Mietrechtsänderungsgesetz vom *

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1 Mietrechtsänderungsgesetz vom * Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz versucht die Bundesregierung das Mietrecht den aktuellen Herausforderungen anzupassen. Insbesondere die Erleichterung von energiesparenden und klimafreundlichen Modernisierungen und ein wirksameres Vorgehen gegen Mietnomaden stehen bei den Neuregelungen im Vordergrund. Nutzen und Lasten der Mietrechtsreform sollen dabei fair auf Vermieter und Mieter verteilt werden: Ein modernes Mietrecht kann für mehr Klimaschutz sorgen und dabei die Energiewende unterstützen. Das neue Mietrecht schafft Anreize zur energetischen Sanierung, indem die Durchsetzung Maßnahmen im vermieteten Wohnraumbestand erleichtert und die Abwehrrechte des Mieters reduziert werden. Umgekehrt profitieren die Mieter natürlich dann von geringeren Nebenkosten. Des Weiteren wurde versucht, Abhilfe gegen das sogenannte Mietnomadentum zu schaffen. Die neuen den Vermietern an die Hand gegebenen Instrumente klingen vielversprechend, müssen sich aber in der Praxis erst noch bewähren. Nachfolgend werden die Interessantesten Neuerungen beschrieben: I. Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen Es wurden sowohl die Vorschriften über Erhaltungs- wie auch Modernisierungsmaßnahmen geändert. Im Vordergrund stand die Durchführung dieser Maßnahmen, wie auch eine anschließende Mieterhöhung zu erleichtern. Nachfolgend werden die einzelnen Schritte und deren Voraussetzungen erläutert: 1. Erhaltungsmaßnahmen Bisher war nur festgeschrieben, dass der Mieter Maßnahmen zu dulden hat, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. Neu eingefügt wurde an dieser Stelle eine genaue Definition, was unter Erhaltungsmaßnahmen zu verstehen ist. Demnach hat der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind. Das Gesetz enthält somit eine genaue Definition, so dass der Mieter leichter zur Duldung der Erhaltungsmaßnahmen gezwungen werden kann. Neu ist weiter, dass die Erhaltungsmaßnahmen dem Mieter rechtzeitig anzukündigen sind. Streitpunkt könnte jedoch hier sein, was mit rechtzeitig gemeint ist. An dieser Stelle hat wohl eine Abwägung zu erfolgen. In diese ist dann wohl die Art der Maßnahme, die Dauer und die Beeinträchtigung des Mieters einzubeziehen. Eine Ankündigung ist jedoch dann nicht erforderlich, wenn die Maßnahme sich nur * Skript eines Vortrags, der am auf der Mitgliederversammlung des Haus- und Grundbesitzervereins Landsberg gehalten wurde.

2 Seite 2 von 8 unerheblich auf die Nutzung der Mietsache auswirkt oder ihre sofortige Durchführung erforderlich ist. 2. Modernisierungsmaßnahmen Die Vorschriften über die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen wurden geändert. Die energetische Modernisierung soll damit erleichtert werden. Bisher war im Gesetz die energetische Modernisierung nicht ausdrücklich und ungenügend geregelt. Sie umfasste nur Maßnahmen zur Einsparung von Energie und Wasser, ohne genau zu definieren, welche Arbeiten davon erfasst waren. Letztendlich gab es erhebliche Unsicherheiten und es bestand das Risiko, dass der Mieter die geplanten Maßnahmen nicht dulden musste. Eine Durchführung konnte so unterbunden werden. Die energetische Modernisierung wurde nun ausdrücklich in das Gesetz aufgenommen und genauer definiert. Darunter sind Maßnahmen zu verstehen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird. Umfasst sind damit alle Maßnahmen, die dazu führen, dass weniger Energie im Mietobjekt verbraucht wird, etwa der Einsatz von Solartechnik für die Warmwasserbereitung. Dadurch soll mehr Rechtssicherheit für den investitionswilligen Vermieter geschaffen werden. Neu eingefügt wurde in das Gesetz auch eine Maßnahme, durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird oder das Klima nachhaltig geschützt wird. Es handelt sich dabei um Maßnahmen, die zwar den Energieverbrauch innerhalb der Wohnung nicht ändern, aber dennoch zum Klimaschutz beitragen, wie z. B. die Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Dach, deren Strom der Vermieter in das öffentliche Stromnetz einspeist. Derartige Maßnahmen hat der Mieter nach dieser neuen Vorschrift zu dulden. Sie berechtigen aber nicht zu einer Mieterhöhung. Diese Modernisierungsmaßnahme