft. Für das Property Management der Immobilien, also die Verwaltung und Bewirtschaftung des bestehenden Portfolios der Gesellschaft und die Unterstützung bei der Vermietung, hat die Gesellschaft einen Dienstleistungsvertrag mit der DCM Real Estate Management GmbH (,,DCM REM ), einer Tochtergesellschaft der DCM AG abgeschlossen. Die Facility-Management-Leistungen, also die technische und infrastrukturelle Objektverwaltung, werden extern durch verschiedene Dienstleister (z.b. Hochtief Facility Management GmbH) erbracht. Die optegra:hhkl GmbH & Co. KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft, Köln, ist mit Dienstleistungen im Bereich Rechnungslegung und Buchführung beauftragt worden. WETTBEWERBSSTÄRKEN Fokussiertes Portfolio aus hochwertigen deutschen Büroimmobilien Die Prime Office AG verfolgt eine klar definierte Portfoliostrategie mit Fokus auf hochwertige Büroimmobilien in den neun wichtigsten deutschen Bürostandorten (Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart) (Quelle: BNP Paribas Real Estate, Property Report, Office Market in Germany, 2011). Darüber hinaus investiert die Prime Office AG selektiv in hochwertige Büroimmobilien in anderen deutschen Großstädten mit starken wirtschaftlichen Eckdaten in Lagen mit besonderer Qualität, die eine attraktive Rendite versprechen. Das ausschließlich auf Büroimmobilien (in untergeordnetem Umfang mit Einzelhandels-, Gastronomie- und Hotelflächen) und auf Einzelobjekte fokussierte Portfolio der Prime Office AG zeichnet sich durch die Hochwertigkeit der Immobilien sowie die geographische Diversifikation des Portfolios aus: Hochwertige Einzelobjekte in Lagen mit besonderer Qualität Anspruchsvolle Architektur und hochwertige Ausstattung Das Portfolio der Prime Office AG besteht ausschließlich aus ausgesuchten Büroimmobilien, wobei die Gesellschaft bei der Auswahl der Einzelobjekte sowohl auf ansprechende Architektur als auch auf hochwertige Ausstattung der Immobilien besonderen Wert gelegt hat. Alle 14 Objekte in dem Immobilienportfolio der Prime Office AG sind moderne Bürogebäude, die mit Ausnahme der Konzernzentrale der HOCHTIEF AG am Opernplatz in Essen nach dem Jahr 1990 errichtet bzw. grundlegend saniert und modernisiert wurden. Zudem zeichnet sich das Portfolio nach Ansicht der Gesellschaft durch sog.,,landmark-immobilien aus, wie zum Beispiel der im Jahr 2008 fertig gestellte, hochmoderne,,sz-turm in München und das Westend-Ensemble in Frankfurt am Main mit erhaltener Fassade des ursprünglichen neoklassizistischen Palais aus dem frühen zwanzigsten Jahrhundert. Das Objekt in Frankfurt am Main wird derzeit komplett brandschutzsaniert und wird insbesondere nach der für 2013 vorgesehenen Modernisierung zu den besonderen Immobilien der gehobenen Kategorie am Frankfurter Büroimmobilienmarkt zählen. Lagen mit besonderer Qualität Zum Immobilienportfolio der Prime Office AG zählen ausschließlich Objekte in Lagen besonderer Qualität. Die besondere Qualität der Lage kann sich im Einzelfall sowohl aus der Makro- als auch der Mikrolage ergeben. 2

7 Green Building Zertifizierung Zwei der Objekte im aktuellen Portfolio der Prime Office AG, der,,sz-turm in München und die Hauptverwaltung der Medtronic GmbH in Düsseldorf/ Meerbusch, verfügen bereits über eine Zertifizierung als nachhaltiges Gebäude (sog.,,green Building ), die die besondere Berücksichtigung der Energieeffizienz und des Umwelt- und Gesundheitsschutzes belegen. Der,,SZ-Turm erhielt im Februar 2010 als erstes Bürogebäude in Deutschland das U.S.-amerikanische,,LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) -Zertifikat in Gold und das Verwaltungsgebäude in Düsseldorf/ Meerbusch erhielt in 2008 ein,,dgnb (Deutsches Gütesiegel für nachhaltiges Bauen) -Zertifikat. Geographische Diversifikation des Portfolios Das derzeitige Portfolio der Prime Office AG umfasst 14 Bürogebäude an neun Standorten. Von diesen Einzelobjekten befinden sich insgesamt zehn in Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Stuttgart, welche jeweils zu den neun wichtigsten deutschen Büroimmobilienstandorten zählen (Quelle: BNP Paribas Real Estate, Property Report, Office Market in Germany, 2011), bzw. deren jeweiliger Metropol-Region (Düsseldorf/Meerbusch, Stuttgart/Fellbach). Die übrigen vier, in weiteren deutschen Großstädten (Darmstadt, Heilbronn und Nürnberg) gelegenen Objekte zeichnen sich allesamt durch eine attraktive Makro- oder Mikrolage, Ausstattung und/oder Mieterstruktur aus. Die breite Standortstreuung innerhalb Deutschlands trägt nach Ansicht der Gesellschaft zur Risikodiversifizierung des Portfolios bei. Stabile Cashflows durch hohe Vermietungsquote und starke Bonität der Mieter Die Qualität des Immobilienportfolios ermöglicht es der Gesellschaft, eine hohe Vermietungsquote zu erzielen und langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern abzuschließen und somit von stabilen Cashflows aus den Mieteinnahmen zu profitieren: Hohe Vermietungsquote und langfristige Mietverträge Das Immobilienportfolio der Prime Office AG zeichnet sich durch eine hohe Vermietungsquote und die Langfristigkeit des überwiegenden Teils der Mietverträge aus. Gemäß dem Marktwertgutachten von CBRE betrug die Vermietungsquote des Portfolios zum 31. März ,7% (31. März 2010: 99,3%) und die gewichtete (bezogen auf die Nettomiete) durchschnittliche Restmietlaufzeit 6,82 Jahre (31. März 2010: 7,63 Jahre). Das Immobilienportfolio der Gesellschaft ist zu ca. 35% mittelfristig (zwischen einem und fünf Jahren) sowie zu ca. 59% langfristig (mehr als fünf Jahre) vermietet (jeweils bezogen auf die Nettomiete). Ca. 63% der Mietverträge (bezogen auf die vermietete Fläche, ausgenommen Stellplätze und Lagerflächen) beinhalten sog. Index-Klauseln, nach denen die Höhe der Mieten von einem Referenzindex, in der Regel von dem deutschen Verbraucherpreisindex des statistischen Bundesamtes, abhängt. Bezüglich ca. 25% der vermieteten Flächen sind Staffelmietvereinbarungen getroffen worden. Hohe Bonität der Mieter Die Prime Office AG legt einen besonderen