in Tausend CHF Schweiz Deutschland Niederlande Total

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1 Anmerkungen Seite Mietertrag in Tausend CHF Schweiz Deutschland Niederlande Total Geschäftsjahr 2014/2015 Mietertrag in Berichtswährung Mietertrag in Lokalwährung Geschäftsjahr 2015/2016 Mietertrag in Berichtswährung Mietertrag in Lokalwährung Veränderung zum Vorjahr in Lokalwährung davon: Verkäufe Leerstand und Mietvertragsanpassung Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften Der Rückgang des Mietertrags um CHF 2,8 Mio. (Vorjahr Rückgang um CHF 11,2 Mio.) wurde von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Im Wesentlichen führten die Verkäufe von Anlageliegenschaften in den Niederlanden sowie die Abwertung des Euro gegenüber dem Schweizer Franken zu einem Rückgang der Mietertrags. in Tausend CHF bis bis Anlageliegenschaften strategisch Nachlaufende Kosten von in Vorjahren veräusserten Liegenschaften Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften strategisch Anlageliegenschaften nicht strategisch Verkaufserlös Marktwert der letzten Bewertung Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften nicht strategisch Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften Mit dem Verkauf von drei (Vorjahr: sechs) nicht strategischen Liegenschaften in Deutschland wurde der Verkauf nicht strategischer Liegenschaften abgeschlossen. Zwei Liegenschafen wurden zum Buchwert, eine Liegenschaft wurde durch eine Verzögerung im Verkaufsprozess leicht unterhalb des Buchwert veräussert. Der geringere Kaufpreis wurde durch länger vereinnahmte Mieterträge kompensiert.

2 91 3. Liegenschaftsaufwand in Tausend CHF bis bis Liegenschaftssteuern Rechtskosten Wertberichtigung auf Forderungen Externe Verwaltung Heiz- und Nebenkosten Sonstiger Liegenschaftsaufwand Total Liegenschaftsaufwand Die im Vorjahr getätigten Veräusserungen von Anlageliegenschaften in den Niederlanden sowie in Deutschland sowie die Leerstandsreduktion im Portolio führten zu einem Rückgang des Liegenschaftsaufwand. 4. Verwaltungsaufwand in Tausend CHF bis bis Personal und Verwaltungsrat Bewertung Revision Rechts- und Steuerberatung Sonstige Steuern Abschreibungen Externe Buchhaltung und IT Sonstige Beratung und Investor-Relations Sonstiger Verwaltungsaufwand Total Verwaltungsaufwand Die verminderten Bewertungskosten beeinflussten den Verwaltungsaufwand positiv. Aufgrund des im Vorjahr enthaltenen Subventionsertrag in Höhe von CHF 0,7 Mio. erhöhte sich in der Berichtsperiode der Verwaltungsaufwand auf insgesamt CHF 6,4 Mio.

3 92 5. Finanzaufwand und -ertrag in Tausend CHF bis bis Finanzaufwand Hypothekar- 1 und Swapzinsen Zinsaufwand aus Aktionärsdarlehen Zinsaufwand und Kapitalkosten Zinsaufwand 4% Anleihe Züblin Immobilien Holding AG Verkaufsverlust Devisenoptionen 96 0 Währungsdifferenzen Total Finanzaufwand Marktwertveränderungen und Disqualifizierung von Swaps Finanzertrag Zinsertrag Zinsertrag aus Aktionärsdarlehen Bewertungsgewinne Devisenoptionen Total Finanzertrag Nettofinanzaufwand Die entsprechenden Verbindlichkeiten gehören der Kategorie "Finanzverbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten" an. 2 Die Verbindlichkeiten aus Zinsswaps gehören der Kategorie "Erfolgswirksam zum Marktwert bewertete Finanzverbindlichkeiten" an. 3 Die Aktiven dieser Erträge gehören der Kategorie "Darlehen und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten" an. 4 Die Aktiven dieser Erträge gehören der Kategorie "Erfolgswirksam zum Marktwert bewertete Finanzinstrumente" an. Finanzaufwand Der Finanzaufwand reduzierte sich im abgelaufenen Geschäftsjahr um CHF 30,6 Mio. auf CHF 12,1 Mio. (Vorjahr Anstieg CHF 20,6 Mio.). Dies ist auf mehrere Ursachen zurückzuführen: Aufgrund dem Verkauf von Anlagenliegenschaften sowie der im Dezember 2014 vorgenommenen Refinanzierung konnten die Hypothekarzinsen um CHF 4,8 Mio. reduziert werden. Die planmässige Tilgung der Anleihe im Juli 2015 redzierte den Zinsaufwand um CHF 1,7 Mio. Nach den Sondereffekten im Zusammenhang mit der Aufhebung des Euro Mindestkurses sowie der Einstellung der Geschäftstätigkeit in den Niederlanden im Vorjahr reduzierten sich die Währungsverluste um CHF 28,4 Mio. Gegenläufig wirkte sich der Anstieg des Zinsaufwands für das in US Dollar denominierte Aktionärsdarlehen aus.

4 93 Marktwertveränderungen und Disqualifizierung von Swaps Im Vorjahr haben die Wertveränderungen der disqualifizierten Swaps die Erfolgsrechnung mit CHF 14,2 Mio. belastet wohingegen im aktuellen Geschäftsjahr die Stichtagsbewertung zu einem positiven Einfluss von CHF 0,1 Mio. führte. Dies ist im Wesentlichen auf das geringere Bestandsvolumen disqualifzierter Swaps zurückzuführen. Finanzertrag Die verzeichnete einen Finanzertrag von CHF 0,1 Mio. (Vorjahr CHF 0,3 Mio.).

