Real Estate Asset Management. Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Der Geschäftsimmobilienfonds mit attraktiver Ausschüttungsrendite

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1 Real Estate Asset Management Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss Der Geschäftsimmobilienfonds mit attraktiver Ausschüttungsrendite Neue Emission 27. August bis 7. September 2012

2 Reale Werte Historie Der Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss (CS REF Interswiss) ist ein Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» gemäss Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen vom 23. Juni 2006 (KAG). Der Fondsvertrag wurde ursprünglich von der Société Internationale de Placements (SIP) als Fondsleitung aufgestellt und erstmals am 27. Oktober 1954 von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht FINMA genehmigt. Seit 1. Juli 1999 liegt die Fondsleitung bei der Credit Suisse Funds AG, Depotbank ist die Credit Suisse AG. Der Fonds ist an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange AG kotiert. Erfolgsfaktoren Der CS REF Interswiss ist mit 76 Liegenschaften und einem Verkehrswert von CHF Mio (Halbjahresabschluss per ) der grösste kommerzielle Immobilienfonds der Schweiz. Der Fonds investiert vorwiegend in Liegenschaften mit kommerzieller Nutzung sowie mit Mischnutzungen. Er konzentriert sich auf eine nachhaltige Substanzerhaltung und eine stetige Erneuerung des Portfolios. Der CS REF Interswiss verschafft institutionellen Investoren und Privatkunden Zugang zu einem regional breit in der Schweiz diversifizierten Portfolio mit renditestarken Liegenschaften, die sich vorzugsweise in Schweizer Grossstädten oder deren Agglomerationen befinden. Der CS REF Interswiss verzeichnete mit 3,7 %* (Geschäftsabschluss per ) die höchste Ausschüttungsrendite aller Schweizer kotierter Immobilienfonds, deren Durchschnitt anlässlich des jeweils letzten publizierten Jahresberichts bei 2,9 % lag. Anlagefokus Mit der aktuellen Emission beabsichtigt der CS REF Interswiss sein qualitativ attraktives Portfolio weiter auszubauen sowie wertvermehrende Investitionen in Bestandesobjekte vorzunehmen. Dabei stehen die folgenden Transaktionen im Zentrum: Käufe Basel: «Clara Huus», untere Rebgasse 17/Teichgässlein 7/9, Webergasse 34, Geschäftsliegenschaft Avenches: «Centre Commercial Milavy», Geschäftsliegenschaft Eysins: «Business Park Terre Bonne A3», Geschäftsliegenschaft ¹ ) Laufende Neubauprojekte Bern-Wankdorf: «Nautilus», Geschäftsliegenschaft Le Grand-Saconnex: «Le Triangle», Wohn- und Geschäftsliegenschaft Versoix: «Lakeside Geneva», Geschäftsliegenschaft Neupositionierung Spreitenbach: Shopping-Center Mit der Realisierung der Neu- sowie Umbauprojekte und den vollzogenen sowie kurz vor dem Abschluss stehenden Objektakquisitionen über gesamthaft rund CHF 160 Mio wird das solide Portfolio des Fonds erweitert und nachhaltig gestärkt. Die Mittel aus der Emission sind somit bereits verpflichtet. Anlagestrategie Das Anlageziel des Fonds besteht hauptsächlich in der langfristigen Substanzerhaltung und der Ausschüttung angemessener Erträge. Die Anlagestrategie für das Liegenschaftenportfolio des CS REF Interswiss richtet sich nach folgenden Kriterien: Objekte/Projekte Wohnbauten, Bauten mit gemischter Nutzung, kommerziell genutzte Liegenschaften sowie Neubauprojekte, die über ein gutes Rendite- und Wertsteigerungspotenzial verfügen. Standorte Schweizer Städte und deren Agglomerationen mit nachhaltigen wirtschaftlichen Aussichten. Gute Lage entsprechend der jeweiligen Nutzung, mit Anschluss an öffentliche Verkehrsmittel und intakter Infrastruktur. Zielgrösse Investitionsgrösse der Liegenschaften ab CHF 10 Mio. Rendite Angestrebte risikoadjustierte Nettorendite beim Kauf von rund 4,5 %**. Alter und Bausubstanz Hauptsächlich junge, zeitgemässe Bausubstanz, durchmischt mit gut erhaltenen, sanierten älteren Liegenschaften. Vermietung Guter Mietermix von