Fokus auf die Bonität ihrer Mieter. Zu den Mietern der Prime Office AG zählen neben Großunternehmen verschiedener Branchen, wie der Generalmietgesellschaft der Deutsche Telekom AG (GMG Generalmietgesellschaft mbh), der BMW AG, der HOCHTIEF AG oder der Süddeutscher Verlag GmbH, auch die öffentliche Hand bzw. ihr nahestehende Unternehmen oder Anstalten wie das Land Baden- Württemberg (Landesamt für Besoldung und Versorgung). Die Mieterstruktur ist bezogen auf die Branchen, in denen die Mieter tätig sind diversifiziert. Das Ausbleiben von Mietausfällen in den letzten drei Jahren trotz schwieriger wirtschaftlicher Marktbedingungen unterstreicht die gute Bonität der Mieter und die erfolgreiche Vermietungsstrategie der Prime Office AG. Etablierter Track Record bei Akquisitionen und Vermietung Die Prime Office AG kann einen etablierten Track Record bei der Akquisition von Einzelobjekten in,,off Market -Transaktionen und bei der erfolgreichen Vermietung ihres Portfolios ausweisen: Erwerb von Einzelobjekten in,,off Market -Transaktionen Alle Objekte im heutigen Immobilienportfolio der Prime Office AG wurden von der Gesellschaft bzw. zuvor von den DCM-Anlegergesellschaften in,,off Market -Transaktionen, d.h. außerhalb von Ausschreibungen und Bieterverfahren, gekauft. Die,,Off Market -Akquisition von Einzelobjekten erlaubt generell den Erwerb von Immobilien zu attraktiveren Konditionen, da hierbei die kostenintensive Teilnahme an Auktionsverfahren entfallen. 3

8 Ferner können durch den ausschließlichen Erwerb von Einzelobjekten die mit Portfolioerwerben verbundenen Risiken vermieden werden. Erfolgreiche Vermietungsstrategie Die Prime Office AG hat zudem einen etablierten Track Record bei der erfolgreichen Vermietung ihres Portfolios, was durch die bislang konstant geringe Leerstandsquote unter Beweis gestellt wird (zum 31. März 2011: 0,3%; zum 31. März 2010: 0,7%). In der Vergangenheit ist es der Gesellschaft vielfach gelungen, Mietverträge mit den Bestandsmietern vorzeitig zu verlängern oder Mietverträge mit neuen Mietern rechtzeitig vor Ablauf des alten Mietverhältnisses abzuschließen. Im ersten Halbjahr 2011 hat die Prime Office AG beispielsweise eine Reihe von Vertragsverlängerungen bzw. neuen Mietverträgen abgeschlossen, unter anderem mit der Santander Consumer Bank AG, der Lehner s Heilbronn Gaststättenbetriebs- GmbH, der GERMANIA Steuerberatungsgesellschaft mbh und der LIDL Stiftung & Co. KG. Wertsteigerungspotenziale des Portfolios Die Prime Office AG ist der Auffassung, dass ihr Immobilienportfolio Wertsteigerungspotenziale aufweist. Dies gilt insbesondere in Bezug auf das Objekt,,Westend-Ensemble in Frankfurt am Main, welches nach Ablauf der Restmietzeit zum Ende 2012 einer Modernisierung unterzogen und ab 2013/2014 wieder vermietet wird, sowie in Bezug auf das Objekt Am Seestern 1 in Düsseldorf, welches nach Ablauf des derzeitigen Mietvertrages mit der Vodafone D2 GmbH zum 31. März 2013 modernisiert und nach den Planungen der Gesellschaft in ein,,multi Tenant -Objekt umgewandelt werden wird. Aufgrund ihres guten Track Records bei der Vermietung ihres Portfolios geht die Prime Office AG davon aus, dass beide Großobjekte nach den geplanten Maßnahmen wieder langfristig zu attraktiven Konditionen an bonitätsstarke Mieter vermietet werden können und diese Objekte daher entsprechende Wertsteigerungspotenziale aufweisen. Kosteneffiziente Organisationsstruktur Die Prime Office AG führt das Asset Management durch eine effiziente und schlanke interne Organisation durch. Dabei profitiert die Gesellschaft von der langjährigen Erfahrung ihrer Mitarbeiter im Immobilienbereich mit dem Schwerpunkt Beurteilung, Bewertung, Erwerb, Modernisierung und Veräußerung von Grundstücken und Immobilien sowie Verwaltung von Immobilienportfolios. Ausschließlich das Management unterstützende Funktionen werden derzeit über Dienstleistungsverträge an externe Kooperationspartner vergeben. Diese Partner verfügen über langjährige Erfahrung im Bereich des Property und Facility Managements und ermöglichen es der Prime Office AG, ihre Kostenstruktur in Bezug auf den Ankauf und die Bewirtschaftung von Immobilien zu optimieren. Die Prime Office AG ist der Ansicht, dass ihre etablierte und effiziente Managementstruktur die Möglichkeit eröffnet, das bestehende Portfolio um zusätzliche Objekte zu erweitern, ohne dass wesentliche zusätzliche Fixkosten von der Gesellschaft zu tragen wären. Langjährige Erfahrung und Vernetzung des Vorstands und Aufsichtsrats Der Vorstand sowie die Mitarbeiter des internen Asset Managements der Prime Office AG sind bereits langjährig im deutschen Gewerbe- und insbesondere im Büroimmobilienmarkt tätig und verfügen über einen Track Record aus einer Vielzahl erfolgreich abgeschlossener Projekte. Auf Basis ihres etablierten Netzwerks und der persönlichen Kontakte haben sie einen hervorragenden Zugang zu potentiellen Käufern, Mietern und Verkäufern auf diesen Märkten. Die Vernetzung des Vorstands, des nach Ansicht der Gesellschaft hochrangig besetzten Aufsichtsrats und der,,asset Management -Mitarbeiter der Prime Office AG spielt eine wesentliche Rolle für die Geschäftsentwicklung der Gesellschaft, da auf diese Weise potentielle Käufer und Verkäufer, aber auch potentielle Mieter frühzeitig und direkt angesprochen werden können. Dieses Netzwerk wird durch die Zusammenarbeit mit den am Markt anerkannten Dienstleister DCM REM weiter positiv unterstützt. Darüber hinaus kann die Prime Office AG auf ein umfassendes Netzwerk zu Großunternehmen zurückgreifen, durch das weitere Akquisitionspotenziale erschlossen werden. STRATEGIE Die Strategie der Gesellschaft ist darauf ausgerichtet, durch ein renditeorientiertes Management des bestehenden Büroimmobilienportfolios auf Basis einer breiten Objekt-, Standort- und Mieterstreuung langfristig stabile Mieteinnahmen zu erzielen bzw. diese kontinuierlich durch den Zukauf geeigneter Einzelobjekte zu 4

