Drucksache für die Regionalversammlung Südhessen Nr.: VII / 117.1

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1 Drucksache für die Regionalversammlung Südhessen Nr.: VII / Az. III b 10/01 Sitzungstag : (HPA) (RVS) Tagesordnungspunkt : Anlagen : Abweichung vom Regionalplan Südhessen 2000 zur Ausweisung eines Sondergebietes zur Errichtung eines Möbeleinrichtungshauses in der Stadt Bad Vilbel Sehr geehrte Damen und Herren, den folgenden Beschluss empfehle ich Ihnen: Dem beabsichtigten Abschluss des Abweichungsverfahrens entsprechend der Vorlage der Oberen Landesplanungsbehörde wird zugestimmt. Mit freundlichen Grüßen gez.: Johannes Baron Regierungspräsident

2 Regierungspräsidium Darmstadt Vorlage für RVS Seite 1 von 23 Vorbemerkung Mit Schreiben vom 16. September 2010 hat die Stadt Bad Vilbel die Zulassung einer Abweichung vom Regionalplan Südhessen 2000 und vom Landesentwicklungsplan Hessen 2000 zur Ausweisung eines Sondergebietes für ein Möbeleinrichtungshaus beantragt. Das hierfür erforderliche Abweichungsverfahren wurde mit Schreiben vom 21. September 2010 von der Oberen Landesplanungsbehörde eingeleitet. Die Frist zur Abgabe der Stellungnahme war für die Beteiligten der 05. November Mit Ablauf der Frist waren Stellungnahmen eingegangen, die erhebliche Bedenken zum Gegenstand hatten. Deshalb hat die Stadt Bad Vilbel die Wirkungsanalyse Einrichtungshaus Segmüller der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung (GMA) vom September 2010 überarbeiten lassen. Die überarbeitete Wirkungsanalyse (kurz: GMA-Gutachten) mit reduzierter Verkaufsfläche für die innenstadtrelevanten Sortimente wurde der Oberen Landesplanungsbehörde am zugeleitet. Dieses Gutachten wurde mit Schreiben vom 03. Januar 2011 den Einwendern mit der Ankündigung eines Erörterungsgespräches zugeleitet. Das Erörterungsgespräch fand am 19. Januar 2011 beim Regierungspräsidium Darmstadt statt. Die Vorlage der Drucksache Nr.: VII/117.1 für die Regionalversammlung datiert vom 07. Februar 2011.

3 Regierungspräsidium Darmstadt Vorlage für RVS Seite 2 von 23 Durchführung des 12 Hessisches Landesplanungsgesetz (HLPG) Hier: Antrag der Stadt Bad Vilbel auf Zulassung einer Abweichung vom Regionalplan Südhessen 2000 (RPS) zur Ausweisung eines Sondergebietes für ein Möbeleinrichtungshaus Entscheidung I. Die Abweichung von den Zielen des Kapitels für die Ausweisung eines Sondergebietes Möbelmarkt zur Ansiedlung eines Möbeleinrichtungshauses mit einer Gesamtverkaufsfläche von m² wird nach Maßgabe der Ziffer II. und III. zugelassen. II. III. IV. Zentrenrelevante Sortimente (Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Kunst, Heimtextilien, Babyartikel, Leuchten sowie sonstige zentrenrelevante Sortimente-wie von Bad Vilbel beantragt) dürfen insgesamt eine Fläche von 800 m² (gemäß Z des im künftigen Regionalplan/Regionalen Flächennutzungsplan integrierten Regionalen Einzelhandelskonzept) nicht überschreiten. In dem Bebauungsplan, der diese Abweichungszulassung umsetzt, sowie im übrigen Bebauungsplangebiet Im Schleid und im Bebauungsplangebiet Krebsschere sind Einzelhandelsnutzungen, die über eine der Nahversorgung dienende Funktion hinausgehen, gemäß 1 Abs. 5 und 9 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) auszuschließen. Die als Anlagen beigefügten Kartenskizzen sind Bestandteil dieses Bescheides. V. Die Antragstellerin trägt die Kosten des Verfahrens. Die Festsetzung der Höhe der Kosten bleibt einem gesonderten Bescheid vorbehalten. Begründung I. Mit Schreiben vom 16. September 2010 hat die Stadt Bad Vilbel die Zulassung einer Abweichung von den Zielen des Regionalplanes Südhessen 2000 (neu veröffentlicht im StAnz. 37/2004 vom 13. September 2004) RPS- zur Ausweisung eines Sondergebietes für ein Möbeleinrichtungshaus im Bereich Quellenpark beantragt. Gleichzeitig hat die Stadt einen Antrag auf Abweichung von den Zielsetzungen des Landesentwicklungsplans (LEP) gemäß 8 Abs. 8 HLPG gestellt. Die Stadt Bad Vilbel beabsichtigt die Änderung eines Teilbereichs des seit 2004 rechtskräftigen Bebauungsplans Im Schleid. Anstelle des bislang östlich der B3 und

4 Regierungspräsidium Darmstadt Vorlage für RVS Seite 3 von 23 nördlich der L 3008 vorgesehenen Gewerbegebiets soll auf ca. 11 ha ein Sondergebiet für ein Möbeleinrichtungshaus ausgewiesen werden, um die Ansiedlung der Firma Segmüller zu ermöglichen. Das Verfahren zur Änderung des Bebauungsplanes Im Schleid wurde mit Stadtverordnetenbeschluss vom 29. Juli 2010 eingeleitet. Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange wurde bereits durchgeführt. Parallel dazu wurde vom Planungsverband Ballungsraum Frankfurt / Rhein-Main das Verfahren zur Änderung des Flächennutzungsplans des Umlandverbandes Frankfurt für diesen Teilbereich eingeleitet. Auch hier wurde bereits die frühzeitige Beteiligung gemäß 4 Abs.1 BauGB durchgeführt. Die vorgesehene Verkaufsfläche teilt sich dabei in die nachfolgend aufgelisteten Sortimentsgruppen auf: Möbelkernsortiment Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Kunst Heimtextilien Babyartikel Sonstige zentrenrelevante Sortimente Teppiche Leuchten Sonstige nicht zentrenrelevante Sortimente Gesamte Verkaufsfläche m² m² m² 950 m² 250 m² m² 750 m² 400 m² m² Anmerkung: Im Folgenden findet sich auf Seite 9 die Tabelle zur sog. reduzierten Variante (Verkaufsfläche der innenstadtrelevanten Sortimente reduziert) Mit der geplanten Ansiedlung, so die Stadt Bad Vilbel, sei die städtebauliche Zielsetzung verknüpft, weiteren großflächigen Einzelhandel im Gebiet des Quellenparks zukünftig auszuschließen, um negative Auswirkungen auf die Situation des innerstädtischen Einzelhandels zu minimieren. In diesem Zusammenhang sei vorgesehen, in Zusammenarbeit zwischen der Firma Segmüller, dem Bad Vilbeler Gewerbering und dem Stadtmarketingverein Wege zu finden, die möglichen positiven Abstrahleffekte des Einrichtungshauses auf die innerstädtische Situation zu nutzen. Der bestandskräftige Bebauungsplan Im Schleid setze für die betroffene Fläche überwiegend gewerbliche Bauflächen (Gewerbegebiete GE-) fest, ein kleinerer Teilbereich im Norden und Nordosten sei als öffentliche bzw. private Grünfläche festgesetzt. Mit der Änderung des Bebauungsplans solle eine Festsetzung der betroffenen Fläche als sonstiges Sondergebiet (SO) mit der Zweckbestimmung Großflächiger Einzelhandel