solventen Mietern, mit gesicherten Marktmietzinsen sowie langfristig indexierten Mietverhältnissen. Nachhaltigkeit Ein nachhaltiger Ansatz im Umgang mit Liegenschaften etwa hinsichtlich Energieverbrauch, Verkehrsanbindung und Umweltstandards kann positive Auswirkungen auf deren zukünftigen Wert haben. Bei Sanierungen und Renovationen des Bestandesportfolios werden entsprechende Optimierungen angestrebt. Beim Erwerb von Liegenschaften sind erfüllte Nachhaltigkeitskriterien wichtige Aspekte für den Kaufentscheid. Wenn möglich wird der Kauf von Gebäuden/Projekten angestrebt, die nach einem Nachhaltigkeitsstandard zertifiziert sind. * Historische Renditeangaben und Finanzmarktszenarien sind keine Garantie für laufende und zukünftige Ergebnisse. Die Performance- Angaben berücksichtigen die bei der Ausgabe und der Rücknahme erhobenen Kommissionen und Kosten nicht. ** Die Zielrendite ist keine Projektion, Voraussage oder Garantie für die zukünftige Performance oder das Erreichen derselben. 1) Bedingter Kaufvertrag mit voraussichtlicher Eigentumsübertragung im Herbst /6

3 Vorteile auf einen Blick Chancen und Risiken Durch ein aktives Portfoliomanagement und eine gezielte Auswahl der Objekte wird die Portfoliostruktur optimiert. Sowohl Immobilienfonds als auch direkte Immobilienanlagen unterliegen Ertrags- und Wertschwankungen. Immobilienfonds hingegen profitieren zusätzlich von Kurschancen, wobei Kursrisiken nicht ausgeschlossen sind. Weitere Risiken bestehen durch die Abhängigkeit von einer Veränderung des Angebots und der Nachfrage im schweizerischen Immobilienmarkt, durch Umweltrisiken (u.a. Altlasten), Änderung von Gesetzen oder Vorschriften oder durch mögliche Interessenkonflikte. Diversifikation mit indirekten Immobilienanlagen Investitionen in Immobilienfonds eignen sich als Ersatz oder als ergänzender Bestandteil einer optimalen Immobilien- Anlagestruktur. Der direkte Besitz von Immobilien ist nur in jenen Fällen empfehlenswert, wo die Vermögensgrösse eine regionale und nutzungsspezifische Diversifikation der Immobilienbestände zulässt. Anlageargumente Professionell geführte Immobilienfonds wie der CS REF Interswiss weisen gegenüber Direktinvestitionen in Immobilien klare Vorteile auf: Renditestarkes Immobilienportfolio Beteiligung an einem nach Sektoren sowie Regionen breit diversifizierten Immobilienfonds mit renditestarken, vorwiegend kommerziellen Liegenschaften. Hohe Ausschüttungsrendite Der CS REF Interswiss weist per mit 3,7 % die höchste Ausschüttungsrendite aller Schweizer börsenkotierten Immobilienfonds auf (Ø 2,9 %). Professionelles Management Aktive Liegenschafts- und Leerstandsbewirtschaftung mit ausgewiesenen und erfahrenen Fachspezialisten vor Ort. Liquidität Die Handelbarkeit der Anteile an der Schweizer Börse ermöglicht im Bedarfsfall einen raschen und unkomplizierten Ausstieg aus der Immobilienanlage. Anlegerschutz Fondsinvestoren geniessen einen weitgehenden Anlegerschutz durch das Kollektivanlagengesetz. Sicherheit Durch die breite geografische und objektbezogene Streuung der Liegenschaften wird die Sicherheit erhöht. Transparenz Die Börsenkurse werden täglich publiziert. Ausführliche Jahresberichte zeigen detailliert die Tätigkeit und die Ergebnisse des Fonds. Unabhängige Schätzexperten bewerten einmal jährlich die Objekte anhand der Discounted-Cashflow-Methode. Die Fondsleitung des CS REF Interswiss berechnet das Vermögen des Anlagefonds zum Verkehrswert auf Ende des Rechnungsjahres sowie bei jeder Ausgabe von neuen Anteilen. Rückgaberecht Das Kollektivanlagengesetz verpflichtet die Fondsleitung zum Rückkauf der Fondsanteile zum Rücknahmepreis. Kosten Dank des Wegfalls von direktem Bewirtschaftungsaufwand und dank der Synergien, die ein professionelles Management erzielt, fallen die Kosten von Immobilienfonds im Gegensatz zum Direktbesitz in der Regel geringer aus. Wertsteigerungspotenzial Durch die Teilnahme am Kapitalmarkt erschliesst sich ein zusätzliches Wertsteigerungspotenzial. 3/6