9 steigern. Ziel der Gesellschaft ist es, eine der führenden spezialisierten REIT-AGs für hochwertige Büroimmobilien in Deutschland zu werden. Im Einzelnen besteht die Strategie der Gesellschaft aus folgenden Elementen: Expansion des Immobilienportfolios Die Prime Office AG strebt eine kontinuierliche Expansion ihres Immobilienportfolios an und verfolgt dabei eine klar definierte Akquisitionsstrategie mit spezifischen Investitionskriterien und mit einem Fokus auf hochwertige Büroimmobilien in den neun wichtigsten deutschen Bürostandorten (Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart) (Quelle: BNP Paribas Real Estate, Property Report, Office Market in Germany, 2011). Zur Abrundung ihres Portfolios beabsichtigt die Prime Office AG ferner, weiterhin selektiv in hochwertige Büroimmobilien in anderen deutschen Großstädten mit starken wirtschaftlichen Eckdaten in Lagen mit besonderer Qualität zu investieren. Bei der Expansion ihres Portfolios berücksichtigt die Prime Office AG die folgenden Investitionskriterien: Klar definierte Akquisitionsstrategie mit Fokus auf hochwertige Büroimmobilien Im Kern der Akquisitionsstrategie der Prime Office AG steht der Erwerb von hochwertigen Büroimmobilien mit keinem bzw. nur untergeordnetem Anteil an sonstigen Gewerbeflächen. Der Gesamtanteil der sonstigen Gewerbeflächen soll 10% (bezogen auf den Wert des Portfolios der Gesellschaft) nicht überschreiten. Prime-Objekte in Lagen mit besonderer Qualität Die Akquisitionsstrategie der Gesellschaft ist fokussiert auf den Erwerb von Immobilien mit guter Bausubstanz, attraktiver Architektur und gehobener Ausstattung ausschließlich in Lagen besonderer Qualität (Makrooder Mikrolage), die den Abschluss von langfristigen Mietverträgen mit bonitätsstarken Mietern ermöglichen und somit zu einem geringen Leerstand und stabilen Cashflows führen. Die Gesellschaft strebt an, eine Mietrendite des gesamten Portfolios von durchschnittlich rund 6,0% pro Jahr zu erzielen. Zudem verfolgt die Prime Office AG im Rahmen der Ausrichtung auf Nachhaltigkeit und die Steigerung der Gebäudeeffizienz und der daraus resultierenden positiven Auswirkungen auf die Mietrendite das Ziel, zunehmend als Green Building qualifizierte Objekte zu erwerben. Akquisition von Einzelobjekten Die Akquisitionsstrategie der Prime Office AG zielt auf Erwerb von ausgewählten Einzelobjekten schwerpunktmäßig in,,off Market -Transaktionen mit einer Nutzfläche je Objekt zwischen rund m 2 und rund m 2, einem Kaufpreis je Objekt zwischen ca. EUR 20 Mio. und ca. EUR 200 Mio. und mit einer Bruttoanfangsrendite von derzeit mindestens 5,5% ab. Dabei fokussiert sich die Gesellschaft auf Immobilien mit keinem oder nur geringem Modernisierungsbedarf. Daneben werden Büroimmobilien mit guter Substanz in guten Lagen, deren Wertsteigerungspotenziale genutzt werden sollen (Value-Add-Objekte), in Betracht gezogen. Der Gesamtanteil der Value-Add-Objekte soll dabei 10% des Wertes des Portfolios der Gesellschaft nicht überschreiten. Im Zusammenhang mit Value-Add-Objekten wird im Einzelfall eine höhere Leerstandsquote in Kauf genommen mit dem Ziel, von der Vermietung der neuen Flächen überproportional zu profitieren. Insgesamt soll die Leerstandsquote des Portfolios maximal 10% betragen.,,multi Tenant -Strategie Bei dem Erwerb neuer Immobilien liegt ein zunehmender Fokus der Akquisitionsstrategie der Prime Office AG auf,,multi Tenant -Gebäuden, die eine Diversifizierung der Mieterstruktur erlauben. Darüber hinaus beabsichtigt die Prime Office AG, einige große und besonders geeignete Objekte im aktuellen Portfolio umzubauen, um auch eine Vermietung an mehrere Mieter möglich zu machen. Hierzu zählen das Objekt,,Westend-Ensemble in Frankfurt am Main und das Objekt Am Seestern 1 in Düsseldorf. Aktives und wertsteigerndes Asset und Portfolio Management Die Prime Office AG beabsichtigt, durch aktives Asset und Portfolio Management Wertsteigerungen ihrer Immobilien zu realisieren. Zudem soll durch Umbaumaßnahmen und Modernisierungen eine zusätzliche Wertsteigerung des Portfolios erzielt werden. Bei der Bewirtschaftung ihres Immobilienportfolios strebt die Gesellschaft an, die Renditen aus der Vermietung weiter zu steigern, insbesondere durch die Identifizierung und Nutzung von Kosteneinsparungspotenzialen, eine an wirtschaftlichen Kriterien orientierte Instandhaltung, eine wirtschaftlich angemessene Modernisierung und die Erreichung einer optimierten Finanzierungsstruktur für das jeweilige Objekt bzw. das Portfolio insgesamt. Im Zuge der kontinuierlichen Vergrößerung ihres Immobilienportfolios plant die 5

10 Gesellschaft, ihre interne,,asset Management -Abteilung moderat auszubauen, um weiterhin interne Kapazitäten für die Wahrnehmung aller zentralen,,asset Management -Funktionen zu haben. Ausrichtung der Geschäftstätigkeit nach den REIT-Kriterien und nachhaltige Einhaltung der REIT-Kriterien Die Prime Office AG beabsichtigt, unmittelbar nach der Zulassung ihrer Aktien zum Handel an der Frankfurter Wertpapierbörse und an der Börse München noch am gleichen Tag die Eintragung als REIT-AG nach dem REITG im Handelsregister zu beantragen. Eine Umwandlung in eine REIT-AG unterliegt einer Reihe von Voraussetzungen. Ferner ist der REIT-Status nach dem REITG an die fortlaufende Erfüllung bestimmter Anforderungen geknüpft. Die Prime Office AG wird ihren Geschäftsbetrieb künftig danach ausrichten, die Erfüllung dieser REIT- Kriterien zu sichern. Zu den Anforderungen an eine REIT-AG gehört unter anderem, dass am Ende eines Geschäftsjahres das im relevanten IFRS-Abschluss der REIT-AG ausgewiesene Eigenkapital 45% des Betrages, mit dem das unbewegliche Vermögen in diesem Abschluss angesetzt ist, nicht unterschreiten darf. Daher wird die Gesellschaft eine Stärkung ihrer Bilanzstruktur anstreben und teilweise Fremdkapital zurückführen. Zukünftige Finanzierungen Die Gesellschaft beabsichtigt, zukünftige Finanzierungen weiterhin bezogen auf die Einzelobjekte in ihrem Portfolio aufzunehmen. Soweit die Finanzierungen variable Zinssätze vorsehen, wird die Gesellschaft anstreben, das damit verbundene Zinsrisiko durch entsprechende