hat der Vermieter spätestens drei Monate vor ihrem Beginn dem Mieter in Textform mitzuteilen. Der Vermieter muss darin Angaben machen über - die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme, - den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Maßnahme, - den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung sowie - die voraussichtlich künftigen Betriebskosten. Wird Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie eingespart, so muss der Vermieter dem Mieter das Einsparpotential nachweisen. Bisher musste die in der konkreten Wohnung zu erwartende Energieeinsparung nachgewiesen werden. Dies war teilweise nur mit kostspieligen Sachverständigengutachten möglich. Neu

3 Seite 3 von 8 geregelt wurde an dieser Stelle, dass hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug genommen werden darf. Dies bedeutet, dass z. B. beim Einbau neuer Fenster auf die sogenannten Wärmedurchlässigkeitswerte Bezug genommen werden darf. Damit dürften kostspielige Gutachten nicht mehr nötig sein. Eine Modernisierungsankündigung ist nicht erforderlich, wenn es sich um eine Maßnahme handelt, die nur zu einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache führt oder nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führt. Eine Modernisierungsmaßnahme hat der Mieter grundsätzlich zu dulden. Es sei denn, die Maßnahme stellt für den Mieter, seine Familie oder seine Haushaltsangehörigen eine Härte dar, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zurechtfertigen sind. Bisher konnte sich ein Mieter auch dann erfolgreich gegen eine Modernisierungsmaßnahme zur Wehr setzen, wenn der Mieter nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen die höhere Miete nicht tragen kann. Neu ist hierbei, dass die wirtschaftlichen Belange an dieser Stelle außer Betracht zu bleiben haben. Dies bedeutet, dass der Mieter die Durchführung der Modernisierungsarbeiten nicht aus seinen wirtschaftlichen Gründen unterbinden kann. Diese Härtefallprüfung wurde in das nachfolgende Mieterhöhungsverfahren verlagert. Dies bedeutet, dass nach Durchführung der Modernisierung dann zu prüfen ist, ob der Mieter die höhere Miete wirtschaftlich tragen kann. Es soll so mehr Planungssicherheit für den Vermieter in der Bauphase geschaffen werden. Der Mieter hat seine Härtefallgründe, die gegen die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen oder eine Mieterhöhung bestehen, innerhalb eines Kalendermonats nach Zugang der Modernisierungsankündigung in Textform mitzuteilen. Nach Ablauf der Frist sind Umstände nur noch dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter sie schuldlos nicht innerhalb der Frist vortragen konnte. Nicht neu, aber dennoch erwähnenswert, ist, dass der Mieter innerhalb eines Kalendermonats nach Zugang der Modernisierungsankündigung das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen kann. Nach bisher geltender Rechtslage hat sich der Vermieter bei Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen an die gesetzlichen Regelungen zu halten. Davon abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters waren unwirksam. Neu ist geregelt, dass Mieter und Vermieter aus Anlass von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen Vereinbarungen treffen können, über die zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen, über Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters und über die künftige Höhe der Miete. Mit

4 Seite 4 von 8 dieser Vorschrift soll mehr Flexibilität und damit mehr Anreiz zur Durchführung solcher Maßnahmen geschaffen werden. Bei dem Grundsatz, dass die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen mit jährlich maximal 11 % auf die Miete umgelegt werden können, wird das geltende Recht nicht verändert. Die Umlagemöglichkeit gilt auch für die energetische Modernisierung, nicht jedoch für Maßnahmen zur Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie. Kosten für Erhaltungsaufwendungen, die mit Modernisierungen verbunden sind, berechtigen nicht zur Mieterhöhung. Dieser Abzugsposten wird im Mieterinteresse künftig ausdrücklich geregelt; diese Klarstellung fehlte im Gesetz bislang. Eine Änderung der Rechtslage ist damit nicht verbunden. Die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen sind wenn erforderlich