5 6. Ertragssteuern in Tausend CHF Schweiz Deutschland Niederlande Holding 1 Total Geschäftsjahr 2015/2016 Ertragssteuern in der Erfolgsrechnung Laufende Ertragssteuern Ertragssteuern des Vorjahres Total laufende Ertragssteuern Latente Ertragssteuern auf Verlustvorträgen Latente Ertragssteuern auf Bewertungsdifferenzen Latente Ertragssteuern auf sonstigen Positionen Total latente Ertragssteuern Total Ertragssteuern in der Erfolgsrechnung Seite 94 Ertragssteuern in der Gesamtergebnisrechnung Laufende Ertragssteuern Latente Ertragssteuern Total Ertragssteuern in der Gesamtergebnisrechnung Geschäftsjahr 2014/2015 Ertragssteuern in der Erfolgsrechnung Laufende Ertragssteuern Ertragssteuern des Vorjahres Total laufende Ertragssteuern Latente Ertragssteuern auf Verlustvorträgen Latente Ertragssteuern auf Bewertungsdifferenzen Latente Ertragssteuern auf sonstigen Positionen Total latente Ertragssteuern Total Ertragssteuern in der Erfolgsrechnung Ertragssteuern in der Gesamtergebnisrechnung Laufende Ertragssteuern Latente Ertragssteuern Total Ertragssteuern in der Gesamtergebnisrechnung Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.

6 95 Überleitung der Ertragssteuern in Tausend CHF Schweiz Deutschland Niederlande Holding 1 Total Geschäftsjahr 2015/2016 Erfolg vor Ertragssteuern Referenzsteuersatz 2 21,15% 31,23% 25,00% 9,55% 19,71% Ertragssteuern zum Referenzsteuersatz Ertragssteuern gemäss Erfolgsrechnung Differenz Erklärt sich durch: steuerlich nicht abzugsfähige Aufwendungen steuerbefreite Erträge Veränderung des Steuersatzes für latente Steuern zu anderen Steuersätzen besteuerte Erträge Veränderung nicht aktivierter Verlustvorträge Ertragssteuern aus Vorjahren sonstige Einflüsse Geschäftsjahr 2014/2015 Erfolg vor Ertragssteuern Referenzsteuersatz 2 21,17% 31,23% 25,00% 10,58% 20,18% Ertragssteuern zum Referenzsteuersatz Ertragssteuern gemäss Erfolgsrechnung Differenz Erklärt sich durch: steuerlich nicht abzugsfähige Aufwendungen Veränderung des Steuersatzes für latente Steuern zu anderen Steuersätzen besteuerte Erträge Veränderung nicht aktivierter Verlustvorträge Ertragssteuern aus Vorjahren sonstige Einflüsse Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind. 2 Der Referenzsteuersatz für die Gruppe beträgt mathematisch 19,71% (Vorjahr 20,18%). Die Berechnung wurde auf absoluten Zahlen vorgenommen.

7 96 Ertragssteuern Im abgelaufenen Geschäftsjahr verzeichnete die einen Ertrag aus Ertragssteuern von CHF 1,5 Mio. gegenüber einem Steueraufwand von CHF 4,7 Mio. im Vorjahr. Die grössten Änderungen werden nachfolgend für die einzelnen Länger erläutert. Die Veränderungen des Referenzsteuersatzes (gewichteter Durchschnitt) von 20,18% auf 19,71% resultierte im Wesentlichen aus der Veränderung der Anteile der einzelnen Ländergesellschaften am Gesamtergebnis. Schweiz In der Schweiz wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr ein Steuerertrag von CHF 1,7 Mio. (Vorjahr Steueraufwand CHF 4,7 Mio.) erfasst. Dieser entfällt hauptsächlich auf einen Ertrag aus laufenden Ertragssteuern CHF 1,0 Mio. und latente Ertragssteuern CHF 0,7 Mio. (Vorjahr: Ertrag CHF 0,8 Mio. aus latenten Steuern und Aufwand von CHF 5,5 Mio. aus laufenden Steuern). Der latente Ertragssteuerertrag setzt sich zusammen aus CHF 1,4 Mio. Ertrag aus der Aktivierung von Verlustvorträgen, CHF 1,7 Mio. Aufwand aus Bewertungsdifferenzen und einem Ertrag von CHF 1,0 Mio. aus sonstigen Positionen. Deutschland In Deutschland wurden CHF 0,2 Mio. Aufwand (Vorjahr CHF 0,1 Mio. Ertrag) aus latenten Ertragssteuer erfasst. Niederlande In den Niederlanden gab es weder im Berichtsjahr noch im Vorjahr einen Effekt aus Ertragssteuern.

8 97 7. Aufgegebener Geschäftsbereich Das Ergebnis des aufgegebenen Geschäftsbereichs im Geschäftsjahr 2015/2016 bis zum Kontrollverlust beläuft sich auf einen Verlust in Höhe von CHF 26.6 Mio. (Vorjahreszeitraum: Verlust in Höhe von CHF Mio.). Dieser Verlust ist im Wesentlichen auf die ertragswirksame Realsierung von Währungsverlusten (CHF 11.0 Mio.) sowie Cash Flow Hedges (CHF 4.1 Mio) zurückzuführen. Da per 31. März 2015 für diese Verluste bereits entsprechende Reserven im Eigenkapital gebildet worden waren, führten sie zu keiner Verminderung des Eigenkapitals. Der verbleibende Verlust in Höhe von CHF 11.5 Mio. ist auf die operativen Verluste des aufgegebenen Geschäftsbereichs im Geschäftsjahr 2015/2016 zurückzuführen und erklärt sich wie nachfolgend dargestellt. Teilweise führte dies zu einer finalen Kaufpreisanpassung des Aktionärsdarlehens. in Tausend CHF bis bis Mietertrag Total Betriebsertrag Liegenschaftsaufwand Unterhalt und Reparaturen Netto Betriebsertrag Verwaltungsaufwand Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften strategisch Marktwertveränderung der Anlageliegenschaften strategisch Erfolg vor Finanzaufwand und Ertragssteuern (EBIT) Finanzaufwand Marktwertveränderungen und Disqualifizierung von Swaps Währungsverluste Finanzertrag Erfolg aus aufgegebenem Geschäftsbereich davon: Anteile der Aktionäre der Züblin Immobilien Holding AG Anteile ohne beherrschenden Einfluss Erfolg pro Aktie aus aufgegebenem Geschäftsbereich bis zum Kontrollverlust am 31. Juli 2015.