Zinssicherungsgeschäfte auszuschließen bzw. zu minimieren. Im Hinblick auf die Vorgaben des REITG sollen zukünftige Finanzierungen in der Regel 50% des betreffenden Einzelobjektwertes nicht überschreiten. Es ist eine höhere Diversifikation der Bankenfinanzierung beabsichtigt. Fremdwährungsfinanzierungen sollen zukünftig nicht aufgenommen werden. ZUSAMMENFASSUNG WESENTLICHER ANGABEN ÜBER DIE GESELLSCHAFT Gründung und Sitz der Gesellschaft Vorstand Die am 4. August 2000 unter der Firma,,merch zweihundertundachtzigste Vermögensverwaltungs AG gegründete Gesellschaft ist unter der Firma,,Prime Office AG im Handelsregister des Amtsgerichts München unter HRB eingetragen. Sitz der Gesellschaft ist München. Claus Hermuth (Vorsitzender); Alexander von Cramm; und Heinz-Theo Tetsch. Aufsichtsrat Prof. Dr. h.c. Roland Berger (Vorsitzender); Prof. Dr. Kurt Faltlhauser (stellvertretender Vorsitzender); Prof. Dr. Franz-Joseph Busse; Stefan Giesler; Dr. Lutz Mellinger; und Prof. Dr. Harald Wiedmann. Grundkapital (zum Datum dieses Prospekts) Abschlussprüfer Geschäftsjahr der Gesellschaft Mitarbeiter (zum Datum dieses Prospekts) Das derzeitige Grundkapital beträgt EUR und ist in auf den Inhaber lautende Stammaktien ohne Nennbetrag (Stückaktien) mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von EUR 1,00 je Stückaktie eingeteilt. Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft (vormals: Ernst & Young AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft), Stuttgart, Niederlassung München, Arnulfstr. 59, München (,,Ernst & Young ). Das Geschäftsjahr der Prime Office AG ist das Kalenderjahr. Die Prime Office AG beschäftigt insgesamt 8 Mitarbeiter (berechnet auf Basis von Vollzeitstellen; einschließlich Vorstand). 6

11 Geschäfte mit nahestehenden Personen Die Prime Office AG unterhält folgende Geschäftsbeziehungen zu nahe stehenden Personen: Die Prime Office AG hat am 17. Oktober 2007 mit der DCM AG einen unbefristeten Dienstleistungsvertrag über Personalbuchhaltungsleistungen geschlossen. Mit Datum vom 28. September 2007 hat die Gesellschaft mit der DCM AG und der DCM REM eine Vereinbarung über Leistungen im Bereich des Property Management geschlossen. Die Prime Office AG hat von der MOM Mall of Munich Beteiligungs GmbH & Co. Objekt Hopfenpost KG und der DCM AG Büroräume angemietet. Gegenüber den Aktionären DCM GmbH & Co. Renditefonds 16 KG, Deutsche Fonds Management GmbH & Co. DCM Renditefonds 18 KG und DCM GmbH & Co. Renditefonds 22 KG sowie der an Aktionären beteiligten Deutsche Fonds Management GmbH & Co. DCM Renditefonds 23 KG bestehen noch aus den Ausgliederungen der Immobilien aus den DCM-Anlegergesellschaften auf die Gesellschaft resultierende Forderungen und Verbindlichkeiten. Darüber hinaus bestehen gegenüber den Aktionären Forderungen aus gewährten Darlehen. Sämtliche Geschäfte sind zu marktüblichen Bedingungen abgeschlossen worden. ZUSAMMENFASSUNG DES ANGEBOTS Angebot Das Angebot besteht aus einem öffentlichen Angebot in der Bundesrepublik Deutschland sowie einer internationalen Privatplatzierung außerhalb der Bundesrepublik Deutschland und außerhalb der Vereinigten Staaten von Amerika nach Maßgabe von Regulation S des U.S. Securities Act 1933 in der jeweils gültigen Fassung (,,Securities Act ). Darüber hinaus werden in den Vereinigten Staaten von Amerika Aktien angeboten, jedoch ausschließlich an,,qualified Institutional Buyers gemäß Rule 144A des Securities Act. Das Angebot umfasst: neue, auf den Inhaber lautende Stammaktien ohne Nennbetrag (Stückaktien) aus einer von der ordentlichen Hauptversammlung der Gesellschaft beschlossenen Kapitalerhöhung gegen Bareinlagen; auf den Inhaber lautende Stammaktien ohne Nennbetrag (Stückaktien) aus dem Eigentum der abgebenden Aktionäre der Gesellschaft unmittelbar vor dem Angebot (zusammen die,,abgebenden Aktionäre ); und auf den Inhaber lautende Stammaktien ohne Nennbetrag (Stückaktien) aus dem Eigentum der Abgebenden Aktionäre im Hinblick auf eine eventuelle Mehrzuteilung (alle angebotenen Aktien zusammen die,,angebotenen Aktien ). Die Anzahl aus dem Eigentum der Abgebenden Aktionären abzugebenden und damit maximal zuteilbaren Aktien der Gesellschaft variiert in Abhängigkeit vom Platzierungspreis. Das Emissionsvolumen der im Rahmen einer eventuellen Mehrzuteilung maximal zuteilbarer Aktien wird EUR nicht übersteigen. Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über (i) die Anzahl maximal zuteilbaren Aktien der Abgebenden Aktionäre, (ii) die Anzahl der Aktien im Hinblick auf eine eventuelle Mehrzuteilung und (iii) die Gesamtzahl 7

12 der Aktien nach Durchführung des Angebot, jeweils in Abhängigkeit vom Platzierungspreis: Unteres Ende Preisspanne Mittelwert Oberes Ende Platzierungspreis in EUR... 7,00 8,25 9,50 Anzahl neuer Aktien aus der Kapitalerhöhung Anzahl der zuteilbaren Aktien aus dem Eigentum der Abgebenden Aktionäre Anzahl der Aktien im Hinblick auf eine eventuelle Mehrzuteilung Anzahl der maximal zuteilbaren Aktien Gesamtzahl der Aktien nach Durchführung des Angebot (unter Annahme der vollständigen Ausübung der Greenshoe-Option) Angebotene Aktien Angebotszeitraum Abgebende Aktionäre Die Angebotenen Aktien umfassen auf den Inhaber lautende, nennwertlose Stückaktien der Gesellschaft. Auf jede Aktie entfällt jeweils ein rechnerischer Anteil am Grundkapital der Gesellschaft i.h.v. EUR 1,00 und jede Aktie ist jeweils ab dem 1. Januar 2011 voll dividendenberechtigt. Sämtliche Aktien sind vollständig eingezahlt. Der Angebotszeitraum, in dem Anleger die Möglichkeit zur Abgabe eines Kaufangebots für die Angebotenen Aktien haben, beginnt am 8. Juni 2011 und endet voraussichtlich am 21. Juni 2011 (der,,angebotszeitraum ). Kaufangebote für die Angebotenen Aktien können während des Angebotszeitraums in den deutschen Niederlassungen der Konsortialbanken abgegeben werden. Die Abgabe von Kaufangeboten für die Angebotenen Aktien ist am letzten Tag des Angebotszeitraums für Privatanleger bis 12:00 Uhr Mitteleuropäischer Sommerzeit (,,MESZ ), für institutionelle Anleger bis 17:00 Uhr MESZ möglich. DCM GmbH & Co. Renditefonds 16 KG; Deutsche Fonds Management GmbH & Co. DCM Renditefonds 18 KG; DCM GmbH & Co. Renditefonds 22 KG; DCM GmbH & Co. Objektgesellschaft Darmstadt/Am Kavalleriesand KG; DCM GmbH & Co. Objektgesellschaft Düsseldorf/Am Seestern KG; DCM GmbH & Co. Objektgesellschaft Essen/Gruga-Büropark KG; DCM GmbH & Co. Objektgesellschaft Hamburg/Imtech-Haus KG; DCM GmbH & Co. Objektgesellschaft Heilbronn/NeckarTurm KG; DCM GmbH & Co. Objektgesellschaft Nürnberg/Sigmund-Schuckert-Haus KG; und DCM GmbH & Co. Objektgesellschaft Stuttgart/Office-Center KG. 8

