Schnellübersicht. Wegweiser. Schnellübersicht

Transkript

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2 Wegweiser Schnellübersicht Schnellübersicht 1 Vorwort 7 2 Mieter suchen und finden Die Betriebskostenabrechnung einmal im Jahr 29 5 Modernisierung durch den Vermieter 39 6 Richtig reagieren, wenn der Mieter die Miete mindert 43 7 Die gesetzlichen Möglichkeiten der Mieterhöhung 49 8 Das Ende des Mietverhältnisses 59 9 Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses Musterschreiben und Musterverträge Abkürzungen 101 Stichwortverzeichnis Anhang: Formulare und Muster zum Gebrauch 105

3 Kapitel 3 3 Mietvertrag am besten immer schriftlich 18 Was der Mietvertrag unbedingt beinhalten sollte 18 Vertragsparteien 18 Genaue Bezeichnung der Mieträume 19 Problemfall Wohnfläche 19 Höhe der Miete 20 Grundmiete und Nebenkosten grundsätzlich getrennt aufführen 21 Fälligkeit der Miete 21 Bankverbindung 22 Beginn und gegebenenfalls Ende des Mietverhältnisses 22 Betriebskostenumlage auf den Mieter 22 Vereinbarung über eine Mietsicherheit (Kaution) 23 Schönheitsreparaturen 24 Bagatellklausel bzw. Kleinreparaturklausel 24 Um- und Einbauten 25 Kündigung 25 Betreten der Mietsache 25 Einbeziehung der Hausordnung 25 Tierhaltung 26 Gartennutzung 26 Abwicklung des Mietverhältnisses 26 Mitvermietete Garage 26 Wenn Sie einen zeitlich befristeten Vertrag abschließen wollen 27 Wenn Sie eine Staffelmietvereinbarung treffen wollen 28

4 Mietvertrag Inhalt Beim Abschluss eines Mietvertrages sollten Sie große Sorgfalt auf den Inhalt des Vertrages legen. Das Mietverhältnis kann vielleicht 30 Jahre andauern. Möglicherweise werden durch einen solchen Mietvertrag, um ein Beispiel für die Beträge zu geben, größere Summen bewegt. Wird eine monatliche Kaltmiete von 500 Euro vereinbart, so sind dies im Jahr Euro, hochgerechnet für 30 Jahre insgesamt also Euro. Es würde also eine Vereinbarung über etwa Euro bzw. mehr abgeschlossen. Grund genug, den Mietvertrag nicht zwischen Tür und Angel abzuschließen. Unabhängig davon können unzulässige Vertragsklauseln sehr teuer werden, weil die gesetzlichen Regeln an ihre Stelle treten. Diese sind für Vermieter in der Regel erheblich ungünstiger. Dies gilt insbesondere für die gesetzliche Renovierungspflicht. Die obliegt nämlich nicht, anders als viele Vermieter glauben, dem Mieter. Belasten Sie den Mieter deshalb besser nicht mit überzogenen Klauseln. Andernfalls bleiben Sie am Ende auf den Renovierungskosten sitzen und haben das Gegenteil von dem erreicht, was Sie wollten nämlich die Übertragung dieser Kosten auf den Mieter. Praxis-Tipp: In der Regel werden Sie einen Formularmietvertrag verwenden, den Sie erst einmal in Ruhe Punkt für Punkt durchgehen sollten. Lassen Sie den Vertrag gegebenenfalls, bevor Sie unterschreiben, von einem Mietrechtler überprüfen. Wie so ein Mustervertrag aussieht, können Sie sich in Kapitel 10 unter Musterschreiben und Musterverträge anschauen. Darüber hinaus steht Ihnen ein Muster zum Gebrauch im Anhang in Kapitel 12 zur Verfügung. Da die Rechtsprechung zu den gängigen Vertragsklauseln aber einem ständigen Wandel unterworfen ist, sollten Sie sich bei einem Vertragsneuabschluss ein Vertragsformular von einem der großen Vermieterverbände wie zum Beispiel Haus & Grund besorgen. So können Sie weitgehend sicher sein, ein an die aktuelle Rechtslage angepasstes Formular zu verwenden. Mietvertrag am besten immer schriftlich Ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr gelten soll, muss grundsätzlich schriftlich abgeschlossen werden. Geschieht dies nicht, so gilt der Vertrag als für unbestimmte Zeit geschlossen, auch wenn dies nicht geplant war. Eine Kündigung ist nicht früher als zum Schluss des ersten Jahres zulässig ( 550 BGB). Was der Mietvertrag unbedingt beinhalten sollte Auch wenn Sie einen Formularmietvertrag verwenden, sollten Sie die nachfolgenden Punkte Schritt für Schritt durchgehen. Zum einen bieten die Verträge oft Alternativen zum Ankreuzen, zum anderen verhindern Sie so, dass Sie etwas vergessen. Vertragsparteien Vermieter ist in der Regel der im Grundbuch eingetragene Eigentümer (ggfs. vertreten durch eine Verwaltung), die grundbuchamtliche Stellung ist jedoch für die Vermietung nicht Bedingung. Führen Sie alle Vermieter namentlich auf auch Ihren Ehepartner, wenn er Miteigentümer ist. Dasselbe gilt auch für Erbengemeinschaften. 18