9 98 Das Nettovermögen der ZIF setzte sich zum 31. März 2015 wie folgt zusammen: in Tausend CHF Aktiven Anlagenliegenschaften Mobilien 93 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Derivative Finanzinstrumente 158 Sonstige Forderungen Flüssige Mittel Vermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs Verbindlichkeiten Hypotheken Pflichtwandelanleihe Derivative Finanzinstrumente Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten des aufgegebenen Geschäftsbereich Nettovermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs Enthalten im Sonstigen Gesamtergebnis: Reserve für Cash Flow Hedges Währungsdifferenzen Reserve des aufgegebenen Geschäftsbereich Per 31. März 2016 gab es kein auf den aufgegebenen Geschäftsbereich entfallendes Nettovermögen.

10 99 Die Netto-Cashflows der ZIF stellen sich wie folgt dar: in Tausend CHF bis bis Geschäftstätigkeit Investitionstätigkeit Finanzierungstätigkeit Netto-Cashflow bis zum Kontrollverlust am 31. Juli 2015 Züblin hat am 31. Juli 2015 eine Vereinbarung abgeschlossen, die den wirtschaftlichen Rückzug aus dem französischen Markt zur Folge hatte. Auf Grund der Zeichnung einer genehmigten Kapitalerhöhung der Züblin Immobilière France S.A. (ZIF) in Höhe von 11.5 Mio. sowie der Zeichnung einer Wandelanleihe über 20.8 Mio. durch einen neuen Investor, reduzierte sich der Anteilsbesitz der Gruppe in ZIF auf 33,5%. Der neue Investor hält nunmehr 50,1% des Kapitals sowie der Stimmrechte (jeweils auf unverwässerter Basis). Auf verwässerter Basis reduzierte sich der Anteilsbesitz der Gruppe in ZIF auf 17,3%. Darüber hinaus hat der neue Investor das Aktionärsdarlehen der Züblin an die ZIF erworben sowie eine Call Option für den Erwerb der restlichen Aktien der ZIF erhalten. Die Aktien können innerhalb eines Zeitraum von 5 Jahren zu einem Preis in Abhängigkeit der wirtschaftlichen Leerstandsquote des französischen s erworben werden. Die Züblin hat daraufhin seine Beteiligung an der ZIF vollständig wertberichtigt. Die Transaktion führte zur Entkonsoldierung der ZIF per 31. Juli 2015 und diese wird nunmehr als Beteiligung an einem assoziierten Unternehmen bilanziert.

11 Erfolg pro Aktie in Tausend CHF bis bis Durchschnittliche Anzahl dividendenberechtigter Aktien Konzernergebnis exkl. Anteile ohne beherrschenden Einfluss davon aus fortzuführenden Geschäftsbereichen aus aufgegebenem Geschäftsbereich Ergebnis pro Aktie in CHF davon aus fortzuführenden Geschäftsbereichen aus aufgegebenem Geschäftsbereich Vorjahreszahl entsprechend IAS 33 zur Vergleichbarkeit angepasst. Die Züblin Immobilien Holding AG hat keine Eigenkapitalinstrumente ausstehend, die zu einer Verwässerung führen.

12 Anlageliegenschaften Geschäftsjahr 2015/2016 in Tausend CHF Schweiz Deutschland Total Deutschland zum Verkauf Total zum Verkauf Bilanzwert per Wertvermehrende Investitionen Verkäufe Positive Marktwertveränderung Negative Marktwertveränderung Währungsdifferenzen Umgliederungen Bilanzwert per davon zum Verkauf bestimmt Total

13 102 Die Grundlagen und Annahmen für die Bewertungen der Anlageliegenschaften können dem umfassenden Immobilien-Bewertungsbericht auf den Seiten 137 bis 141 entnommen werden. Die Veränderung des Buchwerts der Anlageliegenschaften von CHF 321,6 Mio. auf CHF 331,3 Mio. wird durch die folgenden Punkte erklärt: Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden Investitionen im Umfang von CHF 3,3 Mio. (Vorjahr 14.1 Mio.) getätigt. Mehr als zwei Drittel wurden davon für Mieterausbauten in Deutschland verwendet, der Rest entfällt grösstenteils auf die Anlageliegenschaften in der Schweiz. Im Berichtszeitraum hat die Gruppe drei Anlageliegenschaften in Deutschland veräussert. Dies führte zu einem Rückgang des Bestands um CHF 7,1 Mio. (Vorjahr CHF 21,6 Mio.). Diese Verkäufe schlossen den Verkauf des nicht strategischen s ab. Die ursprünglich als nicht strategisch klassifziere Immobillie in Marl, Deutschland, wurde aus der Kategorie zur Veräusserung verfügbar herausgenommen, da die Gruppe nicht mit einem Verkauf in absehbarer Zukunft rechnet. Andererseits führten die Neubewertungen der Anlageliegenschaften zu einem positiven Effekt über das ganze von 2,4% und betrug CHF 7,8 Mio. (Vorjahr Rückgang von CHF 33,5 Mio.). Der Anstieg korrespondiert mit dem aktuellen Marktumfeld. Die Entwicklung des Wechselkurses CHF/EUR hat mit CHF 5,6 Mio. positiv zum Wert der Anlageliegenschaften beigetragen (Vorjahr Rückgang um CHF 23,6 Mio.). Eine komplette Liste aller Anlageliegenschaften zusammen mit allen erforderlichen Informationen gemäss Richtlinie betreffend Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange finden Sie auf Seiten 17 bis 24. Diese zusätzlichen Informationen sind ein integrierender Bestandteil der Erläuterungen zur konsolidierten Jahresrechnung.