5 Regierungspräsidium Darmstadt Vorlage für RVS Seite 4 von 23 gemäß 11 BauNVO als planungsrechtliche Grundlage zur Ansiedlung des Möbelhauses Segmüller erfolgen. Das Vorhaben stehe auch im Widerspruch zu den Zielen des Kapitels RPS. Danach sind Sonderbauflächen nur in den in der Karte des RPS ausgewiesenen Siedlungsbereichen zulässig (Kapitel ); haben in den Bereichen für Industrie und Gewerbe entsprechende Nutzungen Vorrang gegenüber anderen Nutzungsansprüchen (Kapitel ); ist die Einrichtung von Verkaufsflächen innerhalb der Bereiche für Industrie und Gewerbe nur für die Selbstvermarktung der in diesen Gebieten produzierenden Betriebe zulässig (Kapitel ); müssen großflächige Einzelhandelsvorhaben eine enge bauliche und funktionelle Verbindung zu bestehenden Siedlungsgebieten aufweisen (Kapitel ) und sind innenstadtrelevante Sortimente außerhalb der Innenstadtbereiche, Ortskerne und Stadtteilzentren auszuschließen (Kapitel ). Das Vorhaben der Stadt Bad Vilbel verstoße auch gegen Ziele des Landesentwicklungsplanes Hessen 2000 (LEP). Gemäß Kapitel des LEP sind Sondergebiete für großflächigen Einzelhandel im Rahmen der kommunalen Bauleitplanung nur in den im Regionalplan ausgewiesenen Siedlungsbereichen zulässig. Dabei haben sich großflächige Einzelhandelsvorhaben nach Größe und Einzugsbereich in das zentralörtliche Versorgungssystem einzufügen. Die vorgenannten Ziele des RPS werden auch Bestandteil des künftigen Regionalplans und des Regionalen Flächennutzungsplans sein. Sie finden dort ihren Niederschlag im Regionalen Einzelhandelskonzept (REHK). Nach den Ausführungen der Stadt Bad Vilbel wurde seitens der Firma Segmüller seit einigen Jahren erfolglos ein geeignetes Gelände im Stadtgebiet von Frankfurt am Main gesucht. Das bislang unbebaute Gelände im Bad Vilbeler Quellenpark biete mit seiner verkehrsgünstigen Lage die Voraussetzungen für ein Möbelhaus mit m² Verkaufsfläche, 8.000m² Bürofläche, einem Restaurant, einem Dekolager sowie m² Lagerfläche. Es sollen ca Stellplätze entstehen. Die durchgängige Grünverbindung und die zentrale Fuß- und Radwegeverbindung von und nach Dortelweil, die dem Bebauungsplan als städtebauliches Konzept zugrundeliegen, würden durch das Vorhaben nicht berührt. Nach Darstellung der Stadt Bad Vilbel würde grundsätzlich in Bezug auf die raumordnerischen Auswirkungen des Vorhabens festgehalten, dass das Kernsortiment Möbel in der Sortimentsliste des künftigen Regionalen Einzelhandelskonzepts (REHK) sowie auch in den Sortimentslisten von Bad Vilbel, Frankfurt a. M. und Bad Homburg als nicht zentrenrelevantes Sortiment eingestuft sei. Weiterhin trägt die Stadt Bad Vilbel vor, dass es nach dem Gutachten zum Regionalen Einzelhandelskonzept bis zum Jahr 2015 noch Zusatzbedarf für ein bis zwei große Möbelhäuser im Verbandsgebiet gebe. Nach den Ergebnissen der Wirkungsanalyse der

6 Regierungspräsidium Darmstadt Vorlage für RVS Seite 5 von 23 Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung (GMA) vom September 2010 könne auch bei Berücksichtigung zwischenzeitlich erfolgter Ansiedlungen bzw. Marktstilllegungen von vergleichbaren Häusern weiterhin von diesem Bedarf ausgegangen werden. Im nördlichen Bereich des Verbandsgebietes, in dem sich der vorgesehene Standort befindet, sowie im Oberzentrum Frankfurt am Main seien im Entwurf des Regionalen Flächennutzungsplans keine Ergänzungsstandorte vorhanden, in denen ausreichend Flächen für ein Möbelhaus der projektierten Größe zur Verfügung stünden. Der Verflechtungsbereich des Mittelzentrums Bad Vilbel werde durch den Einzugsbereich des geplanten Möbelhauses zwar deutlich überschritten. Jedoch wäre eine Einhaltung des regionalplanerischen Kongruenzgebotes nach Auffassung von Bad Vilbel selbst in einem Oberzentrum wie Frankfurt nicht möglich, da das Einzugsgebiet eines Möbelhauses in der geplanten Größenordnung sogar bis in die Einzugsgebiete weiterer Oberzentren wie Hanau oder Gießen reiche. Die Zielsetzung des Kongruenzgebotes, die jeweilige Versorgungsfunktion der zentralen Orte nicht durch Neuansiedlungen einzuschränken, würde durch die geplante Errichtung des Möbelhauses jedoch nicht bedroht. Nach den regionalplanerischen Definitionen stelle sich ein städtebaulich integrierter Standort unter anderem...als Bestandteil eines planerischen Gesamtkonzepts mit besonderer Berücksichtigung der Aspekte Städtebau, Verkehr sowie Einzelhandel und Dienstleistungen dar. Städtebaulich integrierte Lagen zeichneten sich neben einer Anbindung an den ÖPNV auch durch einen anteiligen fußläufigen Einzugsbereich von maximal 700 m aus. (s. RPS-Entwurf 2009). Der für das geplante Vorhaben gewählte Standort sei Teil des städtebaulichen Gesamtkonzepts, das dem Wohn- und Gewerbestandort Quellenpark zu Grunde liege. Die wesentlichen städtebaulichen Ziele dieses Gesamtkonzepts würden durch die geplante Ansiedlung nicht beeinträchtigt und bedürften keiner grundsätzlichen Änderung. Der ÖPNV-Anschluss des Standortes sowie des Gesamtgebiets Quellenpark sei durch den unmittelbar an das Gebiet Quellenpark angrenzenden Bad Vilbeler Bahnhof mit S- und Regionalbahnverbindung gegeben. Ferner solle noch eine Buslinie realisiert werden. Abgesehen von den formalen Widersprüchen zu den ausgewiesenen Siedlungsgebieten bzw. gewerblichen Bauflächen sei festzustellen, dass gerade auch durch die bereits erfolgte und durch die Bebauungspläne Im Schleid und Krebsschere abgesicherte Stadtentwicklungsplanung die siedlungsstrukturelle und städtebauliche Entwicklung des Einwirkungsbereichs Bad Vilbels durch die geplante Ansiedlung des Möbelhauses nicht gefährdet werde. Mit deutlich mehr als m² Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente widerspreche das geplante Vorhaben zwar formal dem Ziel der Landesplanung. Trotz dieser deutlichen Überschreitung der Verkaufsflächen bei zentrenrelevanten Sortimenten lägen die Auswirkungen i. S. von Umsatzverteilungseffekten nach den vorliegenden Untersuchungsergebnissen mit Ausnahme von Babyartikeln jedoch deutlich unterhalb des

7 Regierungspräsidium Darmstadt Vorlage für RVS Seite 6 von 23 Schwellenwertes von 10% des Beeinträchtigungsverbotes, eine Gefährdung zentraler Versorgungsbereiche sei daher nicht zu befürchten. Die Wirkungsanalyse der GMA kommt in ihrer Untersuchung zu dem Ergebnis, dass durch die geplante Ansiedlung des Möbelhauses der o. g. Schwellenwert der Umsatzverluste des Hessischen Einzelhandelserlasses bei den zentrenrelevanten Sortimenten nur in der Standortkommune Bad Vilbel selbst überschritten wird (s. a. Tabelle 5, S. 47 des GMA- Gutachtens vom September 2010). Hiervon betroffen seien jedoch schwerpunktmäßig Anbieter in ebenfalls dezentralen Lagen (wie Porta, Plana, ARO oder das Bauzentrum Maeusel). Betroffene Anbieter in den zentralen Versorgungsbereichen würden neben direkten Abstrahleffekten auch von einem durch die geplante Ansiedlung vergrößertem Einzugsgebiet profitieren (s. a. Nr. 5, Positive Wirkungseffekte des Antragsschreibens der Stadt Bad Vilbel). Eine deutliche Überschreitung des Schwellenwertes sei lt. GMA-Gutachten für das Sortiment Babyartikel in den Städten Frankfurt und Bad Homburg zu erwarten. Diese Überschreitung werde jedoch relativiert, weil bei der Bewertung des Bestandes nur die wesentlichen Fachanbieter sowie die Fachabteilungen der Möbel-, Kauf- und SB- Warenhäuser berücksichtigt würden. Unter Einbezug weiterer vorhandener Verkaufsflächen für Babyartikel, so z.b. in fast allen Textil- und Drogeriefachmärkten bzw. Kleinstverkaufsflächen von Spielwarenanbietern, könnten gemäß Gutachten die Umverteilungswirkungen in den Zonen I und II des Einzugsgebiets zwischen 6 und 10% angesetzt werden. Bei den betroffenen Sortimenten handle es sich bis auf eine Ausnahme in der Frankfurter Innenstadt in der Regel um Teilsortimente in einem Vollsortiment oder in einem Mehrbranchenbetrieb. Ein theoretischer Umsatzverlust eines Anbieters im Sortiment Babyartikel führe demnach nur zu geringen Umsatzverteilungen des Gesamtunternehmens. Überwiegend betroffen seien hiervon ebenfalls Fachmärkte in dezentraler Lage sowie gleichartige Fachabteilungen weiterer großflächiger Möbelhäuser. Festzuhalten sei, dass die formale Überschreitung der 10%-Schwelle bei Babyartikeln keine wesentliche Gefährdung der innerstädtischen Lagen in der Region darstelle, dies auch, weil es sich bei Babyartikeln nicht um ein innerstädtisches Leitsortiment handle. Weitere Umsatzverteilungen bei zentrenrelevanten Sortimenten lägen in den Umlandkommunen wie Frankfurt und Bad Homburg bei 6 7%. Grundsätzlich könne es in Einzelfällen zwar zu einer Verschlechterung des Branchenmixes in innerstädtischen Lagen kommen, es handle sich bei den einrichtungsrelevanten Sortimenten jedoch in der Regel nicht um innerstädtische Leitsortimente. Eine mögliche Verringerung von Angeboten sei daher nicht gleichzusetzen mit negativen städtebaulichen Auswirkungen, sofern es sich um stabile Einkaufslagen handle, so weiter die Begründung der Stadt Bad Vilbel zum Abweichungsantrag.