5 Mietvertrag Inhalt Sind auf der Mieterseite mehrere Personen, müssen diese ebenfalls alle als Vertragspartei in den Vertrag aufgenommen werden und ebenfalls alle unterschreiben. Unterschreibt nur einer der künftigen Mieter, kommt das Mietverhältnis nur mit dieser einen Person zustande. Ausnahme: Eine der Vertragsparteien lässt sich vertreten. Dann muss eine entsprechende Vollmacht vorliegen. Achten Sie darauf, dass der Unterschrift des Vertreters das Kürzel i. V. (in Vertretung) vorangestellt wird. Auch bei einem Mietvertrag, der mit einem Ehepaar geschlossen wird, sollten Sie den Mietvertrag von beiden Ehepartnern unterschreiben lassen. Ist der eine Partner beim Vertragsabschluss nicht anwesend kann der andere Partner mit i. V. für den Abwesenden unterzeichnen. Sollten Sie einen Vertrag mit einer juristischen Person des öffentlichen oder privaten Rechts abschließen (das kann beispielsweise eine GmbH oder ein eingetragener Verein sein), muss das Vertretungsverhältnis der unterschreibenden natürlichen Person im Mietvertrag festgehalten werden. Bei einem Verein ist beispielsweise der Vorstand vertretungsberechtigt. Schreibt die Satzung des Vereins eine Vertretung durch zwei Vorstandsmitglieder vor, müssen auch zwei Mitglieder unterschreiben, damit der Vertrag zustande kommen kann. Genaue Bezeichnung der Mieträume Bezeichnen Sie die Wohnung genau mit Adresse und Lage im Haus (z. B. Wohnung in Stresemannstraße 25, Mannheim, 2. Obergeschoss, rechts ). Nennen Sie alle mitvermieteten Räume, um Unklarheiten vorzubeugen. Problemfall Wohnfläche Die Wohnungsgröße bzw. die Wohnfläche spielt aber auch im frei finanzierten Wohnungsbau eine große Rolle, weil Abweichungen der tatsächlichen Wohnungsgröße von der vertraglich zugesicherten Quadratmeterzahl unter anderem einen Mangel der Mietsache begründen, der zur Mietminderung berechtigt (vgl. hierzu Kapitel 6). Beispiel: Im Mietvertrag ist eine Fläche von ca. 80 m² angegeben. Misst nach einigen Jahren der Mieter nach und errechnet eine wahre Fläche von 65 m², dann hat der Vermieter ein echtes Problem, nämlich Rückzahlung der Miete, Betriebs- und Nebenkosten für 15 m², soweit dieser Anspruch noch nicht verjährt ist. Wichtig: Ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel liegt hinsichtlich der Wohnungsgröße nur dann vor, wenn die gemietete Wohnung eine Wohnfläche aufweist, die um mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt (BGH, WuM 2004, 380). Wie Sie die Wohnfläche richtig berechnen: Bei der Berechnung der Wohnfläche wird die Wohnflächenverordnung in den meisten Fällen zugrunde gelegt. Danach gilt, dass alle Flächen innerhalb der Wohnung als Wohnfläche gelten. Balkone zu einem Viertel, maximal bis zur Hälfte, als Wohnfläche anzurechnen sind. 19