14 103 Geschäftsjahr 2014/2015 in Tausend CHF Schweiz Deutschland strategisch Total strategisch Deutschland nicht strategisch Niederlande nicht strategisch Total nicht strategisch Bilanzwert per Wertvermehrende Investitionen Verkäufe Positive Marktwertveränderung Negative Marktwertveränderung Währungsdifferenzen Bilanzwert per davon zum Verkauf bestimmt Total 1 Der Bericht der unabhängigen Schätzer (Jones Lang LaSalle AG) für die Bewertungen per 31. März 2015 ist im Geschäftsbericht 2014/2015 ersichtlich.

15 Mobilien in Tausend CHF Büromobiliar und -ausbau Informatik Total 2015/2016 Total 2014/2015 Anschaffungswerte Bestand per Zugänge Abgänge Währungsdifferenzen Vermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs Bestand per Kumulierte Abschreibungen Bestand per Zugänge Abgänge Währungsdifferenzen Vermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs Bestand per Nettobuchwert per

16 Latente Steuerguthaben und -Verbindlichkeiten in Tausend CHF Schweiz Deutschland Holding 1 Total Geschäftsjahr 2015/2016 Latente Steuerguthaben auf Aktivierung von Verlustvorträgen sonstigen Bewertungsdifferenzen Total latente Steuerguthaben per Latente Steuerverbindlichkeiten auf positiven Bewertungsdifferenzen bei Anlageliegenschaften Bewertungsdifferenzen von derivativen Finanzinstrumenten sonstigen Bewertungsdifferenzen Total latente Steuerverbindlichkeiten per Nach Verrechnung in der Bilanz ausgewiesen Ausgewiesene latente Steuerguthaben Ausgewiesene latente Steuerverbindlichkeiten Netto latente Steuerverbindlichkeiten Bestand per Über Erfolgsrechnung erfasste lat. Ertragssteuern Über Gesamtergebnisrechnung erfasste lat. Ertragssteuern Währungsdifferenzen Bestand per Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.

17 106 in Tausend CHF Schweiz Deutschland Niederlande Holding 1 Total Geschäftsjahr 2014/2015 Latente Steuerguthaben auf Aktivierung von Verlustvorträgen negativen Bewertungsdifferenzen bei Anlageliegenschaften Bewertungsdifferenzen von derivativen Finanzinstrumenten sonstigen Bewertungsdifferenzen Total latente Steuerguthaben per Latente Steuerverbindlichkeiten auf positiven Bewertungsdifferenzen bei Anlageliegenschaften Bewertungsdifferenzen von derivativen Finanzinstrumenten sonstigen Bewertungsdifferenzen Total latente Steuerverbindlichkeiten per Nach Verrechnung in der Bilanz ausgewiesen Ausgewiesene latente Steuerguthaben Ausgewiesene latente Steuerverbindlichkeiten Netto latente Steuerverbindlichkeiten Bestand per Über Erfolgsrechnung erfasste lat. Ertragssteuern Über Gesamtergebnisrechnung erfasste lat. Ertragssteuern Währungsdifferenzen Bestand per Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.

18 107 in Tausend CHF Schweiz Deutschland Niederlande Holding 1 Total Steuerliche Verlustvorträge Bestand per Nutzbarkeit innerhalb der nächsten 1 bis 12 Monate bis 3 Jahre bis 5 Jahre mehr als 5 Jahre ohne zeitliche Befristung Aktivierung nicht vorgenommen vorgenommen mit Referenzsteuersatz bilanziert Bestand per Nutzbarkeit innerhalb der nächsten 1 bis 12 Monate bis 3 Jahre bis 5 Jahre mehr als 5 Jahre ohne zeitliche Befristung Aktivierung nicht vorgenommen vorgenommen mit Referenzsteuersatz bilanziert Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.

19 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Tausend CHF Debitoren Wertberichtigung Debitoren Wertberichtigung Noch nicht fällig Seit < 30 Tagen fällig Seit Tagen fällig Seit Tagen fällig Seit Tagen fällig Seit Tagen fällig Total Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Wertberichtigung auf Forderungen in Tausend CHF 2015/ /2015 Bestand Bildung Wertberichtigung auf Forderungen Inanspruchnahme der Wertberichtigung Abgänge der Wertberichtigung Währungsdifferenzen 5 10 Bestand Flüssige Mittel Per Bilanzstichtag verfügte die Gruppe über Kassenbestände und Bankguthaben in der Höhe von CHF 3,5 Mio. (Vorjahr CHF 2,8 Mio.).

20 Aktienkapial Aktienkapital Datum Anzahl in Tausend CHF Ausgegebene Aktien zu nom. CHF Keine Kapitalveränderungen im Geschäftsjahr 2014/2015 Ausgegebene Aktien zu nom. CHF Kapitalveränderungen im Geschäftsjahr 2015/2016 Kapitalherabsetzung durch Nennwertreduktion von CHF 1.00 auf CHF Ordentliche Kapitalerhöhung durch Ausgabe neuer Aktien zu nom. CHF Aktienzusammenlegung im Verhältnis 450:1 zu neuen Aktien zu nom. CHF Ausgegebene Aktien zu nom. CHF Genehmigtes Kapital genehmigt durch a.o.gv (angepasst wegen der Aktienzusammenlegung in a.o.gv ) bis Bedingtes Kapital genehmigt durch a.o.gv (angepasst wegen der Aktienzusammenlegung in a.o.gv ) verfügbar für Mitarbeiterbeteiligungspläne