durch Schätzung zu ermitteln. Eine Mieterhöhung ist ausgeschlossen, wenn sie für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt jedoch nicht, wenn durch die Maßnahme die Wohnung lediglich in einen Zustand versetzt wurde, wie er allgemein üblich ist, oder die Modernisierungsmaßnahme aufgrund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte, die er also beispielsweise aufgrund einer geänderten Gesetzeslage durchführen musste (z. B. Trinkwasserverordnung). Der Mieter ist mit seinen Härtefallgründen ausgeschlossen, wenn er sie nicht fristgerecht mitgeteilt hat. Voraussetzung ist jedoch, dass der Vermieter den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf diese Ausschlussfrist hingewiesen hat. 3. Mietminderung Neu geregelt wurde auch, dass eine energetische Modernisierung für eine begrenzte Zeit von drei Monaten nicht mehr zu einem Mietminderungsrecht führt. Ist etwa eine Dämmung der Außenfassade mit Baulärm verbunden, ist für die Dauer von drei Monaten die Mietminderung wegen dieser Beeinträchtigung ausgeschlossen. Ab dem vierten Monat kann eine Mietminderung wie bisher geltend gemacht werden, sofern die Baumaßnahme bis dahin nicht abgeschlossen und die Nutzung der Wohnung weiter beeinträchtigt ist. Der vorübergehende Minderungsausschluss gilt nur für die energetische Modernisierung. Bei anderen Modernisierungen, z. B. Modernisierung eines Bades, bleibt es beim unbeschränkten Minderungsrecht. II. Kosten der Wärmelieferung Mit der Umstellung auf Contracting (gewerbliche Wärmelieferung durch ein spezialisiertes Unternehmen) kann Energie gespart oder effizienter genutzt werden. Vermieter, die bisher in Eigenregie für die Wärmeversorgung ihrer Häuser gesorgt haben, können einen Beitrag zu Klimaschutz und Ressourcenschonung leisten, wenn sie einen gewerblichen Lieferanten beauftragen, der in der Regel in eine neue

5 Seite 5 von 8 sparsamere Heizungsanlage investiert. Die Umlage der Contracting-Kosten auf den Mieter anstelle der bisherigen Heizkosten und damit ein Umstellungsanspruch des Vermieters, wird neu gesetzlich geregelt. Wenn Vermieter von der Wärmeversorgung in Eigenregie auf Wärmelieferung durch einen gewerblichen Anbieter umstellen, können sie die Kosten dieser Wärmelieferung künftig unter folgenden Voraussetzungen als Betriebskosten auf den Mieter umlegen: In der Regel muss der Contractor eine Neuanlage errichtet oder die Wärme aus einem Wärmenetz liefern, z. B. als Fernwärme oder aus einem Blockheizkraftwerk. Bei Bestandsanlagen, die noch effizient weiter betrieben können, kann er sich auch auf die verbesserte Betriebsführung beschränken. In jedem Fall muss die Umstellung für den Mieter kostenneutral sein. Es dürfen also die bisherigen Kosten für Wärme und Warmwasser nicht überstiegen werden. Außerdem hat der Vermieter die Umstellung spätestens drei Monate vorher in Textform anzukündigen, damit der betroffene Mieter prüfen kann, ob die Voraussetzungen für eine spätere Umlage als Betriebskosten tatsächlich vorliegen. III. Mietkaution Nach dem bisher geltenden Recht war der Vermieter bei Nichtzahlung einer vereinbarten Kaution zu wenig abgesichert. Während das Mietverhältnis bei einem Zahlungsrückstand von zwei Mieten fristlos gekündigt werden konnte, war eine fristlose Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution auch in Höhe von maximal drei Monatsmieten nicht möglich. Denkbar war allenfalls eine ordentliche Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfrist. Hier wurde der Vermieter besser abgesichert. Weiterhin kann eine Kaution in Höhe von maximal drei Nettomieten vereinbart werden. Die Kaution kann in drei gleichen Teilbeträgen bezahlt werden. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren zwei Teilzahlungen werden mit den beiden folgenden Mieten fällig. Gerät der Mieter mit der Kautionsleistung in Höhe eines Betrages in Verzug, der zwei Monatsmieten entspricht, liegt ein wichtiger Grund im Sinne des 543 Absatz 1 BGB vor, so dass eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich ist. Die Kündigung wird allerdings unwirksam, wenn der Mieter nach Ausspruch der Kündigung bis spätestens zwei Monate nach Erhebung einer Räumungsklage den Rückstand bezahlt. Diese Regelung gilt aber nur für Mietverhältnisse, die seit abgeschlossen wurden.