6 Mietvertrag Inhalt noch: Wie Sie die Wohnfläche richtig berechnen bei Dachgeschosswohnungen die Grundfläche mit einer lichten Höhe von mehr als einem Meter und weniger als zwei Metern zur Hälfte zu berücksichtigen ist. Flächen von weniger als einem Meter lichter Höhe bleiben unberücksichtigt. Räume außerhalb der Wohnung, wie Keller, Dachboden, Kammern usw., soweit sie nicht zu Wohnzwecken geeignet sind, unberücksichtigt bleiben. die Grundfläche eines Raumes nach den Fertigmaßen oder den Rohbaumaßen ermittelt werden kann. Die Wahl der Methode bleibt Ihnen überlassen. von der errechneten Grundfläche Schornsteine, Mauervorlagen, freistehende Pfeiler, Säulen, Treppen und Treppenabsätze abzuziehen und Fenster- und Wandnischen, Erker und Wandschränke (bei einer bestimmten Größe) hinzuzurechnen sind. Die Wohnfläche spielt aber auch bei der Nebenkostenabrechnung und der Mieterhöhung eine große Rolle. Ist die Wohnfläche kleiner als vereinbart, wird die Nebenkostenabrechnung, die einen Umlageschlüssel nach Quadratmetern vorsieht, automatisch falsch. Dasselbe gilt für eine Mieterhöhung, deren Berechnung nach Quadratmetern erfolgt. Vermieter tun deshalb gut daran, die korrekte Wohnfläche durch einen Bausachverständigen ermitteln zu lassen; die Angaben in den Gebäudeunterlagen sind oft nicht korrekt. Es hilft auch nichts, wenn die Wohnfläche im Vertrag nur mit ca. angegeben wird. Das bringt keine zusätzliche Toleranzschwelle (BGH, NZM 2010, 313). Höhe der Miete Bei einer Neuvermietung sind Sie nicht an die Vorgaben des Gemeindemietspiegels gebunden. Sie dürfen die Miethöhe frei bestimmen, soweit es sich bei Ihrem Mietobjekt nicht um eine preisgebundene Sozialwohnung handelt. Sie sollten deshalb auf jeden Fall zuvor anhand der nachfolgenden Checkliste ermitteln, wie hoch die Miete sein muss, um Ihre Kosten zu decken. Checkliste: Ermittlung der kostendeckenden Miete Darlehenszinsen Darlehenstilgung Zinsen Eigenkapital Instandhaltungskosten Verwaltungskosten Summe Summe : 12 Monate = monatliche Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskosten Summe : 12 Monate = monatliche Betriebskosten zuzüglich Heizkosten Summe : 12 Monate = monatliche Heizkosten Summe = monatliche Bruttomiete : m 2 Wohnfläche = Betrag pro m²/mtl. 20

7 Mietvertrag Inhalt Darüber hinaus kalkulieren viele Vermieter auch die mit der Vermietung verbundenen Steuervorteile mit ein. In diesem Fall ziehen Sie einfach nach der ersten Summe (unterhalb der Verwaltungskosten) Ihre Steuervorteile ab. Die Endsumme ergibt die kalkulierte monatliche Miethöhe, wenn Sie kostendeckend vermieten wollen. Ihr Gewinn besteht bei dieser Berechnung (nur) in einer angemessenen Verzinsung Ihres eingesetzten Eigenkapitals, gegebenenfalls plus eventueller steuerlicher Abschreibung. Sie werden sich gleichzeitig an der ortüblichen Vergleichsmiete orientieren müssen, weil der Markt in den meisten Regionen Deutschlands zum einen nicht mehr hergibt. Zum anderen setzt 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes Grenzen. Danach liegt eine unzulässige Mietpreisüberhöhung vor, wenn der geplante Mietpreis die ortsübliche Miete um ca. 20 Prozent übersteigt. Praxis-Tipp: Einen aktuellen Mietspiegel mit Erläuterungen zur Anwendung finden Sie auf den Internetseiten der Gemeinden oder erhalten ihn beim zuständigen Wohnungsamt. Grundmiete und Nebenkosten grundsätzlich getrennt aufführen Tragen Sie den Mietpreis ein. Wenn Sie eine Kaltmiete vereinbaren wollen, bei der die Nebenund Betriebskosten zusätzlich zu zahlen sind, tragen Sie die Grundmiete und die Nebenkostenvorauszahlung getrennt ein. Bezüglich der Nebenkostenhöhe orientieren Sie sich am besten bei einer Neuvermietung an den bisherigen Werten, die in der Wohnung fällig waren oder an den Werten vergleichbarer Wohnung im selben Haus, soweit vorhanden. Legen Sie bei einer vermieteten Eigentumswohnung zum Beispiel die letzte Jahresabrechnung unter Herausrechnung der nicht umlegbaren Anteile zugrunde. Was nicht umlagefähig ist, erfahren Sie in Kapitel 4. Praxis-Tipp: Bei dem Erstbezug eines Neubaus oder eines sanierten Altbaus können Sie nicht ohne Weiteres auf Erfahrungswerte zurückgreifen. Hier sind zwei bis drei Euro inklusive Heizkosten angemessen. Davon entfallen allein auf die Heizung und Warmwasserbereitung schon 1 bis 1,30 Euro/m². Wollen Sie eine Pauschalmietenvereinbarung, dann tragen Sie nur diesen Gesamtbetrag ein. Fälligkeit der Miete Gemäß 556b Abs. 1 BGB ist die Miete spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte (in der Regel Monate) zu entrichten. Wollen Sie allerdings, dass die Miete zu diesem Zeitpunkt schon Ihrem Konto gutgeschrieben ist, sollten Sie dies vertraglich ausdrücklich regeln, so dass Ihr Mieter verpflichtet ist, den Dauerauftrag so einzurichten, dass Banklaufzeiten berücksichtigt werden. 21