21 110 Anzahl in Tausend CHF Eigene Aktien Bestand eigener Aktien per Bestand eigener Aktien per Verkauf eigener Aktien Bestand eigener Aktien per Im Geschäftsjahr 2015/2016 wurden sämtliche eigene Aktien veräussert. Die historischen Anschaffungskosten dieser Aktien betrug CHF 2.2 Mio. Die Verkäufe fanden zu verschiedenen Zeitpunkten statt und wurden zum jeweiligen Börsenkurs getätigt. Der Geldzufluss in Höhe von CHF 0.3 Mio. hatte einen positiven Einluss auf das Eigenkapital der Aktionäre. 15. Anteile ohne beherrschenden Einfluss Die folgenden Anteile ohne beherrschenden Einfluss stellen die nicht von der gehaltenen Anteile an der Züblin Immobilière France SA dar. Im Geschäftsjahr 2014/2015 wurde dieser Geschäftsbereich als aufgegebener Geschäftsbereich ausgewiesen und im abgelaufenen Geschäftsjahr 2015/2016 wurde der wirtschaftliche Rückzug von Züblin Immobilière France SA abgeschlossen Anteile ohne beherrschenden Einfluss in Tausend EUR Anteile ohne beherrschenden Einfluss in Tausend CHF Anteile ohne beherrschenden Einfluss in Prozent 0,00% 53,51%

22 Zukünftige vertragliche Fälligkeiten in Tausend CHF Bilanzwert < 1 Jahr 1 bis 3 Jahre 3 bis 5 Jahre > 5 Jahre Zins Amortisation Zins Amortisation Zins Amortisation Zins Amortisation Per Hypotheken Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Derivative Finanzinstrumente Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten Total per Per Hypotheken Anleihe Verbindlichkeiten aus Aktionärsdarlehen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Derivative Finanzinstrumente Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten Total per In den nächsten zwölf Monaten werden CHF 16,1 Mio. (Vorjahr CHF 182,6 Mio.) der ausgewiesenen Verbindlichkeiten fällig. Davon betreffen CHF 3,2 Mio. (Vorjahr CHF 89,3 Mio.) Hypotheken und betreffen ordentliche Tilgungen in Deutschland. Die künfitg vertraglich fälligen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige kurzfristigen Verbindlichkeiten sind Teil der operativen Geschäftstätigkeit und werden durch die kurzfristigen Aktiven gedeckt.

23 Finanzinstrumente Fair-Value-Hierarchie in Tausend CHF Bilanzwert Stufe 1 Stufe 2 Stufe 3 Per Aktiven: Derivate Finanzinstrumente Passiven: Derivate Finanzinstrumente Per Aktiven: Derivate Finanzinstrumente Passiven: Derivate Finanzinstrumente Die Bewertung der Finanzinstrumente erfolgt anhand einer dreistufigen Fair-Value-Hierarchie. Die Unterscheidung erfolgte auf folgender Grundlage: Stufe 1 Bewertung anhand von Marktpreisen für das spezifische Finanzinstrument Stufe 2 Bewertung anhand von Marktpreisen für ähnliche Instrumente oder anhand von Bewertungsmodellen, die auf am Markt beobachtbaren Inputparametern basieren Stufe 3 Bewertung anhand von Modellen, die Inputparameter verwenden, die sich wesentlich auf den Fair Value auswirken und nicht auf beobachtbaren Marktdaten basieren

24 Finanzinstrumente nach Kategorien in Tausend CHF Bilanzwert Marktwerte Finanzielle Vermögenswerte Darlehen und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Forderungen aus Aktionärsdarlehen Vorausbezahlte Heiz- und Nebenkosten Sonstige kurzfristige Forderungen Flüssige Mittel Finanzielle Vermögenswerte zum Fair Value Derivative Finanzinstrumente Total Bilanzwert Marktwerte Finanzielle Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten Hypotheken Anleihe Verbindlichkeiten aus Aktionärsdarlehen Mietzinskautionen Zinsabgrenzungen Vorausbezahlte Heiz- und Nebenkosten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Bankdispositionskredit Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten Finanzielle Verbindlichkeiten zum Fair Value Derivative Finanzinstrumente Total Die Bilanzwerte der Kategorie Darlehen und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten sind eine angemessene Näherung für die Marktwerte, da die relevanten Positionen kurze Restlaufzeiten haben. Der angegebene Bilanzwert der finanziellen Vermögenswerte reflektiert das maximale Ausfallrisiko, ungeachtet jeglicher Sicherheiten, für den Fall, dass die Vertragspartner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen. Es besteht keine Konzentration von Ausfallrisiken aus Geschäftsbeziehungen mit einzelnen Debitoren oder Gruppen von Debitoren.

25 Derivative Finanzinstrumente Bei der Kategorie Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten sind die Bilanzwerte der kurzfristigen Positionen eine angemessene Näherung für den Marktwert. Der Marktwert der Hypotheken wird zu den Barwerten der mit den Verbindlichkeiten zusammenhängenden Zahlungen unter Anwendung der relevanten Renditekurve kalkuliert (Stufe 2). Bei der Anleihe entspricht der Marktwert dem Börsenkurs per Bilanzstichtag (Stufe 1) und bei dem Aktionärsdarlehen dem per Stichtag diskontierten Betrag der ausstehenden Verbindlichkeiten (Stufe 2). in Tausend CHF Kontraktwert Kontraktwert Wiederbeschaffungswert Wiederbeschaffungswert Cash Flow Hedges 1 bis 12 Monate bis 3 Jahre bis 5 Jahre mehr als 5 Jahre Total Cash Flow Hedges davon Verbindlichkeiten Die benutzt Zinssatzswaps zur Reduzierung der Cashflow-Risiken, die aus variablen Zinsverbindlichkeiten entstehen. Auf Grund der Disqualifzierungen in den Vorjahren wird per 31. März 2016 Hedge-Accounting für Swaps mit einem Kontraktvolumen von CHF 104,6 Mio. angewendet und sind gemäss den Anforderungen von IAS 39 effektiv. Ein Swap mit einem Volumen von CHF 80 Mio., der aufgrund des geplanten Verkaufs des Schweizer s aberkannt wurde, wurde erneut dem Hedge-Accounting zugeordnet. Die Veränderungen der Bewertungen der effektiven Swaps werden über die Gesamtergebnisrechnung erfasst. Die Marktwertveränderungen der disqualifizierten Cash Flow Hedges von CHF 0,1 Mio. (Vorjahr CHF 14,2 Mio.) wurden über die Erfolgsrechnung erfasst.