8 Regierungspräsidium Darmstadt Vorlage für RVS Seite 7 von 23 Das für die Ansiedlung des Möbelhauses vorgesehene Gewerbegebiet Quellenpark verfüge, wenngleich in dezentraler Lage außerhalb der bestehenden Einzelhandelslagen, über positive Standortfaktoren, die dem im Gutachten zum Regionalen Einzelhandelskonzept aufgeführten Zusatzbedarf eines bzw. zweier weiterer Möbelhäuser gerecht würden. Nach Darstellung der Stadt Bad Vilbel sei der Standort durch die unmittelbare Nähe zur B 3 verkehrsgünstig gelegen und weise auch die erforderliche Einsehbarkeit auf das Gelände aus. Es sei ein ausreichender Flächenbedarf für das geplante Möbelhaus und die notwendigen dazugehörigen Stellplätze vorhanden; stadträumliche, funktionale Einschränkungen durch angrenzende bauliche Nutzungen seien nicht vorhanden. Darüber hinaus sei der vorgesehene Standort durch die bereits ausgebauten Knotenpunkte an der L 3008 verkehrlich erschlossen. Bezogen auf die Realisierbarkeit des Vorhabens sei die Fläche als einer der wenigen überhaupt möglichen Standorte im nördlichen Verbandsgebiet zu betrachten. Mit der Ansiedlung des Vorhabens würde die städtische Wirtschaftskraft von Bad Vilbel nach deren Darlegung eine weitere Stärkung und Diversifikation erfahren. Darüber hinaus würden sich durch die geplanten neuen Arbeitsplätzen sowie bis zu 60 Lehrstellen positive Effekte für den städtischen Arbeits- und Ausbildungsmarkt einstellen, die den bestehenden Pendlerdruck in Richtung Frankfurt mindern würden. Für das Möbelhaus könne von einem 45- min-fahrradius im betrachteten Einzugsgebiet ausgegangen werden. In diesem Einzugsgebiet leben derzeit ca. 2,5 Mio. Einwohner. Der Bereich sei damit deutlich größer als das durchschnittliche Einzugsgebiet des Bad Vilbeler Einzelhandels, insbesondere das der Innenstadt. Hier gäbe es wesentliche Voraussetzungen für positive Abstrahleffekte auf die Bad Vilbeler Innenstadt, die unter anderem mit ihren Burgfestspielen als überregionaler Kulturstandort eine wichtige Rolle spiele. Diese Abstrahleffekte können den Ausführungen Bad Vilbels zufolge durch gezieltes Stadtmarketing verstärkt werden. Möglichkeiten beständen z.b. durch die als Arena geplante Aktionsfläche im Eingangsbereich des Möbelhauses, die von örtlichen Einzelhändlern, Dienstleistern oder Direktvermarktern genutzt werden könne und auf der innenstadtbezogene Aktionen stattfinden könnten. Weitere Möglichkeiten beständen darin, bei großen städtischen Veranstaltungen die Stellplatzflächen des Möbelhauses als dezentrale Besucherparkplätze mit Shuttle-Verbindungen in die Innenstadt zu nutzen. Weitere Konzepte der gegenseitigen positiven Verstärkung sollen in Zusammenarbeit mit dem Möbelhaus, dem städtischen Gewerbering und dem Stadtmarketingverein von Bad Vilbel erstellt werden. Die Inanspruchnahme von 11 ha Gewerbefläche führe lt. Antragsbegründung Bad Vilbels zu keinem Defizit an Gewerbeflächen. Nach dem Entwurf des RegFNP ständen in Bad Vilbel und Massenheim künftig für Gewerbeansiedlungen noch insgesamt 53 ha in gewerblichen Bauflächen sowie 2,5 ha in gemischten Bauflächen zur Verfügung. Davon

9 Regierungspräsidium Darmstadt Vorlage für RVS Seite 8 von 23 würden allein 42 ha auf den Bereich des Quellenparks entfallen. Weitere Reserveflächen für Gewerbe seien noch in Dortelweil vorhanden. Wie im RegFNP zu den gewerblichen Entwicklungstendenzen dargestellt, sei im Verbandsgebiet eine rückläufige Flächeninanspruchnahme durch Handwerk und Industrie zu verzeichnen. Durch die geplante Ansiedlung des Möbelhauses würden die noch zur Verfügung stehenden gewerblichen Bauflächen um 11 ha auf 44 ha reduziert. Es sei auf der Grundlage der bisherigen gewerblichen Entwicklung in Bad Vilbel davon auszugehen, dass die verbleibenden Flächen auch langfristig ausreichen würden. Im Stadtgebiet von Bad Vilbel gebe es keine Flächen, die für das Möbelhaus geeignet seien - Standortalternativen im Stadtgebiet gebe es nicht. II. Im Rahmen der Beteiligung gemäß 12 Abs. 2 Satz 2 HLPG wurden folgende Anregungen und Bedenken zu dem in der Antragsbegründung beschriebenen Vorhaben vorgebracht: Von Seiten der Landeshauptstadt Wiesbaden wird vorgetragen, dass die dortigen städtischen Maßnahmen zur Sicherung und Stärkung der oberzentralen Versorgungsfunktion Wiesbadens durch das im Mittelzentrum Bad Vilbel geplante Vorhaben torpediert würden. Der Auffassung, die Funktionsfähigkeit der umliegenden Ober- und Mittelzentren werde durch das Vorhaben nicht bedroht, wird insoweit ausdrücklich widersprochen. Das geplante Ansiedlungsvorhaben verletze das Kongruenzgebot und füge sich nicht in das zentralörtliche Versorgungssystem ein; sein Einzugsbereich überschreite wie im GMA-Gutachten selbst eingeräumt werde- den zentralörtlichen Verflechtungsbereich Bad Vilbels wesentlich. Die Funktion der Oberzentren Frankfurt a.m. und Wiesbaden würde geschwächt. Die gutachterlichen Aussagen der GMA werden seitens der Landeshauptstadt Wiesbaden problematisiert und teilweise in Frage gestellt. Es sei ersichtlich, dass die Umverteilungswirkungen des Vorhabens Möbelhaus Segmüller als städtebaulich relevant und raumordnerisch nicht verträglich anzusehen seien. Auch werde das Maß der landesplanerisch zulässigen zentrenrelevanten Randsortimente, das gemäß Einzelhandelserlass bei 700 m² Verkaufsfläche und laut REHK-Entwurf bei 800 m² Verkaufsfläche die jeweilige Obergrenze finde, deutlich überschritten. Insgesamt sieht die Landeshauptstadt Wiesbaden durch das Vorhaben die Grundzüge der Planung berührt und hält eine Abweichung für raumordnerisch nicht vertretbar.

10 Regierungspräsidium Darmstadt Vorlage für RVS Seite 9 von 23 Die Stadt Frankfurt am Main vermisst das frühzeitige informelle Abstimmungsverfahren zu diesem Ansiedlungsvorhaben. Sie sieht im Falle der Realisierung des Möbelhauses in der geplanten Größenordnung eine Verletzung des Kongruenzgebots. Die gutachterlichen Aussagen zur Flächenproduktivität des Vorhabens und zu den Auswirkungen der prognostizierten Umsatzumverteilung werden problematisiert und der angenommene Bedarf an Möbelhäusern in Frage gestellt. Die Stadt Bad Homburg hält die Informationsgrundlagen für eine sachgerechte Abwägungsentscheidung für mangelhaft. So sei bei der Ermittlung des regionalen Bedarfs nach weiteren Möbelhäusern das REHK falsch interpretiert worden. Auch sei der Einzugsbereich des Planvorhabens falsch ermittelt worden. Zudem würde im Falle einer Abweichungszulassung nach Auffassung der Stadt Bad Homburg die Glaubwürdigkeit der Zielaussagen des künftigen REHK grundsätzlich in Frage gestellt. Darüber hinaus seien die städtebaulichen Belange der Stadt Bad Homburg im vorgelegten Gutachten nicht angemessen berücksichtigt worden. Auch die Stadt Usingen vertritt die Auffassung, dass ihre städtebauliche Situation nicht ausreichend gewürdigt worden sei. Um nachteilige Wirkungen ausschließen zu können, wird angeregt, das Projektkonzept zu überarbeiten und die Verkaufsflächen für die Sortimente Möbel, Babyartikel und Heimtextilien zu reduzieren. Von Seiten der Stadt Friedrichsdorf wird eingewandt, dass ein derart großes, überregional wirkendes und letztlich strittiges Vorhaben unter Missachtung der im RegFNP geforderten engen Kooperation der Mittelzentren und ohne vorheriges Moderationsverfahren geplant werde. Im Falle der Verwirklichung des Vorhabens werde das Kongruenzgebot eklatant verletzt und -angesichts der Größenordnung der geplanten zentrenrelevanten Randsortimente und der dazu nur unzureichenden gutachterlichen Untersuchung- auch das Beeinträchtigungsverbot missachtet. Die Überschreitung der im künftigen REHK auf maximal 800 m² begrenzten Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente um ein Vielfaches könne nicht, wie die Stadt Bad Vilbel argumentiere, als lediglich formales Problem abgetan werden. Auch die Stadt Oberursel sieht die Auswirkungen auf ihren zentralörtlichen Versorgungsbereich durch das Gutachten als nicht ausreichend untersucht und gewürdigt an. Anhand der gutachterlichen Analyse könne bei der geplanten Dimensionierung des Vorhabens, insbesondere der zentrenrelevanten Randsortimente, eine Innenstadt- Schädigung nicht ausgeschlossen werden. Noch zu schließende gutachterliche Lücken sieht die Stadt Oberursel darüber hinaus bei der fehlenden Betrachtung anderer Möbelstandorte und deren Summenwirkung.