13 Joint Global Coordinators und Joint Bookrunners Co-Lead Managers Konsortialbanken Preisspanne UniCredit und Berenberg Kempen & Co und Macquarie UniCredit, Berenberg, Kempen & Co und Macquarie Die Preisspanne, innerhalb derer Kaufangebote für die Angebotenen Aktien abgegeben werden können, beträgt EUR 7,00 bis EUR 9,50 je Angebotene Aktie. Die Gesellschaft und die Abgebenden Aktionäre behalten sich in Abstimmung mit den Joint Global Coordinators und Joint Bookrunners das Recht vor, die Anzahl der angebotenen Aktien zu erhöhen oder zu verringern, die obere und/oder untere Begrenzung der Preisspanne zu ermäßigen oder zu erhöhen und/oder den Angebotszeitraum zu verlängern oder zu verkürzen. Die Gesellschaft und die Abgebenden Aktionäre können in Abstimmung mit den Joint Global Coordinators und Joint Bookrunners die Gesamtzahl der im Rahmen dieses Angebots angebotenen Aktien maximal auf diejenige Gesamtzahl an Aktien erhöhen, für die die Zulassung zum Handel im regulierten Markt der Frankfurter Wertpapierbörse und im regulierten Markt der Börse München entsprechend diesem Prospekt oder einem veröffentlichten Nachtrag beantragt wird. Wird die Option zur Änderung der Bedingungen des Angebots ausgeübt, so wird diese Änderung über elektronisch betriebene Informationssysteme wie Reuters oder Bloomberg sowie auf der Website der Gesellschaft ( bekanntgegeben und, sofern dies erforderlich ist, als Adhoc-Meldung sowie als Nachtrag zu diesem Prospekt veröffentlicht. Platzierungspreis Lieferung und Abrechnung Stabilisierung/ Mehrzuteilung / Greenshoe-Option Der Platzierungspreis pro Angebotene Aktie wird auf der Grundlage eines Bookbuilding-Verfahrens bestimmt und von den Abgebenden Aktionären und der Gesellschaft in Abstimmung mit den Joint Global Coordinators und Joint Bookrunners voraussichtlich am 21. Juni 2011 festgelegt. Der Platzierungspreis wird voraussichtlich über elektronisch betriebene Informationssysteme wie Reuters oder Bloomberg sowie auf der Website der Gesellschaft ( veröffentlicht. Nach der Veröffentlichung des Platzierungspreises in den elektronisch betriebenen Informationssystemen können Anleger den Platzierungspreis bei den Joint Global Coordinators und Joint Bookrunners in Erfahrung bringen. Die Angebotenen Aktien werden voraussichtlich am oder um den 24. Juni 2011 gegen Zahlung des Platzierungspreises geliefert. Im Zusammenhang mit der Platzierung der Angebotenen Aktien handelt die Berenberg oder die in ihrem Namen handelnden Personen als Stabilisierungsmanager und können im Einklang mit den rechtlichen Bestimmungen Mehrzuteilungen vornehmen und Stabilisierungsmaßnahmen durchführen, um den Marktpreis der Aktien der Gesellschaft zu stützen und dadurch einem etwaigen Verkaufsdruck entgegenzuwirken. Der Stabilisierungsmanager ist nicht verpflichtet, Stabilisierungsmaßnahmen zu ergreifen. Es kann daher nicht zugesichert werden, dass Stabilisierungsmaßnahmen ergriffen werden. Sollten Stabilisierungsmaßnahmen ergriffen werden, können sie jederzeit ohne Ankündigung eingestellt werden. Solche Maßnahmen können ab dem Zeitpunkt der Aufnahme der Börsennotierung der Aktien der Gesellschaft am regulierten Markt der Frankfurter Börse und der Börse München vorgenommen werden und müssen spätestens am dreißigsten Kalendertag nach diesem Zeitpunkt eingestellt werden. 9

14 Im Rahmen der möglichen Stabilisierungsmaßnahmen können Anlegern zusätzlich zu den Angebotenen Aktien der Gesellschaft bis zu zusätzliche Aktien der Gesellschaft als Teil der Zuteilung der zu platzierenden Aktien zugeteilt werden. Im Rahmen einer möglichen Mehrzuteilung werden der Berenberg, für Rechnung der Konsortialbanken in Form eines unentgeltlichen Wertpapierdarlehens bis zu Aktien der Abgebenden Aktionäre zur Verfügung gestellt. Das Emissionsvolumen der von einer eventuellen Mehrzuteilung umfassten Aktien wird EUR nicht übersteigen. Darüber hinaus hat die Gesellschaft dem Stabilisierungsmanager eine innerhalb von 30 Kalendertagen nach Beginn des Börsenhandels der Aktien am regulierten Markt der Frankfurter Wertpapierbörse ausübbare Option eingeräumt, bis zu weitere auf den Inhaber lautenden Stammaktien ohne Nennbetrag (Stückaktien) für Rechnung der Konsortialbanken zum Platzierungspreis zu erwerben, jedoch ausschließlich zu dem Zweck, um eventuelle Mehrzuteilungen im Rahmen des Angebots abzudecken (die,,greenshoe-option ). Die Greenshoe-Option wird mit Aktien aus einer Kapitalerhöhung aus genehmigtem Kapital bedient. Innerhalb einer Woche nach dem Ende des Stabilisierungszeitraums wird eine Bekanntmachung in verschiedenen Medien mit Verbreitung im gesamten EWR darüber erfolgen, ob Stabilisierungsmaßnahmen ergriffen wurden, wann die Preisstabilisierung begann und endete sowie innerhalb welcher Preisspanne die Stabilisierungsmaßnahmen erfolgten. Die Preisspanne wird für jeden Fall, in dem Stabilisierungsmaßnahmen ergriffen wurden, gesondert bekanntgegeben. Die Ausübung der Greenshoe-Option, der Zeitpunkt der Ausübung sowie die Anzahl der betreffenden Aktien werden ebenfalls umgehend in der beschriebenen Weise bekanntgemacht. Vorzeitige Beendigung des Angebots Die Konsortialbanken haben sich im Aktienübernahmevertrag (,,Übernahmevertrag ) das Recht vorbehalten, unter bestimmten Umständen den Übernahmevertrag zu beenden und die Durchführung des Angebots abzubrechen. Zuteilungskriterien Zulassung und Börsennotierung Über die Zuteilung von Aktien an Privatanleger und