Drucksache für die Regionalversammlung Südhessen Nr.: VII / 10.1

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1 Drucksache für die Regionalversammlung Südhessen Nr.: VII / 10.1 Az. III b 10/01 Sitzungstag : (HPA) (RVS) Tagesordnungspunkt : Anlagen : -1- Abweichung vom neu genehmigten Regionalplan Südhessen 2000 für das geplante Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel im Bereich Fritz-Gontermann-Straße/Mühlweg in der Gemeinde Niedernhausen Sehr geehrte Damen und Herren, den folgenden Beschluss empfehle ich Ihnen: Dem beabsichtigten Abschluss des Abweichungsverfahrens entsprechend der Vorlage der oberen Landesplanungsbehörde wird zugestimmt. Mit freundlichen Grüßen Dieke RVP III III 31.2 III 31.2

2 Durchführung des 12 des Hessischen Landesplanungsgesetzes (HLPG) Antrag der Gemeinde Niedernhausen auf Zulassung einer Abweichung vom neu genehmigten Regionalplan Südhessen 2000 (RPS) für die Ausweisung eines Sondergebietes für Einzelhandel im Bereich des Bebauungsplanes Fritz-Gontermann- Straße/Mühlweg Entscheidung I. Gemäß 12 Abs.3 HLPG wird die Abweichung von den Zielen des RPS für die geplante Änderung des Bebauungsplanes Fritz-Gontermann-Straße/Mühlweg zur Ausweisung eines Sondergebietes für Einzelhandel mit der folgenden Maßgabe zugelassen: Die Fläche des Sondergebietes für großflächigen Einzelhandel (siehe Anlage 2) wird auf 1,1 ha begrenzt. Die maximale Verkaufsfläche wird auf 2970 m² festgesetzt. Zulässig sind ein Lebensmittelvollsortimenter mit 1500 m² Verkaufsfläche, ein Getränkemarkt mit 500 m² Verkaufsfläche, ein Drogeriemarkt mit 450 m² Verkaufsfläche und ein Textilmarkt mit 520m² Verkaufsfläche. II. Der als Anlage 1 beigefügte Lageplan und die als Anlage 2 beigefügte Darstellung des Geltungsbereiches des künftigen Bebauungsplanes sind Bestandteil dieses Bescheides. Begründung I. Mit Schreiben vom 4. Dezember 2006 (eingegangen im Regierungspräsidium am 8. Dezember 2006) hat die Gemeinde Niedernhausen, nach dem RPS ausgewiesenes Unterzentrum, den Antrag auf Abweichung von den Zielen des RPS für ein 1,1 ha großes Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel vorgelegt. Geplant ist die Ansiedlung eines Einkaufszentrums mit folgenden Verkaufsflächen: Verlagerung eines bereits in der Gemeinde ansässigen Lebensmittelvollversorgers, derzeit 800 m² Verkaufsfläche, und Erweiterung auf künftig m² Verkaufsfläche, Neuansiedlung eines Getränkemarktes mit 500 m² Verkaufsfläche, Neuansiedlung eines Drogeriemarktes mit 450 m² Verkaufsfläche sowie Neuansiedlung eines Textilmarktes mit 520 m² Verkaufsfläche. Das Gebiet befindet sich auf dem weitgehend aufgelassenen Gelände eines ehemaligen Sägewerkes an der K 705 und grenzt an die Eisenbahntrasse. Es liegt im Geltungsbereich des rechtsgültigen Bebauungsplans Nr. 38/93 Fritz-Gontermann-Straße/Mühlweg, 1. Änderung und ist als Mischgebiet gemäß 6 BauNVO festgesetzt. An der Schnittstelle zwischen Niedernhausen und dem Ortsteil Königshofen gelegen, handelt es sich um einen integrierten Standort, der auch fußläufig über eine Brücke über die Bahngleise an Königshofen angebunden ist. Der S-Bahn-Haltepunkt und die Bus- Endhaltestelle sind 200m- 250m entfernt. Im RPS ist die Fläche als bestehender Siedlungsbereich ausgewiesen. Alternative integrierte Standorte stehen im Gemeindegebiet nicht zur Verfügung.