11 Regierungspräsidium Darmstadt Vorlage für RVS Seite 10 von 23 Die Stadt Oberursel widerspricht zudem dem gutachterlichen Ansatz, in der Region bestünde Bedarf an ein bis zwei zusätzlichen großen Möbelhäusern. Schlussendlich hält die Stadt Oberursel die Zulassung einer Abweichung für das geplante Vorhaben bereits im Hinblick auf die generelle Aussagekraft und Glaubwürdigkeit der im künftigen REHK gesicherten regionalplanerischen Zielaussagen für bedenklich. Die Stadt Offenbach am Main vermisst eine fundierte Alternativenprüfung. Allein der Hinweis darauf, dass die Firma Segmüller seit Jahren erfolglos nach einem Gelände in Frankfurt am Main gesucht habe und nach Ausführung des Gutachters keine andere geeignete Fläche im nördlichen Gebiet des Planungsverbandes Frankfurt/Rhein-Main vorhanden sei, reiche als Begründung für den nun gewählten dezentralen Standort im Mittelzentrum Bad Vilbel nicht aus. Auch sieht die Stadt Offenbach die Wettbewerbssituation als nicht ausreichend ermittelt an. Gerade wegen der enormen Größe des Vorhabens und dessen zu erwartender Attraktivität wird mit Blick auf die umfangreichen zentrenrelevanten Sortimente eine Betrachtung der Auswirkungen auch auf kleinere innenstädtische Anbieter für notwendig erachtet. Die Stadt Offenbach meint zudem, dass die Planung nicht in ausreichendem Maße die Wirkung im zentralörtlichen bzw. regionalen Verflechtungsbereich würdigt. Die Stadt Offenbach befürchtet im Falle der Realisierung des Vorhabens eine Schwächung ihrer oberzentralen Funktion und eine Verletzung des Kongruenzgebotes. Von der Stadt Neu-Isenburg wird vorgetragen, dass aufgrund des gutachterlich abgegrenzten Einzugsbereichs und der vorgenommenen Zonierung die Auswirkungen auf Neu-Isenburg nicht ausreichend untersucht und falsche Schlussfolgerungen hinsichtlich der (Nicht-)Beeinträchtigung gezogen worden seien. Auch sei der Einfluss des bereits in Weiterstadt bestehenden Segmüller- Einrichtungshauses nicht in den prognostizierten Kaufkraftabzug einbezogen worden. Die Stadt Maintal hat ebenfalls grundsätzliche Bedenken erhoben. Eine Realsierung des Vorhabens mit seinen umfangreichen Randsortimenten würde nach Auffassung der Stadt Maintal die Ausübung ihrer (mittel-)zentralörtlichen Versorgungsfunktion erschweren. Darüber hinaus sieht die Stadt Maintal die zu erwartende Verkehrsbelastung als nicht hinreichend untersucht an. Die Stadt Rodgau sieht im Falle einer Zulassung der beantragten Abweichung die Ziele des künftigen Regionalplans/Regionalen Flächennutzungsplan hinsichtlich ihrer Anwendungsfähigkeit in Frage gestellt. Sollten die Schwellenwerte, bei deren Überschreitung grundsätzlich von negativen Auswirkungen ausgegangen wird, für Bad Vilbel keine Relevanz haben, stelle sich die Frage, ob dies für andere Kommunen u.a. auch für Rodgau Anwendung finden könnte und ob dann die Kernaussagen des Regionalen Einzelhandelskonzeptes noch haltbar seien.

12 Regierungspräsidium Darmstadt Vorlage für RVS Seite 11 von 23 Bei Zulassung einer Abweichung von den Zielen des Regionalplans / Regionalen Flächennutzungsplans in dieser Größenordnung müsse überprüft werden, ob das Regionale Einzelhandelskonzept, welches ja Grundlage des Regionalplans Südhessen / Regionalen Flächennutzungsplans ist, noch Gültigkeit besitzen könne, oder ob es einer Überarbeitung, insbesondere bezüglich der Lage von Einzelhandelsstandorten mit zentrenrelevanten Angeboten bedürfe oder grundsätzlich für nicht mehr verbindlich zu erklären sei. Auch die Stadt Dreieich sieht im Falle einer Genehmigung des Planvorhabens die Ziele des noch sehr jungen REHK, dessen Glaubwürdigkeit und weitere Akzeptanz und damit letztlich dessen Umsetzung gefährdet. Zudem wird von der Stadt Dreieich auf Schwächen des Gutachtens im Hinblick auf die Zonierung des Einzugsbereichs, die Bestandserhebung und die veranschlagte Produktivität des Vorhabens hingewiesen. Von der Stadt Friedberg wird vorgetragen, dass erhebliche Bedenken gegen das Vorhaben in dem geplanten Umfange bestünden, da das Kongruenzgebot verletzt sei, das Beeinträchtigungsverbot nicht eingehalten werde, das Integrationsgebot missachtet und keinerlei Beschränkung innenstadtrelevanter Sortimente angedacht sei. Es wird seitens der Stadt Friedberg eine deutliche Reduzierung der Möbelverkaufsfläche auf eine für den Mittelbereich Bad Vilbels abgestimmte Größe sowie die Einhaltung der regionalplanerisch vorgegebenen 800 m² Verkaufsfläche für innenstadtrelevante Sortimente gefordert. Die östlich unmittelbar an Bad Vilbel angrenzende Gemeinde Niederdorfelden hält die im Abweichungsantrag von der Stadt Bad Vilbel vorgetragenen Gründe zur Ansiedlung des Möbeleinrichtungshauses am geplanten Standort (betriebswirtschaftlich günstiger Standort, positive Abstrahleffekte auf die Bad Vilbeler Innenstadt, zusätzliche Arbeitsplätze und somit abnehmender Pendlerdruck in Richtung Frankfurt) für nicht zwingend. Nach Auffassung der Gemeinde Niederdorfelden sind darüber hinaus die verkehrlichen Auswirkungen nicht ausreichend untersucht. Die Städte Bad Nauheim, Butzbach, Darmstadt, Dieburg, Dietzenbach, Eschborn, Gelnhausen, Groß-Gerau, Hofheim am Taunus, Hochheim am Main, Karben, Königstein am Taunus, Kronberg im Taunus, Langen, Rüsselsheim, Schwalbach am Taunus und Weiterstadt sowie der Kreisausschuss des Landkreises Darmstadt-Dieburg, des Main- Taunus-Kreises, des Kreises Offenbach und der Kreisausschuss des Main-Kinzig-Kreises bringen hinsichtlich der beantragten Abweichung keine grundsätzlichen Einwände oder Anregungen vor, weisen jedoch an der ein oder anderen Stelle auf verkehrliche Erfordernisse, zusätzlich im Auswirkungsgutachten zu untersuchende Bereiche und die Vorgaben des REHK und deren gravierende Verletzung im Falle der Zulassung der geplanten Randsortimente hin.

13 Regierungspräsidium Darmstadt Vorlage für RVS Seite 12 von 23 Der Kreisausschuss des Hochtaunuskreises hält eine Abweichung unter raumordnerischen Gesichtspunkten für nicht vertretbar, da keine ausreichende Begründung vorliege, und sieht die Notwenigkeit zur Durchführung des im REHK in solchen Fällen vorgesehenen Moderationsverfahrens. Vom Kreisausschuss des Wetteraukreises werden einige fachrechtliche Hinweise gegeben. Ansonsten bestehen gegen die geplante Ansiedlung eines großen Möbelhauses jedoch keine grundsätzlichen Bedenken. Zwar problematisiert der Wetteraukreis auch mögliche negative Auswirkungen, doch sprechen aus der Sicht des Wetteraukreises die zukünftige Kaufkraftbindung im Kreis und die Wirkung auf den Arbeitsmarkt für den Standort des Möbelhauses. Seitens des Planungsverbands Ballungsraum Frankfurt/Rhein-Main (PVF) wird zunächst zwar die grundsätzliche Eignung des Standortes für ein Möbelhaus konzediert, jedoch Bedenken hinsichtlich der neben dem Möbelsortiment vorgesehenen Randsortimente und deren Umfang vorgetragen. Das Gutachten liefere zur Frage der tatsächlichen städtebaulichen Auswirkungen keine ausreichenden Aussagen. Der PVF hält es für notwendig, den Einzugsbereich neu zu definieren, bei der gutachterlichen Betrachtung neben Ober- und Mittelzentren auch Klein- und Unterzentren einzubeziehen und eine zentrenverträgliche Größenbegrenzung der einzelnen Sortimente gutachterlich zu bestimmen. In Anbetracht der dem PVF in seinem Verbandsgebiet bereits bekannt gewordenen Bedenken, schlägt der PVF ein Moderationsverfahren vor. Von Seiten der Städte Hungen, Lich, und Wetzlar wie auch der Stadt Gießen wird übereinstimmend mit dem Regierungspräsidium Gießen erklärt, dass die Dimensionierung der Verkaufsfläche (einschließlich der Randsortimente) in angepasster Relation zu der Größe des Verflechtungsbereichs eines Mittelzentrums ein wichtiges Steuerungsinstrument der Regionalplanung zur Verhinderung funktionaler Ungleichgewichte sei. Mit der Zulassung einer Abweichung von dieser Zielsetzung würden die Grundzüge des Regionalplans berührt ( 12 Abs. 3 HLPG), da auch die in den übergeordneten Zielsetzungen des LEP festgelegte Bedeutung der Verflechtungsbereiche nicht beachtet wäre. Aus mittelhessischer Sicht wird zudem die geplante Größenordnung der zentrenrelevanten Randsortimente problematisiert. Darüber hinaus werden die gutachterlichen Aussagen zur Flächenproduktivität des Vorhabens ebenso in Frage gestellt, wie die zum Kaufkraftpotenzial im Einzugsbereich und die fehlende Summenwirkungsbetrachtung moniert. Auch die Industrie- und Handelskammer Frankfurt am Main (IHK-FFM) vermisst insbesondere die gutachterliche Auseinandersetzung mit anderen, vergleichbaren, in der Region vorhandenen und geplanten Einrichtungshäusern und der dadurch entstehenden