4 Daten und Fakten Halbjahresabschluss per 31. März 2012 Valorennummer Anzahl Anteile im Umlauf Inventarwert pro Anteil (inkl. Ausschüttung) CHF Schlusskurs CHF Höchster Kurs (Berichtsperiode) CHF Tiefster Kurs (Berichtsperiode) CHF Agio 23,27 % Verkehrswert der Liegenschaften CHF 1717,8 Mio. Nettofondsvermögen CHF 1236,3 Mio. Fremdfinanzierungsquote in % der Verkehrswerte 1) 21,60 % Eigenkapitalrendite (ROE) 2) 2,41 % Anlagerendite 2) 2,43 % Performance 2) 3,95 % Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 78,91 % Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF) 0,70 % Mietzinsausfallquote 3,47 % Jahresabschluss per 30. September 2011 Ausschüttung CHF 8.40 Ausschüttungsrendite 3,74 % Ausschüttungsquote 90,22 % Regionale Aufteilung nach Verkehrswerten n Zürich 40,60 % n Nordwestschweiz 28,70 % n Genfersee 14,15 % n Bern 12,35 % n Südschweiz 2,30 % n Zentralschweiz 1,90 % Daten per / Quelle: Credit Suisse AG Immobilienstruktur nach Verkehrswerten Quelle: Credit Suisse AG 1) Maximal zulässige Belastung: 50 % der Verkehrswerte (KAG Art. 65 Abs. 2/KKV Art. 96 Abs. 1) 2) Berechnung für sechs Monate ( ) Total Return ( ) CHF Juni 07 Sep. 07 Dez. 07 März 08 Juni 08 Sep. 08 Dez. 08 März 09 Juni 09 Sep. 09 Dez. 09 März 10 Juni 10 Sep. 10 Dez. 10 März 11 Juni 11 Sep. 11 Dez. 11 März 12 Juni 12 CS REF Interswiss Swiss Market Index (SMI) Quelle: Credit Suisse AG SXI Real Estate Funds (TR) Historische Renditeangaben und Finanzmarktszenarien sind keine Garantie für laufende und zukünftige Ergebnisse. Die Performance-Angaben berücksichtigen die bei der Ausgabe und der Rücknahme erhobenen Kommissionen und Kosten nicht. n Kommerziell genutzte Liegenschaften 68,80 % n Wohnbauten 19,90 % n Gemischte Bauten 7,45 % n Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten 3,85 % Daten per / Quelle: Credit Suisse AG Nutzung nach Nettomietertrag n Büro 27,65 % n Verkauf 24,85 % n Wohnungen 23,95 % n Kino/Hotel/Restaurant 7,15 % n Parking 6,45 % n Übrige 5,20 % n Lager 4,75 % Daten per / Quelle: Credit Suisse AG 4/6

5 Informationen für Anleger Als integrierte Bank bietet die Credit Suisse ihren Kunden ihr gebündeltes Fachwissen in den Bereichen Private Banking, Investment Banking und Asset Management an. Sie offeriert Unternehmen, institutionellen Kunden und vermögenden Privatkunden weltweit sowie Retailkunden in der Schweiz Daten zur Emission Bezugsfrist 27. August bis 7. September 2012, Uhr (MEZ) Bezugsverhältnis Neun (9) bisherige Anteile berechtigen zum Bezug von einem (1) neuen Anteil Valorennummer/ISIN / CH (Bezugsrecht) Art der Emission Die Emission wird kommissionsweise («best effort basis») im Rahmen eines öffentlichen Bezugsangebotes in der Schweiz durchgeführt Bezugsrechtshandel Es findet ein offizieller Bezugsrechtshandel vom 27. August bis 6. September 2012 an der SIX Swiss Exchange AG statt Ausgabepreis pro Anteil CHF netto Liberierung 14. September 2012 Emissionsvolumen CHF Mio. (maximal) Zeichnung Bei allen Geschäftsstellen der Credit Suisse AG in der Schweiz Verwendung Der Emissionserlös soll hauptsächlich zur Finanzierung von Objektakquisitionen, Neubauprojekten sowie für Sanierungen verwendet werden fachspezifische Beratung, umfassende Lösungen und innovative Produkte. Die Credit Suisse mit Hauptsitz in Zürich ist in über 50 Ländern tätig und beschäftigt etwa Mitarbeitende. Das Real Estate Asset Management der Credit Suisse ist mit verwalteten Vermögen von CHF 29,8 Mrd per 31. Juli 2012 in der Schweiz führender Anbieter für indirekte Immobilienanlagen. Über hundert Spezialisten bewirtschaften neun Immobilienfonds, drei Immobilienanlagegruppen der Credit Suisse Anlagestiftung sowie Gefässe Dritter (z.b. Swiss Prime Site AG). Daten des CS REF Interswiss Anlegerkreis Institutionelle sowie private Anleger Fondsmanagement Credit Suisse AG, Zürich Fondsleitung Credit Suisse Funds AG, Zürich Depotbank Credit Suisse AG, Zürich Management Fee 0,49 % Rechnungsjahr 1. Oktober bis 30. September Ausschüttung Innerhalb von 4 Monaten nach Abschluss des Rechnungsjahres Handel An der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange AG Kurspublikation SIX Swiss Exchange AG, Internet, Reuters, NZZ, FuW, Agefi und weitere Valorennummer / ISIN / CH /6