3 Für die vorgesehene Ladenkombination führt die Gemeinde Niedernhausen folgende Gründe an: die Verlagerung des Lebensmittelvollversorgers, da am jetzigen Standort die notwendige Vergrößerung nicht möglich ist und die schlechte Zugänglichkeit nicht verbessert werden kann, Schließung einer Versorgungslücke für derzeit fehlende Absatzformen und damit eine Rückverlagerung von lokaler Kaufkraft, Umnutzung eines innerörtlichen Grundstückes, das durch Betriebsschließung frei geworden ist, städtebaulich integrierte Lage, das Fehlen geeigneter Alternativstandorte innerhalb des Gemeindegebietes. Für die regionalplanerische Einordnung des geplanten Sonder- und Gewerbegebietes ist von Bedeutung, dass die Gemeinde Niedernhausen im System der zentralen Orte als Unterzentrum ausgewiesen ist. Nach Ziel kommen jedoch nur Ober- und Mittelzentren als Standorte für großflächigen Einzelhandel in Frage. Das Vorhaben widerspricht diesen Zielen der Raumordnung, es stellt somit eine Abweichung im Sinne des 12 HLPG dar. II. Im Rahmen der Beteiligung gemäß 9 Abs. 2 Satz 2 HLPG wurden folgende Anregungen vorgebracht: Die Stadt Idstein weist auf möglichen Auswirkungen auf das Mittelzentrum Idstein hin, die durch die vorliegenden Unterlagen nicht ausreichend geklärt seien. Durch die geplanten Sortiments- sowie die Verkaufsflächenstruktur könnten relevante Kaufkraftabflüsse aus Idstein nach Niederhausen nicht ausgeschlossen werden. Es wird daher die entsprechende Untersuchung der zu erwartenden städtebaulichen Auswirkungen im interkommunalen und regionalen Kontext, insbesondere vor dem Hintergrund der vorgesehenen Sortimentsstruktur mit Hilfe eines Einzelhandelsgutachten, angeregt. Vom Kreisausschuss des Rheingau-Taunus-Kreises werden gegen den vorgesehenen großflächigen Lebensmittelmarkt mit angeschlossenem Getränkemarkt keine grundsätzlichen Bedenken geltend gemacht, da es sich hierbei überwiegend um die Verlagerung eines bestehenden Lebensmittelmarktes handele. Mit den gleichzeitig geplanten Neuansiedlungen des Textilmarktes (520 qm Verkaufsfläche) und des Drogeriemarktes (450 qm Verkaufsfläche) entstehe allerdings ein kleines Einkaufszentrum, durch das eine Schwächung des Mittelzentrums Idstein nicht ausgeschlossen werden könne. Aus Sicht des Amtes für Straßen- und Verkehrswesen Wiesbaden bestehen keine grundsätzlichen Bedenken, wenn die Erschließung gesichert ist. Um die aus der Umwandlung des Mischgebietes zum Sondergebiet Einzelhandel (SO EH) erwartete zusätzliche Verkehrsmenge verkehrssicher abwickeln zu können, sei ein Umbau des vorhandenen Knotenpunktes Fritz-Gontermann-Straße (K 705)/Am Sägewerk notwendig. Die Städte Wiesbaden, Taunusstein und Eppstein, die Gemeinde Glashütten, sowie des Regierungspräsidium Darmstadts, die Obere Naturschutzbehörde, die Umweltabteilung Wiesbaden und das Dezernat Infrastruktur und Umwelt haben keine Bedenken erhoben.