8 Mietvertrag Inhalt Bankverbindung Ihr Mieter muss wissen, wohin er die Miete zu überweisen hat. Deshalb sollten Sie darauf achten, dass die Angaben zu Ihrer Bankverbindung richtig sind. Ändert sich im Laufe des Mietverhältnisses Ihre Bankverbindung, ist es an Ihnen, dies dem Mieter rechtzeitig mitzuteilen, ihn trifft keine Nachforschungspflicht. Praxis-Tipp: Zum tritt das sogenannte SEPA-Verfahren in Kraft. Aus Ihrer Bankverbindung, Kontonummer und Bankleitzahl, werden IBAN (International Bank Account Number) und BIC (Bank Identifier Code). Diese Daten sollten Sie Ihrem Mieter beizeiten mitteilen, denn nur bei bestehenden Daueraufträgen nehmen die Banken dem Privatkunden die Arbeit ab. Bei neuen Daueraufträgen müssen ab Februar 2014 auf jeden Fall IBAN und BIC angegeben werden. Beginn und gegebenenfalls Ende des Mietverhältnisses Die übliche Laufzeit eines Mietvertrages lautet auf unbestimmte Zeit. Somit ist keine konkrete Zeit festgelegt. Das heißt, der Vertrag endet in diesem Fall normalerweise durch Kündigung. Möchten Sie, dass die Laufzeit eines Mietvertrages auf eine bestimmte Dauer befristet ist und automatisch nach Ablauf dieser Zeit endet, müssen Sie dafür schon bei Abschluss des Mietvertrages Gründe haben und diese in den Mietvertrag aufnehmen. Andernfalls ist die Befristung unwirksam, so dass der Vertrag als unbefristet gilt und nur durch eine Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen beendet werden kann. Wichtig: Nur die gesetzlichen Gründe, wie zum Beispiel Eigenbedarf, gelten, alle anderen nicht; die Gründe müssen zudem zum Ablauf dieser Zeit (z. B. fünf Jahre) tatsächlich eintreten. Andernfalls ändert sich der Mietvertrag automatisch auf unbestimmte Zeit. Alternativ können Sie einen gegenseitigen Kündigungsverzicht für eine bestimmte Zeit vereinbaren (höchstens vier Jahre). Gründe für den Kündigungsverzicht brauchen vertraglich nicht festgehalten zu werden. Betriebskostenumlage auf den Mieter Solange vertraglich nichts zu den Betriebskosten vereinbart worden ist, muss der Mieter sie nicht zahlen. Das muss er nur, wenn Sie mit ihm darüber im Mietvertrag eine eindeutige Vereinbarung getroffen haben (zuletzt BGH, NZM 2012, 608). Die meisten Vermieter machen das automatisch richtig wahrscheinlich auch Sie, indem Sie einen Formularmietvertrag verwenden. Die gängigen Verträge sehen nämlich eine Umlage auf den Mieter vor. Was in dieser Verordnung nicht aufgeführt ist, darf nicht umgelegt werden. Betriebskostenvorauszahlung In der Praxis enthalten die Verträge der Einfachheit halber eine Aufzählung aller in der Betriebskostenverordnung genannten Betriebskosten entsprechend dieser Verordnung, die Sie bei Vertragsschluss nur anzukreuzen brauchen. Alternativ können Sie die Betriebskostenumlage aller in 22