14 Regierungspräsidium Darmstadt Vorlage für RVS Seite 13 von 23 Summeneffekte. Gerade bei den großen Möbeleinrichtungshäusern werde ein Großteil des Umsatzes mit deren umfangreichen zentrenrelevanten (Rand-)Sortimenten gemacht. Zum Schutz der Innenstädte hält es die IHK-FFM für erforderlich, die im künftigen REHK stringenteren Vorgaben einzuhalten und umzusetzen. Demgegenüber spricht seitens der Industrie- und Handelskammer Gießen-Friedberg (IHK-G-F) grundsätzlich nichts gegen das Vorhaben, sofern eine Reduzierung der Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente auf insgesamt maximal m² vorgenommen werde und dabei für Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik und Kunst nicht mehr als m², für Heimtextilen maximal m² und für Babyartikel maximal 400 m² beansprucht würden. Damit der Einzelhandel im Bebauungsplangebiet Krebsschere tatsächlich auf die Ansiedlung nur eines Möbelhauses begrenzt bleibe, solle nach Auffassung der IHK G-F durch entsprechende bauleitplanerische Festsetzungen weiterer Einzelhandel ausgeschlossen werden. Der Unternehmerverband Hessischer Einzelhandel Mitte-Süd e.v. (UHE) weist auf Schwächen des Auswirkungsgutachtens hin und hält mit Blick auf andere Möbelmärkte in der Region ebenfalls eine Summenbetrachtung hinsichtlich der (Gesamt-)Auswirkungen auf die Innenstädte benachbarter Kommunen für erforderlich. Sofern das Abweichungsverfahren auf ein Möbelhaus konkretisiert und begrenzt werde und eine Reduzierung der zentrenrelevanten Sortimente erfolge hält der UHE das Vorhaben für machbar. Von Seiten des Amts für Straßen- und Verkehrswesen Gelnhausen (ASV) bestehen aus verkehrlicher Sicht keine Bedenken gegen den vorliegenden Antrag auf Zulassung einer Abweichung vom RPS Es wird aber darauf hingewiesen, dass gemäß Auswertung eigener Daten sich an den Subtraktionen auf der Bundesstraße 3 nördlich von Massenheim zunächst infolge der Möbelhausverkehre und später auch infolge der weiteren Gebietsentwicklungen in Karben und Bad Vilbel selbst Verkehrsprobleme ergeben könnten. Die ebenfalls beteiligten Städte Bad Soden am Taunus, Bruchköbel, Büdingen, Flörsheim, Hanau, Hattersheim, Nidda, Rödermark und Seligenstadt haben sich zu dem Vorhaben nicht geäußert. Mit Schreiben vom 16. November 2010 hat die Stadt Bad Vilbel wegen der kritischen Stellungnahmen und wegen des für derart strittige Ansiedlungsvorhaben im Planungsverbandsgebiet künftig vorgesehenen informellen Abstimmungsverfahrens mit betroffenen Städten und Gemeinden den Wunsch nach einem Erörterungsgespräch geäußert. Dieses wurde für den 19. Januar 2011 durch das Regierungspräsidium Darmstadt als Obere Landesplanungsbehörde anberaumt.

15 Regierungspräsidium Darmstadt Vorlage für RVS Seite 14 von 23 Zu diesem Termin wurde wegen der zum Gutachten vom September 2010 vorgebrachten Bedenken, von der GMA die Wirkungsanalyse ergänzt und eine reduzierte Variante der zentranrelevanten Randsortimente für das Möbelhaus betrachtet. Das überarbeitete Gutachten wurde mit Datum vom 29. Dezember 2010 der Oberen Landesplanungsbehörde vorgelegt und von dieser den Beteiligten zur Vorbereitung auf den Erörterungstermin mit Schreiben vom 3. Januar 2011 zugeleitet. Bei der im überarbeiteten Gutachten betrachteten reduzierten Variante wird unter Beibehaltung der Gesamtverkaufsfläche von m² die Summe der zentrenrelevanten Randsortimente auf m² verkleinert (im Einzelnen: Leuchten mit 750 m² und sonstige zentrenrelevante Sortimente mit 250 m² bleiben unverändert, Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik und Kunst werden um auf m², Heimtextilien um 250 auf m² und Babyartikel um 450 auf 500 m² reduziert- siehe auch nachfolgende Tabelle). Ursprungsvariante GMA-Gutachten September 2010 Reduzierte Variante GMA-Gutachten Dezember 2010 Möbelkernsortiment Haushaltsw., Glas, Porzellan, Keramik, Kunst Heimtextilien Babyartikel Sonstige zentrenrelevante Sortimente Teppiche Leuchten Sonstige nicht zentrenrelevante Sortimente m² m² m² 950 m² 250 m² m² 750 m² 400 m² m² m² m² 500 m² 250 m² m² 750 m² 400 m² Gesamte Verkaufsfläche m² m² Durch diese Reduzierung der Verkaufsflächen für zentrenrelevante Sortimente um insgesamt m² vermindern sich die zu erwartenden Umsatzumverteilungseffekte (z. B. von 13 auf maximal 9 % für das am stärksten betroffene Sortiment Babyartikel). Im nicht zentrenrelevanten Möbelkernsortiment, dessen Verkaufsfläche sich bei dieser Variante von m² auf m² erhöht, werden dadurch leicht erhöhte Umsatzumverteilungswerte, nämlich 13-14% gegenüber 12-13% bei der Ursprungsvariante, erzielt (vgl. Tabellen GMA-Gutachten Dezember 2010 S. 74 und S. 95). Im Rahmen des Erörterungstermins am 19. Januar 2011 haben die Stadt Bad Vilbel wie auch die kommunalen und institutionellen Einwender die Gelegenheit wahrgenommen, ihre Position zu der reduzierten Variante vorzutragen:

16 Regierungspräsidium Darmstadt Vorlage für RVS Seite 15 von 23 Von der Stadt Bad Vilbel wurde dabei betont, dass die Ausweisung des Sondergebietes ausschließlich für einen Möbelmarkt erfolgen solle, weshalb zur Vermeidung von Missverständnissen die bisher im Verfahren gewählte Bezeichnung Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel in Sondergebiet Möbelmarkt konkretisiert werde. Die Industrie- und Handelskammern Gießen-Friedberg sowie Frankfurt am Main stehen dem Vorhaben in der reduzierten Form aufgeschlossener als bisher gegenüber, da auch die positiven Aspekte für den Arbeitsmarkt gesehen werden müssten. Der Unternehmerverband Hessischer Einzelhandel Mitte-Süd e.v. (UHE) stellt vor dem Hintergrund seiner bisherigen Stellungnahme hingegen klar, dass die Vorgaben des künftigen REHK zum Schutz der Innenstädte und zum Erhalt der Lebensqualität grundsätzlich umgesetzt werden sollten. Offene Fragen zur Verkehrsuntersuchung konnten teilweise geklärt werden. Nach Auffassung der Gemeinde Niederdorfelden stellt sich die verkehrliche Erschließung jedoch unverändert als nicht hinreichend untersucht und gelöst dar. Von den kommunalen Einwendern wurde im Übrigen an den bislang abgegebenen Stellungnahmen festgehalten, diese zum Teil bekräftigt und vertieft. Nach dem Erörterungstermin haben sich u. a. die Städte Bad Homburg, Usingen und Friedberg nochmals ausführlich schriftlich geäußert. Die Stadt Bad Homburg sieht in der sogenannten reduzierten Variante keine tatsächliche Veränderung in der Betriebstypik des Möbelhauses. Attraktivität und Anziehungskraft blieben in der Kundenwahrnehmung unverändert. Die zu der reduzierten Variante errechneten Umsatzumverteilungsquoten basieren nach Auffassung der Stadt Bad Homburg auf falschen Grundannahmen zu Raumleistungen und lieferten somit fehlerhafte Abwägungsgrundlagen. Übereinstimmend werden von den vorgenannten Städten daher mögliche negative städtebauliche Auswirkungen auch im Falle einer Reduzierung der innenstadtrelevanten Sortimente auf m² gesehen. Schädliche Auswirkungen seien nicht erst bei Erreichen des 10% Schwellenwertes anzunehmen. Zum Schutz und zur Stärkung der Innenstädte seien die rechtlich bindenden Vorgaben der Landes- und der Regionalplanung und insbesondere des künftig geltenden REHK strikt einzuhalten, d.h. es seien keinesfalls mehr als 800 m² zentrenrelevante Sortimente zulässig. Glaubwürdigkeit und Durchsetzungskraft der in das REHK geflossenen Vorgaben würden im Falle einer Abweichungszulassung in Frage gestellt. Auch wird von den drei vorgenannten Städten die Größe des Möbelkernsortimentes (mit ca m² in der Ursprungsvariante bzw. ca m² bei der im zentrenrelevanten Sortimentsbereich reduzierten Variante) insgesamt problematisiert. Ein Möbelhaus dieser Größenordnung verletze das Kongruenzgebot und führe zu Beeinträchtigungen der benachbarten Mittelzentren.