26 115 Devisenoptionen in Tausend CHF Kontraktwert Kontraktwert Wiederbeschaffungswert Wiederbeschaffungswert bis 12 Monate bis 3 Jahre bis 5 Jahre Total Devisenoptionen davon Guthaben Total derivative Finanzinstrumente in Tausend CHF Kontraktwert Kontraktwert Wiederbeschaffungswert Wiederbeschaffungswert Total Cash Flow Hedges Total Devisenoptionen Total Derivative Finanzinstrumente davon Verbindlichkeiten davon Guthaben 0 334

27 Hypotheken Übersichtstabelle Hypotheken per in Tausend CHF Schweiz Deutschland Total % Zinsfestschreibung unter Berücksichtigung der Hedge-effektiven Swaps 1 bis 12 Monate % 1 bis 3 Jahre % 3 bis 5 Jahre % mehr als 5 Jahre % Total % Durchschnittliche Zinssätze 0,80% 2,92% 1,83% Durchschnittliche Dauer in Jahren Vertragsfälligkeit der Hypotheken 1 bis 12 Monate % 1 bis 3 Jahre % 3 bis 5 Jahre % mehr als 5 Jahre % Total % Durchschnittliche Dauer in Jahren davon langfristige Hypotheken strategisch kurzfristige Hypotheken strategisch Marktwert der Hypotheken Variable Hypotheken % Total %

28 117 Übersichtstabelle Hypotheken per in Tausend CHF Schweiz Deutschland Total % Zinsfestschreibung unter Berücksichtigung der Hedge-effektiven Swaps 1 bis 12 Monate % 1 bis 3 Jahre % 3 bis 5 Jahre % mehr als 5 Jahre % Total % Durchschnittliche Zinssätze 0,85% 2,80% 1,83% Durchschnittliche Dauer in Jahren Vertragsfälligkeit der Hypotheken 1 bis 12 Monate % 1 bis 3 Jahre % 3 bis 5 Jahre % mehr als 5 Jahre % Total % Durchschnittliche Dauer in Jahren davon langfristige Hypotheken strategisch kurzfristige Hypotheken strategisch Hypotheken strategisch zum Verkauf bestimmt Hypotheken nicht strategisch zum Verkauf bestimmt Marktwert der Hypotheken Variable Hypotheken % Total %

29 118 Im vergangenen Geschäftsjahr wurden Hypotheken im Umfang von CHF 13,1 Mio. zurückbezahlt sowie Darlehensverträge im Umfang von CHF 81,5 Mio. verlängert. Die finanziert ihr Anlageliegenschaftsportfolio per 31. März 2016 ausschliesslich durch variable Darlehen. In den Hypotheken sind Vertragsabschlusskosten von CHF 0,4 Mio. (Vorjahr CHF 0,4 Mio.) berücksichtigt worden. Die Hypotheken enthalten teilweise Covenants, die unter anderem das Einhalten gewisser Finanzkennzahlen (Kapitaldienstrelation, Zinsdeckungsgrad, Loan to Value und Eigenkapitalquote) vorsehen. Die Finanzkennzahlen varieren pro Land und Darlehensvertrag; nachfolgende Übersicht stellt die aktuell geltenden Finanzkennzahlen dar: Schweiz Deutschland Kapitaldienstrelation 140% Zinsdeckungsgrad 1.6 Loan to Value 65% 75% Eigenkapitalquote 32,5% Züblin überwacht die Einhaltung der Finanzkennzahlen quartalsweise. Die Verletzung einer Finanzkennzahl hat je nach Vertrag unterschiedliche Konsequenzen, führt in einer ersten Phase jedoch typischerweise zu einer Erhöhung des Zinssatzes bzw. zu einer schnelleren Amortisation der Hypothek. Danach hat die Gesellschaft normalerweise eine bestimmte Zeit, um diese Verletzung wieder zu korrigieren. Falls die Verletzung in diesem Zeitraum nicht korrigiert werden kann, verlangt die Bank im Normalfall eine schnellere Amortisation oder eine (Teil-)Rückzahlung der Hypothek. Gewisse Verträge sehen unter der sogenannten change of ownership Klausel auch mögliche Konsequenzen, wie die Fälligstellung des gesamten Darlehens, vor, wenn der Besitzanteil der Züblin Immobilien Holding AG an der kreditnehmenden Tochtergesellschaft auf unter 50% fällt. Zusätzlich beinhaltet der Vertrag bei der Schweizer Finanzierung die gleiche Klausel, falls ein neuer Aktionär mehr als 50% an der Züblin Immobilien Holding AG erwirbt. Zum Bilanzstichtag hat die Gruppe sämtliche Covenants eingehalten. Die folgende Tabelle gibt eine Zusammenfassung der für Hypotheken verpfändeten Anlageliegenschaften: in Tausend CHF Buchwert der belasteten Anlageliegenschaften Beanspruchte Kredite bzw. Deckung Im Zusammenhang mit Hypothekardarlehen wurden teilweise zukünftige Mietzinsforderungen für Anlageliegenschaften und Versicherungsansprüche für Anlageliegenschaften ergänzend zu den hypothekarischen Belastungen als Sicherheiten abgetreten.