4 Das gilt auch für die Industrie- und Handelskammer Wiesbaden und den Einzelhandelsverband Wiesbaden-Rheingau Untertaunus e.v. Hinweise und Anregungen dieser Beteiligten für das folgende Bebauungsplanverfahren wurden der Antragstellerin direkt übersandt. III. Die Abwägung der vorgetragenen Gesichtspunkte führt zur Zulassung der Abweichung für das geplante Sondergebiet mit der o.g. Maßgabe. Das Vorhaben in Niedernhausen befindet sich in einer integrierten Lage und wird vor allem der Nahversorgung an Gütern des täglichen Bedarfs dienen. Durch die Standortwahl wird eine ehemals gewerblich genutzte, brachliegende, innerörtliche Fläche einer neuen Nutzung zugeführt. Der geplante Standort liegt in unmittelbarer Umgebung des S-Bahn Haltepunktes Niedernhausen und ist optimal an den ÖPNV angebunden. Bei dem geplanten Lebensmittelvollversorger handelt es sich um eine Verlagerung und Erweiterung. Der bisherige Standort bietet keine für das Einzelhandelsunternehmen wirtschaftlich lohnende Erweiterungs- und Modernisierungsmöglichkeit, die dem heutigen Standard entspricht. Der verfügbare Ladenraum, die Zugänglichkeit über Treppen und der stark beschränkte Parkraum, lassen eine Erweiterung am alten Standort nicht zu. Eine Abwanderung aus der Gemeinde ist nicht auszuschließen. Es waren insbesondere die Einwendungen des Rheingau- Taunus- Kreises und der Stadt Idstein zu berücksichtigen, denen die vorgelegten Zahlen nicht ausreichend die möglichen Auswirkungen des geplanten Projektes auf die erzielten Umsätze des Mittelzentrums Idstein belegen. Gemäß den vorgelegten Daten fließt derzeit ein Teil der örtlichen Kaufkraft, nämlich 30 % im Lebensmitteleinzelhandel, 72% für Drogerieartikel und 59% bei Textilien in Standorte außerhalb der Gemeinde. Neben der Standortsicherung und der Modernisierung beabsichtigt die Gemeinde eine Stärkung ihrer unterzentralen Funktion und eine stärkere Bindung der örtlichen Kaufkraft für Waren des täglichen Bedarfs. Dies entspricht den im RPS 2000 formulierten Ziel im Kapitel Die Funktion der Unterzentren als Standorte für Einrichtungen der überörtlichen Grundversorgung soll gesichert werden. Der Getränkemarkt und die Drogeriemarktfiliale stellen eine Erweiterung des Angebotes zur örtlichen Versorgung dar, die bisher in der Gemeinde nicht angeboten wurden. Bei dem geplanten Bekleidungsmarkt handelt es sich um einen Filialisten, der ausschließlich im Niedrigpreis- bzw. Discountsegment agiert und damit nicht in Konkurrenz zu höherwertigere Ware anbietenden Geschäften steht. Unter der Berücksichtigung der bereits vorhandenen Verkaufsflächen und örtlichen Kaufkraftabschöpfung kann von einer fast ausschließlichen Rückverlagerung örtlicher Kaufkraft, die bisher in Nachbarorten befriedigt wurde, ausgegangen werden. Damit sind allerdings auch die von der Stadt Idstein und dem Rheingau- Taunus-Kreis befürchteten Auswirkungen auf die Stadt Idstein nicht ausgeschlossen. Nach den vorgelegten Berechnungen bleiben diese aber unter der Erheblichkeitsschwelle. Danach

5 ist ein Verlust von höchstens 4,5 % im Lebensmitteleinzelhandel, 8% für Drogerieartikel und 2,1% für Bekleidung der derzeit in der Stadt Idstein realisierten Umsätze zu erwarten. Eine Raumbedeutsamkeit über die örtliche Versorgung hinaus lässt sich bei der hier geplanten Verkaufsfläche nicht erkennen. Eine überörtliche Ausstrahlung auf die benachbarten Zentren ist auszuschließen, da in den Nachbarkommunen ausnahmslos bereits vergleichbare Angebote bestehen. Wegen der nachgewiesenen Verträglichkeit des Vorhabens am vorgesehen Standort kann eine Abweichung vom Regionalplan 2000 zugelassen werden. Durch die Zulassung der Abweichung werden Erlaubnisse, Bewilligungen oder sonstige Entscheidungen, die nach anderen Rechtsvorschriften erforderlich sind, nicht ersetzt. Die Entscheidung über den Abweichungsantrag ergeht unter dem Vorbehalt des 12 Abs. 4 HLPG. Anlage III 31.2 Karin Schwab

6 Anlage 1 Antrag der Gemeinde Niedernhausen auf Zulassung einer Abweichung vom neu genehmigten Regionalplan Südhessen 2000 (ROPS) für die Ausweisung eines Sondergebietes im Bereich des Bebauungsplanes Fritz- Gontermann- Straße/ Mühlweg Lageplan vergrößerter Ausschnitt aus dem RPS mit Standort des geplanten Sondergebiets ohne Maßstab

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