6 Seite 6 von 8 IV. Wirkungsvolles Vorgehen gegen Mietnomaden Der Schutz des Vermieters gegen Mietnomaden wurde durch folgende Maßnahmen verbessert: 1.Beschleunigtes Verfahren Wird vor dem zuständigen Gericht eine Klage auf Räumung und Herausgabe einer Mietsache erhoben, so ordnet das neue Verfahrensrecht an, dass diese Verfahren vorrangig und beschleunigt durchzuführen sind. Der Gesetzgeber erkannte, dass der Vermieter auch bei einer wirksamen Kündigung des Mietvertrages seine Leistung, nämlich die Besitzüberlassung des Mietobjekts nicht eigenmächtig zurückhalten kann. Aus diesem Grunde ist hier eine besonders schnelle Durchführung des Verfahrens erforderlich, um nach Möglichkeit zu vermeiden, dass sich durch eine lange Verfahrensdauer ein etwaiger Mietrückstand und damit der Schaden für den Vermieter erhöht. Der Richter ist damit gehalten, vorrangig Verhandlungstermine zu bestimmen und Fristen zur Stellungnahme für die Parteien auf das unbedingt Notwendige zu reduzieren. Es bleibt abzuwarten, inwiefern durch diese Neuerung tatsächlich eine Beschleunigung eintritt. 2.Sicherungsanordnung Mit einer neuen Sicherungsanordnung kann der Mieter vom Gericht verpflichtet werden, für die während eines Gerichtsverfahrens Monat für Monat auflaufende Miete eine Sicherheit (z. B. in Form der Bürgschaft eines Kreditinstitutes oder Hinterlegung von Geld) zu leisten. Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter durch das Gerichtsverfahren einen wirtschaftlichen Schaden erleidet, weil der Mieter am Ende des Prozesses nicht mehr in der Lage ist, die während des Prozesses aufgelaufenen Mietschulden zu bezahlen. Erfasst wird damit folgende Fallkonstellation: Ein Mieter kann oder will die vertraglich vereinbarte Miete nicht mehr bezahlen und stellt demnach seine Mietzahlung ein. Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzuges und erhebt eine Klage, mit der er Räumung und Herausgabe der Wohnung und Zahlung des Mietrückstands begehrt. Bisher waren dem Vermieter die Hände gebunden. Er musste versuchen, so schnell wie möglich das Klageverfahren durchzubringen, um zumindest die Wohnung so schnell wie möglich neu vermieten zu können. Aufgrund der bisher langen Verfahrensdauer musste der Vermieter erheblichen weiteren Mietausfallschaden bis zur tatsächlichen Räumung erdulden. Das Risiko, dass am Ende des Verfahrens der Mieter den aufgelaufenen Mietrückstand nicht bezahlen kann, trug bisher der Vermieter.