30 % Anleihe 11/15 in Tausend CHF Nominalwert Kurs in % Marktwert Effektiver Zinssatz in % 1 Per n.a. 0 n.a. Per ,00% ,42% 1 Der effektive Zinssatz setzt sich zusammen aus dem Coupon von 4% und der Amortisation der aktivierten Transaktionskosten. Am 20. Juli 2011 gab die Züblin Immobilien Holding AG eine 4% Anleihe über CHF 60.0 Mio. heraus, die an der SIX Swiss Exchange gehandelt wird. Die Anleihe hatte eine Laufzeit von vier Jahren und diente dem Abbau kurzfristiger Darlehen, der Refinanzierung verschiedener Hypotheken sowie einem Renovationsprojekt in Frankreich. Am 20. Juli 2015 hat die Gesellschaft die Anleihe vollständig zurückgeführt.

31 Vorsorgeplan für Mitarbeitende Die hat verschiedene Vorsorgepläne in den Ländern, in denen sie tätig ist, die sich gemäss den örtlichen Gesetzen und Arbeitsregelungen voneinander unterscheiden. In allen Ländern ausserhalb der Schweiz handelt es sich um beitragsorientierte Vorsorgepläne. In den vergangenen zwölf Monaten wurden Aufwendungen von CHF 0,3 Mio. (Vorjahr CHF 0,3 Mio.) für diese Vorsorgepläne erfasst. In der Schweiz qualifiziert der Pensionsplan der Züblin Immobilien Management AG als leistungsorientierter Vorsorgeplan gemäss IAS 19. Schweizer Vorsorgeeinrichtungen werden durch das Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG) geregelt. Der Pensionsplan wird durch die Beiträge der Angestellten und des Arbeitgebers finanziert. Das BVG schreibt vor, dass Vorsorgeeinrichtungen unabhängig und als rechtlich selbständige Institution verwaltet werden. Der Stiftungsrat als leitendes Organ der Vorsorgeeinrichtung setzt sich paritätisch zusammen aus Arbeitnehmer- und Arbeitgebervertretern. Ihm obliegt die Festlegung und Umsetzung der Anlagestrategie. Auf der Grundlage der Project Unit Credit -Methode wurden die folgenden Ergebnisse berechnet: in Tausend CHF Pensionsverpflichtungen (Barwert) Pensionsvermögen zu Marktwerten Pensionsverpflichtung (technischer Fehlbetrag) Der obige Betrag wird unter Sonstigen langfristigen Verbindlichkeiten ausgewiesen.

32 121 Die Rentenverbindlichkeiten und -vermögen in der konsolidierten Bilanz der haben sich wie folgt geändert: in Tausend CHF 2015/ /2015 Pensionsverpflichtungen (Barwert) per Laufender Dienstzeitaufwand Arbeitnehmerbeiträge Zinsaufwand Ein-/ (Aus)bezahlte Leistungen Nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand Versicherungsmathematische Gewinne/Verluste Pensionsverpflichtungen (Barwert) per Pensionsvermögen zu Marktwerten Zinsertrag Arbeitgeberbeiträge Arbeitnehmerbeiträge Ein-/ (Aus)bezahlte Leistungen Rendite auf Planvermögen (exkl. Zinsertrag) Pensionsvermögen zu Marktwerten

33 122 In der nachstehenden Tabelle werden die Deckung des leistungsorientierten Vorsorgeplans und der Einfluss der Abweichungen aufgrund der erwarteten oder aktuellen Werte der Rentenverbindlichkeiten und -vermögen detailliert ausgewiesen: in Tausend CHF Erwartete Beiträge in der kommenden Periode Der Pensionsaufwand setzt sich folgendermassen zusammen: Laufender Dienstzeitaufwand In der Erfolgsrechnung erfasster Zinsaufwand 4 13 Erfasster nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand In der Erfolgrechnung erfasster Pensionsaufwand Die Neubewertung der im übrigen Gesamtergebnis erfassten Personalvorsorge setzt sich wie folgt zusammen: in Tausend CHF Versicherungsmathematische Gewinne/Verluste der Pensionsverpflichtungen Versicherungsmathematische Gewinne/Verluste des Pensionsvermögen Total im sonstigen Gesamtergebnis erfasste Neubewertung

34 123 Die Berechnung der Rentenverbindlichkeiten der beruhen auf den folgenden Annahmen: Technischer Zinssatz (Diskontierungssatz) 0,50% 0,80% Erwartete Salärentwicklung 1,00% 1,00% Erwartete Rentenentwicklung 0,00% 0,00% Lebenserwartung in Jahren im Rücktrittsalter (Männer/Frauen) BVG 2010 GT BVG 2010 GT Für die wichtigsten Annahmen für die Berechnung der Pensionsverpflichtung wurde eine Sensitivitätsanalyse unter gleich bleibenden übrigen Annahmen erstellt: Pensionsverpflichtungen (Barwert) per Diskontierungssatz 0.25% Diskontierungssatz +0.25% Erwartete Salärentwicklung 0.25% Erwartete Salärentwicklung +0.25% Lebenserwartung in Jahren 1 Jahr Lebenserwartung in Jahren 1 Jahr Portefeuille-Strukturierung: 100% der Vermögenswerte werden durch eine Rückversicherungsgesellschaft verwaltet und angelegt. Zusätzlich hat die Gesellschaft eine Minimalrendite auf ihrem Planvermögen versichert. Auf eine Darstellung der Anlagestruktur des Planvermögens wird daher verzichtet.