17 Regierungspräsidium Darmstadt Vorlage für RVS Seite 16 von 23 III. Die beantragte und erforderliche Abweichung von Zielen der Raumordnung kann mit Maßgaben zugelassen werden. Eine Abweichungszulassung ist erforderlich, da das Vorhaben im Widerspruch zu den Zielen des Kapitels des RPS 2000 steht. Im Einzelnen sind folgende Ziele der Raumordnung betroffen: Sonderbauflächen sind nur in den in der Karte ausgewiesenen Siedlungsbereichen zulässig (Kapitel ); Bereiche für Industrie und Gewerbe haben Vorrang gegenüber anderen Nutzungsansprüchen (Kapitel ); Die Einrichtung von Verkaufsflächen innerhalb der Bereiche für Industrie und Gewerbe ist nur für die Selbstvermarktung der in diesen Gebieten produzierenden Betriebe zulässig (Kapitel ); Großflächige Einzelhandelsvorhaben müssen eine enge bauliche und funktionelle Verbindung zu bestehenden Siedlungsgebieten aufweisen (Kapitel ); Innenstadtrelevante Sortimente sind außerhalb der Innenstadtbereiche, Ortskerne und Stadtteilzentren auszuschließen (Kapitel ). Darüber hinaus ist die Zulassung einer Abweichung von den Zielsetzungen des Landesentwicklungsplanes Hessen 2000, festgestellt durch Rechtsverordnung vom 13. Dezember 2000, (LEP) erforderlich, da eine Abweichung vom RPS nur zulässig ist, wenn diese entweder mit dem LEP vereinbar oder wenn dies wie vorliegend nicht der Fall ist, auf Antrag eine Abweichung vom LEP zugelassen wird. Gemäß Kapitel des LEP sind Sondergebiete für großflächigen Einzelhandel im Rahmen der kommunalen Bauleitplanung nur in den im Regionalplan ausgewiesenen Siedlungsbereichen zulässig. Dabei haben sich großflächige Einzelhandelsvorhaben nach Größe und Einzugsbereich in das zentralörtliche Versorgungssystem einzufügen. Die zentralörtlichen Funktionen sind gemäß Kapitel LEP festzulegen und so zu bestimmen, dass die zentralen Einrichtungen landesweit entsprechend dem Bedarf der Bevölkerung innerhalb des jeweiligen Verflechtungsbereichs in zumutbarer Entfernung angeboten werden. Der hier fragliche Standort liegt in einem Bereich für Industrie und Gewerbe, Zuwachs. Durch die Ansiedlung des Vorhabens werden andere RPS-zielkonforme Nutzungen auf Dauer ausgeschlossen. Das geplante Einrichtungshaus dient nicht der Selbstvermarktung am Standort hergestellter Produkte. Eine bauliche und funktionelle Verbindung zu bestehenden Siedlungsstrukturen ist nicht vorhanden. Das geplante Einrichtungshaus sieht in erheblichem Umfang, nämlich m² Verkaufsfläche in der Ursprungsversion bzw m² Verkaufsfläche bei der reduzierten Variante, innenstadtrelevante Sortimente vor.

18 Regierungspräsidium Darmstadt Vorlage für RVS Seite 17 von Die Zulassung der Abweichung mit Maßgaben ist unter raumordnerischen Gesichtspunkten vertretbar. 2. Die Grundzüge der Raumordnung sind nicht berührt. 3. Der Zulassung einer Abweichung steht nach entsprechender Zulassung einer Abweichung von den Zielen des Landesentwicklungsplans Hessen 2000 durch das Hessische Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung (HMWVL) auch 12 Abs. 3 S. 2 HLPG nicht entgegen. 4. Die Zulassung der Abweichung ist unter Würdigung der vorgebrachten Bedenken ermessensfehlerfrei. Zu 1. Die beantragte Abweichung ist unter raumordnerischen Gesichtspunkten gem. 12 Abs. 3 S. 1 HLPG vertretbar. Raumordnerischen Vertretbarkeit ist zu bejahen, wenn das Ergebnis der Abweichungszulassung, Zulassung eines großflächigen Einrichtungshauses, Gegenstand einer entsprechenden planerischen Darstellung sein könnte, also wenn bei der Neuaufstellung des Regionalplans bzw. des Regionalen Flächennutzungsplanes an der vorgesehenen Stelle ein Sondergebiet Möbelmarkt abwägungsfehlerfrei dargestellt werden könnte. Dies ist vorliegend der Fall: Die Stadt Bad Vilbel ist gemäß Kapitel ein Mittelzentrum, so dass dort Standorte für großflächigen Einzelhandel gemäß Kapitel grundsätzlich ausgewiesen werden dürfen. Als Einrichtungshaus handelt es sich zudem um ein Vorhaben, das ähnlich wie Bau-, Baustoff-, Reifen- und Brennstoffmärkte zur Unterbringung im innerstädtischen Bereich ungeeignet ist (Kapitel ). Der planerischen Darstellung eines Möbeleinrichtungshauses an der vorgesehenen Stelle steht auch das in Kapitel enthaltene Kongruenzgebot nicht entgegen. Danach sollen geplante oder auszubauende Einrichtungen nach Art und Kapazität auf die Einwohnerzahl des Verflechtungsbereiches abgestimmt werden. Zwar überschreitet der Einzugsbereich des geplanten Vorhabens das Stadtgebiet der Stadt Bad Vilbel um ein Vielfaches, so dass zunächst auch nicht davon gesprochen werden kann, dass das Vorhaben im Hinblick auf seine Größe und den damit einhergehenden (betriebswirtschaftlichen) Einzugsbereich auf die Einwohnerzahl der Stadt Bad Vilbel abgestimmt sei. Allerdings ist der Grundsatz von den in Kapitel enthaltenen und im Hinblick auf den großflächigen Einzelhandel spezielleren Zielen abzugrenzen. Die Überschreitung des Verflechtungsbereiches eines Ortes mit bestimmter Zentralität durch den Einzugsbereich eines Einzelhandelsvorhabens hat zunächst per se keine Auswirkungen auf eine gleichmäßige, wohnortnahe Versorgung, die Stärkung der Innenstädte und Stadtteilzentren, die Vermeidung einer unnötigen Zersiedelung sowie die Lenkung des mit solchen Vorhaben einhergehenden Verkehrs (vgl. Hoppe: Das raumordnungsrechtliche Kongruenzgebot für Einzelhandelsvorhaben, NVwZ 2006, S.