7 Seite 7 von 8 Neu ist, dass bei einer Klage auf Räumung des Mietobjektes und Zahlung von Mietrückstand das Gericht auf Antrag des Vermieters Sicherheitsleistungen anordnen kann. Der Mieter hat dann innerhalb der vom Gericht gesetzten Fristen nachzuweisen, dass er den während des Verfahrens auflaufenden Mietrückstand als Sicherheit hinterlegt. Gewinnt der Vermieter den Rechtsstreit ist er berechtigt, den Rückstand aus der geleisteten Sicherheit zu entnehmen. Gerät der Mieter mit der Zahlung der Sicherheitsleistung in Verzug, so kann der Vermieter im Wege einer einstweiligen Verfügung und damit kurzfristig, die Räumung der Mietsache durchsetzen. Damit könnte ein wirksames Instrument vorliegen, um den Schaden, der durch eine lange Verfahrensdauer entsteht, zu begrenzen. 3. Vollstreckung von Räumungsurteilen Die in der Praxis entwickelte Berliner Räumung erleichtert die Vollstreckung von Räumungsurteilen. Dabei behauptet der Vermieter, gegenüber dem Gerichtsvollzieher, dass ihm ein Pfandrecht an allen in der Wohnung befindlichen Sachen zusteht. Tatsächlich ist dies i.d.r. nicht der Fall. Allerdings ist es auch nicht Sache des Gerichtsvollziehers zu überprüfen, an welchen Gegenständen ein Pfandrecht besteht. So konnte der Auftrag an den Gerichtsvollzieher auf die Übergabe der Wohnung ohne Räumung begrenzt werden. Diese Praxis wurde nun im Gesetz verankert. Damit kann auch weiterhin ohne kostenaufwendige Wegschaffung und Einlagerung der Gegenstände ein Räumungsurteil vollstreckt werden. Auf diese Weise fällt kein Kostenvorschuss für den Abtransport und Einlagerung des Hausstandes durch eine Spedition an. Der Gerichtsvollzieher hat in einem Protokoll die frei ersichtlichen beweglichen Gegenstände zu dokumentieren, die er bei Vornahme der Vollstreckung vorfindet. Er kann dabei auch Bildaufnahmen herstellen. Der Vermieter ist berechtigt, die Gegenstände jederzeit wegzuschaffen, hat sie aber zu verwahren. Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, kann er jederzeit vernichten. Die Haftung des Vermieters wurde auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Fordert der Mieter die Sachen beim Gläubiger nicht innerhalb einer Frist von einem Monat nach der Vollstreckung, kann der Vermieter die Sachen verwerten. Gegenstände, die nicht verwertet werden können, können vernichtet werden. Damit wurden dem Vermieter brauchbare Instrumente zur Selbsthilfe an die Hand gegeben. 4.Einstweilige Verfügung gegen unbekannte Untermieter Wenn der Gerichtsvollzieher an der Wohnungstüre klingelt, um ein Räumungsurteil zu vollstrecken, kommt es manchmal vor, dass ein Unbekannter die Tür öffnet und behauptet, Untermieter zu sein. Auch wenn der Vermieter von dieser Untermiete nichts wusste, kann die Wohnung zunächst nicht geräumt werden, weil das Räumungsurteil nur gegen die Personen wirkt, die in diesem benannt sind. Nach bisheriger Rechtslage musste in diesem Fall ein neuer vor allem zeitintensiver Räumungsrechtsstreit gegen diese Person geführt werden. Nach neuer Rechtslage

8 Seite 8 von 8 kann der Vermieter eine einstweilige Verfügung, gerichtet auf Räumung gegen diesen Dritten, beantragen und hat somit die Möglichkeit, schnell einen weiteren Titel gegen unberechtigte Untermieter zu bekommen. V. Mieterhöhung Nach bisher geltender Rechtslage konnte eine Erhöhung der Wohnraummiete erfolgen, wenn die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 % erhöht wurde (Kappungsgrenze). Diese Kappungsgrenze gilt auch weiterhin. Neugeregelt wurde allerdings, dass sich dieser Prozentsatz auf 15 % reduziert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und dies durch Rechtsverordnung des Freistaates Bayern geregelt ist. Bisher wurde dies nur für die Stadt München geregelt. Es haben aber nach derzeitigem Stand alle Gemeinde mit Wohnraummangel (die bereits in der Wohnungsgebiete-Verordnung genannt sind) die Möglichkeit in die Verordnung zur Absenkung der Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt aufgenommen zu werden. Im Landkreis Landsberg handelt es sich dabei um die Gemeinden Eching, Geltendorf, Hofstetten, Landsberg, Schondorf, Utting und Windach. Die weitere Entwicklung bleibt daher abzuwarten. Christian Geppert RA und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Haus & Grund Landsberg, Tel geppert@kappeskollegen.de Stand Juni 2013