35 Verbindlichkeiten aus langfristigen Mietverträgen Im Zusammenhang mit der Miete ihrer Geschäftsräumlichkeiten ist die Züblin Immobilien Management AG feste Mietverpflichtungen bis längstens 30. Juni 2016 im Umfang von CHF 0,1 Mio. (Vorjahr CHF 0,3 Mio.) eingegangen. In der Berichtsperiode betrug die in der Erfolgsrechnung erfasste Miete CHF 0,3 Mio. (Vorjahr CHF 0,3 Mio.). in Tausend CHF Verbindlichkeiten aus langfristigen Mietverträgen 1 bis 12 Monate bis 3 Jahre bis 5 Jahre 0 0 mehr als 5 Jahre Nahestehende Personen Als nahestehende Personen gemäss IAS 24 gelten für das Berichtsjahr: Verwaltungsrat Mitglieder der Gruppenleitung Lamesa Holding SA, Panama 1 1 Die Gesellschaft ist durch Dr. Iosif Bakaleynik (Präsident), Vladislav Osipov und Iakov Tesis im Verwaltungsrat vertreten. Aktienbesitz von nahestehenden Personen per 31. März 2016 Der Aktienbesitz von Verwaltungsrat und Gruppenleitung ist in Anmerkung 26, Seiten 128 bis 129 im Detail offengelegt. Transaktionen mit nahestehenden Personen und bedeutenden Aktionären Aktionärsdarlehen Die Lamesa Holding SA, Panama, hat der Gesellschaft ein US Dollar Darlehen im Umfang vom CHF 60 Mio. gewährt. Dieses diente zur Finanzierung des Anleihenrückkaufs (siehe Anmerkung 21) sowie zur Sicherstellung der kurzfristigen Verpflichtigungen. Das Darlehen wurde im Dezember 2015 vollständig getilgt. Das Darlehen wurde in Höhe von 15% p.a. verzinst, wovon 13% in bar zu leisten sowie 2% kapitalisiert wurden (siehe Anmerkung 5 und 16). Darlehen an Aktionär Die Gruppe hat an die Lamesa Holding SA, Panama ein Darlehen im Umfang von bis zu CHF 13 Mio. ausgereicht. Das Darlehen wird in Höhe von 3% p.a. verzinst und wurde am Bilanzstichtag in Höhe von CHF 13 Mio. gezogen. Dieser Betrag sowie auch abgegrenzte und noch nicht fälige Zinsen in Höhe von TCHF 62 (siehe Anmerkung 5) sind in der Bilanzposition Sonstige kurzfristige Forderungen enthalten.

36 125 Darüber hinaus gab es im Geschäftsjahr 2015/2016 keine Transaktionen mit nahestehenden Personen oder bedeutenden Aktionären. Ebenfalls wurden keine Beratungshonorare an nahestehende Personen oder bedeutende Aktionäre, die über die offengelegten Entschädigungen auf den Seiten 126 bis 127 hinausgehen, gezahlt. Der Verwaltungsrat und die Gruppenleitung überwachen fortlaufend potenzielle Interessenkonflikte Organdarlehen Es bestehen keine Darlehen an Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Gruppenleitung.

37 Entschädigungen Entschädigung der Mitglieder des Verwaltungsrats in CHF Grundentschädigung Tochterunternehmen 1 Geschäftsjahr 2015/2016 Dr. Iosif Bakaleynik, Präsident Urs Ledermann, Mitglied bis 30 Juni Vladislav Osipov, Mitglied Iakov Tesis, Mitglied Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied Dr. Wolfgang Zürcher, Mitglied Total Verwaltungsrat Total Geschäftsjahr 2014/2015 Dr. Iosif Bakaleynik, Präsident seit 22 Juli Urs Ledermann, Mitglied seit 22 Juli Vladislav Osipov, Mitglied Iakov Tesis, Mitglied seit 22 Juli Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied Dr. Wolfgang Zürcher, Mitglied seit 22 Juli Total Verwaltungsrat Entschädigung auf der Ebene von Tochterunternehmen. Vorjahr angepasst auf Basis Geschäftsjahr. 2 Das Verwaltungsratsmitglied ist zusätzlich Mitglied des Verwaltungsrats der Züblin Immobilière France SA, Paris. 3 Das Verwaltungsratsmitglied war zusätzlich Mitglied des Verwaltungsrats der Züblin Immobilière France SA, Paris. 4 Das Verwaltungsratsmitglied ist zusätzlich Mitglied des Verwaltungsrats der ZIAG Immobilien AG, Düsseldorf.

38 127 Entschädigung der Geschäftsleitung in CHF Grundentschädigung Aktienbasierte Vergütung Bonus Arbeitgeberbeiträge Vorsorge 1 Geschäftsjahr 2015/2016 Dr. Iosif Bakaleynik, CEO Thomas Wapp, CFO und COO Pierre Essig, CEO Frankreich bis 3 Juni Total Geschäftsleitung Total Geschäftsjahr 2014/2015 Dr. Iosif Bakaleynik, CEO seit 1 Oktober Thomas Wapp, CFO und COO Pierre Essig, CEO Frankreich Bruno Schefer, CEO bis 31 Juli Total Geschäftsleitung Beitrag der Unternehmung beinhaltet 2014/2015 nur die AHV rentenbildenden Beiträge und 2015/2016 sämtliche Arbeitgeber-Beiträge.

39 Aktienbesitz Aktienbesitz des Verwaltungsrats Per Dr. Iosif Bakaleynik, Präsident Vladislav Osipov, Mitglied 0 Iakov Tesis, Mitglied 0 Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied 63 Dr. Wolfgang Zürcher, Mitglied 0 Total Verwaltungsrat Aktien ZIHAG 1 Per Dr. Iosif Bakaleynik, Präsident 0 Urs Ledermann, Mitglied 0 Vladislav Osipov, Mitglied 0 Iakov Tesis, Mitglied 0 Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied Dr. Wolfgang Zürcher, Mitglied 0 Total Verwaltungsrat Aktien ZIHAG = Aktien der Züblin Immobilien Holding AG. Vorjahrszahlen entsprechen Werten vor Kapitalmassnahmen.