6 Ihre Ansprechpartner Für Private Banking Kunden der Credit Suisse Hotline +41 (0) Für Finanzdienstleister Für institutionelle Anleger Zürich: Christian Haas Telefon +41 (0) Basel: André Winkler Telefon +41 (0) Bern: Daniel Ammon Telefon +41 (0) Genf: Jean-Raymond Wehrli Telefon +41 (0) Lausanne: Christian Waser Telefon +41 (0) Luzern: Hans Stirnimann Telefon +41 (0) St. Gallen: Sandro Gschwend Telefon +41 (0) Tessin: Antonio Mantarro Telefon +41 (0) Fragen zu Immobilienanlageprodukten beantwortet: Real Estate Strategies & Advisory Ulrich Braun Telefon +41 (0) Dieses Dokument wurde von der Credit Suisse AG und/oder mit ihr verbundenen Unternehmen (nachfolgend «CS») mit grösster Sorgfalt und nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Die CS gibt jedoch keine Gewähr hinsichtlich dessen Inhalt und Vollständigkeit und lehnt jede Haftung für Verluste ab, die sich aus der Verwendung dieser Informationen ergeben. Die in diesem Dokument geäusserten Meinungen sind diejenigen der CS zum Zeitpunkt der Redaktion und können jederzeit und ohne Mitteilung ändern. Ist nichts anderes vermerkt, sind alle Zahlen ungeprüft. Das Dokument dient ausschliesslich Informationszwecken und der Nutzung durch den Empfänger. Es stellt weder ein Angebot, noch eine Empfehlung zum Erwerb oder Verkauf von Finanzinstrumenten oder Bankdienstleistungen dar und entbindet den Empfänger nicht von seiner eigenen Beurteilung. Insbesondere ist dem Empfänger empfohlen, allenfalls unter Beizug eines Beraters, die Informationen in Bezug auf die Vereinbarkeit mit seinen eigenen Verhältnissen, auf juristische, regulatorische, steuerliche, u.a. Konsequenzen zu prüfen. Dieses Dokument darf ohne schriftliche Genehmigung der CS weder auszugsweise noch vollständig vervielfältigt werden. Es richtet sich ausdrücklich nicht an Personen, deren Nationalität oder Wohnsitz den Zugang zu solchen Informationen aufgrund der geltenden Gesetzgebung verbieten. Weder das vorliegende Dokument noch Kopien davon dürfen in die Vereinigten Staaten versandt oder dahin mitgenommen werden oder in den Vereinigten Staaten oder an eine US-Person (im Sinne von Regulation S des US Securities Act von 1933 in dessen jeweils gültigen Fassung) abgegeben werden. Mit jeder Anlage sind Risiken, insbesondere diejenigen von Wert- und Ertragsschwankungen verbunden. Bei Fremdwährungen besteht zusätzlich das Risiko, dass die Fremdwährung gegenüber der Referenzwährung des Anlegers an Wert verliert. Historische Renditeangaben und Finanzmarktszenarien sind keine Garantie für laufende und zukünftige Ergebnisse. Die Performance-Angaben berücksichtigen die bei der Ausgabe und der Rücknahme erhobenen Kommissionen und Kosten nicht. Es kann ausserdem nicht garantiert werden, dass die Performance des Vergleichsindex erreicht oder übertroffen wird. Der Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss ist ein Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» gemäss Bundesgesetz für kollektive Kapitalanlagen. Fondsleitung ist die Credit Suisse Funds AG, Zürich. Depotbank ist die Credit Suisse AG, Zürich. Zeichnungen sind nur auf Basis des aktuellen Verkaufsprospektes mit integriertem Fondsvertrag, des vereinfachten Prospekts und des letzten Jahresberichtes (bzw. Halbjahresberichtes, falls dieser aktueller ist) gültig. Der Verkaufsprospekt mit integriertem Fondsvertrag, der vereinfachte Prospekt sowie die Jahres- und Halbjahresberichte können bei der Credit Suisse Funds AG, Zürich, und bei allen Banken der Credit Suisse AG in der Schweiz kostenlos bezogen werden. Copyright 2012 Credit Suisse Group AG und/oder mit ihr verbundene Unternehmen. Alle Rechte vorbehalten.