institutionelle Anleger wird in Abstimmung mit den Joint Global Coordinators und Joint Bookrunners entschieden. Die endgültige Entscheidung verbleibt bei den Abgebenden Aktionären und der Gesellschaft. Zuteilungen erfolgen jeweils unter Zugrundelegung der Qualität der einzelnen Anleger und der einzelnen Orders sowie sonstiger wichtiger, in Abstimmung mit den Joint Global Coordinators und Joint Bookrunners festzulegender Zuteilungskriterien. Die Zuteilung an Privatanleger erfolgt im Einklang mit den von der Börsensachverständigenkommission veröffentlichten,,grundsätzen für die Zuteilung von Aktien an Privatanleger.,,Qualifizierte Anleger im Sinne des WpPG, sowie,,professionelle Kunden und,,geeignete Gegenparteien im Sinne des Wertpapierhandelsgesetzes werden nicht als,,privatanleger im Sinne der Zuteilungsregeln angesehen. In jedem Fall werden bei der Zuteilung die Bestimmungen des REITG beachtet werden. Die Gesellschaft wird voraussichtlich am 10. Juni 2011 die Zulassung ihrer Aktien zum Handel im regulierten Markt der Frankfurter Wertpapierbörse mit gleichzeitiger Zulassung zum Teilbereich des regulierten Marktes mit weiteren Zulassungsfolgepflichten (Prime Standard) und der Börse München beantragen. Die Zulassungsbeschlüsse werden voraussichtlich am 22. Juni 2011 erteilt werden. Die Entscheidungen über die Zulassung der Aktien der Gesellschaft zum Handel liegen ausschließlich im Ermessen der Frankfurter 10

15 Wertpapierbörse und der Börse München. Nach derzeitigem Stand wird der Handel an der Frankfurter Wertpapierbörse und an der Börse München voraussichtlich am 24. Juni 2011 aufgenommen werden. Marktschutzvereinbarungen/ Veräußerungsbeschränkungen (Lock-up) Die Gesellschaft hat sich gegenüber den Konsortialbanken im Übernahmevertrag verpflichtet, innerhalb eines Zeitraums von sechs (6) Monaten nach dem ersten Handelstag der Aktien der Gesellschaft weder (i) direkt noch indirekt Aktien der Gesellschaft oder andere Wertpapiere, die in Aktien der Gesellschaft umgewandelt oder dafür eingetauscht werden können oder ein Recht zum Erwerb von Aktien der Gesellschaft verkörpern, zu kaufen, zu verkaufen, anzubieten, sich zu deren Verkauf zu verpflichten, anderweitig abzugeben oder ein darauf bezogenes Angebot bekannt zu machen, noch (ii) direkt oder indirekt Geschäfte (einschließlich Derivativ-Geschäften) abzuschließen oder durchzuführen, die wirtschaftlich dem Verkauf von Aktien der Gesellschaft entsprechen, noch (iii) Geschäfte im Sinne von vorstehend (i) und/oder (ii) direkt oder indirekt zu veranlassen oder zuzulassen; keine Kapitalerhöhung aus genehmigtem Kapital anzukündigen oder durchzuführen; ihrer Hauptversammlung keine Kapitalerhöhung zur Beschlussfassung vorzuschlagen; und keine Emission von mit Wandlungs- oder Optionsrechten auf Aktien der Gesellschaft ausgestatteten Finanzinstrumenten oder andere wirtschaftlich vergleichbare Transaktionen anzukündigen, durchzuführen oder vorzuschlagen. Die Gesellschaft hat sich gegenüber den Konsortialbanken im Übernahmevertrag ferner verpflichtet, die vorstehenden Handlungen während eines Zeitraums von weiteren sechs (6) Monaten nicht ohne vorherige schriftliche Zustimmung der Konsortialführer vorzunehmen. Ausgenommen von den vorstehenden Verpflichtungen sind die mögliche Kapitalerhöhung zur Bedienung der Greenshoe-Option, die Ausgabe bzw. der Verkauf von Aktien bzw. sonstiger Wertpapiere, die an Mitarbeiter und Organmitglieder der Gesellschaft oder mit ihr verbundener Unternehmen im Zusammenhang mit Aktienoptionsplänen ausgegeben werden, und die Ausgabe von Aktien gegen Sacheinlage im Zusammenhang mit einer Akquisition, einer Beteiligung oder einem Gemeinschaftsunternehmen unmittelbar an den Partner einer solchen Akquisition, einer solchen Beteiligung oder eines solchen Gemeinschaftsunternehmens, sofern sich der Partner seinerseits gegenüber den Konsortialführern zur Einhaltung einer Marktschutzerklärung verpflichtet, wie sie der der untenstehenden Verpflichtung der betreffenden Abgebenden Aktionäre entspricht. Die Abgebenden Aktionäre haben sich in dem Übernahmevertrag gegenüber den Konsortialbanken verpflichtet, innerhalb eines Zeitraums von zwölf (12) Monaten nach dem ersten Handelstag der Aktien der Gesellschaft weder (i) direkt noch indirekt Aktien der Gesellschaft oder andere Wertpapiere, die in Aktien der Gesellschaft umgewandelt oder dafür eingetauscht werden können oder ein Recht zum Erwerb von Aktien der Gesellschaft verkörpern, zu kaufen, zu verkaufen, anzubieten, sich zu deren Verkauf zu verpflichten, anderweitig abzugeben oder ein darauf bezogenes Angebot bekannt zu machen, noch (ii) direkt oder indirekt Geschäfte (einschließlich Derivativ-Geschäften) 11

16 abzuschließen oder durchzuführen, die wirtschaftlich dem Verkauf von Aktien der Gesellschaft entsprechen, noch (iii) Geschäfte im Sinne von vorstehend (i) und/oder (ii) direkt oder indirekt zu veranlassen oder zuzulassen; weder direkt noch indirekt zu veranlassen oder zuzustimmen, dass eine Kapitalerhöhung aus genehmigtem Kapital angekündigt oder durchgeführt wird; weder direkt noch indirekt der Hauptversammlung eine Kapitalerhöhung zur Beschlussfassung vorzuschlagen; und weder direkt noch indirekt zu veranlassen oder zuzustimmen, dass eine Emission von mit Wandlungs- oder Optionsrechten auf Aktien der Gesellschaft ausgestatteten Finanzinstrumenten oder andere wirtschaftlich vergleichbare Transaktionen angekündigt, durchgeführt oder vorgeschlagen werden. Die vorgenannten Veräußerungsbeschränkungen gelten nicht für Veräußerungen im Rahmen eines von einem Dritten unterbreiteten öffentlichen Übernahme- bzw. Kaufangebots und im Rahmen von privaten Veräußerungsgeschäften (d. h. außerhalb der Börse und nicht im Rahmen börsenähnlicher Geschäfte, wie zum Beispiel sog.,,accelerated Bookbuilding Offerings ) an Dritte, wenn diese bzw. dieser sich seinerseits gegenüber den Konsortialbanken den vorgenannten Veräußerungsbeschränkungen unterwirft bzw. unterwerfen. Gewinnanteilberechtigung Verwendung des Emissionserlöses und Kosten