19 Regierungspräsidium Darmstadt Vorlage für RVS Seite 18 von ). Eine über die der Lenkung des Einzelhandels dienenden Ziele hinausgehende Wirkung kommt dem Kongruenzgebot nur insoweit zu, als die Zentralität benachbarter Kommunen nicht wesentlich beeinträchtigt werden darf. Eine funktionsbeeinträchtigende wesentliche Wirkung ist in der Ansiedlung des Möbeleinrichtungshauses Segmüller nicht ersichtlich. Der Investor Segmüller hat in den vergangenen zwei Jahren versucht, im Oberzentrum Frankfurt am Main einen geeigneten Standort zu finden. Durch das nunmehr im Mittelzentrum Bad Vilbel geplante Vorhaben ist eine Beeinträchtigung der zentralörtlichen Funktion anderer Kommunen nicht zu befürchten. Durch die unmittelbare Nähe der Stadt Bad Vilbel zu dem Oberzentrum Frankfurt am Main muss das Vorhaben nicht als zusätzlicher, dem landesplanerischen Prinzip der Zentralörtlichkeit widersprechender Magnet angesehen werden, sondern kann u. U. auch als landesplanerisch sinnvolle Verstärkung des Oberzentrums Frankfurt am Main wirken. Zu 2. Die Zulassung der Abweichung mit Maßgaben berührt auch nicht die Grundzüge des Regionalplans im Sinne des 12 Abs. 3 S. 1 HLPG. Grundzüge des Regionalplans liegen vor, wenn die planerische Darstellung und / oder die textliche Fassung von Zielen eine raumordnerische Grundkonzeption zum Ausdruck bringt. Der Ausschluss von innenstadtrelevanten Sortimenten außerhalb integrierter Siedlungsbereiche stellt derzeit noch keinen Grundzug des Regionalplans dar. Durch zahlreiche Abweichungen hat die Regionalversammlung Südhessen in der Vergangenheit dokumentiert, dass das entsprechende Ziel im Regionalplan Südhessen 2000 eine Richtschnur, nicht aber einen Grundzug darstellen soll. Erst mit Inkrafttreten des neuen RPS/RegFNP und dem darin integrierten REHK wird sich dies ändern. Die Erstellung eines in sich geschlossenen und abgestimmten Einzelhandelskonzeptes, das die bestehenden Ziele nicht nur aufgreift, sondern diese auch weiterentwickelt, dient gerade dazu deutlich zu machen, dass die bisherige Vorstellung zu einem Grundzug erstarken soll. Zudem ist davon auszugehen, dass ohne die im künftigen REHK vorgesehenen Ergänzungsstandorte die bisherige Regelung als Grundzug und damit ohne Abweichungsmöglichkeit im Einzelfall unverhältnismäßig und damit rechtswidrig gewesen wäre. Die mit den künftigen Vorgaben des REHK festgeschriebenen Grundzüge werden durch die vorgenommene Begrenzung der zentrenrelevanten Randsortimente auf insgesamt maximal 800 m² Verkaufsfläche, in Form einer Maßgabe, jedoch nicht verletzt, wie im Folgenden noch ausgeführt wird. Im Hinblick auf das Ziel, großflächigen Einzelhandel in Bereichen für Industrie und Gewerbe nicht zuzulassen, kann nicht gesagt werden, dass ein Grundzug des Regionalplans berührt wird. Das Ziel dient dazu, von den Kommunen benötigte Gewerbe- und Industrieflächen für eben diese Nutzungen freizuhalten. Es soll verhindert werden, dass Kommunen zunächst Einzelhandelsvorhaben in entsprechenden Bereichen

20 Regierungspräsidium Darmstadt Vorlage für RVS Seite 19 von 23 ausweisen und anschließend gezwungen sind, neue Flächen für Industrie und Gewerbe zu erschließen. Anders als beim Integrationsgebot, dem künftig das flächendeckende Konzept einer wohnortnahen und flächendeckenden Versorgung auch der weniger mobilen Bevölkerung zugrunde liegen wird, geht es hier in erster Linie um die jeweils betroffene Kommune. Die Zulassung einer Abweichung von diesem Ziel ist somit keine Grundsatzfrage, sondern vielmehr eine Einzelfallbetrachtung im konkreten Fall. Auch nach Zulassung einer Abweichung würden die vorhandenen Flächen in Bereichen für Industrie und Gewerbe im Verhältnis zu dem prognostizierten Bedarf noch ausreichen. Diesem Verständnis stehen auch die Ausführungen des Verwaltungsgerichts (VG) Darmstadt zu den inhaltlich weitestgehend identischen Zielen des LEP 2000 in seinem bislang noch nicht rechtskräftigen Urteil vom 23. November K 865/09.DA nicht entgegen. Das VG Darmstadt kommt nach Auslegung des in den Zielen des LEP zum Ausdruck gebrachten Willens des Plangebers zu der Schlussfolgerung, dass großflächiger Einzelhandel mit innenstadtrelevanten Sortimenten außerhalb von Siedlungsgebieten in ausgewiesenen Vorrangflächen für Industrie und Gewerbe dem Grundgedanken der Landesplanung in Bezug auf den Einzelhandel eindeutig entgegensteht und nicht genehmigt werden könne. Einen Grundzug des LEP erkennt das VG Darmstadt in dem Willen des Plangebers, in Bereichen für Industrie und Gewerbe großflächigen Einzelhandel nicht zuzulassen, sondern die Ausweisung von Sondergebiete für großflächigen Einzelhandel allein den Siedlungsbereichen zuzuweisen. Die Regionalplanung könne dabei festlegen, dass innerhalb der Bereiche für Industrie und Gewerbe die Errichtung von Verkaufsflächen unterhalb der Erheblichkeitsschwelle des 11 Abs. 3 BauNVO auf bestimmte Sortimente oder auf die Selbstvermarktung der in diesem Gebiet produzierenden oder weiterverarbeitenden Betriebe begrenzt werde. Für die Zulassung großflächigen Einzelhandels in Bereichen für Industrie und Gewerbe sei demnach kein Raum. Darüber hinaus hätten sich großflächige Einzelhandelsvorhaben in das zentralörtliche Versorgungssystem einzufügen und seien in bestehende Siedlungsgebiete zu integrieren. Nur Vorhaben, die für eine Unterbringung im innerstädtischen Bereich ungeeignet sind (z.b. Baustoff-, Bau-, Gartenmärkte), könnten davon ausgenommen werden. Dabei sollten jedoch innenstadtrelevante Sortimente ausgeschlossen werden. Dem liege nach der Begründung des LEP die Erwägung zugrunde, eine flächendeckende Versorgung der auch nicht motorisierten Bevölkerung mit einem differenzierten und bedarfsgerechten Warenangebot in zumutbarer Erreichbarkeit sicherzustellen. Im Rahmen der Regionalund Bauleitplanung solle daher sichergestellt werden, dass sich der Einzelhandel an städtebaulich integrierten Standorten entfalten könne, und zwar sowohl im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung als auch zur Attraktivitätssteigerung der Innenstädte, Stadtteilzentren und Ortskerne, um diese u.a. in ihrer Versorgungs-, Dienstleistungs- und Kommunikationsfunktion zu stärken. Der Plangeber verfolge damit das Ziel räumlich ausgeglichener Versorgungsstrukturen und die Gewährleistung einer wohnungsnahen Grundversorgung der Bevölkerung.

21 Regierungspräsidium Darmstadt Vorlage für RVS Seite 20 von 23 Die Argumentation des Verwaltungsgerichts, dass in dem Willen des Plangebers, in Bereichen für Industrie und Gewerbe großflächigen Einzelhandel nicht zuzulassen, ein Grundzug der Planung ersichtlich sei, ist jedoch nicht zwingend. Der Ausschluss großflächigen Einzelhandels in Bereichen für Industrie und Gewerbe ist zur Erreichung der zutreffend beschriebenen Zielsetzung des Plangebers nicht erforderlich. Der Ausschluss dient dazu, entsprechend dargestellte Flächen für die vorgesehene gewerbliche Nutzung freizuhalten. Die wohnortnahe und ausgewogene Versorgung der Bevölkerung muss im Falle der ausnahmsweisen Ansiedlung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes im Industrie- und Gewerbebereich deshalb nicht zwangsläufig gefährdet sein. Zu 3. Der Zulassung einer Abweichung steht auch nicht 12 Abs. 3 S. 2 HLPG entgegen. Nach Zulassung einer Abweichung von den Zielen des Landesentwicklungsplanes Hessen 2000, (LEP) könnte eine der Abweichung entsprechende Festsetzung im Regionalplan nach 11 Abs. 3 HLPG genehmigt werden. Das Hessische Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung (HMWVL) hat über die Zulassung der Abweichung vom Landesentwicklungsplan Hessen 2000 für die Ausweisung eines Sondergebietes für ein Möbeleinrichtungshaus mit Maßgaben abschließend zu befinden. Zu 4. Die Abweichung vom RPS kann in pflichtgemäßer Ermessensausübung unter Berücksichtigung des Zwecks des jeweiligen Ziels und unter Würdigung der vorgetragenen Bedenken zugelassen werden. Im Hinblick auf die zentrenrelevanten Sortimente im Sinne des Antrags gilt dies jedoch nur, soweit diese insgesamt eine Verkaufsfläche von 800 m² nicht überschreiten. Einen weitergehenden Anspruch auf Zulassung einer Abweichung kann die Stadt Bad Vilbel nicht geltend machen, da das hier auszuübende Ermessen nicht auf null reduziert ist. Entgegen Kapitel kann die Ausweisung eines Sondergebietes Großflächiger Einzelhandel/Möbelmarkt außerhalb eines Siedlungsbereiches zugelassen werden. Ausschlaggebend hierfür ist, dass das Integrationsgebot, wie oben dargelegt, bei Begrenzung innenstadtrelevanter Sortimente auf Einrichtungshäuser nicht anwendbar ist. Der Gedanke einer wohnortnahen Versorgung auch für weniger mobile Teile der Bevölkerung greift für ein Möbeleinrichtungshaus nicht, da Möbeleinkäufe ohne eigenes Fahrzeug auch bei integrierter Lage in der Regel nicht möglich sind. Selbst bei einem Schwerpunkt des Verkaufskonzeptes auf einer Auslieferung von Möbeln, bei dem Kundenmobilität nicht zwingend erforderlich ist, ist eine integrierte Lage wegen des damit einhergehenden LKW- Verkehrs nicht geeignet. Gemäß Kapitel sind bei der geplanten Errichtung großflächiger Einzelhandelsvorhaben außerhalb der Innenstadtbereiche/Ortskerne/Stadtteilzentren