des Angebots Die Angebotenen Aktien sind mit voller Gewinnanteilberechtigung ab dem 1. Januar 2011 ausgestattet. Der Gesellschaft kommt nur derjenige aus dem Verkauf der Angebotenen Aktien stammende Erlös des Angebots zu, der sich aus dem Verkauf der neu auszugebenden Aktien der Gesellschaft ergibt. Der Erlös aus dem Verkauf bestehender Aktien aus dem Eigentum der Abgebenden Aktionäre kommt der Gesellschaft nicht zu. Die Gesellschaft beabsichtigt, aus dem Verkauf der neu auszugebenden Aktien einen Bruttoemissionserlös von mindestens EUR 210 Mio. zu erzielen. Unter der Annahme (i) eines Platzierungspreises zum Mittelwert der Preisspanne in Höhe von EUR 8,25 und (ii) einer vollständigen Ausübung der Greenshoe-Option zu diesem Platzierungspreis erwarten die Gesellschaft und die Abgebenden Aktionären, einen Bruttoemissionserlös in Höhe von insgesamt EUR 337 Mio. zu erzielen. Auf die Gesellschaft wird unter diesen Annahmen ein Bruttoemissionserlös in Höhe von EUR 282 Mio. entfallen. Die Gesellschaft schätzt, dass sich die von ihr zu tragenden Kosten in Verbindung mit dem Angebot und der Zulassung der Aktien zum Handel voraussichtlich auf insgesamt ca. EUR 13,1 Mio. belaufen werden. In diesen Gesamtkosten sind Provisionen der Konsortialbanken und Aufwendungen der Joint Global Coordinators und Joint Bookrunners von insgesamt bis zu EUR 10,6 Mio. (unter Annahme (i) eines Platzierungspreises zum Mittelwert der Preisspanne in Höhe von EUR 8,25, (ii) einer vollständigen Ausübung der Greenshoe- Option zu diesem Platzierungspreis, (iii) der vollständigen Gewährung einer im Ermessen der Gesellschaft stehenden Erfolgsprovision von bis zu 0,25% des gesamten Bruttoemissionserlöses und (iv) ohne Berücksichtigung steuerlicher Effekte), sowie voraussichtliche sonstige Aufwendungen der Gesellschaft in Höhe von EUR 2,5 Mio. enthalten. Die Provisionen der Konsortialbanken beinhalten sämtliche Provisionen, die den Konsortialbanken im Zusammenhang mit dem Angebot zu zahlen sind. Eine separate Platzierungsprovision ist nicht vorgesehen. 12

17 Stimmrechte International Securities Identification Number (ISIN) Die Abgebenden Aktionäre zahlen den Teil der Kosten des Angebots, einschließlich Provisionen der Konsortialbanken und Aufwendungen der Joint Global Coordinators und Joint Bookrunners, der sich auf das Angebot und den Verkauf der Aktien aus dem Eigentum der Abgebenden Aktionäre bezieht. Die Gesellschaft trägt sämtliche Kosten, die im Zusammenhang mit der Zulassung der Aktien zum Handel an der Frankfurter Wertpapierbörse und der Börse München entstehen. Auf Basis der vorstehenden Annahmen geht die Gesellschaft davon aus, dass sich der Nettoemissionserlös der Gesellschaft auf ca. EUR 269 Mio. belaufen wird. Der Nettoemissionserlös der Abgebenden Aktionäre wird unter den gleichen Annahmen ca. EUR 53 Mio. betragen. Die Gesellschaft beabsichtigt, den ihr zufließenden Nettoemissionserlös aus dem Angebot in Höhe von rund EUR 190 Mio. für die Rückzahlung von Darlehen zur weiteren Stärkung der Eigenkapitalbasis, und im Übrigen für die geplante Erweiterung ihres Immobilienportfolios zu verwenden. Jede Aktie gewährt eine Stimme in der Hauptversammlung der Gesellschaft. Beschränkungen der Stimmrechte oder unterschiedliche Stimmrechte zugunsten von Hauptaktionären bestehen nicht. DE000PRME012. Wertpapierkennnummer (WKN) PRME01. Common Code Börsenkürzel PMO. Zahlstelle UniCredit. 13

18 AUSGEWÄHLTE FINANZINFORMATIONEN Die nachfolgenden Tabellen enthalten ausgewählte Finanzinformationen für die zum 31. März 2011 und 2010 endenden Quartale sowie für die zum 31. Dezember 2010, 2009 und 2008 endenden Geschäftsjahre der Prime Office AG. Die Finanzinformationen sind den geprüften, auf Grundlage der International Financial Reporting Standards, wie sie in der EU anzuwenden sind (,,IFRS ), erstellten Einzelabschlüssen der Prime Office AG für die zum 31. Dezember 2010, 2009 und 2008 endenden Geschäftsjahre und dem ungeprüften verkürzten, auf Grundlage der IFRS für Zwischenberichterstattung (,,IAS 34 ) erstellten Zwischenabschluss der Prime Office AG für das zum 31. März 2011 endende Quartal (mit Vergleichszahlen für das zum 31. März 2010 endende Quartal) sowie dem Rechnungswesen der Gesellschaft oder dem Berichtswesen des Managements der Gesellschaft entnommen. Die Prime Office AG verfügt über keine Tochterunternehmen, assoziierte Unternehmen oder Gemeinschaftsunternehmen. Daher erfassen die Abschlüsse der Gesellschaft ausschließlich die Geschäftstätigkeit der Prime Office AG. Die Darstellung der IFRS-Einzelabschlüsse orientiert sich an den Vorgaben der,,best Practices Policy Recommendations der,,european Public Real Estate Association (EPRA) aus dem September Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde entsprechend dieser Vorgaben gegliedert. Sind Finanzinformationen in den nachstehenden Tabellen als,,geprüft gekennzeichnet, so bedeutet dies, dass sie den oben genannten geprüften Abschlüssen entnommen oder aus diesen abgeleitet wurden. Die Kennzeichnung,,ungeprüft wird in den nachstehenden Tabellen zur Kenntlichmachung von Finanzinformationen verwendet, die entweder dem ungeprüften verkürzten, nach IAS 34 erstellten Zwischenabschluss der Gesellschaft für das zum 31. März 2011 endende Quartal, dem Rechnungswesen der Gesellschaft oder dem Berichtswesen des Managements der Gesellschaft entnommen wurden. Die in den nachfolgenden Tabellen dargestellten Finanzinformationen stellen eine Auswahl der in den Abschlüssen der Prime Office AG sowie dem Rechnungswesen der Gesellschaft und Berichtswesen des Managements der Gesellschaft enthaltenen Finanzinformationen dar. Sie sind in Tausend EUR (TEUR) bzw. in Millionen EUR (EUR Mio.) angegeben und dementsprechend soweit nicht anderweitig gekennzeichnet auf volle TEUR bzw. auf volle EUR Mio. kaufmännisch gerundet. Aufgrund der Rundungen addieren sich die in den Tabellen aufgeführten Zahlen teilweise nicht exakt zur jeweils angegebenen Gesamtsumme und die Prozentzahlen teilweise nicht exakt zu 100,0% auf. Ausgewählte Daten aus der Gewinn- und Verlustrechnung 1. Januar 31. März 1. Januar 31. Dezember (ungeprüft) (ungeprüft) (geprüft) (geprüft) (geprüft) In TEUR Umsatzerlöse aus Vermietung und Verpachtung Sonstige Erträge aus Vermietung und Verpachtung Aufwendungen für die Vermietung und Verpachtung Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung Sonstige betriebliche Erträge Sonstige betriebliche Aufwendungen Aufwendungen für Leistungen an Arbeitnehmer Abschreibungen Operatives Ergebnis vor Bewertungsergebnis Unrealisierte Gewinne/Verluste aus der Zeitwertbewertung Operatives Ergebnis (EBIT) Finanzaufwendungen Finanzerträge Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) Ertragsteuern Sonstige Steuern Periodenergebnis

19 Ausgewählte Daten aus der Bilanz Zum 31. März Zum 31. Dezember (ungeprüft) (geprüft) (geprüft) (geprüft) In TEUR Aktiva Kurzfristige Vermögenswerte davon: Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Forderungen und finanzielle Vermögenswerte Bankguthaben und Kassenbestände Langfristige Vermögenswerte davon: Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien Derivative Finanzinstrumente Aktive latente Steuern Langfristige finanzielle Vermögenswerte Bilanzsumme Passiva Kurzfristige Schulden davon: Kurzfristige finanzielle Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Derivative Finanzinstrumente Langfristige Schulden davon: Langfristige finanzielle Verbindlichkeiten Derivative Finanzinstrumente Passive latente Steuern Summe Schulden Eigenkapital Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Sonstige Rücklagen (1) Bilanzverlust (2) Summe Eigenkapital Bilanzsumme (1) Dieser Posten umfasst die Rücklage für nicht realisierte Gewinne/Verluste aus der Zeitbewertung von zur Veräußerung verfügbaren finanziellen Vermögenswerten, die Rücklage für nicht realisierte Ergebnisse aus Cashflow-Hedges (Zinsswaps) sowie die Rücklage für nicht realisierte Ergebnisse aus Cashflow-Hedges (Währungsswaps). (2) Dieser Posten umfasst die Periodenergebnisse für 2007 und Ausgewählte Daten aus der Kapitalflussrechnung 1. Januar 31. März 1. Januar 31. Dezember (ungeprüft) (ungeprüft) (geprüft) (geprüft) (geprüft) In TEUR Cashflow aus operativer Tätigkeit Cashflow aus der Investitionstätigkeit Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit Zahlungswirksame Veränderung des Zahlungsmittelbestandes Zahlungsmittelbestand am Periodenbeginn Zahlungsmittelbestand am Ende der Periode

20 Sonstige Kennziffern Nach Ansicht der Gesellschaft stellen die nachfolgend aufgeführten Kennzahlen die wichtigsten Messgrößen für die Darstellung und Analyse von Entwicklungen im Geschäft der Gesellschaft und ihrer Ergebnisse dar. Die Kennzahlen unterteilen sich in finanzwirtschaftliche und operative Kennzahlen. Die nachfolgend dargestellten Berechnungen der Kennzahlen für die jeweils zum 31. März 2011 und 2010 endenden Quartale sowie für die jeweils zum 31. Dezember endenden Geschäftsjahre 2010, 2009 und 2008 beruhen im Wesentlichen auf dem ungeprüften verkürzten IFRS-Zwischenabschluss für das zum 31. März 2011 endende Quartal, den IFRS-Einzelabschlüssen für die zum 31. Dezember 2010, 2009 und 2008 endenden Geschäftsjahre sowie dem Rechnungswesen der Gesellschaft. Anleger sollten beachten, dass diese von der Prime Office AG ausgewiesenen Kennzahlen keine nach IFRS oder HGB definierten Größen sind. Aus diesem Grund ist es möglich, dass andere Unternehmen eine unterschiedliche Methode zur Berechnung dieser Kennzahlen anwenden. Dadurch sind diese Kennzahlen nicht ohne weiteres mit ähnlichen Kennzahlen anderer Unternehmen vergleichbar. Die folgenden Tabellen zeigen eine Übersicht der finanzwirtschaftlichen Kennziffern: Zum 31. März Zum 31. Dezember (ungeprüft) (ungeprüft) (ungeprüft) (ungeprüft) In EUR Mio. (soweit nicht anderweitig angegeben) NAV (1) ,9 249,4 253,1 244,0 REIT-EK-Quote (2)... 24,8% 22,8% 23,7% 24,3% LTV-Ratio (3)... 73,9% 75,2% 74,4% 72,3% 1. Januar 31. März 1. Januar 31. Dezember (ungeprüft) (ungeprüft) (ungeprüft) (ungeprüft) (ungeprüft) In EUR Mio. FFO (4)... 6,9 8,4 26,3 29,9 23,3 (1) Der Net Asset Value (,,NAV ) gibt den Substanzwert oder Inneren Wert einer Immobilienaktie an. Er ist die Summe aller Vermögenswerte abzüglich Schulden (= Eigenkapital im jeweiligen IFRS-Zwischenabschluss bzw. IFRS-Einzelabschluss der Gesellschaft) und wird um latente Steuern sowie derivative Finanzinstrumente bereinigt. Nachfolgende Tabelle stellt die Berechnung des NAV der Prime Office AG zum 31. März 2011, 31. Dezember 2010, 31. Dezember 2009 und zum 31. Dezember 2008 dar: Zum 31. März Zum 31. Dezember (ungeprüft) (ungeprüft) (ungeprüft) (ungeprüft) In EUR Mio. Eigenkapital ,6 221,0 230,4 234,9 Aktive derivative Finanzinstrumente, davon: ,3 15,9 4,1 5,9 kurzfristige ,6 langfristige... 14,3 15,9 4,1 5,3 Aktive latente Steuern... 5,0 5,1 3,5 1,7 Passive derivative Finanzinstrumente, davon:... 34,6 44,6 28,1 15,7 kurzfristige ,1 0 langfristige... 34,6 44,6 26,9 15,7 Passive latente Steuern ,0 4,8 2,3 1,1 Net Asset Value (NAV) ,9 249,4 253,1 244,0 (2) Die,,REIT-EK-Quote stellt das Verhältnis des Eigenkapitals zum Wert der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien im jeweiligen IFRS-Zwischenabschluss bzw. IFRS-Einzelabschluss der Gesellschaft dar. Der Mindestwert der REIT-EK-Quote wurde durch das REITG auf 45% festgelegt. Um den REIT-Status der Gesellschaft nicht zu gefährden, ist dieses Kriterium kontinuierlich zu kontrollieren. Aktuell wird diese Anforderung des REITG nicht erfüllt. Nach Durchführung der Kapitalerhöhung im Rahmen des Börsengangs der Gesellschaft wird die Gesellschaft dieses Kriterium erfüllen. Nachfolgende Tabelle stellt die Berechnung der REIT-EK-Quote der Prime Office AG zum 31. März 2011, 31. Dezember 2010, 31. Dezember 2009 und zum 31. Dezember 2008 dar: Zum 31. März Zum 31. Dezember (ungeprüft) (ungeprüft) (ungeprüft) (ungeprüft) In EUR Mio. Eigenkapital ,6 221,0 230,4 234,9 Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien ,1 968,4 973,1 968,1 REIT-EK-Quote... 24,8% 22,8% 23,7% 24,3% 16