22 Regierungspräsidium Darmstadt Vorlage für RVS Seite 21 von 23 innenstadtrelevante Sortimente auszuschließen. Die Funktionsfähigkeit von auch benachbarten zentralen Orten und ihrer bereits integrierter Geschäftszentren dürfen durch die Ansiedlung eines solchen Einzelhandelsvorhabens nicht beeinträchtigt werden. Eine besondere Bedeutung im Rahmen der hier vorzunehmenden Ermessensentscheidung kommt den in Aufstellung befindlichen Zielen der Raumordnung zu. Diese sind als sonstige Erfordernisse der Raumordnung gemäß 3 Nr. 4 HLPG bei der hier zu treffenden Ermessensentscheidung zu berücksichtigen. Im Entwurf des RPS/RegFNP ist die hier fragliche Fläche derzeit als gewerbliche Baufläche, geplant vorgesehen. Das in den RPS/RegFNP integrierte REHK, sieht zur Stärkung der Ober- und Mittelzentren eine Lenkung großflächigen Einzelhandels auf entsprechend ausgewiesene Einzelhandelsstandorte vor. Das REHK stellt eine konsequente Fortentwicklung der bisherigen Ziele der Raumordnung und Landesplanung dar. Den abgestimmten konzeptionellen Aussagen des REHK zufolge sollen großflächige Einzelhandelsvorhaben an jeweils gebietsscharf abgegrenzten, kartographisch dargestellten Standorten verwirklicht werden. Dabei soll die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsvorhaben mit zentrenrelevanten Sortimenten innerhalb der für die Ober- und Mittelzentren jeweils ermittelten Versorgungskerne und zentralen Versorgungsbereiche erfolgen. Für großflächige Einzelhandelsvorhaben mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten sind Ergänzungsstandorte vorgesehen. An diesen Standorten sind zentrenrelevante Randsortimente bis zu einer Verkaufsfläche von 10 % der Gesamtverkaufsfläche, maximal jedoch nur 800 m² zulässig. Damit wird an die Regelvermutung des 11 Abs. 3 BauNVO angeknüpft, wonach großflächige Einzelhandelsvorhaben typischerweise erst bei Überschreiten dieser Grenze ein raumordnungsrechtliches Beeinträchtigungspotential aufweisen. Nach Inkrafttreten des derzeit dem HMWVL zur Genehmigung vorliegenden RPS/RegFNP wäre in einem Fall wie dem vorliegenden zu prüfen, ob an einem bestimmten Standort in Übereinstimmung mit dem REHK ein entsprechender Ergänzungsstandort planerisch festgesetzt bzw. dargestellt werden könnte. Da die Festsetzung von Ergänzungsstandorten im Wesentlichen den bisher in Kapitel des RPS 2000 festgelegten Grundsätzen folgt, ist davon auszugehen, dass für die Ansiedlung eines Möbelhauses (mit Beschränkung zentrenrelevanter Sortimente) durchaus eine Abweichung zugelassen d.h. ein entsprechender Ergänzungsstandort dargestellt werden könnte, wenn die Voraussetzungen im Einzelfall vorliegen. Auch im Hinblick auf die Zulassung einer Abweichung von dem Ziel, in Bereichen für Industrie und Gewerbe Einzelhandel nur zum Zweck der Selbstvermarktung der dort ansässigen Betriebe zuzulassen, dürften auch künftig Abweichungen zulässig sein. Insoweit kann auf die Ausführungen zu Kapitel des geltenden RPS verwiesen werden.

23 Regierungspräsidium Darmstadt Vorlage für RVS Seite 22 von 23 Dagegen kann unter Berücksichtigung des REHK als sonstiges Erfordernis der Raumordnung eine Abweichung vom Ziel einer Begrenzung zentrenrelevanter Sortimente außerhalb integrierter Siedlungsbereiche auf 800 m² nicht zugelassen werden. Wie oben dargestellt, stellte das entsprechende Ziel des Regionalplans Südhessen 2000 bislang keinen Grundzug des Regionalplans dar. Aus der Entstehungsgeschichte des REHK, das durch eine umfassende Abstimmung aller Beteiligten, einen fraktionsübergreifenden Konsens innerhalb der Regionalversammlung Südhessen und der Verbandskammer des Planungsverbandes Rhein- Main sowie eine parzellenscharfe Standortbestimmung für großflächigen Einzelhandel mit innenstadtrelevanten Sortimenten gekennzeichnet ist, ist davon auszugehen, dass sich dies künftig rechtlich anders darstellt. Die Erarbeitung eines in sich geschlossenen Konzeptes zur Steuerung großflächigen Einzelhandels dokumentiert den Willen der politisch Verantwortlichen, nicht nur eine Richtschnur vorzugeben, sondern vielmehr eine flächendeckende und unabhängig vom konkreten Einzelfall geltende Grundkonzeption zum Bestandteil des Regionalplans/Regionalen Flächennutzungsplans zu machen. Würde trotz dieser Überlegungen zum jetzigen Zeitpunkt eine Abweichung zugelassen, würde diesem Willen zur Entwicklung und Umsetzung des Regionalen Einzelhandelskonzeptes noch vor dessen Inkrafttreten zuwidergehandelt. Inzwischen liegen der Regionalplan und der Regionale Flächennutzungsplan der Landeregierung zur Genehmigung vor. Es bleibt an dieser Stelle offen, inwieweit eine Abweichungszulassung ohne Maßgaben die Genehmigungsfähigkeit dieser Pläne berühren würde. Hinzu kommt, dass nach dem Konzept des Investors die zentrenrelevanten Sortimente Haushaltswaren, GPK und Kunst sowie Heimtextiliten eine Fläche von ca m² in der Ursprungsversion und immerhin noch 2.400m² bei der reduzierten Variante in Anspruch nehmen. Im Vergleich zu innerstädtisch gelegenen Fachgeschäften für diese Sortimente ist davon auszugehen, dass diese Sortimente aus Sicht der Kunden nicht nur als Randsortiment, d.h. als bloßer Annex zum Einrichtungsverkauf gesehen werden. Vielmehr steht zu erwarten, dass eine Verlagerung von Kundenströmen auch unabhängig von dem für integrierte Siedlungsbereiche ungeeigneten Möbelverkauf stattfinden wird. Im Rahmen der zu treffenden Ermessensentscheidung konnten daher auch nicht die von der Stadt Bad Vilbel beantragten zentrenrelevanten Sortimente in einer Größenordnung von insgesamt m² bzw. in der reduzierten Variante von m² zugelassen werden. Auch wenn nach dem Marktgutachten der GMA bei der reduzierten Variante für die zentrenrelavanten Sortimente Umsatzumverteilungswerte von weniger als 10% ermittelt wurden, so sind auch bei diesen Umsatzverteilungswerten worauf die Stadt Friedberg zu Recht hinweist Beeinträchtigungen des innerstädtischen Einzelhandels zu erwarten. Die Regelvermutung des 11 Abs. 3 BauNVO, nach der großflächige Einzelhandelsvorhaben typischerweise ein raumordnungsrechtliches Beeinträchtigungspotential aufweisen, wurde daher vorliegend nicht widerlegt. Ein Anspruch der Stadt Bad Vilbel auf Zulassung der Abweichung ergibt sich auch nicht daraus, dass Haushaltswaren üblicherweise zum Sortiment eines Einrichtungshauses

24 Regierungspräsidium Darmstadt Vorlage für RVS Seite 23 von 23 gehören. Einrichtungshäuser treten in den verschiedensten Erscheinungsformen auf. Eine betriebswirtschaftliche Kategorisierung, wie sie beispielsweise für den Lebensmitteleinzelhandel im Hinblick auf die Kategorien Vollsortimenter / Discounter stattgefunden hat, existiert soweit ersichtlich bei Einrichtungshäusern nicht. Unter Beachtung der überwiegend kritischen Stellungnahmen der Kommunen und sonstigen Institutionen hinsichtlich des geplanten Umfangs der zentrenrelevanten Sortimente wird durch die Begrenzung der zentrenrelevanten Randsortimente des Möbelhauses auf insgesamt 800 m² und dem Ausschluss weiterer Einzelhandelsnutzungen, soweit diese nicht der Nahversorgung dienen, im gesamten Bebauungsplangebiet Im Schleid sowie im Bebauungsplangebiet Krebsschere Rechnung getragen. Gravierende städtebauliche Beeinträchtigungen für zentrale Versorgungsbereiche der Kommunen im Wirkungsbereich des geplanten Möbelhauses sind durch diese Beschränkung nicht zu erwarten. Die Umsetzung der erforderlichen verkehrlichen Maßnahmen wären im ausstehenden Bauleitplanverfahren zu klären. Durch die Zulassung der Abweichung werden Erlaubnisse, Bewilligungen oder sonstige Entscheidungen, die nach anderen Rechtsvorschriften erforderlich sind, nicht ersetzt. Die Zulassung der Abweichung steht unter dem Vorbehalt des 12 Abs. 4 HLPG und der Zulassung der Abweichung vom LEP. Anlagen: Kartenskizzen III 31.2 Petra Langsdorf- Roth Tel.: Bernd Hartz Tel.: Februar 2011

25 Regionalplan / Regionaler Flächennutzungsplan Planungsregion Südhessen Vorlage zur Genehmigung Fläche für die die Abweichung zugelassen wird

26 Regionalplan Südhessen 2000 Fläche für die die Abweichung zugelassen wird